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臺灣新竹地方法院民事簡易判決 105年度竹北簡字第266號
原 告 妍發科技股份有限公司
法定代理人 呂維泓
訴訟代理人 胡峰賓律師
複 代理人 劉書帆
被 告 遠電興業有限公司
法定代理人 曾怡華
訴訟代理人 由美倫
上列當事人間請求給付租金等事件，本院於民國106 年4 月25日辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實 及 理 由
壹、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限；
民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。
查：原告起訴時，原聲明：㈠被告應給付原告新臺幣（下同）3,403,482 元及自起訴狀送達之翌日起至清償日止，按年息5 ﹪計算之利息。
㈡被告應給付原告15萬元及自民國2 月2 日起至清償之日止每日支付按租金計算1 ﹪之違約金。
㈢被告應給付原告15萬元及自3 月2 日起至清償之日止每日支付按租金計算1 ﹪之違約金。
㈣被告應給付原告23,780元及自起訴狀送達之翌日起至清償日止，按年息5 ﹪計算之利息。
嗣於本院審理期間，具狀變更為：㈠被告應給付原告3,403,482 元及自起訴狀送達之翌日起至清償日止，按年息5 ﹪計算之利息。
㈡被告應給付原告30萬元（本院卷第99-102頁），核屬減縮應受判決事項之聲明。
揆諸上開規定，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：㈠被告前向原告承租位於台元科技園區之新竹縣○○市○○街00號4 樓之5 （原告誤載為4 ）、6 、7 房屋共計3 戶及IJK 區地下第1 層停車位2 個，並簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租賃契約），約定租賃期間自103 年10月1 日起至105年9 月30日止，每月租金含稅15萬元，房屋、車位之管理費及水電費由被告負責繳納，匯款日為每月租期首日（即每月1 日），如逾期未繳納，應按日給付違約金。
惟被告自105年2 月起即積欠租金，且在此之前已有多次積欠租金之情形，經原告以律大法律事務所105 年4 月1 日函文催告被告於函到7 日之內給付租金，如未於限期內給付，即終止系爭租賃契約等語，該律師函於104 年4 月4 日送達，惟被告迄未給付，故系爭租賃契約應於該律師函文到達第8 日即105 年4 月11日終止。
㈡被告應給付懲罰性違約金3,403,482 元：⒈依系爭租賃契約第2條第2項約定，如被告未按時支付租金，每逾1 日應支付按月租金之1 ﹪作為違約金，故被告若未清償該期租金時，無論是否已有部分給付，違約金仍應按月租金「全額」之1 ﹪計算，先予陳明。
⒉被告自103 年10月起至105 年1 月止應付款項如附表一所示扣除原告同意減免金額後，共計2,631,242 元，惟被告均未依約於每月1 日繳納，嗣分別於104 年3 月4 日、5 月27日、6 月29日、9 月22日、105 年1 月19日始陸續繳納完畢（計算式：15萬元+ 86,164元+50 萬元+ 50萬元+ 1,395,078元＝2,631,242 元），依民法第322條規定應自先到期之債務（即103 年10月起）優先抵充。
是被告應給付之懲罰性違約金數額如附表二所示，共計4,293,000 元，原告為免延誤訴訟，僅請求起訴時之金額3,403,482 元。
㈢被告應給付105 年2 、3 月租金合計30萬元：⒈被告自105 年2 月起即積欠租金，且在此之前已有多次積欠租金之情形，經原告以律大法律事務所105 年4 月1 日函催告被告給付租金，因被告迄未給付，故系爭租賃契約已於105 年4 月11日終止，業如前述。
原告並於該律師函內已明確表明：被告所稱原告前以電子郵件表示免收104 年2 、3 月租金部分，因被告未為確定承諾而撤回，又其中提及搬遷日期為105 年3 月31日，是因上開律師函係於105 年4 月1 日寄發，故是針對「105 年2 月1 日電子郵件」之內容，而非兩造於105 年3 月30日簽立之搬遷協議書，斯時雙方約定搬遷日期為105 年4 月6 日，兩者自然不同。
⒉縱認原告不得撤回，然該電子郵件內容顯係有附隨條件，被告應於105 年3 月31日之前清空房屋，但被告亦未達成該條件，併此敘明。
⒊綜上，被告應給付原告105 年2 月租金15萬元及自105 年2月2 日起至105 年4 月11日止（共計70日），按日計算1 ﹪之違約金，共計255,000 元（計算式：150,000 元+1,500元×70日=255,000元）；
