竹北簡易庭(含竹東)民事-CPEV,110,竹東小,259,20220210,1

臺灣新竹地方法院民事小額判決
110年度竹東小字第259號
原 告 黃俊瑛

被 告 張智鈞
上列當事人間給付延遲金等事件，本院於民國111年1月13日辯論終結，判決如下：

主 文

原告之訴駁回。

訴訟費用新臺幣壹仟元由原告負擔。

事實及理由

壹、程序方面：

一、本件原告經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依被告聲請，由其一造辯論而為判決。

二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但如有民事訴訟法第255條第1、2項規定情形時，不在此限，民事訴訟法第255條固定有明文。

原告以被告遲延交付尾款及原告在約定期日內交屋並無遲延，被告應返還交屋遲延金為由，起訴請求被告給付尾款支付遲延違約金及返還交屋遲延金而於本院聲明：（一）被告應給付原告延遲金新臺幣（下同）45,000元，及自起訴狀繕本送達被告之翌日起，按週年利率百分之5計算之利息。

（二）被告應返還原告15,000元，及自起訴狀繕本送達被告之翌日起，按週年利率百分之5計算之利息。

（三）交屋日，應以被告口頭同意民國110年7月4日為最終買賣契約合議結果。

被告不得再以書面買賣契約書中交屋日為110年6月25日名義，向任一方要求收取交屋延遲金。

嗣於調解程序中撤回第2項聲明，嗣又具狀追加第2項聲明，另原告具狀答辯，並聲明：駁回被告之請求，嗣又具狀將上開答辯聲明全部，更正為起訴狀中訴之聲明再次主張，有起訴狀、110年11月4日調解程序筆錄、110年12月1日民事追加訴之聲明狀、原告第一次答辯狀、第二次民事陳報狀在卷可憑。

三、按起訴，應以訴狀表明應受判決事項之聲明，民事訴訟法第244條第1項第3款定有明文。

原告前開第3項聲明為事實上陳述，非屬應受判決事項之聲明，經本院當庭闡明，原告仍未補正，該部分起訴程序不合法，應予駁回。

另其追加駁回被告請求聲明部分，本件被告並無提起反訴，且該項聲明亦非表明應受判決事項之聲明，該部分起訴程序亦不合法，併予駁回。

至原告其餘之追加核與民事訴訟法第255條第1項第2款規定相符，應予准許。

貳、實體方面：

一、原告起訴主張：

（一）被告於110年5月5日以15,000,000元向原告購買坐落新竹縣○○鄉○○段0000○0000000地號土地及其上1411、1431建號即門牌號碼新竹縣○○鄉○○○街000號房屋（下稱系爭房地），雙方並簽立不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約書）及特約條款（下稱系爭特約條款）。

依據系爭特約條款第1條約定，被告應於110年6月10日前完成全部款項支付，然被告於110年6月16日才完成全部購屋款支付，總計延遲共6日。

再依系爭買賣契約書第12條第2項約定，被告若有延遲給付之情形，應賠償原告自應付之日起，按買賣總價款每日千分之零點五計算之違約金至被告完全給付時為止。

因此，總計被告應給付延遲金共45,000元。

（二）因簽約前，原告透過Line與仲介、被告共同合意交屋日為簽約日後2個月，即被告同意原告於110年7月4日交屋，而系爭買賣契約書上所寫交屋日110年6月25日為不知情代書逕自訂定，原告不知情，且系爭特約條款第2條亦約定110年6月25日前，賣方完成過戶，造成原告方誤解系爭買賣契約上所寫為過戶日，因而未於簽約當時反應，因此，交屋日應以110年7月4日為最終雙方合意交屋日，原告於110年6月28日交屋，被告卻表示因原告晚了2天交屋，而導致被告需多租屋一個月為理由，要求交屋延遲金15,000元做為補償。

然被告於簽約前，不就早知情且同意原告需要2個月時間交屋嗎？據此原告並無延遲，是在約定交屋日期内交屋，被告無權也無依據向原告要求交屋延遲金15,000元，因此被告應返還原告15,000元。

（三）並於本院聲明：⒈被告應給付原告延遲金45,000元，及自起訴狀繕本送達被告之翌日起，按週年利率百分之5計算之利息。

⒉被告應返還原告15,000元，及自起訴狀繕本送達被告之翌日起，按週年利率百分之5計算之利息。

二、被告則以：

（一）被告為於110年6月10日前能順利完成系爭特約條款約定，持續與貸款專員確認最新貸款進度，並於110年5月21日完成對保，被告已將全部購屋款準備完畢，並預計在110年6月10日之前代償支付。

