竹北簡易庭(含竹東)民事-CPEV,110,竹北簡,251,20220217,1

臺灣新竹地方法院民事簡易判決
110年度竹北簡字第251號
原 告 范萬助
訴訟代理人 薛欽峰律師
陳緯諴律師
被 告 鄧名辰

訴訟代理人 蕭棋云律師
被 告 龔家楠即得霖車業



上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國111年1月14日辯論終結，判決如下：

主 文

一、被告鄧名辰應將坐落新竹縣○○市○○○段○○○○○地號土地上之同段五六四四建號建物，即門牌號碼新竹縣○○市○○路○○○號房屋全部騰空遷讓返還原告。

二、被告鄧名辰應自民國一一０年五月一日起至騰空遷讓返還前開第一項房屋之日止，按月給付原告新臺幣壹拾壹萬元。

三、被告鄧名辰、龔家楠應將獨資商號得霖車業（統一編號：○○○○○○○○）登記地址及營業稅籍登記地址自門牌號碼新竹縣○○市○○路○○○號房屋辦理遷出登記。

四、訴訟費用由被告負擔。

五、本判決第一項及第二項得假執行。

事實及理由

壹、程序方面按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。

本件原告起訴時，原係請求：㈠被告鄧名辰應將坐落新竹縣○○市○○○段00000地號土地上之5644建號，即門牌號碼新竹縣○○市○○路000號房屋全部騰空遷讓返還原告。

㈡被告鄧名辰應自民國110年5月1日起至返還上開房屋之日止，按月給付原告新臺幣（下同）11萬元。

㈢被告鄧名辰、龔家楠應將獨資商號即得霖車業，自竹北市○○○段00000地號土地上之5644建號，即門牌號碼新竹縣○○市○○路000號房屋遷出辦理變更登記。

嗣於本院111年1月14日言詞辯論期日當庭以言詞將前開訴之聲明第3項更正為：被告鄧名辰、龔家楠應將獨資商號得霖車業（統一編號：00000000）登記地址及營業稅籍登記地址自門牌號碼新竹縣○○市○○路000號房屋辦理遷出登記（見本院卷第147頁）。

經核原告上開更正並未變更訴訟標的，而僅補充其聲明使之完足、明確，於法尚無不合，應予准許。

貳、實體方面

一、原告主張：

（一）原告與被告鄧名辰於108年5月1日簽訂租約（下稱系爭租約），租賃標的為竹北市○○○段00000地號土地上之5644建號，即門牌號碼新竹縣○○市○○路000號房屋（下稱系爭房屋），租賃期間為108年5月1日至110年4月30日止，約定108年5月1日至109年4月30日，每月租金為5萬元，109年5月1日至110年4月30日，每月租金為55,000元。

原告於110年3月24日以竹北光明郵局第131號存證信函通知被告鄧名辰租期屆滿不再續約，是系爭租約已經終止，惟被告鄧名辰迄今仍未遷出，為此，原告依民法第767條第1項前段、第455條之規定及系爭租約第12條第1項約定，請求被告鄧名辰將系爭房屋全部騰空遷讓返還原告。

（二）系爭租約第12條第3項約定：「承租人未依第一項約定返還房屋時，出租人得向承租人請求未返還房屋期間之相當月租金額外，並得請求相當月租金額一倍（未足一個月者，以日租金計算）之違約金至返還為止。」

，本件被告鄧名辰迄今尚未遷讓返還系爭房屋，故依民法第179條規定及系爭租約第12條第3項約定，原告得向被告鄧名辰請求相當月租金額1倍之不當得利與1個月之違約金，而依系爭租約第3條之約定，109年5月1日起至110年4月30日止，每月租金為55,000元，則被告鄧名辰因持續占有系爭房屋每月所獲得相當於租金之不當得利，每月應以55,000元計 算，另須加計1個月違約金亦為55,000元，故至被告鄧名辰遷讓返還房屋為止，每月應給付原告11萬元。

（三）被告鄧名辰承租系爭房屋，並交由被告龔家楠以該址設立獨資行號得霖車業，依系爭租約第12條第1項之約定：「租期屆滿或租賃契約終止時，承租人應即將房屋返還出租人並遷出戶籍或其他登記。」

