竹北簡易庭(含竹東)民事-CPEV,104,竹北簡,251,20151204,1

臺灣新竹地方法院民事簡易判決 104年度竹北簡字第251號
原 告 彭貴禮
訴訟代理人 蔡勝雄律師
複 代理人 黃怡萍
被 告 蔡秀宜
訴訟代理人 李文傑律師
彭首席律師
上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於中華民國104 年11月5 日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原告之訴及其假執行之聲請均駁回。

訴訟費用由原告負擔。

事實及理由

壹、程序方面：按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。

查本件原告起訴時原聲明係請求：㈠被告應將坐落新竹縣峨眉鄉○○段○○○○段00000 ○○地段00000 地號土地上，如起訴狀附表所示之地上物拆除，並將前開土地騰空返還予原告。

㈡被告應給付原告新臺幣（下同）33,275元，及自起訴狀繕本送達予被告之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息；

暨自民國（下同）104 年5 月1 日起至返還第一項聲明之不動產予原告之日止，按月給付原告6,655 元；

嗣經本院於104 年9 月22日會同兩造及新竹縣竹東地政事務所進行現場測量後，原告於104 年11月4 日具狀變更上開聲明為：㈠被告應將坐落新竹縣峨眉鄉○○段○○○○段000 00○○地段00000 地號土地上，如土地複丈成果圖所示126 -5（A ）面積94平方公尺、251-8 （A ）面積21平方公尺之建物【門牌號碼為新竹縣峨眉鄉○○村00鄰○○○00號】及126-5 （B ）面積1850平方公尺、251-8 （B ）面積255平方公尺占用土地之地上物拆除，並將前開土地騰空返還予原告。

㈡被告應給付原告36,880元及自起訴狀繕本送達予被告之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息；

暨自104 年5 月1 日起至返還第一項聲明之不動產予原告之日止，按月給付原告7,376 元等情，有民事辯論意旨狀可參（見本院卷第150 至161 頁），核屬更正事實上之陳述，參諸前揭規定，應予准許。

貳、實體方面：

一、原告主張：

㈠、緣被告前向原告承租坐落新竹縣峨眉鄉○○段○○○○段00000 ○○地段00000 地號土地（下稱系爭土地），租賃期限至103 年11月30日為止，原告屆期後不欲續租予被告，前並已發函通知被告終止租約及限期返還系爭土地；

詎料被告仍無意搬遷返還系爭土地，為此原告不得已僅得訴請被告返還土地予原告，並請求無權占有期間相當於租金之不當得利。

又被告之配偶生前於系爭土地上出資興建未辦理保存登記之房屋（即門牌號碼新竹縣峨眉鄉○○村00鄰○○○00號，下稱系爭房屋），後由被告繼承，被告占有系爭土地迄今，該屋原坐落於上開251-8 及同地段251-9 地號二筆土地上，因土地合併分割而現坐落於251-8 及同段126-5 地號土地，占用面積範圍如附圖所示，然自租賃期限屆滿原告不欲續租時，被告已無占有系爭土地之權利，被告占有系爭土地並無合法使用權源，已屬無權占有，原告自得本於系爭土地所有權人之地位請求被告拆屋還地以為返還。

另被告無權占用系爭土地，受有相當於租金之利益，致原告受有相當於租金之損害，且查系爭251-8 及126-5 地號土地公告現值為每平方公尺310 元，其上建物現值為399,200 元，此有土地公告現值及建物稅單查詢結果可佐，依系爭土地公告現值核算，被告占用系爭土地價值，每月獲得相當於租金之不當得利為7,376 元【計算式：（占用土地範圍×公告現值）×5 ％÷12＋（占用建物現值×14％÷12），即（1,850+255 ）×310 ×5 ％÷12+ （399,200 ×14% ÷12）＝7,376 】。

原告自得請求被告給付自103 年12月1 日起至104 年4 月30日止即相當5 個月租金之不當得利，被告應給付36,880元【計算式：7,376 ×5 ＝36,880】予原告。

此外，被告明知系爭土地所有權已移轉登記原告所有，仍無權占有系爭土地迄今，前經存證信函催告而不返還，原告實有預為請求之必要，因此原告得請求被告自104 年5 月1 日起至系爭土地實際返還之日止，按月給付原告7,376 元。

㈡、對被告抗辯所為之陳述：⒈原告之先父彭煥盛雖曾於79年1 月22日簽署如被證1 之土地買賣合約書，惟依當事人間其後於79年2 月17日所簽立之土地租賃合約書（見被證2 ），租約前言明載「土地租賃」事宜，而於該份租賃合約另有約定「七、嗣後甲方如願出售土地時，應優先依相等行情出賣給乙方。