及105 年3 月租金15萬元及自105 年3 月2 日起至105 年4 月11日止（共計41日），按日計算1﹪之違約金，共計211,500 元（計算式：150,000 元+1,500元×41日=211,500元），合計為466,500 元（計算式：255,000 元+211,500元=466,500元），原告為免延誤訴訟，僅請求起訴時主張之金額30萬元。
㈣對被告抗辯之陳述：⒈兩造針對「搬遷」部分雖有約定並簽立搬遷協議書，然其授權員工與被告洽談之範圍僅限於「搬遷」，就此以外之事項，對原告自不生效力。
遑論本件負責與被告洽談之人員亦未曾向被告表示免除本件請求之債務。
又此與本件依據系爭租賃契約之違約金條款本屬二事，原告未放棄依系爭租賃契約請求之權利，也無免除被告債務之意思，本件自無免除債務之問題。
⒉被告於103 年9 月16日所繳納15萬元，為103 年9 月份之租金，因兩造雖約定租約自103 年10月1 日起，但訴外人即被告之前法定代理人曾凱豐早於103 年9 月即開始使用，故兩造均認定此為上開月份之租金，與本件請求內容無關。
㈤為此，依系爭租賃契約之法律關係，提起本訴，並聲明：⒈被告應給付原告3,403,482 元及自起訴狀送達之翌日起至清償日止，按年息5 ﹪計算之利息。
⒉被告應給付原告30萬元。
二、被告則以：㈠兩造於103 年9 月4 日簽訂系爭租賃契約，其於簽約時支付2 個月押金30萬元，並依約於103 年9 月16日先行支付103年10月租金15萬元，而非原告主張103 年9 月之租金。
倘如原告所述，原告於103 年9 月同意訴外人曾凱豐開始使用，則其明知已和被告簽訂系爭租賃契約，且被告法定代理人為曾怡華，豈可未經被告同意擅自提供他人使用？又原告於簽約時，按理應要求租賃期間自103 年9 月1 日起算，而非103 年10月1 日，方為合理。
㈡被告已付清所有租金及應付費用：被告公司於103 年7 月間因經營權更迭，遲未能遷入，原告亦知悉此節，而向被告表示得緩付租金，且同意被告得於方便付款時給付租金。
被告於同年12月5 日始向經濟部申請變更公司所在地，於同年12月8 日准予登記，於104 年1 月16日遷入使用。
被告自該時起即開始給付租金，期間兩造均無遲付租金之爭執，原告亦從未向被告主張違約金。
原告於105 年1 月11日以律師函要求被告應於函到2 日內給付租金135 萬元及代墊管理費45,078元。
被告收受後要求原告提供應支付租金明細表，原告於105 年1 月19日寄送應付租金明細表，金額共計1,395,078元，被告隨即於當日支付，並無遲付租金乙事。
㈢詎原告嗣卻告知其已將系爭租賃契約出租標的出賣予第三人，不欲繼續履行系爭租約，要求被告配合遷出，並以鉅額違約金相脅。
惟系爭租賃契約約定之租賃期間尚未屆滿，原告此舉實令被告措手不及，致被告先前投資設置之裝潢付之一炬，且因搬遷機台設備產生鉅大費用及人事異動等損害，致被告權益嚴重受損。
兩造幾經協商，於105 年3 月30日簽訂和解協議即搬遷協議書（下稱系爭搬遷協議書），約定原告應支付被告搬遷費用10萬元及返還系爭租賃契約押金30萬元，被告則於105 年4 月6 日前遷出。
系爭搬遷協議書已先敘明「緣雙方間關於搬遷相關事宜之權利義務，今達成協議，並約定條件如下」等語，可知兩造對於搬遷相關事宜，即包含廠房、車位租金、押金、違約金、管理費、水電費、搬遷補償費等業已一併達成協議，原告自不得本於系爭租賃契約再為請求。
且觀之系爭搬遷協議書第2條約定，原告同意返還被告全額押金30萬元，即可知被告並無積欠租金或違約金等租賃債務，否則原告豈會同意返還全額押金，甚至給付被告搬遷費用10萬元？㈣況105 年2 月、3 月租金，原告已告知被告免付，被告自無給付前述租金之義務。
且被告係基於原告免收之前提下，始願簽訂系爭搬遷協議書等語置辯，並聲明：如主文第1項所示。
三、本院協同兩造爭點整理如下：㈠不爭執事項：⒈兩造於103 年9 月4 日簽訂系爭租賃契約書，租賃期間自103 年10月1 日起至105 年9 月30日止，每月租金15萬元，被告另應給付水電費及管理費。
⒉系爭租賃契約第2條第2 點，約定未按期給付租金應支付懲罰性違約金。
⒊被告給付租金後，原告並交付發票。
⒋被告於105 年1 月19日匯款給付原告1,395,078 元。
⒌系爭租賃契約出租標的於105 年2 月4 日簽訂買賣契約，實際出賣日期約為同年4 月。
⒍兩造於105 年3 月30日簽訂搬遷協議書。
㈡爭執事項：（依後述得心證理由調整文字及順序）⒈原告請求被告給付3,403,482 元懲罰性違約金及法定利息有無理由？①系爭租賃契約終止時間為何？②原告主張被告於103 年9 月16日給付15萬元為103 年9 月租金（被告主張該給付為103 年10月租金15萬元）有無理由？③被告主張系爭搬遷協議書和解內容包含違約金部分有無理由？④被告主張原告同意暫緩繳納每月租金，以便靈活運用有無理由？⒉原告請求被告給付105 年2 、3 月租金合計30萬元有無理由？①原告主張以105 年4 月1 日律師函撤回免收105 年2 、3 月租金有無理由？②原告主張免收105 年2 、3 月租金之條件為被告應於105 年3 月31日清空房屋有無理由？③被告主張免收105 年2 、3 月租金有無理由？