被告貸款專員於對保完成後詢問過代書是否要撥款和代償，代書回覆等待她通知後再撥款，房貸專員直到110年6月16日才收到代書通知代償，造成購屋款延遲給付，實非被告之責任，故被告無須給付原告延遲金45,000元。

（二）依照系爭買賣契約書約定，原告應於110年6月25日進行交屋。

但事實為原告搬家來不及，直至110年6月28日才與被告點交完畢。

被告從未以口頭同意110年7月4日為最終買賣契約合議結果，且原告未於110年6月25日交屋為事實，被告依系爭買賣契約書第12條違約責任求償15,000元，故被告無須返還原告15,000元。

（三）並於本院聲明：原告之訴駁回。

三、本院之判斷：原告主張被告前向其購買系爭房地，買賣價金為15,000,000元，被告於110年6月16日付清所有款項，原告於110年6月28日完成交屋之事實，業據其提出價金履約專戶明細暨點交證明書、統一發票、交屋結算表、不動產買賣契約書、建物所有權狀、土地所有權狀、匯款明細等件為憑，堪信原告主張前開事實為真實。

是本件本院所應審究者為：（一）被告是否遲延付款？（二）原告是否得請求被告返還遲延交屋金？經查：

（一）關於被告是否遲延付款部分：⒈證人即承辦本件買賣代書吳文媛到院證稱：「（問：買賣契約是否有提及尾款何時支付？）如果交屋日期是110年6月25日，就要在這個日期前支付才能交屋，但會先匯到履約帳戶。」

「問：特約事項記載買方須於110年6月10日前全部付清，與契約內容不同，是否知道以特約條款變更契約內容？）當時是簽完約後雙方再將特約附在契約後面，我並沒有詢問裡面的內容。」

「（問：本件買賣貸款關於買方部分，也是妳負責處理送件？）對。」

「（問：貸款是向銀行貸款？銀行何時准予貸款？）對。

應該是5月底6月初。」

「（問：當時向銀行辦理貸款時，買方有無請妳催促銀行儘速辦理？）沒有提到6月10日要付錢這件事，但一直有針對貸款要辦快一點這件事聯繫，就是要趕快聯繫銀行趕快處理。」

「（問：依照契約約定，尾款是要匯到價金履約專戶，這部分也是妳協助處理？）對。」

「（問：被告有無說110年6月10日前要匯款？）我印象中沒有這件事。」

「（問：仲介有無和妳說這件事？）也沒有特別提。」

「（問：尾款後來是110年6月16日才匯入履約專戶？）對。」

「（問：這個日期是何人決定的？）是按照作業程序。

110年6月2日送地政辦理過戶登記，10日登記完成，11日領到權狀，我就將文件送到銀行請銀行安排撥款，12日因為是端午節，所以是在16日還賣方貸款，清償貸款後的餘額就匯入履約專戶。」

「（問：被告提到銀行貸款在110年6月10日前就已經核准，但妳有說等妳通知後再將此筆款項匯入履約專戶，有無此事？）有。

110年6月10日核准，但銀行不能撥款，一定要過戶完成、設定完成後，銀行拿到文件才能撥款，我並沒有阻礙撥款。」

「（問：買賣過程中過戶是否有遲延？）沒有。」

等語（見本院卷第219至221頁）。

⒉又證人仲介謝文正到院證稱：「（問：為何第1條會約定110年6月10日前買方完成全部款項支付？此約定與買賣契約書尾款支付時間似不符合？）協議是賣方的主張，我們就如此記載，因為走履保合約，賣方還有貸款，買方有去詢問銀行貸款事宜，希望是110年6月10日買方可以準備好錢去償還賣方的貸款。」

「（問：依上開代書到庭證稱買方貸款在110年6月10日前已經核准，是否如此？）是。」

等語（見本院卷第257頁）。

⒊又參以兩造於110年5月5日簽訂特約條款內容固約定被告未於110年6月10日前完成付款或原告未於110年6月25日前過戶，賣方即原告均得解除契約，原告因此產生費用由買方即被告負擔，及依證人吳文媛、謝文正均於本院證述賣方因為110年7月1日實施房地合一稅，要求於前開期日前完成過戶避免課徵高額稅賦之意旨（見本院卷第218頁、第256頁）以觀，足見前開特約內容目的係為避免適用新賦稅之課徵。

