竹北簡易庭(含竹東)民事-CPEV,107,竹北小,274,20180807,1

臺灣新竹地方法院民事小額判決
107年度竹北小字第274號
原 告 羅山本
被 告 廖祐喜
上列當事人間請求給付租金事件，本院於民國107 年7 月12日辯論終結，判決如下：

主 文

原告之訴駁回。

訴訟費用新臺幣壹仟元由原告負擔。

事實及理由

壹、程序方面：本件原告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依被告之聲請，由其一造辯論而為判決。

貳、實體方面：

一、原告主張：被告向原告承租坐落新竹縣石頭坑段之豬舍三棟（下稱系爭豬舍），並簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），雙方約定租賃期限為民國107年1月1日起至111年12月31日止，租金為每月新臺幣（下同）25,000元。

詎被告於承租系爭豬舍後，迄今遲未繳納107年1至3月份之租金予原告，合計積欠原告租金75,000元（計算式：25,000×3＝75,000）。

爰依租賃契約關係，訴請被告給付原告租金75,000元。

又系爭豬舍合法，縱使有他人抗爭，原告亦有意願解決該抗爭，但被告卻不接伊電話，亦不願出面與伊共同解決該等抗爭，且該處既係合法之養豬場，被告並不會因他人抗爭，而無法在該處養豬，故被告拒付租金並無理由。

並聲明：被告應給付原告75,000元。

二、被告則以：伊向原告承租系爭豬舍前，即有詢問原告系爭豬舍是否合法、附近有無住家及被告在該處養豬是否會被抗爭，原告表示系爭豬舍合法、附近僅有一、二戶住家及不會有人抗爭。

嗣被告於106年12月15日與原告簽訂系爭租約後，隨即約於同年月25日時，便有附近居民向被告當面反應，並與其他居民等甚多人士，以在現場懸掛白布條及告示方式加以抗爭，反對被告在承租之系爭豬舍養豬，因附近居民該等抗爭及反對之行為，已造成被告極大精神壓力而無法使用系爭豬舍豢養豬隻，且既然有人抗爭，被告亦難以在該處經營養豬業，被告隨即於當日，向原告表示不願承租系爭豬舍，並將系爭豬舍鑰匙交還予介紹伊認識原告之桃園養豬協會之鍾小姐，請原告自行取回，以此向原告表示解除系爭租約之意思表示。

原告雖稱有打電話，欲向被告表示願去解決抗爭，係被告不願接聽其電話云云，惟被告否認原告有打電話而遭其拒接，且事實上原告並未去解決他人之抗爭，況以附近如此多人之反對及抗爭，原告亦無法解決該等抗爭，以排除被告在系爭豬舍養豬之障礙。

是既然其係要養豬而承租系爭豬舍，然卻於租期開始前，已遭他人抗爭、反對，其已無法使用該豬舍，又已合法向原告解除系爭租約，自無須給付租金予原告，並聲明：原告之訴駁回。

三、本院之判斷：

㈠、經查，被告向原告承租系爭豬舍用以養豬前，即有詢問原告系爭豬舍是否合法、附近有無住家及是否會被抗爭，原告表示系爭豬舍合法、附近僅有一、二戶住家及不會有人抗爭，兩造乃於106年12月15日就系爭豬舍，締結系爭租約，約定租賃期間自107年1月1日起至111年12月31日止，每月租金25,000元，惟於兩造簽訂系爭租約後，租期開始前，約於106年12月25日時，系爭豬舍之附近住家居民及寶石溪環境保護自救會人員多人，即以當面向被告反應及懸掛白布條與豎立告示之抗爭方式，反對被告在系爭豬舍養豬，被告因上開之抗爭，即於當日向原告表明不欲承租系爭豬舍，並將系爭豬舍鑰匙交予訴外人鍾小姐，請原告自行取回，原告嗣於107年3月29日取回系爭豬舍鑰匙等情，已據原告提出系爭租約影本一份、被告提出之系爭豬舍現場照片二張為證，且為兩造所不爭執（見本院卷第8-19頁、第31-34頁），此部分堪信為真實。

㈡、原告雖主張被告積欠其107年1至3月份之租金75,000元，並依租約請求被告給付該租金，然為被告所否認，並辯稱如上，故本件兩造間有爭執應予以審酌者，在於：１、被告以遭他人抗爭、反對其在系爭豬舍養豬為由，據以向原告表示解除系爭租約，是否有據？系爭租約是否已經被告合法解除而失效？２、原告請求被告給付其租金75,000元，有無理由？爰予以論述如下。

１、被告以遭他人抗爭、反對其在系爭豬舍養豬為由，據以向原告表示解除系爭租約，是否有據？系爭租約是否已經被告合法解除而失效？

⑴、按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約，民法第421條第1項定有明文。

又出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態，民法第423條定有明文，此項義務，為出租人之主給付義務，如出租人交付之租賃物，不合於約定之使用目的或於租賃關係存續中未保持合於約定使用、收益之狀態者，即與債之本旨不符（最高法院98年度台上字第222號判決意旨參照），故出租人之主要給付義務乃提供合於約定使用、收益之租賃物予承租人使用、收益，若所交付之租賃物，不合約定之使用目的，其給付內容即不符合債務本旨。

又按租賃物在租賃關係存續中，受有妨害，致無法為圓滿之使用收益者，不問其妨害係因可歸責於出租人之事由或由於第三人之行為而生，出租人均負有除去之義務，以保持租賃物合於約定使用收益之狀態，倘出租人怠於履行此項義務，自應負債務不履行之損害賠償責任，亦有最高法院77年度台上字第2369號裁判要旨可資參考。