四、得心證之理由：㈠原告請求被告給付3,403,482 元懲罰性違約金及法定利息為無理由：⒈系爭租賃契約於105 年1 月11日至同月19日間之某日終止：①按承租人應依約定日期，支付租金。
承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。
租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。
其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約；
民法第439條前段、第440條第1 、2 項分別定有明文。
經查：②證人即原告公司採購課長蘇桂青於本院結證：伊為承辦兩造租賃契約業務之負責人，從105 年1 月份開始，租金部分一直是由伊做催討，但被告沒有按時繳納租金，伊基本上是口頭先請被告繳，後來有發律師函等語（本院卷第76-78 頁），核與證人即原告公司業務張淑芬於本院結證稱：被告沒有按時繳納租金等語相符（本院卷第84-85 頁），被告就上情亦不否認，故原告主張被告遲付租金已達2 個月以上應堪可採。
③觀之原告以律大法律事務所105 年1 月11日函告被告，表示示自函到之日起終止系爭租賃契約等語（本院卷第126-128頁）。
佐以被告陳稱不記得收受上開函文之時間，但收受後即與原告聯絡付款事宜，並於105 年1 月19日付清租金等語（本院卷第119 頁）。
由於原告未能提出被告收受上開律師函之時間，而從被告上開陳述推論，可知被告係於105 年1月11日至同月19日間之某日收受上開律師函文應無違經驗法則。
④按契約之合意終止為契約行為，法定或約定終止權之行使則為單獨行為，後者發生效力與否，端視有無法定或約定終止之事由存在，既無待他方當事人之承諾，自不因他方當事人之同意或未為反對之意思表示而成為合意終止（最高法院94年台上字第1594號判決參照）。
原告雖主張其委請律師於105 年1 月11日寄發上開律師函後，兩造仍就租約事宜持續洽談，故系爭租賃契約仍未終止等語（本院卷第155 頁背面），惟原告以兩造租賃契約關係具法定終止事由存在，而行使法定終止權，揆之上開規定，此屬單獨行為。
是原告終止契約之意思表示到達被告時即生效力。
故原告主張以其後之律師函到時間即105年4月4日為終止時點，即無可採。
⑤從而，被告於105 年1 月11日至同月19日間之某日收受上開律師函，故系爭租賃契約應於上開期間之某日合法終止。
⒉原告主張被告於103 年9 月16日給付15萬元為103 年9 月租金為無理由：①被告主張其於上開日期之給付為103 年10月租金，並提出被證七明細表為證（本院卷第129 頁）。
其上記載：「已開立發票：103.09.16 ，發票總金額150,000 。
合計總費用欄：103.09.16 匯入103.09租金」等內容，雖紀錄匯入時間為103 年9 月，然租金採預付方式為我國民間習慣；
且系爭租賃契約自103 年10月1 日起算，是被告主張其於103 年9 月16日所付之15萬元為103 年10月之租金，應屬可信。
②原告雖主張被告上開給付係代訴外人曾凱豐給付使用租賃物之款項，惟上開被證七明細表記載給付項目名稱為『租金』，而系爭租賃契約關係存在兩造之間，未涉及訴外人曾凱豐。
次觀原告提出之承諾書及附件清冊（本院卷第172-174 頁），當事人非原告，亦未提及原告。
清冊內容所示相片為「資產」，無『租賃契約』。
清冊最後一頁雖有簽名，惟非被告法定代理人，而係被告訴訟代理人姓名。
再以簽名旁附記「點交」、「簽收」，此與原告主張被告同意代為支付租金之語意關連性薄弱。
復以原告未提出其與訴外人曾凱豐存在租賃契約之證據，故其上開主張及舉證，均難可採。
⒊原告請求被告給付3,403,482 元懲罰性違約金為無理由：被告主張系爭搬遷協議書為和解契約，已就系爭租賃契約包含違約金部分一併和解完畢，惟為原告所爭執，並主張系爭搬遷協議書僅及於「搬遷」部分，不及違約金之請求，且原告未放棄系爭租賃契約違約金之請求等語。
經查：①系爭搬遷協議書非獨立之另一新約：按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句；
民法第98條定有明文。
復按解釋私人之契約應通觀全文，並斟酌立約當時之情形，以期不失立約人之真意（最高法院18年上字第1727號判例意旨參照）。
再按解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從該意思表示所根基之原因事實、主要目的、經濟價值、社會客觀認知及當事人所欲表示之法律效果，作全盤之觀察，以為判斷之基礎，不能徒拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失其真意（最高法院98年度台上字第1925號民事判決意旨參照）。
