竹北簡易庭(含竹東)民事-CPEV,104,竹東簡,165,20151230,1

臺灣新竹地方法院民事簡易判決 104年度竹東簡字第165號
原 告 周碧華
訴訟代理人 張明光
被 告 林淑珍
訴訟代理人 周珊如律師
上列當事人間請求拆屋還地事件，本院於中華民國104 年11月30日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應將坐落新竹縣五峰鄉○○段○○○○○地號土地如附圖所示Ａ部分、面積五平方公尺，及Ｂ部分、面積五平方公尺；

同段八六九之五地號土地如附圖所示Ｃ部分、面積四平方公尺等地上物拆除，並將上開土地返還原告。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用由被告負擔千分之四三五，其餘由原告負擔。

本判決得假執行。

但被告如於假執行程序實施前，以新臺幣壹萬柒仟肆佰元為原告預供擔保，得免為假執行。

事實及理由

一、原告主張：

㈠、坐落新竹縣五峰鄉○○段00000 ○00000 地號土地均為原告所有，原告係向訴外人張坤盛以105萬元購買多筆土地，斯時土地上即有房屋且確有住人，被告無任何權源，擅自在原告所有系爭869-4地號土地，如起訴狀附圖所示紅色部分、面積約20平方公尺，及同段869-5地號，如起訴狀附圖所示藍色部分、面積約60平方公尺土地上建蓋房屋，經原告以口頭及存證信函催請被告拆屋還地，惟皆未獲置理。

為此，爰依民法第767條之規定提起本件訴訟。

㈡、訴之聲明：⒈被告應將坐落新竹縣五峰鄉○○段00000 地號土地，如起訴狀附圖所示紅色部分、面積約20平方公尺，及同段869-5 地號，如起訴狀附圖所示藍色部分、面積約60平方公尺土地上之建物拆除，並將土地返還原告（實際占用面積以鑑測為依據）。

⒉訴訟費用由被告負擔。

⒊原告願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告答辯：

㈠、原告於104年8月18日現場勘驗時主張系爭869-4地號土地、系爭869-5地號土地上所建門牌號碼新竹縣五峰鄉0鄰00號房屋（下稱系爭81號房屋）為訴外人羅美香所有，原告訴請被告拆屋還地，顯屬當事人不適格。

被告否認無權占有原告所有系爭869-4、869-5地號土地。

被告之配偶張志強（已歿）出資，以公公張廷光（已歿）之名義於67年11月15日向土地所有權人張就道買受土地（下稱系爭土地），且已支付買賣價金完畢，被告遂於地主張就道及其子張乾隆指劃之購地範圍內，搭建房屋（下稱系爭房屋），被告所建房屋顯有占有權源甚明，原告及原告訴訟代理人均明知上情。

現被告所搭建之系爭房屋是否坐落系爭869-4、896-5地號土地上，仍屬不明。

倘若有占用之情形，則被告對系爭土地所有權人原已取得基地利用權，嗣因系爭土地出賣致房地異主，如任由系爭土地承買人拆除房屋，對房屋所有權人將造成不利影響，基於房屋所有權應與土地利用權一體化及房屋既得使用權保護原則之考量，被告自得主張類推適用民法第425之1規定。

依新竹縣竹東地政事務所土地複丈成果圖可知，系爭81號房屋不在原告所主張之系爭869-1、869-5地號土地上；

系爭82號房屋也只有如附圖所示A、B、C部份在原告主張之土地上；

系爭869-4、869-5地號土地是由原地主張就道出售給被告所有，就證人張坤盛部分，被告所有的土地房屋是在68年間所建，在證人張坤盛取得土地之前，是自張就道處承受土地，應受契約拘束。

㈡、答辯聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。

⒉訴訟費用由原告負擔。

⒊如受不利判決，被告願供擔保請准宣告免予假執行。

三、本件不爭執事項如下：

㈠、坐落新竹縣五峰鄉○○段00000 地號、林、面積38平方公尺，及同段869-5 地號、林、面積237 平方公尺土地為原告所有，有土地登記謄本可參。

㈡、被告所有新竹縣五峰鄉○○村0 鄰00號房屋占用原告所有869-4、869-5 地號土地之位置及面積，經本院依職權勘驗現場並囑託竹東地政事務所測量，如附圖所示之土地複丈成果圖。

四、本件爭點：原告請求被告拆除占用系爭869-4 、869-5 地號土地上之房屋，並返還前開占用土地，有無理由？

五、法院之判斷：

㈠、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，對於妨害其所有權者，得請求除去之，有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767條第1項定有明文。

又無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任，被告應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之，如不能證明，則應認原告之請求為有理由（最高法院72年度台上字第1552號判決意旨參照）。

又所謂正當權源，係指依法律規定或契約關係，物之所有權人有提供或容忍占有使用之義務而言。

復按不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力，民法第758條亦定有明文。

而買賣契約僅有債之效力，不得以之對抗契約以外之第三人，因此在二重買賣之場合，出賣人如已將不動產之所有權移轉登記與後買受人，前買受人縱已占有不動產，後買受人仍得基於所有權請求前買受人返還所有物，前買受人即不得以其與出賣人間之買賣關係，對抗後買受人（最高法院83年台上字第3243號判例要旨可資參照）。

㈡、經查，被告所有新竹縣五峰鄉○○村0 鄰00號房屋占用原告所有869-4 、869-5 地號土地之位置及面積，經本院依職權勘驗現場並囑託竹東地政事務所測量，如附圖所示之土地複丈成果圖，為兩造所不爭執。

