竹北簡易庭(含竹東)民事-CPEV,107,竹東簡,65,20180528,1

臺灣新竹地方法院民事簡易判決 107年度竹東簡字第65號
原 告 李蕙針
被 告 劉承憲
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國107 年5 月21日辯論終結，判決如下：

主 文

被告應將門牌號碼新竹新竹縣○○鎮○○路○段○○○號二樓一室之房屋遷讓交還原告。

被告應給付原告新臺幣貳萬柒仟元，及自一○七年五月五日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。

被告應自民國一○七年四月二十一日起至返還第一項房屋之日止，按月給付原告新臺幣伍仟肆佰元。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用新臺幣壹仟捌佰陸拾叁元由被告負擔。

本判決第一、二、三項得假執行。

事實及理由

壹、程序方面：

一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項但書第3款定有明文。

本件原告起訴時，原係請求：㈠被告應將門牌號碼新竹縣○○鎮○○路0 段000 號2 樓（1 室）套房全部遷讓返還原告。

㈡被告應給付原告新臺幣（下同）35,475元，並自民國107 年3 月1 日起至遷讓交屋日止，按月給付原告5,400 元。

嗣於本院107 年4 月30日言詞辯論期日當庭以言詞將訴之聲明變更為：㈠被告應將門牌號碼新竹縣○○鎮○○路0 段000 號2 樓1 室之房屋（下稱系爭房屋）遷讓交還原告。

㈡被告應給付原告43,200元，及自107 年4 月30日言詞辯論筆錄送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。

㈢被告應自107 年4 月21日起至遷讓系爭房屋之日止，按月給付原告5,400 元。

再於本院107年5 月21日言詞辯論期日當庭以言詞將上開第2項請求之本金更正為32,400元，核原告上開所為，係屬擴張或減縮應受判決事項之聲明，揆諸首揭規定，尚無不合，應予准許。

二、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。

貳、實體方面：

一、原告主張：被告於106 年6 月19日與原告簽訂房屋租賃契約書，向原告承租系爭房屋，約定租賃期間自106 年6 月19日起至107 年6 月18日止，每月租金為5,400 元，電費由被告自行負擔，押租金為10,800元（下稱系爭租約）。

詎被告自106 年8 月份起即未繳納租金，原告即於107 年1 月3 日以竹東下公館郵局第2 號存證信函催告被告應於3 日內繳租，然未獲置理，迄至107 年4 月20日止，被告已積欠租金8 個月，累計所欠租金43,200元，扣除上述押租金後，被告仍積欠43,200元之租金，欠額達2 個月以上。

原告爰以107 年4月30日言詞辯論筆錄影本送達催告被告應於3 日內給付欠租，若逾期未給付即同時為終止系爭租約之意思表示，然被告迄未給付，系爭租約已經原告合法終止。

為此，依系爭租約及租約終止後租賃物返還請求權之法律關係，訴請被告返還系爭房屋及給付扣除押租金2 個月後，尚積欠之租金32,400元，並依系爭租約或不當得利法律關係，請求自107 年4 月21日起，至系爭房屋遷讓交還原告之日止，按月給付5,400元。

並聲明：㈠被告應將系爭房屋遷讓交還原告。

㈡被告應給付原告32,400元，及自107 年4 月30日言詞辯論筆錄送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。

㈢被告應自107 年4 月21日起至遷讓系爭房屋之日止，按月給付原告5,400 元。

二、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。

三、得心證之理由：

㈠、原告主張被告與其簽訂系爭租約承租系爭房屋，租期自106年6 月19日起至107 年6 月18日止，每月租金為5,400 元，押租金為10,800元，被告未依約繳租，經催討未果，原告以107 年4 月30日言詞辯論筆錄影本送達催告被告應於3 日內給付欠租，若逾期未給付即同時為終止系爭租約之意思表示（於107 年5 月4 日送達被告），被告仍未給付，已積欠租金達2 個月以上等事實，業據其提出與其所述相符之系爭租約、存證信函、房屋稅繳納證明書等件為證，而被告已於相當時期受合法之通知，既未於言詞辯論期日到庭，亦未提出任何書狀加以爭執，依民事訴訟法第280條第3項前段準用同條第1項之結果，視同被告對於原告主張之事實自認，本院依調查證據之結果及斟酌全辯論意旨，自堪信原告上開主張之事實為真實可採。

