竹北簡易庭(含竹東)民事-CPEV,104,竹北簡,154,20150710,1

臺灣新竹地方法院民事簡易判決 104年度竹北簡字第154號
原 告 曾啟迪
曾泰維
曾煜程
上列二人共同
訴訟代理人 曾啟迪
被 告 白木屋食品股份有限公司
法定代理人 陳根德
訴訟代理人 李依蓉律師
上列當事人間請求給付租金事件，本院於中華民國104 年6 月11日言詞辯論終結，本院判決如下：

主 文

被告應給付原告新臺幣壹佰柒拾肆萬陸仟貳佰零肆元，及自民國一百零四年五月一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

訴訟費用新臺幣壹萬捌仟叁佰貳拾伍元由被告負擔。

本判決得假執行。

但被告以新臺幣壹佰柒拾肆萬陸仟貳佰零肆元為原告供擔保後，得免為假執行。

事實及理由

一、原告主張：

㈠、兩造於民國（下同）100年11月29日簽訂土地租賃契約書（下稱系爭租賃契約），原告所有坐落新竹縣竹北市○○段000號土地（下稱系爭土地）出租予被告。

又被告係以預開支票方式支付租金，然被告對於其所開立用以支付104年1月至3月租金之支票（金額共計新臺幣（下同）1,746,204元），聲請假處分，禁止原告兌現支票，且無支付租金之行為，顯見被告拒絕支付租金。

本件租賃契約簽約期間達12年，且約明契約到期後，地上物要交給原告，若解約提前攤提，原告一人需負擔稅金3、400萬元，總計負擔要800多萬元，原告無法負擔，且迄今兩造均未達成解約之協議。

被告將電纜線及水塔都拆走，兩造間租約尚未終止，被告自有支付租金之義務，被告如欲終止租約，應與原告商談，被告卻毫無理由恣意拒付租金，被告至今尚未支付104年1月至3月之租金，原告乃依兩造間租賃契約之法律關係請求被告支付。

㈡、訴之聲明：⒈被告應給付原告1,746,204 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。

⒉訴訟費用由被告負擔。

⒊原告願供擔保，請宣告准與假執行。

二、被告答辯：

㈠、原告等人於100年11月29日與被告簽定土地租賃契約，並經本院所屬民間公證人許錫星事務所公證，雙方約定租賃期限自101年2月1日至112年12月31日止，另101年2月1日至101年9月30日止為籌備期，籌備期租金免計；

倘被告於租期屆滿或中途有終止租約情形時，地上物權利同意歸原告等人所有。

後被告基於公司經營策略之考量，依租賃契約第14條發函予原告等人，並於103年12月18日先以電話連絡，告知租約將提前於103年12月31日終止，原告等人亦表示同意，願意無條件返還被告預先開立支付104年1月至3月租金之支票9紙，金額共計1,746204元，亦同意無條件返還訂約當時支付之120萬元之押金。

被告於103年12月21日發函終止，已完成合約所定之義務，原告等人亦參與建物現狀之盤點，被告於清空建物準備點交予原告等人時，工人不慎將電纜線剪斷，兩造於103年12月31日點交現場，原告等人曾要求結清水電瓦斯費用、大理石桌面清除、電纜線接回，因104年1月1日至4日為元旦連假，遂於1月5日上班日時，被告立即完成上述要求，但原告等人又要求將電纜線更換，被告公司又於1月8日連夜施工更換完成，且已於103年12月25日註銷營業登記完成。

豈料，被告再度反悔，要求支付1月1日至1月8日之租金及要求由依約歸被告所有之地上物不願繳納稅金等問題。

依財政部96年3月16日台財稅字第00000000000號函釋、系爭租賃契約第6、7條約定，原告等人應依法計算其租賃所得而繳納所得稅，不得反悔要求終止系爭租賃契約後之租金。