即乙方有優先承買甲方出售土地（含本件合約標的範圍及其相連之其他土地）之權利」等內容（見被證2 ），其餘均為租賃約定內容，以此觀之，當事人間關於系爭土地應係僅有出售土地時，有給予承租土地方得以同一出售價格優先承買之約定，而非真有土地買賣之意思。

⒉又本件兩造於終止租約前，均為定有期限之土地租賃關係，於103 年間租約即將屆滿之前，因已承租被告多時，原告年事已高擬收回自用，遂曾向被告表示期滿不再續租之意，孰料，被告竟自行按先前租約寄發存證信函及辦理提存等程序，原告先前亦表明拒收且拒絕再承租之意，並曾以存證信函再度申明終止租約之意思（見原證2 ），然自租賃期限屆滿原告不欲續租時，被告已無占有系爭土地之權利，被告占有系爭土地並無合法使用權源，已屬無權占有，原告自得本於系爭土地所有權人之地位請求被告拆屋還地以為返還。

⒊另兩造關於系爭土地所簽立之合約為土地租賃合約，並非被告抗辯主張之基地租賃合約。

退步言，倘審認兩造先前所簽立之租賃契約仍有基地租賃性質而有土地法援用之餘地，則本件原告亦租賃期限屆滿前即已表明欲收回自用不再續租之意，兩造間租賃關係即因租賃期間屆滿而消滅，被告自租賃期滿就系爭土地即屬無權占有。

⒋此外，本件於租賃期滿前兩造未曾就租賃另為換約，原告亦一再表明不再繼續承租，被告於提存前，原告亦拒絕被告收受其提存之租金，被告就系爭土地之使用既因租期屆滿，且原告亦有反對其繼續使用之情形，對照實情，被告就系爭房地已長年無人住居使用，以致雜草叢生，甚而不時有流浪漢或不名人士於該處出沒，此有現場照片可稽，被告已長年未住居使用該地，若此應無被告抗辯存有民法第451條默示更新之餘地。

㈢、訴之聲明：⒈被告應將坐落新竹縣峨眉鄉○○段○○○○段00000 ○○地段00000 地號土地上，如附圖所示126-5 （A ）面積94平方公尺、251-8 （A ）面積21平方公尺之建物【門牌號碼為新竹縣峨眉鄉○○村00鄰○○○00號】及126-5 （B ）面積1850平方公尺、251-8 （B ）面積255 平方公尺占用土地之地上物拆除，並將前開土地騰空返還予原告。

⒉被告應給付原告36,880元及自起訴狀繕本送達予被告之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息；

暨自104年5 月1 日起至返還第一項聲明之不動產予原告之日止，按月給付原告7,376 元⒊訴訟費用由被告負擔。

⒋如獲勝訴判決，原告願供擔保，請准為假執行宣告。

二、被告答辯：

㈠、緣系爭土地之所有權人原係彭煥盛，79年初被告已故配偶黃燦楠原欲向彭煥盛購買系爭土地興建房屋使用，因系爭土地當時不能分割移轉遂約定先行租地建屋，俟將來能分割過戶時再談價錢買斷，此有79年1 月22日簽立之買賣契約書可參（被證1 ），雙方再於同年2 月17日就系爭土地簽立土地租賃合約書（被證2 ），約定租期由78年12月1 日起至83年12月1 日止，租金每年7 千元，一次付清5 年租金，每5 年換約1 次，同月25日彭煥盛再簽立聲明書予黃燦楠，同意出借為起造人名義，於系爭土地上出資建築未辦保存登記即門牌號碼新竹縣峨眉鄉○○村00鄰○○○00號之房屋（被證3 ），並已使用至今。

嗣系爭251-8 、251-9 地號土地之所有權分別於80年12月22日、84年11月6 日由彭煥盛贈與移轉登記予其子即原告，然黃燦楠仍依上開約定付租，年租金已調整為1 萬元，黃燦楠過世後，系爭權益由被告繼承，故兩造於98年11月19日簽立原證1 土地租賃續約書，依既有約定換約付租，雙方本均信守契約，相安無事，詎103 年11月間原告要求租金調漲一倍，被告不能苟同，且拒收租金，被告乃於103 年12月23日以新竹英明街郵局第883 號存證信函寄送續期5 年之租金5 萬元之郵政匯票予原告，遭原告退回，仍要求調整租金為1 年2 萬元，被告迫於無奈，只得依法將租金辦理提存，詎原告於104 年2 月3 日寄發存證信函終止租約，被告即於104 年2 月26日以新竹英明街郵局第98號存證信函告知原告兩造租賃關係仍依法存續，其後原告則提起本件拆屋還地訴訟。