從而，解釋契約首就文義觀其內容是否足以顯示當事人雙方之真意，如有未盡或未明之處，進而探求彼此雙方真意。
所謂探求彼此真意，可分從：當事人雙方締約背景等事實，如彼此磋商過程談、內容及細節，以瞭解當事人締約之目的。
揆之契約訂定必雙方各享權利、各負義務，彼此權利義務對等而相當，此乃誠信原則之當然解釋，苟其中一方所享權利大於所負義務；
或其權利顯然優於對造之權利，此乃雙方權利義務不對等，即非理性當事人之所願，自無由締結不利己之契約，始符常理及經驗法則。
查：⑴首就系爭搬遷協議書及系爭租賃契約之關係以觀：系爭租賃契約原訂租賃期限自103 年10月1 日起至105 年9月30日止，原告於租賃期限屆滿前即105 年2 月4 日與他人簽訂買賣契約，並於同年4 月出售系爭租賃契約標的等情，為原告所不爭執。
勾稽證人蘇桂青於本院結證：「（問：兩造簽訂系爭搬遷協議書之原因為何？）因為當初我們租約還沒有到期，原告請被告遷出，被告要求費用，所以我們才請律師擬這張稿」等語（本院卷第79頁）；
證人張淑芬於本院結證：「（問：證人是否知悉兩造約定搬遷事宜之過程？）因為我們房子賣出去所以要被告遷出。
不知道協商過程等語」（本院卷第86頁），足證兩造因系爭租賃契約提前終止，為解決彼此爭議，而有搬遷事宜之商談，始有其後之系爭搬遷協議書。
從而，系爭搬遷協議書係為協商系爭租賃契約之雙方權利義務，並非獨立存在，兩者不應切割。
⑵次觀系爭搬遷協議書內容：系爭搬遷協議書第2條約定：「甲方（即原告）同意支付乙方（即被告）先前支付之押金30萬元整。
由乙方收核確認無誤簽名如後。
乙方應於收受該筆款項後，先支付先前所積欠之台元科技園區管理委員會104 年11月、104 年12月、105年1 月之管理費」（本院卷第55頁），上開約定內容所提押金即為系爭租賃契約所示之押金，且敘明清償方式，均與系爭租賃契約相連，足證系爭搬遷協議書非獨立於系爭租賃契約外之另一份新約至明。
再以第6條約定：本協議書經雙方充分閱覽，. . . ，並由所有立和解書人各執乙份為憑；
佐以兩造各負權利義務，且系爭搬遷協議書簽名處記載「立和解書人」等語（本院卷第55-56 頁），亦徵系爭搬遷協議書係兩造為解決系爭租賃契約爭議後之和解契約。
所謂和解，即係當事人互相讓步，以終止爭執或防止爭執發生之契約，而兩造前因系爭租賃契約有所爭執，故系爭搬遷協議書載明『和解』，自文義可知係為終止系爭租賃契約爭議。
苟原告主張系爭搬遷協議書僅限於「搬遷」為真，即無庸記載『和解』，故原告上開主張，委難採信。
⑶從而，系爭租賃契約既已終止，而系爭搬遷協議書即為清算雙方權利義務而簽訂之和解契約。
綜覽全文，均無被告應付違約金之約定，故被告主張系爭搬遷協議書已包含違約金部分和解完畢，應屬可採。
②原告行為足使被告信賴不收違約金：按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的。
行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法；
民法第148條定有明文。
參之按權利固得自由行使，義務本應隨時履行，惟權利人於相當期間內不行使其權利，並因其行為造成特殊之情況，足引起義務人之正當信任，認為權利人已不欲行使其權利，或不欲義務人履行其義務，於此情形，經盱衡該權利之性質、法律行為之種類、當事人之關係、經濟社會狀況、當時之時空背景及其他主、客觀等因素，綜合考量，依一般社會之通念，可認其權利之再為行使有違「誠信原則」者，自得因義務人就該有利於己之事實為舉證，使權利人之權利受到一定之限制而不得行使，此源於「誠信原則」，實為禁止權利濫用，以軟化權利效能而為特殊救濟形態之「權利失效原則」，究與消滅時效之規定未盡相同，審判法院當不得因已有消滅時效之規定即逕予拒斥其適用，且應依職權為必要之調查審認，始不失民法揭櫫「誠信原則」之真諦，並符合訴訟法同受有「誠信原則」規範之適用（最高法院97年度台上字第950 號判決意旨參照）。
查：⑴觀之兩造結算欠款方式：參以系爭租賃契約已於105 年1 月11日至同月19日間之某日終止，業如前述。
被告陳稱收受原告所寄送之被證七明細表（本院卷第129 頁）後，即於105 年1 月19日匯款1,395,078 元等語，核與證人蘇桂芬證述被證七為原告公司財務師計算後傳送予被告，被告已繳納完畢等語相符（本院卷第79頁及背面）。
是原告終止系爭租賃契約之後，委由會計師清算積欠款項，即應總計被告在租賃契約關係存續中全部之積欠項目及金額始符常理。
勾稽被證七明細表列載各該費用後有「未收金額」等記載，足徵該結算表最後計算之金額為原告所欲催討款項之總計。
⑵次觀簽訂系爭搬遷協議書之過程：再被告於105 年1 月19日按原告上開明細表匯款之後，雙方協商系爭租賃契約爭議，而於105 年3 月30日簽訂系爭搬遷協議書。
是上開明細表如因倉促不及而未納入違約金請求，則在105 年1 月19日至同年3 月30日有2 個月以上之充裕時間，自可向被告催討違約金。
而原告在此期間均未向被告主張收取違約金。