，被告鄧名辰、龔家楠於系爭租約租期屆滿後仍不辦理遷出登記，已屬無權占有並妨害原告對系爭房屋之使用、占有、收益權利，故依民法第767條第1項前段、中段與系爭租約第12條第1項之約定，被告鄧名辰、龔家楠應將獨資行號得霖車業之登記地址及營業稅籍登記地址自系爭房屋遷出辦理變更登記。

（四）並聲明：⒈被告鄧名辰應將坐落新竹縣○○市○○○段00000地號土地上之同段5644建號，即門牌號碼新竹縣○○市○○路000號房屋全部騰空遷讓返還原告。

⒉被告鄧名辰應自110年5月1日起至返還上開房屋之日止，按月給付原告11萬元。

⒊被告鄧名辰、龔家楠應將獨資商號得霖車業（統一編號：00000000）登記地址及營業稅籍登記地址自門牌號碼新竹縣○○市○○路000號房屋辦理遷出登記。

⒋請鈞院職權宣告假執行。

原告亦願供擔保，請准宣告假執行。

⒌訴訟費用由被告負擔。

二、被告方面：

（一）被告鄧名辰則以：⒈系爭房屋原係由訴外人林德全所承租，交由被告龔家楠作為經營得霖車業機車行（下稱得霖車業）之用，租賃期間自107年5月1日至110年4月30日止。

嗣被告鄧名辰與被告龔家楠達成以總價160萬元頂讓得霖車業之合意，約定被告鄧名辰支付共160萬元之價金予被告龔家楠，被告龔家楠將得霖車業之經營權及店内營業設備移轉予被告鄧名辰，兩造亦協商將系爭房屋之承租人變更為被告鄧名辰，三方遂於108年5月1日重新簽訂租賃契約（下稱系爭租約），約定原告自108年5月1日起至110年4月30日止，將系爭房屋出租予被告鄧名辰。

締約過程中，原告表示倘若被告鄧名辰能遵期繳交房租，且未毁損系爭房屋，則願與被告鄧名辰再續5年之租賃契約。

嗣被告鄧名辰均按期繳交房租，亦均遵守善良管理人之注意完善保管系爭房屋，合於約定再行續約5年之要件，則兩造間基於上開合意，就續租系爭房屋租賃關係中必要之點已達成意思表示一致，自110年5月1日起就系爭房屋即成立為期5年之租賃關係，豈料原告不顧渠等間商誼，逕自事後反悔，提前將租約匯款帳戶結清，致使被告鄧名辰無法順利將租金匯進該匯款帳戶，被告鄧名辰雖於110年5月10日寄發存證信函請求原告履行再行續約5年之約定並提供另外可匯款之匯款帳戶，詎原告矢口否認並拒絕履行。

依前所述，被告鄧名辰要無何違約情事，原告請求被告鄧名辰應遷讓返還系爭房屋，及自110年5月1日起至返還系爭房屋之日止按月給付110,000元，即無理由，其請求應予駁回。

⒉縱認原告及被告鄧名辰間自110年5月1日起並無租賃關係存在，系爭租約第12條第3項之約定並未特別註明係懲罰性違約金，則依民法第250條第2項規定，該約款應屬損害賠償預定額之性質，此違約金之約款係作為債務人於債務不履行時之損害賠償預定或推定之總額，其目的旨在填補債權人因其債權未依契約本旨實現所受之損害。

本件原告因被告未如期遷讓返還房屋而無法使用收益系爭房屋，其所受之損害係相當於租金之金額，該數額自包含因被告無權占有系爭房屋所致原告之損害在内，是以，原告既已請求被告鄧名辰自110年5月1日起按月給付相當於月租金一倍之違約金55,000元，其另為請求被告鄧名辰給付相當於月租金之不當得利，自屬無據。

⒊為此答辯聲明：⑴原告之訴駁回。

⑵訴訟費用由原告負擔。

⑶如受不利之判決，被告願供擔保免予假執行。

（二）被告龔家楠則以：其於107年間即與被告鄧名辰談妥車行頂讓事宜，並獲得房東即原告同意而重新簽訂租賃契約即系爭租約。

因被告鄧名辰尚有部分頂讓金未支付完畢，故目前其仍登記為得霖車業負責人，但得霖車業實際負責人為被告鄧名辰，是否要將車行登記地址遷出系爭房屋，要看被告鄧名辰的意見等語置辯。