然因系爭房地於110年6月10日始完成過戶登記，按照銀行撥款流程仍待系爭房地抵押權設定塗銷而於110年6月16日完成撥款，而原告亦未依特約條款解除買賣關係，原告自不得再依特約條款內容主張權利。

⒋又依兩造簽訂系爭買賣契約書約定尾款應於110年6月25日前交付，被告於110年6月16日付款，並未違反兩造約定，原告請求依兩造簽訂系爭買賣契約書第12條第2款給付違約金45,000元，即屬無據。

（二）關於原告是否得請求被告返還遲延交屋金部分：⒈證人仲介謝文正到庭證稱：「（問：110年6月27日交屋兩造有無同意？）應該有同意，不然怎麼交屋。」

「（問：既然同意，為何會有交屋遲延金的補貼？）補貼的部分是希望交屋順利，我們犧牲部分服務費，希望買方能夠順利交屋。」

「（問：遲延金是買方堅持？）是。」

「（問：當時有無詢問，既然同意110年6月27日交屋，就無延遲金問題，有何意見？）因為買方希望110年6月25日交屋，110年6月27日他沒辦法也只能同意，所以我們配合買方給付延遲金。

這個延遲金是我們仲介給的，我們從服務費撥出一部分當作延遲金。」

「（問：為何仲介金額收據記載285,000元？）當時主管認為15,000元是買方拿走，所以簽收就寫285,000元。」

「（問：原告主張15,000元是他支付的，有何意見？）我有向公司了解，公司有再開立15,000元的發票，至於發票開給何人我沒有詢問。」

「（問：實際上確實有收到300,000元服務？）對。」

等語（見本院卷第258至259頁）。

參諸原告於交屋時對於結算表關於交屋遲延金之給付記載內容亦為簽認，可見原告知悉且同意，上開遲延金15,000元為仲介由其仲介費用支出給付予被告，應無疑義。

⒉雖原告提出原告、訴外人夏雅玲、證人謝文正間LINE對話訊息表示兩造已同意110年7月4日交屋，然經證人謝文正於本院證稱：「（問：請求提示證物8擔保證明書，其上記載內容我及證人黃佑鈞是否不知情，而是你個人與原告間的協談？）原告與夏雅玲有很多想法及意見，他們希望110年7月4日才交屋，我們也協調過很多次，夏雅玲限制我什麼時候要回覆，我與公司討論，希望案件能夠順利，如果真的拖到110年7月4日，就犧牲服務費當作延遲金補給買方。

110年7月4日交屋這件事我有與對方業務說，他是希望賣方能夠儘快交屋，所以才會有這個協議。

這個協議是夏雅玲的要求，我們也沒辦法所以才寫了這份證明書給她。」

「（問：因為你寫了這份證明書，如果上面寫的情形發生，是否我就必須按照上面的內容履行？）我是110年6月6日寫的，當時我們已經掌握到這些手續可以在110年6月25日前完成，所以不會有被告所講的問題，因為我們都和主管確認過。

證明書上的內容都是夏雅玲要求的，因為她不希望課到新制的稅，因為會增加他們的負擔。

證明書第二段關於因應疫情變化部分，是指我們仲介會從收到的服務費吸收，所以應該也沒有被告擔心的問題。」

「（問：依照證明書的內容，如果有問題發生，責任是否歸屬於我？）這些要求都是夏雅玲主導，當下我有請對方業務與被告討論，但夏雅玲限制我在一定時間內回覆，所以我就當下可以掌握的事情寫了這份協議給他們，因為我們當下已經掌握可以順利在110年6月25日前過戶前完成，所以不會發生要解約的事情，賣方要求一定要在1.0的時間內完成買賣過戶。」

等語（見本院卷第260至261頁），則證人謝文正是否有將原告、訴外人夏雅玲要求於110年7月4日交屋乙節與被告達成協議，尚有疑義。

關於交屋遲延金既為仲介支付被告，且該協議又無無效或得撤銷情形，原告請求返還前開金額，即屬無稽。

四、綜上所述，原告主張依買賣契約之法律關係，請求被告給付遲延金45,000元、返還交屋遲延金15,000元，及均自起訴狀送達被告翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為無理由，應予駁回。

五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提證據，核與判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。

據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第436條之23、第436條第2項、第385條第1項前段、第78條，判決如主文。

中 華 民 國 111 年 2 月 10 日
竹東簡易庭 法 官 邱玉汝
以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，非以判決違背法令為理由不得為之，且須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，並記載上訴理由。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 2 月 10 日
書記官 陳筱筑