⑶再就原告返還押金以觀：所謂押金旨在擔保承租人即被告於租賃期間所生債務之履行，此亦明訂於系爭租賃契約第3條。
是自系爭搬遷協議書第2條約定原告同意返還被告系爭租賃契約之押金以觀，可知原告已認兩造債務已清算完畢，始同意返還被告押金。
綜合原告上開舉措，足使被告信賴無收取違約金之意思甚明。
⑷末以系爭搬遷協議書簽訂之目的以觀：參以原告係因出售租賃標的始需請求被告提前搬遷，倘兩造協商過程，原告主張收取本件高達340 萬以上之違約金，一般人在此情況下勢必不同意搬遷之請求，被告亦當庭如是表示（本院卷第167 頁）。
換言之，原告在協商過程，請求被告給付340 萬元以上之違約金，協商結果必定不利於己，自無法達成意欲被告及早搬遷之目的。
觀之原告委任律師於105 年4 月1 日寄發律師函，其內容為限被告收文7 日內遷出，並應給付逾期違約金等情，有上開律師函附卷可稽（本院卷第111-115 頁），可知上開律師函係於兩造於105 年3月30日簽訂後2 日寄出，是原告未於搬遷協商前提出該請求，而在簽訂系爭搬遷協議書完成後，始寄發上開律師函，原告隱匿足以動搖簽訂成功之重大訊息。
此舉使被告在未考量該重大訊息下，同意系爭搬遷協議書條件。
足見被告簽訂系爭搬遷協議書之際，顯然處於不利地位。
故本院認原告達成其目的後，始請求違約金，有違前揭誠信原則規定！⑸揆之前揭規定及判決意旨，本院認原告於系爭搬遷協議書簽訂前之舉措已足使被告信賴其不收取違約金。
③被告主張不付違約金為可採之理由：按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在；
民法第425條第1項定有明文。
參之立法理由敘明出租人於租賃物交付後，將為租賃標的物之不動產所有權讓與第三人時，其第三人依法律規定，當然讓受出租人所有之權利，並承擔其義務，使租賃契約仍舊存續，始能保護承租人之利益。
故設本條以明其旨。
準此，買賣不破租賃係為保障承租人能於租賃期間安穩使用租賃標的，免受因租賃標的易主而需被迫遷離之不利。
本條乃兼顧第三人、出租人及承租人地位衡平性而設。
倘無本條規定，出租人出售租賃標的如房屋之類者，基於債之相對性原則，承租人僅能向出租人請求損害賠償，無從主張繼續居住使用之權利，非但有害居住安寧權，更有違憲法保障人民之基本權利。
⑴系爭租賃契約原訂於105 年9 月30日屆滿，原告於屆滿前即105 年2 月4 日與他人簽訂買賣契約，並於同年4 月出售系爭租賃契約標的，揆之上開規定，被告本可繼續承租標的，亦即不論原告基於提高售價或出賣順利何種原因而請求被告搬遷之舉，均已違反民法第425條第1項規定之精神。
而被告依法本可拒絕原告搬遷之請求。
換言之，被告簽訂系爭搬遷協議書顯然被迫放棄其民法上權利。
⑵佐以本件租賃標的為台元科技園區廠房，足見租賃標的係供放置機器為營業所用，是承租地點之選擇、搬遷之困難顯與一般房舍不能比擬。
⑶次觀系爭搬遷協議書對被告之保障，原告支付搬遷費用10萬元、返還押金30萬元、支付被告日後承租廠房租金15萬元等（系爭搬遷協議書第1條、第2條、第3條）。
其中押金於租賃期滿符合條件即應返還，故該項本即原告義務，不應作為被告權利。
是被告因搬遷可得之利益為25萬元（計算式：10萬元+15 萬元＝25萬元）。
佐以系爭租賃契約期限原訂至105 年9 月30日止，系爭搬遷協議書約定搬遷日期為105 年4 月6 日，被告損失約5.5 個月之租賃權。
而本件租金為每月15萬元，衡諸常情，該租金支出勢必在承租可得之利益之內。
換言之，被告之營業收入應大於15萬元，始有承租本件租賃標的之誘因，如其營收小於15萬元，即無承租之理。
從而，本件以被告無虧損狀態即15萬元推估其搬遷而無法營業之可能損害為825,000 元（計算式：15萬元*5.5個月＝825,000 元）。
比較損益後，顯見被告搬遷之可得利益25萬元少於其可能損害825,000 元。
準此，系爭搬遷協議書條件不利被告甚明。
⑷從而，系爭搬遷協議書不利被告，而其仍願簽訂，足見有其他彌補虧損之誘因。
是被告主張其因原告不收違約金而願意接受上開不利於己之搬遷條件，符合經驗法則，而屬可信。
⑸另證人蘇桂青、張淑芬於本院均結證彼等業務範圍內僅包含收取租金，而無涉違約金之部分（本院卷第78、85頁），故二位證人證詞不足有利原告之認定，併此敘明。
⒋被告主張原告同意暫緩繳納每月租金，以便靈活運用有為無理由：①按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任；
民事訴訟法第277條前段定有明文。
被告雖主張原告同意其得彈性繳納繳納租金，惟為原告所否認，是應由被告就此有利於己之事實負擔舉證責任。
②觀之證人蘇桂青於本院結證：原告法定代理人沒有同意被告可以彈性繳納租金等語（本院卷第78頁），核與證人張淑芬結證：原告法定代理人沒有指示伊收違約金，伊也不知道兩造有無協商租金彈性繳納之事宜等語一致（本院卷第85頁），是被告上開主張，即難可採。
