竹北簡易庭(含竹東)民事-CPEV,110,竹北簡,30,20210406,1

臺灣新竹地方法院民事簡易判決
110年度竹北簡字第30號
原 告 邱富美
訴訟代理人 王翎華
王錦建
龍其祥律師
被 告 聶啟智

上列當事人間遷讓房屋等事件，本院於民國110年3月23日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原告之訴駁回。

訴訟費用由原告負擔。

事實及理由

一、原告主張：

（一）兩造於民國109年3月1日就坐落在新竹縣○○市○○○路000號房屋（下稱系爭房屋），簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），約定租賃期間自109年3月1日起至111年3月1日止為期3年，每月租金為新臺幣（下同）35,000元，租金應於每月10日前繳納，及營業行為所生稅費等均由被告繳納。

詎被告遷入系爭房屋後，屢屢拖欠租金，4月份房租遲至5月19日始支付、5月份房租遲至7月1日始支付，且自109年6月份起即未依約繳納租金，經原告於109年8月13日以新竹三姓橋郵局52號存證信函及通訊軟體LINE催告被告繳納租金並限被告於收受後5日內繳納，逾期未繳系爭租約即終止等語，復又將存證信函張貼在系爭房屋門口，嗣被告雖匯入繳納1個月租金及水電費，仍不影響系爭租約終止之效力，再以起訴狀及110年3月23日開庭時為終止系爭租約，被告即應依約返還系爭房屋。

（二）為此，爰依兩造間租賃契約及民法第179條、第455條前段，請求被告騰空返還系爭房屋予原告，並給付積欠7月、8月份租金70,000元，及自109年9月1日起至騰空返還系爭房屋之日止每月給付原告35,000元。

並聲明：１、被告應將系爭房屋騰空返還予原告。

２、被告應給付原告70,000元，及自109年9月1日起至騰空返還房屋之日止，按月給付原告35,000元。

３、願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告則以：被告已於109年5月11日、7月1日、8月20日已支付3期租金，水、電、瓦斯等費用亦已請原告統計後匯款，而系爭租約租賃期間為3年，被告已投入大量心力購買營業所需用具，現要求被告遷讓系爭房屋，將造成被告過多經濟上損失，況被告未曾收受原告提出之存證信函，原告催告被告繳納租金之意思表示暨未到達於被告，其終止系爭租約並不合法等語，資為抗辯。

並聲明：原告之訴駁回。

三、得心證之理由：

（一）原告主張被告前向原告承租系爭房屋，租賃期間為109年3月1日起至111年3月1日止為期3年，每月租金為35,000元，應於每月10日前繳納，水、電、瓦斯費用及相關營業費用亦應由被告負擔，被告已給付押租金70,000元，而被告自109年7月份租金起即未依約繳納租金，迄今仍未遷離等情，業據原告提出房屋租賃契約書、存證信函、LINE對話紀錄、照片等為證（本院卷第19至35頁），上情且為被告所不爭執，堪以為真。

又原告請求被告遷讓系爭房屋，並給付原告自109年7月起至遷讓系爭房屋之日止之租金及相當於不當得利租金，則經被告辯以原告催告其給付租金並不合法，亦不得終止系爭租約，況其已耗費相當大心力在系爭房屋，原告自不得請求返還系爭房屋等語，細譯兩造攻防內容可知，本件爭點厥為：㈠系爭租約有無終止？如有，原告請求被告騰空返還系爭房屋，有無理由？㈡原告得請求被告給付70,000元，及自109年9月1日起至騰空返還系爭房屋之日止，按月給付原告35,000元，有無理由？

（二）按承租人應依約定日期，支付租金；承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於期限內不為支付，出租人得終止契約；

租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約；

承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；

出租人非因承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時，不得收回房屋，民法第439條前段、第440條第1項、第455條前段、土地法第100條第3款分別定有明文。

又依土地法第100條第3款規定，出租人積欠租金額抵償擔保金外達2 個月以上時，出租人得收回房屋。

至土地法第100條第3款關於擔保抵償租金之規定，然在有期限之租賃實具有同一之法律理由，自應類推適用（最高法院44年台上字第516號判例意旨參照）。

又土地法為民法之特別法，則就積欠租金額是否已達2個月以上之認定，自應以經扣抵擔保金後所積欠之租金額為要件，而不適用民法第440條第2項僅以積欠租金達2個月即得終止之規定，其理自明。

惟該條款所謂因承租人積欠租金之事由收回房屋，應仍依民法第440條第1項規定，對於支付租金遲延之承租人，定相當期限催告其支付，承租人於其期限內不為支付者，始得終止租賃契約。

經查：１、原告固分別於109年8月13日將新竹三姓橋郵局存證信函、於109年8月14日以通訊軟體LINE，復將該存證信函內容張貼在系爭房屋門楣，以催告被告於5日內繳納租金，逾期即終止系爭租約，而被告已於109年8月14日收受該LINE催告通知等情，雖據其提出存證信函、LINE對話紀錄、照片、明細表為證（本院卷第31至37頁、本院卷第99頁），上情固為被告所不爭執（本院卷第68至69頁），然揆諸前揭意旨可知，倘承租人有給付押租金，須先以押租金抵償後仍遲付租金達2個月之租額，出租人始得終止租約。

惟查，被告於原告催告時雖已積欠原告109年6月至8月份租金105,000元，並積欠原告水電及瓦斯費用2,341元，共107,341元，嗣原告於109年8月14日以通訊軟體LINE向被告定期催告，並表示逾期未繳即終止系爭租約之意思表示時，因被告積欠數額，經抵充押租金70,000元，僅為37,341元，尚未達2個月租金數額70,000元，自不生合法終止系爭租約之效力，則原告主張系爭租約已於109年8月19日終止等情，即屬無據。

２、被告雖已補繳109年6月份租金35,000元，然原告於110年3月23日本院當庭為終止系爭租約之意思表示時，被告已積欠自原告自109年7月至110年2月份間8個月租金280,000元、水電及瓦斯費用2,341元，經抵充押租金70,000元後，已積欠原告212,341元【計算式：8×35,000元＋2,341元－70,000元＝212,341元】，顯逾2個月租金70,000元之數額，則被告已陷於給付遲延，原告雖於本院110年3月23日審理時以言詞表示終止系爭租約，然卻未依民法第440條第1項規定，對被告定相當期限催告其支付，是原告終止系爭租約，即屬無據。

系爭租約既未經原告合法終止，則原告請求被告騰空返還系爭房屋，為無理由，不應准許。

從而，原告請求被告應給付原告70,000元，及自109年9月1日起至騰空返還房屋之日止，按月給付原告35,000元，亦屬無據，應予駁回。

四、綜上所述，原告依兩造間租賃契約及不當得利法律關係，請求被告遷讓返還系爭房屋，及請求被告應給付原告70,000元，及自109年9月1日起至騰空返還房屋之日止，按月給付原告35,000元，為無理由，應予駁回；

至原告假執行之聲請，則因訴之駁回而失所依據，不予准許。

五、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及主張舉證，於判決結果不生影響，無一一審究之必要，附此敘明。

六、據上論結，原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條、第389條，判決如主文。

中 華 民 國 110 年 4 月 6 日
民事第一庭 法 官 王碧瑩
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 4 月 7 日
書記官 嚴翠意