㈡、依被證2 土地租賃合約書第五條載明，出租人出租系爭土地係給承租人做為興建房屋舍之用，另第四條雖有記載租賃期限，惟第二條載明「每五年換約壹次」，顯明原告無權片面終止租約，所載租賃期限係因雙方付租習慣為5 年一收，為便清楚記錄繳租期間而如此記載，且證諸以往事實，自79年初開始，兩造每5 年換約一次，至今已有5 次。

又系爭土地之租賃係基地租賃契約（即租地建築房屋），既載明於被證2 之租賃合約之內，並非一般租賃契約，業如前述，茲被告並無土地法第103條各款所定情形，則原告片面以存證信函終止系爭基地租賃契約，顯無理由，從而原告主張被告無權占用系爭土地，訴請被告拆屋還地，依法無據。

退步言，倘認兩造間係定期租賃契約，則因原告於租期屆滿後未即表示反對之意思，依民法第451條規定，視為兩造存有不定期租賃契約，仍須被告有構成土地法第103條各款所定情形，原告始得終止租賃契約。

㈢、此外，土地法第97條第1項及第105條規定：「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限。」

、「第九十七條第九十九條及第一百零一條之規定，於租用基地建築房屋均準用之」，是就相當於租金賠償金之計算，應以房屋坐落基地之申報地價為計算，原告起訴狀附表以土地之公告現值計算，顯有錯誤，而系爭二筆土地之申報地價為每平方公尺40元，又系爭土地位於偏遠山區，生活機能普通，依此條件，相當於租金之賠償金應以土地申報地價百分之2 為計算，較為適當，原告請求以百分之5 計算顯屬過高，不足一採。

㈣、答辯聲明：⒈原告之訴駁回。

⒉訴訟費用由原告負擔。

⒊如受不利益判決，願供擔保免為假執行。

三、本件不爭執事項如下：

㈠、新竹縣峨眉鄉○○段○○○○段00000 ○○段00000 地號土地是登記原告所有，該土地上被告之先生黃燦楠建有房屋及地上物。

㈡、彭煥盛曾於79年1 月22日與黃燦楠訂有土地買賣合約書如被證1 ，及79年2 月17日訂有土地租賃合約書如被證2 ，彭煥盛曾於79年2 月25日出具被證3 聲明書予黃燦楠。

㈢、原告於98年11月19日與被告訂立土地租賃續約書如原證1 。

㈣、被告於104 年1 月22日向本院提存5 萬元作為續約5 年的租金。

四、本件爭點如下：原告請求被告返還新竹縣峨眉鄉○○段○○○○段00000 ○○段00000 地號土地，如104 年11月4 日變更之訴之聲明第一、二項有無理由？

五、法院之判斷：

㈠、查原告之父親彭煥盛曾於79年1 月22日、2 月17日與被告配偶黃燦楠分別訂立土地買賣合約書及土地租賃合約書，有上開合約書在卷可參（見本院卷第29至31頁）；

而門牌號碼新竹縣峨眉鄉○○村00鄰○○○00號之房屋則係黃燦楠於79年9 月間，經彭煥盛同意後以訴外人彭貴祥為建造人名義出資興建，並坐落使用如附圖所示系爭126-5 地號土地（A ）面積94平方公尺、系爭251-8 地號土地（A ）面積21平方公尺，及系爭126-5 地號土地（B ）面積1850平方公尺、系爭251-8 地號土地（B ）面積255 平方公尺等情，業經本院勘驗現場並囑請新竹縣竹東地政事務所人員到場測量，製有勘驗筆錄及土地複丈成果圖在卷可稽（見本院卷第126 至129 頁、第135 、136 頁），復被告提出之聲明書、建物建照執照申請書、建築設計工程藍圖等為證（見本院卷第32頁、第91、92頁）。

且依原告所提之土地租賃續約書所載：「甲方土地所有權人彭貴禮先生，乙方黃燦楠之依法繼承人蔡秀宜女士，雙方依民國七十九年二月二十五日甲乙雙方所簽之土地租賃合約書，續約五年即自九十八年十二月一日至一０三年十一月三十日。

雙方同意前項有關新竹縣峨眉鄉富興段水流東小段251-8 、251-9 所簽立之土地租賃合約書各項內容雙方均應遵守，依該土地租賃合約書，即日乙方支付甲方新台幣伍萬元。