⒌綜上，原告主張被告有遲付租金之情，雖屬可信，惟被告主張不付違約金為可採，業如上述。
是原告請求被告給付3,403,482 元懲罰性違約金及法定利息，委難可採。
㈡原告請求被告給付105 年2 、3 月租金合計30萬元為無理由：⒈原告主張以105 年4 月1 日律師函撤回免收105 年2 、3 月租金之意思，尚難可採：①證人蘇桂青於本院結證：本院卷第58頁電子郵件是伊所寄，內容提及「2- 3月租金方面，董事會也同意不收」，係因那時候被告說我們要把房子出售（請求不收租金），後來我們說好2 、3 月不收，結到1 月份等語（本院卷第58、80頁）；
證人張淑芬於本院結證：被告於105 年2 、3 月租金未付，係因原告要麻煩他們搬遷，不續租，所以沒有收，這應該是協調的結果等語（本院卷第86頁），核與被告主張原告免收上開2 月份租金相符。
②租金之免收係基於原系爭租賃契約而來，其性質為債務之免除，為單獨行為，無須債務人承諾，此觀民法第343條及其立法理由至明。
故原告同意免收上開2 個月租金非另一新約，原告主張此屬要約，於法不合，礙難可採。
⒉原告主張免收105 年2 、3 月租金之條件為被告應於105 年3 月31日清空房屋，為無理由：①觀之原告提出之佐證即電子郵件內容記載4/1 為最後期限交屋，在3/31前清空等語，日期為105 年2 月1 日，可知係於系爭搬遷協議書105 年3 月30日簽訂之前所寄出。
而系爭搬遷協議書第4條前段約定被告應於105 年4 月6 日前搬遷完畢（本院卷第58、55頁），是被告搬遷時間即應以最後之系爭搬遷協議書所定日期為據。
②其次，證人蘇桂青於本院結證：「（原告訴訟代理人問：2、3 月租金董事會同意不收這句話是否有附隨何條件？）當初要賣房子於105 年1 月份告知，中間被告有困難，所以在溝通，2 、3 月租金不收的狀況就是請被告搬遷。
（原告訴訟代理人〈提示被證三本院卷第58頁電子郵件〉這內容有提到已同意105 年4 月1 日交屋，後來又約定105 年4 月6 日，是否依照105 年4 月1 日交屋，才有2 、3 月租金不收的問題？）105 年4 月1 日是我們一開始的約定沒錯，後來印象是因為搬遷的吊車問題，所以變到105 年4 月6 日才搬」等語（本院卷第81-82 頁），是原告訴訟代理人上開2 問題均係詢問免收租金是否附條件，證人蘇桂青證述內容均未肯定。
佐以證人張淑芬結證：2 、3 月租金不收之條件為請被告搬遷等語（本院卷第87頁），均無證述需以105 年4 月1日交屋為免收條件。
再依證人蘇桂青證述，原告因與被告協調搬遷事宜，而承諾不收105 年2 、3 月之租金，其後因吊車問題，協調至105 年4 月6 日搬遷，核與系爭搬遷協議書第4條約定之105 年4 月6 日搬遷日期相符，即屬可信。
②原告訴訟代理人其後再次詢問「是否105 年4 月1 日被告有交屋，才有2 、3 月租金不收的問題？」，證人蘇桂青證述：「是」等語（本院卷第82頁），原告訴訟代理人一再重複相同問題，本次逕以誘導詢問，證人蘇桂青僅稱『是』，顯屬附和，故此次證述要難採信。
③本院依據證人蘇桂青前2 次證述內容具體而詳細，符合事情經過，故採信其前2 次證述。
故原告此部分主張，無證據可佐，委難可採。
⒊綜上，被告主張原告免收105 年2 、3 月租金，應堪可採。
㈢準此，原告依系爭租賃契約之法律關係提起本訴，為無理由，應予駁回。
又原告之訴既經駁回，則假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。
四、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及舉證，核與判決無影響，爰不一一論述，併此敘明。
五、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第436條第2項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 5 月 26 日
臺灣新竹地方法院竹北簡易庭
法 官 傅曉瑄
以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院（竹北簡易庭）提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴費。
中 華 民 國 106 年 5 月 26 日
書記官 李佳穎
附表一：
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│ 年 月 │租金│ 台元 │ 電費 │ 水費 │管理費│車位管│5%稅金│減免 │應付金額│
│ │ │ 電費 │ │ │ │理費 │ │金額 │合 計│
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│103年10月 │15萬│5,019 │4,127 │2,477 │24,523│400 │1,827 │ │188,373 │
