竹北簡易庭(含竹東)民事-CPEV,107,竹北小,139,20180629,1

臺灣新竹地方法院民事小額判決 107年度竹北小字第139號
原 告 張明春
被 告 名人廣場公寓大廈管理委員會
法定代理人 陳明發
訴訟代理人 楊一帆律師
上列當事人間請求返還不當得利事件，本院於民國107年6月7日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

一、被告應給付原告新臺幣叁萬玖仟元，及自民國106年11月8日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

二、原告其餘之訴駁回。

三、訴訟費用新臺幣壹仟元由被告負擔。

四、本判決得假執行。但被告如於假執行程序實施前，以新臺幣叁萬玖仟元為原告預供擔保，得免為假執行。

事實及理由

一、原告主張：

（一）原告所有新竹縣○○市○○段○000 ○號建物（門牌號碼整編前為新竹縣○○市○○○路000 巷00號，現為新竹縣○○市○○路00號），就其地下1 層共用部分即同段第840建號（下稱系爭840號建物）應有部分權利範圍為1129 /10000 ，為被告所屬名人廣場社區之住戶及區分所有權人。

（二）系爭建物規劃為地下停車場使用，原告就編號8 、11、12、4 、9 號停車位有約定專用權，詎被告卻將原告所有編號9 號停車位（下稱系爭9 號停車位）專用權逕予出租第三人，並自民國101 年8 月11日起至106 年9 月11日止共計62個月，並按月收取新臺幣（下同）1,500 元租金，共計93,000元。

然被告並無系爭9 號停車位之使用收益權能，無權向第三人收取租金，自屬無法律上原因而受有利益，原告爰依不當得利法律關係提起本訴，並聲明：1 、被告應給付原告93,000元，及自支付命令聲請狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

2、前項請求請依職權宣告假執行。

3 、訴訟費用由被告負擔。

二、被告則以：

（一）原告並無系爭9 號停車位之專有使用權，原告對於大樓地下室僅有應有部分，並無特定部分之專有使用權，原告與建商及全體住戶間並無系爭9 號停車位由原告分管使用之協議。

（二）共有部分之出租屬於典型之管理行為，依公寓大廈管理條例第10條第2項規定：「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。」

、同條例第36條規定：「管理委員會之職務如下：…七、收益、公共基金及其他經費之收支、保管及運用。」

，就共有物之管理而言，公寓大廈管理條例既屬民法之特別規定，自應優先適用。

本件被告將系爭9 號停車位出租並收取租金充作大樓管理費使用，應屬公寓大廈管理條例第10條第2項之管理行為，並非無法律上之原因受有利益。

（三）被告為此聲明：1、原告之訴及假執行之聲請均駁回。2、訴訟費用由原告負擔。

3 、如受不利益判決，願供擔保請宣告免為假執行。

三、本件不爭執事項：

（一）名人廣場社區由名翔建設有限公司（下稱名翔建設）所興建，整編前門牌分別為新竹縣○○市○○○路000 巷00號、67號、69號各1 至10樓，及與同巷63號1 至10樓共10戶，登記為系爭840 號建物之共有人。

（二）名翔建設與系爭840 號建號之全體共有人於83年8 月16日訂立協議書，依其內容記載，地主戶即門牌號63號1 至10樓10戶共取得公共設施5000/10000，社區住戶39戶除原告所有之69號建物及65號、67號三戶1 樓住戶外，其餘36戶皆分配系爭建物應有部分比例為65/10000。

而65號、67號1 樓住戶並未購買地下停車空間。

（三）原告原登記系爭840 號建物應有部分權利範圍為2379/10000，前因與住戶林保志、林維恩、林國卿、黃楊葳、盧淑美就系爭840號建物停車位事宜發生紛爭，經本院103年度訴字第460 號民事案件審理後成立和解，由前揭住戶每位車位各支付16萬元予原告，原告分別移轉系爭840 號建物之應有部分200/10000 與林保志、200/10000 與林國卿、200/10000與黃楊葳、200/10000與盧淑美。