三、得心證之理由：

（一）原告主張被告鄧名辰向其承租系爭房屋以經營獨資商號得霖車業使用，自109年5月1日起每月租金為55,000元，而系爭租約已於110年4月30日期滿終止，且無續約，惟被告鄧名辰迄未搬遷返還系爭房屋予原告等情，業據其提出租賃契約書、存證信函及稅籍登記公示資料等件為證（本院卷第27至39頁、第57頁），核與所述相符。

而被告就上開事實並不否認，僅以原告承諾若被告鄧名辰能遵期繳交房租且未毀損系爭房屋，則願與被告鄧名辰再續租5年等語置辯，是堪認原告主張之上開事實為真。

（二）關於原告請求被告鄧名辰遷讓返還系爭房屋部分：⒈按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約。

租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅；

承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；

所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第421條、第450條第1項、第455條前段及第767條第1項前段分別定有明文。

又按當事人主張有利於己之事實，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條定有明文。

原告於起訴原因已有相當之證明，而被告於抗辯事實並無確實證明方法，僅以空言爭執者，當然認定其抗辯事實之非真正，而應為被告不利益之裁判（最高法院18年上字第1679號判例參照）。

經查，兩造於108年5月1日就系爭房屋簽定租約，由被告鄧名辰向原告承租系爭房屋使用，而依系爭租約第2條之約定，系爭租約之租賃期間係自108年5月1日起至110年4月30日止，而原告於租期即將屆滿前之110年3月24日以存證信函通知被告鄧名辰租期屆滿後不再出租及期滿後應遷讓返還系爭房屋，並經被告鄧名辰收受無誤，被告鄧名辰迄未遷讓返還房屋，且系爭租約無視為以不定期間繼續契約之情形，自因租賃期間屆滿而消滅；

而兩造所簽定之系爭租約第12條第1項亦已約明：「租期屆滿或租賃契約終止時，承租人應即將房屋返還出租人並遷出戶籍或其他登記」（見本院卷第29頁），是被告鄧名辰於系爭租約之租期屆至後，未依約將系爭房屋遷讓返還予原告，仍繼續占用系爭房屋，即屬無權占有。

從而，原告依民法第455條前段、第767條第1項前段規定及系爭租約第12條第1項約定，請求被告鄧名辰遷讓返還系爭房屋，洵屬有據。

⒉本件被告鄧名辰固以本件已自110年5月1日起續約5年等語為辯，惟為原告所否認，是被告鄧名辰自應就此項有利於己之事實負舉證責任。

惟查，遍觀系爭租約內各項條款約定或附註事項，均無有關續約條件之記載，至於被告鄧名辰雖辯稱當時雙方簽約過程有林思銘律師在場見證，惟據林思銘律師以111年1月13日陳報狀回覆本院表示：「關於本件兩造所涉租約爭議，本席僅知系爭租約已約定事項，均已明確記載於租約內，並無未記載於租約內之其他約定事項」等語，亦有該陳報狀存卷可佐（見本院卷第151頁）。

是被告鄧名辰就其抗辯之事實，既未能提出任何確實之證明方法以證其實，本院自無從逕認原告有上開意思表示之事實存在。

準此，堪認兩造並未就被告鄧名辰上開所辯事實達成意思表示合致，應不發生契約法律效果。

被告被告鄧名辰所為辯解，應屬無理由。

（三）關於原告請求被告鄧名辰、龔家楠將得霖車業之營業登記及營業稅籍登記遷出系爭房屋部分：按所有人對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1項中段定有明文。

被告鄧名辰雖已向被告龔家楠頂讓得霖車業，並由被告鄧名辰實際經營，惟得霖車業之負責人目前仍登記為被告龔家楠，業據被告鄧名辰、龔家楠到庭自承無誤，而得霖車業之營業所在地址及營業稅籍登記地址迄今仍登記為系爭房屋之門牌地址，有商業登記查詢資料1紙在卷可憑。