另97、98年度房屋稅金壹萬壹仟元正。

甲方同意蔡秀宜女士為故黃燦楠先生為本續約書依法繼承人。

」等情（見本院卷第9 頁）。

是由上開事證可知，原告之父彭煥盛及被告之配偶黃燦楠，乃有就重測分割前之新竹縣峨眉鄉○○段○○○○段00000 地號土地內共貳分五厘之土地成立租賃契約，以供建築房屋之用，嗣原告因贈與取得上開土地，且黃燦楠亡故，原告遂於98年11月19日與被告蔡秀宜訂立土地租賃續約書，堪予認定。

㈡、按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法第451條定有明文。

次按，民法第451條所謂出租人不即表示反對之意思，係指依一般交易觀念，出租人於可能表示意思時，而不表示者而言。

本件上訴人之辦公處所，與被上訴人之營業所，設在同一街道，且據其在原審提出之房屋使用情形說明圖，復載明有管理員住在系爭房屋之樓上，則被上訴人於租期屆滿後，仍為租賃物之使用，揆之一般交易觀念，上訴人顯非不能即時表示反對之意思，乃不及時表示，而竟遲至租期屆滿一個月以後始行表示，自不得謂無上開法條之適用（最高法院42年台上字第122 號判例意旨參照）。

經查，兩造間之土地租賃關係源自79年2 月間，最近一次之基地租賃契約於103 年11月30日租賃期限屆滿，被告於租賃期限屆滿後仍欲繼續使用租賃物即系爭土地，並於103 年12月23日寄發新竹英明街000883號存證信函及續期五年之租金匯票5 萬元予原告（見本院卷第35頁），原告固於104 年1 月13日以芎林存證號碼000003號郵局存證信函向被告表示調整租金，並退回被告前所寄送之租金匯票（見本院卷第36頁），然被告旋於104 年1 月22日將續期五年之租金5 萬元提存於法院，此有本院104 年度存字第038 號提存書可參（見本院卷第98頁），而原告遲至104 年2 月3 日即租期屆滿後2個月始以西門郵局存證號碼000023號郵局存證信函通知被告終止兩造間之租賃契約（見本院卷第37及其背面），揆諸前揭判例意旨，自難認原告已依一般交易觀念，於相當時期內為反對之意思表示。

況被告於兩造就系爭土地所訂之租賃契約期限於103 年11月30日屆滿後，並未拋棄就系爭土地之使用收益權，且欲繼續使用系爭土地而寄送新竹英明街000883號存證信函及續期五年之租金匯票5 萬元予原告，已如前述，則依民法第451條規定，應視為兩造係以不定期限繼續契約。

㈢、次按，「本院55年台上字276 號判例固謂「於訂約之際訂明期滿後絕不續租，或續租應另訂契約者，仍難謂不發生阻止續租之效力」。

惟此判例並無凡有該判例所指情形者，均無民法第451條規定之適用之意。

倘客觀情事符合民法第451條之規定，甚至更有利於承租人者，縱租賃契約有期滿後絕不續租，或續租應另訂契約之約定，仍難謂無民法第451條規定之適用」（最高法院87年度台上字第1348號判決意旨參照）。

本件土地租賃合約書第二條固約定，每五年換約一次等情；

然查，本件租賃合約書之內容乃係出租人同意將系爭土地提供予承租人建築房屋使用，其以建築及使用房屋而承租系爭土地之目的，已如前述，衡情非有相當之期限不能達成，則兩造於原訂租期屆滿後，解釋上應以雙方同意繼續租賃契約為合理，此由原告父親彭煥盛自79年2 月起簽立土地租賃合約書予被告之配偶黃燦楠後，系爭土地即陸續由被告配偶黃燦楠及被告向原告不斷換約續租承租使用迄今，即可明瞭。

是土地租賃合約書之『每五年換約一次』，及土地租賃續約書中所載『續約五年即自民國九十八年十二月一日至民國一０三年十一月三十日』所載之文義僅係兩造於租賃期限屆滿後得協商再訂租賃契約之意，不能解釋為期滿後當然排除民法第451條之適用。

執此，原告主張兩造間並無不定期租賃關係云云，自無足取。

㈣、又按，土地之租賃契約以承租人自行建築房屋而使用之為其目的者，非有相當之期限不能達其目的，故當事人雖未明定租賃之期限，依契約之目的探求當事人之真意，亦應解為定有租至房屋不堪使用時為止之期限（最高法院85年度台上字第790 號判決意旨參照）。