㈡、訴之聲明：⒈原告之訴駁回。

⒉訴訟費用由原告負擔。

⒊如受不利之判決，請准宣告免為假執行。

三、兩造不爭執之事項：

㈠、兩造於100 年11月29日簽訂土地租賃契約書，由被告向原告承租坐落新竹縣竹北市○○段000 地號土地，權利範圍全部，面積2277.29 平方公尺。

租賃期間自101 年2 月1 起至112 年12月31日止，期滿契約自動消滅。

101 年2 月1 日起至101 年9 月30日止為籌備期，籌備期租金免計（但如租賃期間內未施工完成使用時，則此籌備期之租金亦需補足給甲方）。

㈡、被告前曾就如附表所列支票聲請假處分，經本院以104 年度裁全字第6 號裁定，准許在案。

㈢、被告自104 年1 月起即未支付租金予原告。

四、本件爭點：

㈠、兩造間之租賃契約是否合法終止？

㈡、原告請求被告給付104 年1 月至3 月之租金，合計1,746,204 元，有無理由？

五、法院之判斷：

㈠、兩造間之租賃契約是否合法終止？⒈按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。

民法第450條第1項定有明文。

未定期限者，各當事人得隨時終止契約。

但有利於承租人之習慣者，從其習慣。

前項終止契約，應依習慣先期通知。

但不動產之租金，以星期、半個月或一個月定其支付之期限者，出租人應以曆定星期、半個月或一個月之末日為契約終止期，並應至少於一星期、半個月或一個月前通知之。

民法第450條第1項定有明文。

次按定有期限之租賃契約，如約定當事人之一方於期限屆滿前，得終止契約者，其終止契約，應依第450條第3項之規定，先期通知。

民法第453條定有明文。

查兩造於100年11月29日簽訂系爭租賃契約，約定由被告向原告承租系爭土地，租賃期間自101年2月1日起至112年12月31日止，有系爭租賃契約書在卷可考（見本院卷第7至12頁），堪認兩造間系爭土地之租賃關係，屬定有期限之租約應堪認定。

而定有期限之租賃契約，如約定當事人之一方於期限屆滿前，得終止契約者，其終止契約，應依民法第450條第3項之規定，先期通知，為民法第453條所明定，依前揭法條之反面解釋，即定有期限租賃契約之終止，必須於租期屆滿時始可為之，倘欲於租期屆滿前終止租約，除經契約當事人雙方同意外，必須於租約中載明當事人之一方得任意終止，否則即不得任意終止。

是以本件除有經合法終止之情形外，須於112年12月31日租期屆滿時始消滅。

⒉被告辯稱伊依租賃契約第14條之規定終止兩造間之租賃契約云云；

惟按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文。

解釋私人之契約應在通觀全文，並斟酌立約當時之情形，以期不失立約人之真意。

查兩造已於系爭租賃契約第2條明確約定：租賃契約經雙方洽訂為101 年2 月1 日起至112 年12月31日止，期滿本契約自動消滅。

且觀系爭租賃契約第7條約定：乙方（即被告）於租期屆滿或中途有終止租約情形時，地上物權利包含水電、瓦斯等設施（生產設備及機具除外）同意歸甲方（即原告）所有，並不得向甲方請求拆除費、遷移費、補償費及其他任何費用。

第8條約定：契約期間內乙方若擬遷離他處時，不得向甲方請求租金償還、遷移費及其他任何名目之權利金，且同意無條件拋棄該地上物之權利。

第9條約定：甲方於乙方承租期間內，不得將租賃標的物標賣、設定負擔、改建或拆除等法律上或事實上之處分，但因繼承或贈與則除外，並應防止遭他人阻撓興建、查封拍賣等不利於乙方使用收益之行為；

若有上述情事發生時，視為甲方違約，乙方除得提前終止租約外，甲方並應比照合約第12條之約定，賠償乙方所受之損害。

但乙方於租賃期間可部份轉租、分租，但不得造成甲方之權益受損或任何法律責任，且所有責任概由乙方負完全責任，如造成甲方權益受損時，則視同違約論，甲方得逕行終止租約並沒收全部押金及收回出租標的及地上物。

第14條：甲乙方租期屆滿遷出或因乙方違約逕行終止租約時，乙方不得對甲方主張因出資建房屋之建造費要求補償且乙方所有任何私雜物等，若有留置不搬者，甲方皆可將之視作廢棄物自行處，若乙方未能自行清除雜物等，其清理費用將由甲方憑據自行從押金中扣除，此乃乙方需給付之責任不可推之，且不得有任何異議及主張任何補償之情事。