㈡、按系爭租約第4條約定：「租金應於每月20日以前繳納，每次應繳1 個月份，乙方（即被告）不得藉詞拖延」。

次按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期間內不為支付，出租人得終止契約；

租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2 個月之租額，不得依前項之規定，終止契約；

承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。

民法第440條第1項、第2項、第455條分別定有明文。

又依土地法第100條第3款規定，出租人積欠租金額抵償擔保金外達2 個月以上時，出租人得收回房屋。

至土地法第100條第3款關於擔保抵償租金之規定，然在有期限之租賃實具有同一之法律理由，自應類推適用（最高法院44年台上字第516 號判例意旨參照）。

又土地法為民法之特別法，則就積欠租金額是否已達2 個月以上之認定，自應以經扣抵擔保金後所積欠之租金額為要件，而不適用民法第440條第2項僅以積欠租金達2 個月即得終止之規定，其理自明。

另按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。

民法第179條亦有明定。

再按無權占有他人之土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，故如無權占有他人之房屋，加害人應返還之不當得利之範圍，為相當於租金之利益（最高法院97年度台上字第294 號判決意旨可資參照）。

㈢、經查，原告主張兩造於106 年6 月19日簽立系爭租約，被告自106 年8 月份起即積欠8 個月租金43,200元，扣除押租金10,800元後，尚積欠32,400元，並以107 年4 月30日言詞辯論筆錄影本送達被告為催告之意思表示，限被告於意思表示到達之翌日起3 日內給付積欠之上開欠款32,400元，逾期未償，則以催告之意思表示到達翌日起，第4 日為終止租約之意思表示，按筆錄影本於107 年5 月4 日送達被告（見本院卷第37頁），惟觀諸原告提出之系爭租約背面載明：「6/19125 ×5 ＝600 ，5,400 ＋600 ＝6,000 ，欠1 個月押租金5,400 元未付；

7/15 125×5 ＝625 ，只收600 元；

8/8 先付上月6,000 元，只匯3,000 元給我、8/15再付這月5,400押金＋5,400 ＋600 ＝11,400、8/15 14,400 元；

8/18已繳清」等語（見本院卷第10頁），與系爭租約第5條關於押租金部分，旁邊備註記載：「已繳1 個月5,400 元押金，於下個月再繳另1 個月押金5,400 元，8/18已繳清」等語（見本院卷第11頁），大致相符，是可見被告已繳納106 年6 月、7 月、8 月份之租金，並從106 年9 月開始未繳交租金之情，應堪認定。

又因被告已積欠106 年9 月、10月、11月、12月、107 年1 月、2 月、3 月之租金，合計已達37,800 元，縱使扣除被告繳交原告之押租金10,800元，被告亦仍積欠租金27,000元，已遲延給付逾2 個月租金，故原告於107 年5 月8 日向被告所為之終止系爭租約意思表示，於法有據，故系爭租約於107 年5 月8 日已然終止。

系爭租約既已終止，則原告主張被告應遷讓返還系爭房屋並給付上開欠款27,000元，即無不合，自應准許；

逾此部分之請求，礙難准許。

又系爭契約既已於107 年5 月8 日終止，被告繼續占有使用系爭房屋，即屬無法律上之原因而受有利益，原告請求被告自107 年4 月21日起至遷讓返還系爭房屋之日止，就系爭租約終止（即107 年5 月8 日）前，依系爭租約之約定，就系爭租約終止後，依不當得利之法律關係，按月給付租金或相當於租金之不當得利5,400 元，亦均屬有據，俱應准許。

四、從而，原告本於系爭租約、租約終止後租賃物返還請求權及不當得利法律關係，請求被告應將系爭房屋遷讓交還原告並給付原告27,000元，及自107 年4 月30日言詞辯論筆錄影本送達翌日即107 年5 月5 日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，暨自107 年4 月21日起至遷讓交還系爭房屋之日止，按月給付原告約定租金數額即5,400 元不當得利，核屬有據，均應准許；

逾此範圍之請求，則屬無據，應予駁回。

五、本件係就民事訴訟法第427條第1項訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應職權宣告假執行。

六、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第436條第2項、第385條第1項前段、第79條、第389條第1項第3款，判決如主文。

中 華 民 國 107 年 5 月 28 日
竹東簡易庭 法 官 林惠君
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，須於判決送達後20日內向本庭提出上訴狀（應按他造當事人之人數附繕本）；
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 5 月 28 日
書記官 蕭宛琴