原告並同意黃楊葳、盧淑美、林保志依序有編號1 、2 、6 號之停車位專有使用權；

林維恩、林國卿就編號7 之停車位有專有使用權。

嗣後原告另移轉應有部分570/10000 與其他住戶，原告現有系爭840 號建物之應有部分為1009 /10000 。

四、本件爭點：

（一）原告就系爭9號停車位，是否有約定專用權利存在？

（二）被告就系爭9號停車位，有無使用管理之權能？

（三）原告請求被告返還不當得利93,000元，有無理由？

五、本院之判斷：

（一）原告就系爭9號停車位，是否有約定專用權利存在？１、按區分所有建物，依土地登記規則第81條第1項「同一建物所屬各種共用部分，除法令另有規定外，應依各區分所有權人使用情形，分別合併，另編建號，單獨登記為各相關區分所有權人共有。

但部分區分所有權人不需使用該共用部分者，得予除外。」

之規定可知，公寓大廈之停車位與其他公共設施併同登記為一建號，由區分所有權人全體共有，如購買車位者取得較多之應有部分，自得對該特定之車位享有專用權。

準此，公寓大廈區分所有建物之買賣，若已由建商或起造人與各承購戶定明停車位之使用權者及其範圍者，當可解釋為係一種共有物之分管契約，具有拘束各該分管契約當事人之效力（最高法院96年度台上字第1152號、104 年度台上字第316 號裁判意旨參照）。

２、查，名人廣場社區建物於81年4 月23日取得建照執照，起造人為名翔建設有限公司傅榮鈞，有本院依職權調閱之新竹縣政府（83）建都字第851 號使用執照全案卷宗檢附之新竹縣政府建設局81建都字第581 號建照執照核閱無訛，足見被告管理之名人廣場社區係屬公寓大廈管理條例施行前已取得建築執照之公寓大廈，依現行該條例第55條第2項但書規定，關於系爭停車位之專用約定，不受同條例第7條不得為約定專用部分之限制，則系爭建物應有部分比例之登記方式，得否成立分管契約，即應適用系爭建物辦理土地登記時之相關法規認定，合先敘明。

３、又依84年7月12日修正前之土地登記規則第72條第1項（即現行法第81條第1項）規定，公寓大廈之停車位與其他公共設施併同登記為一建號，由區分所有權人全體共有，購買公寓大廈之停車位者，其共有部分登記之應有部分比例應相對增加，用以區分與未購停車位者之權利範圍有所不同。

經查，依全體住戶與名翔建設於83年8 月18日成立之協議書記載，地主戶即門牌號63號1 至10樓10戶共取得公共設施5000/10000，社區住戶39戶除原告所有之69號建物及65號、67號三戶1樓住戶外，其餘36戶皆分配系爭840號建物應有部分比例為65/10000，且65號、67號1 樓住戶並未分配停車位，為兩造所不爭執，並有83年8 月18日之協議書影本在卷可稽（見本院卷第28至33頁），可知系爭840 號建號登記之應有部分比例，係依修正前土地登記規則第72條之規定，將未分配停車空間而不需使用該共用部分者，除外未予登記應有部分之比例，應認上開83年8 月18日成立之協議書，就系爭840 號建物之分配比例，即屬名翔建設與名人廣場社區住戶間就系爭停車空間之分管協議。

而名人廣場社區全體39戶住戶，僅原告實際取得停車空間所屬之應有部分比例，並登記系爭840 號建物應有部分比例為2379/10000，其餘38戶住戶皆未登記取得停車空間所屬之應有部分比例，應可認定。

雖被告另主張建商曾另核發停車位證明書與應有部分65/10000之住戶，顯見建商與住戶間並非以應有部分比例作為是否分管停車位之依據云云。

然建商僅允諾特定住戶使用，並非讓與停車空間之產權，此參本院依原告聲請調閱原告另案請求林保志等返還停車位之103年度訴字第460號民事案件卷宗，可知原告與住戶林保志、林維恩、林國卿、黃楊葳、盧淑美達成和解，由林保志等各給付原告16萬元，原告則同意各移轉系爭建物應有部分200/10000 予林保志等為停車位專有使用乙節，有和解筆錄在卷可稽（見本院卷第24至25頁），亦可證明車位之使用權利與系爭840 號建物應有部分登載之比例相關，被告上開所辯，尚屬無據。