又被告雖辯稱系爭869-4 、869-5 地號土地係伊之公公張廷光向訴外人張就道買受取得，並由伊配偶張志強出資在該土地上搭建房屋，嗣張志強過世，伊依法繼承上開房屋及土地云云，並據提出土地權利讓渡契約書為證（見本院卷第42、43頁）；

惟依本院依職權函請新竹縣竹東地政事務所調閱系爭869-4 、869-5 地號土地異動索引及土地所有權移轉登記等資料，系爭869-4 、869 -5地號土地於56年9 月1 日總登記之權利人為中華民國；

75年4 月2 日逕為分割；

81年12月11日設定登記地上權，張坤盛為權利人；

89年1 月19日地上權期間屆滿，張坤盛因混同取得上開土地所有權；

97年10月28日訴外人張益生因贈與取得上開二筆土地；

原告周碧華於101 年12月3 日因買賣取得系爭869-4 、869-5 地號土地等情，有新竹縣竹東地政事務所104 年9 月1 日東地所登字第0000000000號函暨檢附之土地所有權移轉登記資料、異動索引等為證（見本院卷第44至71頁），是揆諸首揭法條規定，即便原告所稱訴外人張廷光向張就道買受系爭869-4、869-5地號土地乙節為真實，在張就道未將土地移轉登記予張廷光或其指定之人以前，張廷光或其指定之人並未取得該等土地之所有權，張就道與張廷光就系爭869-4、869-5地號土地買賣之約定，充其量為一債權契約，僅拘束訂約之當事人，並不得以之對抗契約以外之第三人，故縱使被告之公公張廷光確曾向張就道買受系爭869 -4、869-5地號土地，亦不得執以對抗為系爭869-4、869 -5地號土地所有權人之原告。

此外，張坤盛亦於本院審理時到庭證稱：土地上面的房屋是張志強蓋的，當時張志強有跟我說，是不是可以借給張志強蓋房子，讓他們有棲身之所，但是並沒有用錢跟我購買。

當時沒有賣給張志強的原因就是張志強常常會偷東西，張就道死亡時間是68年2月，前一年就已經臥病在床，如何能夠在67年11月可以簽約，我父親亡故前一年就已經無法視事，當時五鋒鄉的民情如何會有印章，我父親也沒有念書，根本不會簽名，張廷光是我堂弟，我沒有賣給張廷光，民國80年土地的名字一直在我名下。

林淑珍或張志強均沒有找其偕同辦理土地移轉之事。

當是將土地賣給周碧華，告知土地上房屋的是要自己去協調等情（見本院卷第118頁背面、第119頁），實難認訴外人張廷光或張志強確已取得系爭869-4、869-5地號土地之所有權。

執此，被告既未能舉證證明訴外人張廷光、張志強因買賣取得系爭869-4、869-5地號土地之合法使用權，則被告所有新竹縣五峰鄉○○村0鄰00號房屋無權占用系爭869-4、869-5地號土地，應可認定。

㈢、次查，被告另抗辯本件得類推適用民法第425之1 規定；惟按，土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。

其期限不受第449條第1項規定之限制。

民法第425條之1第1項定有明文。

查門牌號碼新竹縣五峰鄉○○村0 鄰00號房屋原設籍人張志強於71年1 月設立稅籍；

101 年8 月由林淑珍繼承該房屋全部持分等情，有新竹縣政府稅捐稽徵局104 年8 月27日新縣稅東字第0000000000號函暨檢附之房屋稅籍資料及歷次稅籍變更登記資料及最初稅籍設立資料在卷可參（見本院卷第72至83頁），而斯時土地所有權人為中華民國，已如前述，是門牌號碼新竹縣五峰鄉○○村0 鄰00號房屋與系爭869-4 、869-5 地號土地本非屬同一人所有，自無適用民法第425條之1 之餘地，且依被告所辯，被告係依訴外人張廷光與張就道間之買賣契約關係，而有權占有上開土地，並非基於借貸或租賃關係使用系爭869-4 、869-5 地號土地，則基於債之相對性原則，被告亦不得以上開買賣契約關係對抗原告。

再者，縱令張坤盛曾表示同意張志強於系爭869-4 、869-5 地號土地上搭蓋房屋，然使用借貸，非如租賃之有民法第425條、第425條之1 （買賣不破租賃）之規定，被告亦不得執此對現在之系爭869-4 、869-5 地號土地所有權人即原告主張有使用該土地之權利（最高法院59年臺上字第2490號判例參照），故被告辯稱可類推民法第425條之1 規定，亦屬無據。

㈣、綜上所述，被告所辯其係有權占有系爭869-4 、869-5 地號土地等情，均不可採，原告依據民法第767條規定請求被告應將坐落新竹縣五峰鄉○○段00000 地號土地，如附圖所示A 部分、面積5 平方公尺，B 部分、面積5 平方公尺，及同段869-5 地號土地，如附圖所示C 部分、面積4 平方公尺之地上物拆除，並將土地返還予原告，自屬有據，應予准許。

至於原告逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。

六、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，經本院審酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。

七、本件為簡易訴訟程序所為被告敗訴之判決，爰依民事訴訟法第389條第1項第3款之規定，依職權宣告假執行，並依同法第392條第2項規定，依被告聲請宣告被告如預供擔保，得免為假執行。

八、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第436條第2項、第79條、第389條第1項第3款、第392條第2項，判決如主文。

中 華 民 國 104 年 12 月 30 日
竹東簡易庭 法 官 林麗玉
以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴費。
中 華 民 國 104 年 12 月 30 日
書記官 何尚安