是於此種情形，倘出租人對承租人構成給付不能時，承租人亦得合法終止租約，若於租約訂立後，租期尚未開始前，已確定出租人之給付不能，則承租人據以解除租約，亦屬有據。

⑵、原告雖主張系爭豬舍屬合法之養豬場，不會因他人之抗爭，致被告無法使用該豬舍養豬，且原告有意願解決該等抗爭，被告卻不願接聽伊電話，亦不願配合出面與原告共同解決該抗爭云云，惟為被告所否認。

經查，觀之被告於本件及另案即本院107年竹北小字第173號事件（以下簡稱另案事件），所提系爭豬舍旁之現場照片中，所懸掛之白布條載有：「誓死捍衛寶石溪水源、堅決反對臭氣污水」、「寶石溪居民救環境、唾棄污染水源」等語，且在白布條下方有「寶石溪環境保護自救會」等居民之簽名（見本院卷第34頁及另案事件卷宗內），另所豎立之告示牌中，亦載稱：「要環保！」、「不要污水、臭氣」，並署名「寶石溪環境保護自救會」（見本院卷第34頁），且被告於另案事件所提當地居民抗爭信函中，乃係載明：「本人不同意新竹縣○○鎮○○里0鄰○○路0段000巷00○0號養豬場繼續養豬會污染環境」等語，亦均據本院依職權調取該另案事件卷宗核閱無訛。

依此，已足見當地確有為數不少居民，反對被告承租系爭豬舍供豢養豬隻使用，並以懸掛白布條、豎立告示牌等方式加以抗爭，並表達反對之情事存在，參以締約過程中，兩造已明確於系爭租約，載明租賃之標的為豬舍，即被告承租系爭豬舍之目的係為豢養豬隻使用，被告並於簽約前詢問原告是否會遭人抗爭，原告告以不會有人抗爭之情，已如前述，而衡諸常情，因養豬行業所涉對附近居民之水源等居家生活及週遭環境之影響性並非輕微，如遭附近為數不少居民之抗爭及反對，要化解及排除該等反對動作本屬不易，如此，勢必導致無法順利繼續經營該養豬行業。

是以，上開當地為數不少居民之反對及抗議，顯已造成被告極大精神壓力，且要排除該等人之反對又非易事，是被告主張在此情況下，其無法再使用系爭豬舍以養豬乙節，已非無稽。

原告雖主張其願意及可以排除上開之抗爭，係被告不願配合其出面，共同處理抗爭事宜等語，惟查，被告承租該豬舍欲養豬，原告既已承諾不會遭他人之抗爭及反對，然簽約後租期未開始前，被告旋即遭受當地居民之反對及抗爭，且原告一己本負有排除該等障礙事由之義務，被告並無需共同出面處理之契約義務可言，且因反對者為數不少，原告又未舉證其能化解及排除該等人士之反對及抗爭，是此等情事，業已妨害被告向原告承租系爭豬舍養豬之契約目的之達成。

準此，堪認原告於訂約後，已不能提供被告一免受他人干擾、阻撓之豬舍使用，以此情況，被告無從再使用系爭豬舍，是原告已有給付不能之情事存在，原告主張他人之抗爭，並不會影響被告對系爭豬舍之使用，且其亦得加以排除云云，並不足採。

⑶、又按債權人於有第226條之情形時，得解除其契約，民法第256條已定有明文，再按解除權之行使，應向他方當事人以意思表示為之，同法第258條亦有規定。

本件依上開所述，被告向原告承租系爭豬舍欲豢養豬隻，卻於租期未開始前，隨即遭當地為數頗眾居民所反對及抗爭，而原告亦無法加以排除，已有給付不能之情事，且查，被告因遭遇他人之抗爭後，乃於106年12月25日當日，向原告表明不欲承租系爭豬舍，並將系爭豬舍鑰匙交予訴外人鍾小姐，請原告自行取回，原告嗣於107年3月29日取回系爭豬舍鑰匙等情，亦為原告所不爭執，亦如前述。

準此，堪認被告於107年1月1日系爭租約租期開始前，即已向原告為解除系爭租約之意思表示，並為原告所知悉，而生合法解除系爭租約之效力。

㈡、原告請求被告給付原告75,000元，有無理由？１、經查，系爭租約已經被告合法解除而失效，已如前述，則原告即無從再本於系爭租約之法律關係，訴請被告給付其租金75000元。

又按因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付，民法第264條亦有規定。

又出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物交付承租人，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，民法第423條定有明文，亦已如前述。

此項義務，為出租人之主給付義務，如出租人交付之租賃物，不合於約定之使用目的或於租賃關係存續中未保持合於約定使用、收益之狀態者，即與債之本旨不符，承租人得主張同時履行抗辯權，拒絕租金之支付（最高法院98年度台上字第222號裁判要旨參照）。

縱認兩造間之系爭租約，未經被告合法解除而失效，惟原告既未舉證其已有效排除、化解他人反對、干涉被告使用系爭豬舍之行為，堪認原告於租期開始後，就其請求租金之租賃期間，並未提供其所承諾之不受他人干擾、阻撓使用之豬舍，以供被告之使用，是難認原告業已提供合於契約約定之豬舍供被告使用，則原告既未履行上開條文規定之出租人義務，被告以其無法使用系爭豬舍，主張同時履行抗辯，藉以拒付租金，亦屬有據。

２、從而，原告本於系爭租約之法律關係，訴請被告給付其租金75,000元，尚屬無據，不予准許。

㈢、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，經審酌核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。

四、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第436條之23、第436條第2項、第385條第1項前段、第78條、第436條之19第1項，判決如主文。

中 華 民 國 107 年 8 月 7 日
竹北簡易庭 法 官 鄭政宗
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，非以判決違背法令為理由不得為之，且須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，並記載上訴理由。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 8 月 7 日
書記官 楊嘉惠