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│103年11月 │15萬│4,095 │4,103 │ │24,523│400 │1,656 │ │184,777 │
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│103年12月 │15萬│3,639 │ │2,010 │24,523│400 │1,529 │2萬 │162,101 │
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│104年 1月 │15萬│3,959 │ │ │24,523│400 │1,444 │ │180,326 │
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│104年 2月 │15萬│3,370 │ │1,403 │24,523│400 │1,485 │ │181,181 │
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│104年 3月 │15萬│3,543 │ │ │24,523│400 │1,423 │ │179,889 │
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│104年 4月 │15萬│3,749 │ │ │24,523│400 │1,434 │ │180,106 │
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│104年 5月 │15萬│ │ │ │24,523│400 │1,246 │ │176,169 │
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│104年 6月 │15萬│ │ │ │ │400 │ 20 │ │150,420 │
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│104年 7月 │15萬│ │ │ │ │400 │ 20 │ │150,420 │
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│104年 8月 │15萬│ │ │ │ │400 │ 20 │3,780 │146,640 │
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│104年 9月 │15萬│ │ │ │ │400 │ 20 │ │150,420 │
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│104年10月 │15萬│ │ │ │ │400 │ 20 │ │150,420 │
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│104年11月 │15萬│ │ │ │ │ │ │ │150,000 │
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│104年12月 │15萬│ │ │ │ │ │ │ │150,000 │
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│105年 1月 │15萬│ │ │ │ │ │ │ │150,000 │
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│ 應付金額總計：2,631,242元│
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附表二：
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│ 年 月 │應付金額│違約金起算日│違約│違約金金額│ 備 註 │
│ │ │及終止日* │日數│=15萬×違 │ （*違約金終止日為最後抵充日）│
│ │ │ │ │約日數×1%│ │
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│103年10月 │188,373 │103年10月2日│238 │357,000元 │以被告104年3月4日給付150,000元│
│ │元 │104年5月27日│ │ │及104年5月27日給付86,164元抵充│
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│103年11月 │184,777 │103年11月2日│240 │360,000元 │以104年5月27日給付剩餘之47,791│