經查，兩造就系爭土地之租賃為租用基地建築房屋契約，以承租人有特定之房屋而使用其基地為目的，縱屬不定期限之基地租賃，依契約之目的，探求當事人之真意，應解為租賃關係至該特定房屋不堪使用時始消滅。

且土地法第103條規定：租用建築房屋之基地，非因左列情形之一，出租人不得收回。

契約年限屆滿時。

承租人以基地供違反法令之使用時。

承租人轉租基地於他人時。

承租人積欠租金額，除以擔保現金抵償外，達二年以上時。

承租人違反租賃契約時。

是原告無土地法第103條規定各款所定情形，自不得片面主張終止兩造間之基地租賃契約，請求被告拆屋還地。

另按，土地法為民法之特別法，土地法規定，租用建築房屋之基地，非有土地法第103條所列各款情形之一，出租人不得收回；

參酌上揭最高法院判決以觀，本件被告租用基地建築房屋契約，既以承租人有特定之房屋而使用其基地為目的，依契約之目的，探求當事人之真意，亦應解為租賃關係至該特定房屋不堪使用時消滅。

執此，本件兩造間既確有不定期基地租賃關係，業如前述，則其租賃關係應至該特定房屋不堪使用時始消滅，本件實無土地法第103條第1款「契約年限屆滿」所定之情形。

又查，被告並未以基地供違反法令之使用，亦未轉租基地於他人，更未積欠租金或違反租賃契約，因此本件亦無土地法第103條所定基地得收回之情形。

再者，系爭房屋乃於79年9 月間申請建築執造，為鋼筋混凝土造，房屋稅起課年月為80年12月，折舊年數24年等情，有建造執照申請書、新竹縣政府稅捐稽徵局104 年7 月30日新縣稅東字第0000000000號函暨檢附之房屋稅籍資料可參（見本院卷第100 至104 頁）。

又本院於104 年9 月22日會同兩造及竹東地政事務所測量人員至現場進行履勘，勘驗結果為：系爭土地上有被告所建建物，房屋面臨約4 公尺寬之道路，屋旁多為樹林等雜木，為未保存登記建物，門牌為新竹縣峨眉鄉○○村00鄰○○○00號，僅有被告1 幢建物，無其他建物，位置偏僻，於深山內。

被告訴代稱房屋約有6 年沒有居住，之前都是居住使用。

由原告指界會同地政人員測量，原告訴代稱要測量建物位置及面積及圍牆所圍之面積，屋內之建物及庭院四周有水泥圍牆，庭院有假山造景，屋內無人居住，雜草叢生。

原告訴代稱水塔是蓋在我承租的土地上，水塔是在圍籬範圍內。

被告訴代稱在圍籬範圍內我們同意測量等情，有同日勘驗筆錄可參（見本院卷第126 至128 頁），且依勘驗所拍攝之現場照片，顯示建物外觀情形尚屬良好，並未達不堪使用之程度。

另依固定資產耐用年數表以觀，鋼筋混凝土折舊之耐用年數為50年，系爭房屋使用迄今尚不足二分之一，實未達不堪使用之程度。

準此，原告無土地法第103條規定各款所定情形，自不得片面主張終止兩造間之基地租賃契約，暨請求被告拆屋還地。

㈤、綜上所述，兩造就系爭土地有不定期之基地租賃契約存在，被告就系爭土地具有合法占用之權源，且原告未能敘明被告有何土地法第103條所列得終止租約之事由及提出事證證明，是原告所為終止本件租賃契約之主張，於法未合，並不足採。

從而，原告依民法第767條、第179條之法律關係，請求被告應將坐落新竹縣峨眉鄉○○段○○○○段00000 ○○地段00000 地號土地上，如附圖所示126-5 （A ）面積94平方公尺、251-8 （A ）面積21平方公尺之建物【門牌號碼為新竹縣峨眉鄉○○村00鄰○○○00號】及126-5 （B ）面積1850平方公尺、251-8 （B ）面積255 平方公尺占用土地之地上物拆除，並將前開土地騰空返還予原告；

暨請求被告應給付原告36,880元及自起訴狀繕本送達予被告之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；

及自104 年5 月1日起至返還第一項聲明之不動產予原告之日止，按月給付原告7,376 元，均為無理由，應予駁回。

又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請已失所附麗，應併駁回之。

六、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘主張、陳述並所提證據均與本件之結論無礙，爰不再一一論述，附此敘明。

七、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第436條第2項、第78條，判決如主文。

中 華 民 國 104 年 12 月 4 日
竹北簡易庭 法 官 林麗玉
以上正本，係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀並記載上訴理由。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 12 月 4 日
書 記 官 何尚安