４、另由卷附之名翔建設負責人傅榮鈞與地主廖振期、廖景衡於81年1 月7 日簽立合建契約書，第23條附註第1項「地下1 層地上10層（甲乙雙方立體對方）」之約定（見本院卷第136 至139 頁），可知名翔建設就系爭建物之停車空間總數占有二分之一，另依本院職權調閱之新竹縣政府（83）建都字第851 號使用執照案全案卷宗，其中（88）建都字第001 號變更使用執照卷附之地下室平面圖，即規劃至編號24號之停車位號數，依上述合建契約書之約定，名翔建設應就系爭840 號建物分得12個停車位，參以被告亦不否認目前地下室車位該社區確應劃分有12個車位乙節（見本院卷第113 頁），而原告與訴外人名翔建設有限公司負責人傅榮鈞雖於82年9 月10日達成協議，訴外人傅榮鈞應將上開合建案所分得之權利讓渡十分之四與原告，此有協議內容影本在卷可稽（見本院卷第135頁 ），惟據原告陳稱其因借款予建商名翔建設公司，名翔建設公司方會讓與其合建權利，嗣建商則移轉大樓1、2樓及地下室全部12處車位產權抵債，否則為何整棟大樓沒有使其移轉登記取得4/10產權等語，觀之名翔建設有限公司事後於83年8 月18日與大樓住戶洽商分配大樓公共設施權利範圍之協議書上確登載竹北市○○○路000 巷00號1 樓主建物分配取得公共設施2379/10000產權登記乙節，應認原告與傅榮鈞間嗣後就合建標的物抵債之協議已有所變更，傅榮鈞方未依82年9 月10日抵債協議將39戶主建物讓與原告取得4/10產權。

則原告主張其就系爭建物經建商移轉交付12個地下室停車位專有使用之權利抵債，應與實情相近，堪予採信。

是以，被告辯稱原告依上開抵債協議，僅能分配訴外人傅榮鈞所分得停車位之十分之四，即約4至5個停車位云云，顯與實情不符，要難憑採。

５、另被告陳報現行車位平面圖使用現狀（見本院卷第102 頁），系爭9 號停車位與（88）建都字第001 號變更使用執照卷附之地下室平面圖編號位置雖有不符，惟依被告管理社區公寓大廈住戶規約第二條第四項記載：「停車空間應依與起造人或建築業者之買賣契約書或分管契約書使用其約定專用部分。

．．．．」乙節（見本院卷第64頁），應認原告既為系爭9 號車位之約定專用權人，已與被告管理之名人廣場公寓大廈住戶間就系爭9 號車位成立分管契約，被告本不得無故隨意事後變更系爭9 號停車位之使用位置，惟此不影響原告本具有系爭9 號停車位約定專用權人權利之認定。

是以，原告主張其為系爭9 號停車位之約定專用權人，即屬有據，堪予採信。

（二）被告就系爭9號停車位，有無使用管理之權能？１、系爭9 號停車位經建商與全體住戶成立分管契約，屬原告所有之約定專用部分，業如前述，自非社區之約定共用部分，自無公寓大廈管理條例第10條第2項就「共用部分、約定共用部分」應由被告管理、維護之適用，被告主張依上開條例之規定有使用管理權能，尚屬無據。

２、再者，被告自承名翔建設並未將地下室之車位點交予社區管理委員會（見本院卷第148 頁），被告自無從向起造人名翔建設處取得合法之占有移轉。

且證人即曾任被告管理社區主任委員之包仁州於本院107 年5月7日言詞辯論期日亦到庭證述：「（問：你在擔任主委的期間，編號9 號的車位，是何人在用？）答：原本是邱致安在用，後來他搬走了，還沒有搬走前我們有開會，說如果他有車位的使用權證明書請他拿出來，但是他拿不出來，所以歸管委會。

」、「（問：你在擔任主委期間，9 號車位有無經由管委會出租給別人使用？）答：從我進去住到做主委期間9 號車位都沒有人承租，雖然是邱致安在用，但是他也沒有承租，早期管委會根本沒有管理地下室，沒有車位。

等我卸任之後，才有承租的問題。」

等情（詳本院卷第127 頁至第128頁），則原告主張被告就系爭9號停車位，並無使用管理之權能存在，要非無據。

３、被告雖爭執原告根本不清楚自己有幾個停車位，然經證人包仁洲於本院上開言詞辯論期日到庭證述：「原告很少來社區」、「管委會將編號4 號車位劃掉」、「8 號已經賣掉了，11號沒有人租，是原告的，現在是我在停，12號是原告出租給別人，9 號目前沒有人承租，誰想用就可以去用。