│ │元 │104年6月29日│ │ │元及104年6月29日給付50萬元抵充│
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│103年12月 │162,101 │103年12月2日│210 │315,000元 │以104年6月29日給付剩餘之363,01│
│ │元 │104年6月29日│ │ │4元抵充 │
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│104年 1月 │180,326 │104年1月2日 │179 │268,500元 │以前給付剩餘之200,913元抵充 │
│ │元 │104年6月29日│ │ │ │
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│104年 2月 │181,181 │104年2月2日 │233 │349,500元 │以前剩餘之20,587元及104年9月22│
│ │元 │104年9月22日│ │ │日給付500,000元充抵 │
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│104年 3月 │179,889 │104年3月2日 │205 │307,500元 │以104年9月22日給付剩餘之339,40│
│ │元 │104年9月22日│ │ │6元抵充 │
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│104年 4月 │180,106 │104年4月2日 │293 │439,500元 │以前剩餘之159,517元及105年1月 │
│ │元 │105年1月19日│ │ │19日給付1,395,078元抵充 │
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│104年 5月 │176,169 │104年5月2日 │263 │394,500元 │以105年1月19日給付剩餘之1,374,│
│ │元 │105年1月19日│ │ │489元抵充 │
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│104年 6月 │150,420 │104年6月2日 │232 │348,000元 │以前剩餘之1,198,320元抵充 │
│ │元 │105年1月19日│ │ │ │
├─────┼────┼──────┼──┼─────┼───────────────┤
│104年 7月 │150,420 │104年7月2日 │202 │303,000元 │以前剩餘之1,047,900元抵充 │
│ │元 │105年1月19日│ │ │ │
├─────┼────┼──────┼──┼─────┼───────────────┤
│104年 8月 │146,640 │104年8月2日 │171 │256,500元 │以前剩餘之897,480元抵充 │
│ │元 │105年1月19日│ │ │ │
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│104年 9月 │150,420 │104年9月2日 │140 │210,000元 │以前剩餘之750,840元抵充 │
│ │元 │105年1月19日│ │ │ │
├─────┼────┼──────┼──┼─────┼───────────────┤
│104年10月 │150,420 │104年10月2日│110 │165,000元 │以前剩餘之600,420元抵充 │
│ │元 │105年1月19日│ │ │ │
├─────┼────┼──────┼──┼─────┼───────────────┤
│104年11月 │150,000 │104年11月2日│79 │118,500元 │以前剩餘之450,000元抵充 │
│ │元 │105年1月19日│ │ │ │
├─────┼────┼──────┼──┼─────┼───────────────┤
│104年12月 │150,000 │104年12月2日│49 │73,500元 │以前剩餘之300,000元抵充 │
│ │元 │105年1月19日│ │ │ │
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│105年 1月 │150,000 │105年01月2日│18 │27,000元 │以前剩餘之150,000元抵充 │
│ │元 │105年1月19日│ │ │ │
├─────┴────┴──────┴──┴─────┼───────────────┤
│ 違約金額總計：4,293,000元 │元: 新臺幣。日期: 民國。 │
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