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臺灣新竹地方法院民事小額判決 104年度竹北小字第254號
原 告 新湖有約社區管理委員會
法定代理人 廖志強
被 告 范揚誠
訴訟代理人 陳春霞
上列當事人間請求給付管理費事件，本院於民國104年12月9日辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣貳萬叁仟肆佰元。
訴訟費用新臺幣壹仟元由被告負擔。
本判決得假執行。
但被告如以新臺幣貳萬叁仟肆佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
事 實 及 理 由
壹、程序方面：
一、本件原告原係聲請核發支付命令，被告業於法定期間內提出異議，依據民事訴訟法第519條第1項規定，應以原支付命令之聲請視為起訴。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限；
民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。
查：原告起訴時，係請求被告給付新臺幣（下同）27,090元及自支付命令送達之翌日起至清償日止，按未繳金額之年息10％計算延遲利息，嗣於言詞辯論程序，以言詞變更為：被告應給付原告23,400元，利息部分捨棄等語（見本院卷第29頁），核屬減縮應受判決事項之聲明。
揆諸上開規定，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：㈠被告為原告所管理新湖有約社區（下稱系爭社區）之區分所有權人，依系爭社區規約約定，每月應繳納社區管理費，係依區分所有權人持有坪數為收費標準，以每坪50元加計管理基金50元及車位清潔費200元計算，被告每月應繳2,600元（計算式：50*47坪+50+200=2,600）。
惟被告尚積欠自民國104年3月起至104年11月止共計9個月之管理費，共計23,400元（計算式：2,600*9=23,400），嗣經原告以存證信函向被告催討前開管理費，惟被告迄今仍未付分文。
㈡對被告抗辯之陳述：1.第8屆管理委員會於103年10月1 日正式交接運作後，即收到被告對於管理費收費不公之意見，並於103 年10月24日發文回覆被告，並非均無回應。
被告於103年間第7屆管理委員會月會期間，參與討論被告住所水管漏水事件議題時，表示因個人因素將結束經營系爭社區營業之店面，屆時將遲繳管理費，原告當下即對被告提醒按時繳費之義務，被告當時並無提及管理費收費不公之意見。
2.系爭社區管理費已於101年5月起，將被告管理費由每坪60元降至每坪50元，與系爭社區1 樓以上其他住戶每坪60元計算而言相對優惠，被告不應因其持有之坪數較大而認為收費不公。
㈢為此，依公寓大廈管理條例第21條規定及系爭社區規約約定，提起本訴，並聲明：如主文第1項所示。
二、被告則以：㈠就積欠管理費之月數無意見。
然系爭社區現行管理費用採「按坪計價」之方式並不合理，理由如下：1.系爭社區2 樓以上小坪數住戶，並未因坪數較小而在公共空間、設施、安全管理上相對使用較少，反之，1 樓住戶也未因住房面積相對較大，因此而使用較多的社區資源。
2.其次，1 樓住戶自有出入口，鮮少經由中央門禁進出，對大樓電梯等公設也鮮少使用，然而卻必須平均分攤此電梯公設之維修、保養與公共用電費用，依使用者付費之公平原則角度出發，應以使用較多者負擔更多費用，系爭社區雖未禁止1樓住戶使用公設電梯，然而其等並無使用之必要性。
3.再者，初版之系爭社區規約係由建商所訂，其自97年交屋後第1次住戶大會即多次提出修改此不合理之收費機制，無奈1樓住戶總共只有7 戶，1年也才只開1次住戶大會表決，在票票均等之情況下，提案修正往往總是被否決，以7票對146票之懸殊比例，如何能實現所謂之公平正義？4.系爭社區規約雖己送到新竹縣湖口鄉公所建設科與新竹縣政府工務處使用管理科，但只是備案性質而已，該權責主管單位並未實質審查該住戶規約之內容是否有盡公平合理。
推說規約是建商所訂，難道規約不能改？5.若系爭社區住戶每戶之單位所屬面積大小相差不多，採多數社區方法「按坪收費」，每戶所繳交的管理費用相差不多，然而問題是系爭社區大樓之型態是以小套房之型態與數量居多，實有異於一般普通大樓住家型態，若還是以坪數計價來收取管理費，實在有失公允。
在目前收費機制下，合計153戶之住戶將使用相同之社區資源，而小套房住戶僅需每月支付大面積住戶約4分之1到5分之1費用，每月區區710 元就得以享用警衛、管理、垃圾清潔、信件代收、電梯、消防等等資源，反之，其本身信件如原告去年10月所寄發之信件是要其本人親自到湖口郵局領取，本院通知則是要其本人到湖口分駐所領取，此外舉凡公設電梯、社區清潔、公設用電也都鮮少使用，卻要負擔比小面積住戶約3至4倍高之管理費。