且乙方亦須於當月註銷設籍及營利事業登記，並理清各項營業上未繳之費用，清楚後甲方即應無條件退回乙方押金等情，而該條文係針對承租人即被告租期屆滿遷出及違約逕行終止時，關於傢俬雜物、設籍、營利事業登記及稅費等之約定，而非承租人得任意終止之約定，亦非出租人在該條文所述承租人違約逕行終止租約之情形將傢俬雜物處置或註銷設及與營利事業登記，理清各項費用後即告終止之約定。

準此，僅系爭租賃契約第9條約定之情形被告有提前終止租約權利，租賃契約第14條係被告違約之情形，被告不得對原告主張因出資建房屋之建造費要求補償且乙方所有任何私雜物等，第7條係關於被告於租期屆滿或中途有終止租約時，地上物權利歸屬之約定，第8條則約定契約期間內被告若擬遷離他處時，被告不得請求租金等返還及同意無條件拋棄該地上物之權利，第7條、第8條、第14條均非約定被告有提前終止租約權利，且倘作如此解釋，則對出租人之原告相當不利，因承租人可能隨時主張終止租約，而出租人卻不得隨時終止之，此有違契約平等原則，是以被告辯稱已依系爭租賃契約第14條約定，於103年12月21日發函予原告，兩造間之租賃契約於103年12月31日業已終止云云，實非可取。

⒊另被告雖辯稱兩造已合意終止租賃契約，為原告所否認，且迄至本院言詞辯論終結前，被告均未能提出相關事證舉證證明，自難信為真實。

至被告固曾於103 年12月21日寄發存證信函予原告，記載「本公司向台端承租土地坐落於竹北市○○段000地號之土地一筆，租期自民國101年2月1日起至112年12月31日止，茲因營業考量，本公司擬依該租約第14條提前於103年12月31日終止本租約，本公司並於當日將地上建物點交台端，希請台端屆日於早上10點整至該地點協助處理建物點交等事宜」，原告於103年12月26日收受，有被告公司103年12月21日函及郵件收件回執可稽（見本院卷第50、51頁）；

然合意終止乃需經契約雙方當事人合意後始得為之，非以單方當事人行使為以足，而原告既未表示同意終止兩造間之租賃契約，自難認兩造間之租賃契約業已合意終止。

且查本件租賃契約為定期租賃契約，系爭租賃契約第14條係約定被告違約之情形，被告不得對原告主張因出資建房屋之建造費要求補償且乙方所有任何私雜物等，並無賦予被告提前終止租約權利，已如前述；

況且，系爭租賃契約長達12年之久，縱兩造間有得終止契約之事由存在，亦應依民法第450條第3項規定期限先期通知原告，原告係於103年12月21日發函予原告（原告於103年12月26日收受），旋即向原告表示103年12月31日終止兩造間之租賃契約，是被告所為之終止，實非適法；

再者，被告提出之固定資產盤點清冊，亦多有註明「不簽收」（見本院卷第52頁），被告所擬之終止租賃關係協議書上原告亦未簽名蓋章，原告於104年1月23日寄予被告之郵局存證信函中亦載明：「一、有關貴公司寄發楊梅郵局000018號存證信函，內容諸多不實。

二、吾等僅與貴公司協商終止租約中，尚未達成合意，故本租約尚未終止前，貴公司仍有依約給付租金之義務。

三、貴公司需依約將地上物交付吾等，但貴公司卻擅自拆除消防幫浦、發電機、電燈、水塔等，請貴公司儘速恢復原狀，以利點交。

四、貴公司於履行上開第三項，並兩造會同點交、確認恢復原狀後，吾等同意租金計算至該日，並終止契約，在此之前，貴公司仍有給付租金之義務」，被告未能舉證證明其確已完成「兩造會同點交、確認恢復原狀」，被告辯稱兩造間之租賃契約業已合法終止，自難認可採。