系爭租約既因租期屆滿而終止，則此項營業登記設於系爭房屋即失其依據，並對原告就系爭房屋之所有權圓滿行使有所妨害，故原告依民法第767條第1項中段規定及系爭租約第12條第1項之約定，請求被告鄧名辰及得霖車業之登記負責人即被告龔家楠將得霖車業之營業登記及營業稅籍登記遷出系爭房屋，當屬有據，併予准許。

（四）關於原告請求被告鄧名辰給付相當於租金之不當得利及違約金部分：⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條本文定有明文。

又按依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受有利益，致他人受有損害為要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，故如無權占有他人之房屋，加害人應返還之不當得利之範圍，為相當於租金之利益（最高法院97年度台上字第294號判決意旨參照）。

查原告為系爭房屋之出租人，系爭房屋之使用收益本應歸其所有，被告鄧名辰與原告間就系爭房屋雖訂有系爭租約，惟於110年4月30日已屆滿，業如前述，則被告鄧名辰於系爭租約屆滿後，已無合法占有權源，仍繼續使用系爭房屋，致原告受有無法占有、使用、收益系爭房屋之損害，且依上開說明，被告鄧名辰無權占有系爭房屋可能獲得相當於租金之利益，又系爭租約第12條第3項前段亦已約明：「承租人未依第一項約定返還房屋時，出租人得向承租人請求未返還房屋期間之相當月租金額」。

是以被告鄧名辰前依系爭租約承租系爭房屋之租金每月55,000元，為被告鄧名辰使用系爭房屋每月所受之利益，並為原告所受無法使用收益之損害，應為適當可採。

⒉次按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。

違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。

其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額；

約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第250條及第252條分別定有明文。

房屋承租人屆期未依約將房屋返還出租人，縱使出租人得請求給付相當租金之損害金，惟通常情形，損害金支付常有拒付遲交情況，而出租人為取回房屋避免爭議，縱使承租人已未居住在內，僅遺留物品，亦不敢入屋處理，更多有因需尋求協助或踐行法律程序受有純粹經濟上損失，是出租人無法依約收回租賃房屋，對出租人權利影響甚深。

查，系爭租約第12條第3項約定：「承租人未依第一項約定返還房屋時，出租人得向承租人請求未返還房屋期間之相當月租金額外，並得請求相當月租金額一倍（未足一個月者，以日租金折算）之違約金至返還為止。」

（見本院卷第29頁），應屬民法第250條第2項後段之未於適當時期與方法履行債務所生之損害賠償總額，而本條後段之違約金性質，係有迫使債務人履約意涵，本院審酌系爭租約約定違約金，既為被告鄧名辰簽約時明知並同意，併參目前社會經濟處於存款低利率，暨系爭房屋所在區域係在新竹縣竹北市之一切各情，上開按月給付相當月租額之1倍違約金即55,000元，依一般通念並未過高，無須依民法第252條予以酌減。

⒊準此，原告依民法第179條規定及系爭租約第12條第3項約定，請求被告鄧名辰給付自租約屆滿翌日即110年5月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利及違約金共計11萬元（計算式：相當於租金之不當得利55,000元＋違約金55,000元＝110,000元），核屬有據，應予准許。

四、綜上所述，原告依民法第455條、第767條第1項、第179條規定及系爭租約之法律關係，請求㈠被告鄧名辰應將系爭房屋騰空遷讓返還原告；

㈡被告鄧名辰應自110年5月1日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告11萬元；

㈢被告鄧名辰、龔家楠應將獨資商號得霖車業登記地址及營業稅籍登記地址自門牌號碼新竹縣○○市○○路000號建物辦理遷出登記，為有理由，均應准許。

五、本判決主文第1、2項係適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行。

另本判決主文第3項所示遷出登記部分為意思表示，依強制執行法第130條規定，判決確定即視為債務人已為意思表示，無待執行，附此敘明。

六、本件事證已臻明確，原告其餘攻擊、防禦方法及所提證據，經本院審酌後，認對於判決結果不生影響，爰不一一論列，附此敘明。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

中 華 民 國 111 年 2 月 17 日
竹北簡易庭 法 官 張詠晶
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，須於本判決送達後二十日內向本院提出上訴狀（須按他造當事人之人數附繕本）。
中 華 民 國 111 年 2 月 17 日
書記官 蔡美如