若以最大宗之警衛管理支出費用來說，該筆費用是否會以面積區分，作為住戶管理差異之計算基礎？6.社區規約雖非不能修改，只是系爭社區之小面積住戶為多數既得利益者，少數住戶之理性提議往往都遭到否決，可算是某種程度的多數暴力。
既然社區資源、支出經費是全體住戶所共用、共享的，可否採按戶計價之方式來平均分攤。
況以現行之每月經常性支出費用約15萬多元，以戶數計算，每月每戶均分之金額將近1000多元，惟多有住戶僅繳交每月710元至750 元之費用，遠低於每戶每月之平均管理費，卻讓大面積住戶繳交數千元的費用，實不合理，也不符比例分攤原則。
㈡綜上，其自系爭社區第1 次住戶大會起，即多次向原告反應系爭社區大樓型態有異於一般型態之社區大樓，有必要重新議定管理費收取機制，以維公平，並落實使用者付費之公平原則，惟此爭議已延宕多年未解，而存有收費不公爭議，絕非故意欠費，且接獲原告寄發之存證信函前後，均已多次聯繫原告，均無回應等語置辯，並聲明：原告之訴駁回。
三、得心證之理由：㈠原告主張被告為系爭社區之區分所有權人，被告每月應繳管理費以每坪50元計算，加計管理基金50元及車位清潔費200元後共計為2,600元，被告自104年3月起至104年11月止共計9月未繳管理費而積欠23,400 元等情，業據其提出與其所述相符之提出建物登記第三類謄本、系爭社區規約、存證信函、原告103年10月24 日函、管理費收據、欠繳管理費明細等件為證，被告對此亦不爭執（本院卷第29頁），堪信為真。
惟被告認上開管理費收取標準（下稱系爭收費標準）有欠公允，並以前詞置辯。
㈡惟查：1.按共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之，其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其應有部分比例分擔之；
公寓大廈管理條例第10條第2項定有明文。
此乃公寓大廈使用況狀應視各該公寓大廈情形而異，佐以戶數不同，致管理、修繕、維護費用之分擔不易，亦使區分所有權人會議召開有其困難，是本條所由設。
然基於私法自治原則，亦允區分所有權人會議就分擔方式另為決議或以規約決定，以期公允妥適。
⒉佐以系爭社區規約第10條第1項至第3項約定：一、為充裕共用部分在管理上必要之經費，區分所有權人應遵照區分所有權人會議議決之規定向管理委員會繳交下列款項。
(一)公共基金。
(二)管理費。
二、管理費由各區分所有權人依照區分所有權人會議之決議分攤之。
但第一次區分所有權人會議召開前或區分所有權人會議未決議時，買賣契約或分管契約有規定者從其規定，未規定者，各區分所有權人應按其所有建物坪數及車位個數分攤之。
三、第一次區分所有權人會議召開後，各項費用之收繳、支付方法，授權管理委員會訂定。
管理委員會得委由管理服務人代為執行（見支付命令卷第12頁），無違公寓大廈管理條例第10條第2項之規定，即屬有效。
從而，被告主張管理費收費標準不公，違反使用者付費原則，得經由區分所有權人會議以決議修改之，或透過團體內部之規制要求改善，如仍不服，亦得依公寓大廈管理條例第59條規定循行政爭訟途徑救濟，尚難以此作為拒絕繳納之理由。
是被告上開所辯，即難可採。
㈢按區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾二期或達相當金額，經定相當期限催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息，公寓大廈管理條例第21條定有明文。
被告積欠之管理費達2 期以上，已如前述，從而，原告依公寓大廈管理條例第21條及系爭社區規約之規定，請求被告給付如第1項所示之金額，洵屬正當，應予准許。
四、本件為小額訴訟事件而為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第436條之20之規定，應依職權宣告假執行，並依同法第392條第2項規定，依職權宣告被告如預供擔保，得免為假執行。
並確定訴訟費用額如主文第2項所示。
五、據上論結，本件原告之訴有理由，依民事訴訟法第436條之23、第436條第2項、第78條、第436條之19第1項、第436條之20、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 12 月 31 日
臺灣新竹地方法院竹北簡易庭
法 官 傅曉瑄
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，須以違背法令為理由，於判決送達後20日內向本庭（臺灣新竹地方法院竹北簡易庭）提出上訴狀。
（須按他造當事人之人數附繕本）。
中 華 民 國 104 年 12 月 31 日
書記官 陳心怡
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