⒋基上所述，系爭租賃契約中並未約明雙方得提前終止之事由，且被告亦未能舉證證明本件有合意終止或法定得終止租賃契約之事由存在，遑論，被告所為之終止亦非適法，均如前述，故而，應認兩造間之租賃契約並未合法終止，仍有效存在。

㈡、原告請求被告給付101 年1 月至3 月之租金，合計1,746,204 元，有無理由？⒈按承租人應依約定日期，支付租金，民法第439條前段定有明文。

查系爭租賃契約未經合法終止，兩造間租賃關係仍屬存續，已詳如前述，原告自得依系爭租賃契約及前揭規定，請求被告給付自103 年1 月至3 月之租金，合計1,746,204元。

⒉次按，給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任，其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程式送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；

遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；

應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%，民法第229條第2項、第233條第1項前段、第203條分別定有明文。

經查，原告提出之起訴狀繕本係於104 年4 月30日送達被告，是依前開說明，原告就本件請求自起訴狀繕本送達翌日即104 年5 月1 日起至清償日止，按年息百分之5 加計法定遲延利息，自屬有據。

㈢、綜上所述，兩造間租賃契約既未經合法終止，已如前述，是兩造間租賃關係仍屬存續，被告仍應依約給付租賃期間內之各期租金予原告。

從而，原告依系爭租賃契約之約定，請求被告給付104 年1 月至3 月之租金1,746,204 元，及自起訴狀繕本送達翌日104 年5 月1 日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，為有理由，應予准許。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，及其他事證與主張，經審酌後核對本件判斷不生影響，爰不一一論述，至於被告聲請傳喚林岳翰，因本件事證已臻明確，而無傳喚必要，併此敘明。

七、本件為依簡易訴訟程序所為被告敗訴之判決，爰依民事訴訟法第389條第1項第3款之規定，依職權宣告假執行。

原告陳明願供擔保聲請宣告假執行，核無必要。

又被告既陳明願供擔保請准宣告免為假執行，核無不合，爰酌定相當之擔保金額准許之。

八、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第436條第2項、第77條、第389條第1項第3款、第392條第2項，判決如主文。

中 華 民 國 104 年 7 月 10 日
竹北簡易庭 法 官 林麗玉
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀並記載上訴理由。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費中 華 民 國 104 年 7 月 10 日
書記官 何尚安
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│附表：                                                  104年度竹北簡154號│
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│編號│發票人      │付款人  │發票日        │金額（新│支票號碼  │受款人│
│    │            │        │              │臺幣）  │          │      │
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│  1 │白木屋食品股│華南銀行│104年1 月1 日 │291034元│JD0000000 │曾啟迪│
│    │份有限公司  │大同分行│              │        │          │      │
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│  2 │白木屋食品股│華南銀行│104 年2 月1 日│291034元│JD0000000 │曾啟迪│
│    │份有限公司  │大同分行│              │        │          │      │
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│  3 │白木屋食品股│華南銀行│104 年3 月1 日│291034元│JD0000000 │曾啟迪│
│    │份有限公司  │大同分行│              │        │          │      │
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│  4 │白木屋食品股│華南銀行│104 年1 月1 日│145517元│JD0000000 │曾泰維│
│    │份有限公司  │大同分行│              │        │          │      │
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│  5 │白木屋食品股│華南銀行│104 年2 月1 日│145517元│JD0000000 │曾泰維│
│    │份有限公司  │大同分行│              │        │          │      │
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│  6 │白木屋食品股│華南銀行│104 年3 月1 日│145517元│JD0000000 │曾泰維│
│    │份有限公司  │大同分行│              │        │          │      │
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│  7 │白木屋食品股│華南銀行│104 年1 月1 日│145517元│JD0000000 │曾煜程│
│    │份有限公司  │大同分行│              │        │          │      │
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│  8 │白木屋食品股│華南銀行│104 年2 月1 日│145517元│JD0000000 │曾煜程│
│    │份有限公司  │大同分行│              │        │          │      │
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│  9 │白木屋食品股│華南銀行│104 年3 月1 日│145517元│JD0000000 │曾煜程│
│    │份有限公司  │大同分行│              │        │          │      │
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