4號目前沒人用，是通道。」

等語（見本院卷第125至129 頁），可知原告自名翔建設負責人傅榮鈞移轉交付12個地下室停車位後，已陸續處分部分停車位，並同意包仁洲停車，及出租12號停車位予他人使用，僅因未實際居住被告管理之社區而遭人無權占用或刪除車位或變更車位位置，要難以原告就車位目前實際數量及位置主張不一，即謂原告非系爭9 號停車位之專用權人，附此敘明。

４、綜上，被告辯稱其就系爭9 號停車位具有使用管理之權能，尚屬無據，難予採信。

（三）原告請求被告返還不當得利93,000元，有無理由？１、按無法律上之原因而受利益，致他人受損者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。

次按依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。

２、經查，原告就系爭9 號停車位，取得分管使用停車位之專用權，被告並無管理使用之權能，已如前述。

被告復自認於102 年2 月起至106 年5 月止將系爭9 號停車位管理使用並出租他人（見本院卷第113 頁），則被告無法律上原因占用使用系爭9 號停車位，自屬受有當相當於租金之不當得利，揆諸前揭規定，原告依該規定請求被告返還所受利益，即無不合。

又被告自認106 年3 月至5 月間，系爭9 號停車位之月租金為1,500 元，其餘月份則因管委會未交接而無相關資料（見本院卷第113 頁），衡諸現今社會經濟狀況及系爭9號停車位所處位置及周遭環境，及102年至106 年間系爭建物所處之區域未有重大環境變動，原告主張被告無權占用系爭9 號停車位，受有相當於每月租金1,500 元之利益，自堪認定。

３、再按，法院為判決時，應斟酌全辯論意旨及調查證據之結果，依自由心證判斷事實之真偽。

但別有規定者，不在此限；

當事人已證明受有損害而不能證明其數額或證明顯有重大困難者，法院應審酌一切情況，依所得心證定其數額，此為民事訴訟法第222條第1項、第2項所明定。

經查，原告雖主張被告自102年2月起至106年5月止將系爭9 號停車位出租予他人獲利等情，惟為被告否認，辯稱：系爭 9號停車位有時出租，有時沒有出租，實際有收取月份因上任財委未交接，被告內部無資料得以統計等語，而經本院依原告聲請傳喚證人即被告上屆財務委員黃志雄到庭調查車位出租收益事宜，證人經合法通知並未到庭應訊，嗣原告亦捨棄傳喚該證人（見本院卷第101 頁），本院參酌證人包仁州上開證述早期管理委員會根本沒有管理地下室，其於101 年間卸任之後，被告才有出租車位乙節，及原告為系爭9 號停車位之專有使用權人，本負有使用收益車位之權利，自應舉證證明該車位究係何人在何時向被告承租使用，暨原告亦不否認系爭9 號車位有時有經被告出租第三人停車，有時則未出租他人使用等情節，乃認原告依不當得利之法律關係，請求被告返還自102年2月起至106年5月止，共計52個月之不當得利之金額應折半計算為39,000元（計算式：1,500 521/2＝39,000 ），較為合理，逾此部分之請求，則屬無據，應予駁回。

（四）末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。

其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；

遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息，民法第229條第2項、第233條第1項前段分別定有明文。

又應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%，亦為同法第203條所明定。

查被告對原告所負前揭不當得利返還義務，固無確定期限，然其既經收受原告支付命令狀之送達，依前開說明，自應自該支付命令聲請狀繕本送達翌日起，負遲延責任。

從而，原告就上揭所得請求之金額，併請求自106 年11月 8日（即支付命令聲請狀繕本送達被告之翌日）起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，亦屬有據。

六、綜上，原告依不當得利法律關係提起本訴，請求被告應給付39,000元，及自106 年11月8 日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。

逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。

七、本件係適用小額訴訟事件為被告部分敗訴之判決，該部分爰依職權宣告得假執行，並於判決時確定訴訟費用額如主文第三項所示。

至原告請求本院依職權宣告假執行，應係促使本院依職權之發動，本院不另為准駁之諭知，另被告就其敗訴部分陳明願供擔保，請准宣告免為假執行，核無不合，爰酌定相當之擔保金額准許之。

八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻防，核與判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。

九、結論：原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第436條之23、第436條第2項、第79條、第78條、第436條之19第1項、第436條之20、第392條第2項，判決如主文。

中 華 民 國 107 年 6 月 29 日
竹北簡易庭 法 官 王佳惠
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，非以其違背法令為理由，不得為之，且須於判決送達後20日內以上訴狀記載上訴理由向本院提起上訴。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 6 月 29 日
書記官 張懿中