竹北簡易庭(含竹東)民事-CPEV,111,竹北小,402,20221013,1

臺灣新竹地方法院民事小額判決
111年度竹北小字第402號
原 告
即反訴被告 洪國書


訴訟代理人 范芯寧
被 告
即反訴原告 戴義隆
戴郭粉
上列當事人間返還押租金事件，本院於民國111年9月22日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

甲、本訴部分

一、原告之訴及假執行之聲請均駁回。

二、訴訟費用由原告負擔。乙、反訴部分

一、反訴原告之訴及假執行之聲請均駁回。

二、反訴訴訟費用由反訴原告負擔。

事實及理由

壹、程序事項

一、按「被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴。」

「反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起。」

民事訴訟法第259條、第260條第1項分有明文。

被告戴義隆、戴郭粉（下稱被告2人）就同一租約而生之損害賠償對原告提起反訴，經核與前引規定無違，應予准許。

二、被告即反訴原告戴郭粉經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告即反訴被告之聲請一造辯論而為判決。

貳、實體事項 甲、本訴部分

一、原告起訴主張：

㈠、兩造於民國110年5月26日簽訂房屋租賃契約書，由原告承租新竹縣○○市○○路00號5樓之房屋（下稱系爭房屋），約定租期自110年6月1日至111年5月31日止，每月租金新臺幣（下同）28,000元，原告並於簽約當日交付押租金50,000元予被告2人（下稱系爭租約，卷第15頁）。

嗣系爭租約租期屆至，兩造就續租條件無共識，原告遂於111年5月22日通知被告2人不續租，並於111年6月1日完成點交（卷第17-19頁）。

詎被告2人於點交完畢當日僅退還原告押租金25,000元，經原告於111年7月15日寄發存證信函（卷第21-25頁）催告被告2人返還剩餘之押租金25,000元（下稱剩餘押租金），被告2人均置之不理。

㈡、爰依不當得利之法律關係提起本訴。並聲明：⑴被告2人應連帶給付原告25,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。

⑵訴訟費用由被告2人負擔。

⑶願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告2人則答辯以：

㈠、不爭執系爭租約之內容、原告於110年5月26日簽約當日交付被告2人押租金50,000元及被告2人於111年6月1日退還原告押租金25,000元。

惟否認被告2人應退還原告剩餘押租金，因「雙方如於租期屆滿後，不欲續租予對方時，應於租期屆滿前壹個月以書面通知對方不再續約，否則不得拒絕對方續約之要求。」

「本契約租賃期限未滿，乙方若擬提早終止租約時，甲方（即被告2人）同意乙方（即原告）提前一個月告知甲方時，無須賠償甲方違約金，但若乙方未於一個月前告知甲方，則應賠償甲方一個月租金之違約金。」

系爭租約第2條第4款、第7條第4款（下稱不續租條款）規定甚明。

原告於系爭租約111年5月31日屆滿前之111年5月22日方通知被告2人不續租（卷第57頁），已違反不續租條款需於租期屆滿前1個月通知之約定，被告2人扣除原告剩餘押租金與系爭租約無違。

㈡、答辯聲明：⑴原告之訴駁回。⑵訴訟費用由原告負擔。⑶如受不利益判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

三、本院之判斷：

㈠、原告於110年5月26日交付被告2人押租金50,000元，而系爭租約租期已於111年5月31日屆滿，被告2人於111年6月1日點交當日已退還原告押租金25,000元；

原告係於111年5月22日通知被告2人不續租等情，有系爭租約、出租房屋點交紀錄表（下稱點交表甲）、LINE對話紀錄截圖在卷可憑（卷第15-19、57頁），兩造對此亦不爭執，此部分事實應堪先予認定。

㈡、按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力（最高法院87年度台上字第1631號判決意旨參照）。

經查，系爭租約之不續租條款已約定兩造需於租賃期滿前1個月通知對方不續租，否則不得拒絕對方續約之要求。

本院觀諸兩造LINE對話，原告於111年5月5日主動表明要辦理續約，請雙方攜帶原租約到場做協議續約，111年5月9日再次表明要簽字續約，請被告2人看看有無需要補充之內容，而被告2人已表明同意，是兩造已達成按原租約內容續約合意。

原告於111年5月22日翻異反悔通知被告2人不續租（卷第57、68頁），已違反不續租條款甚明，從而被告2人依不續租條款，以原告剩餘押租金抵充原告應給付之違約金，合於系爭租約之規定，原告自不得依不當得利法律關係請求被告2人返還剩餘押租金。

四、綜上，原告之訴無理由，應予駁回。所為假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。

五、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及訴訟資料，核與判決結果不生影響，爰不一一論述。

六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。乙、反訴部分

一、反訴原告起訴主張：

㈠、反訴原告戴義隆、戴郭粉（下稱反訴原告2人）於反訴被告111年6月1日點交系爭房屋時，未注意系爭房屋內之淋浴蓮蓬頭2組漏水、廚房落地窗1扇無法關好、大紗窗8個及小紗窗8個破損（下稱系爭物品），係遭反訴被告毀損，直至點交系爭房屋予下任房客時方察覺上情，修復費用共21,350元，有111年6月28日各項設備點交紀錄表（下稱點交表乙）、系爭物品照片、111年8月15日及9月4日估價單可憑（卷第63、95-99頁）。

㈡、爰依系爭租約第9條第4款第7目「設備損壞維修，由乙方（即反訴被告）負責修理」之規定，提起反訴。

並聲明：反訴被告應給付反訴原告2人20,000元，及自答辯狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。

二、反訴被告則答辯以：

㈠、否認系爭物品係於系爭租約期間毀損及點交表乙為真正。

㈡、兩造於111年6月1日點交系爭房屋後，反訴原告2人已於點交表甲上手寫載明「以上1～7項點交無誤」（即電梯磁扣4個、住戶內外門鎖2支、三個房間門Key各2支、信箱1支、電器遙控器共8支、出租房屋點交紀錄表、外加不明Key黑色1支）（卷第19頁），若系爭物品係於系爭租約期間毀損，反訴原告2人豈有不於點交表甲列明之理。

又點交表乙為反訴原告2人與下任房客之點交紀錄，估價單之日期亦係於111年6月1日點交後，悉與反訴被告無關，無法僅以點交表乙及估價單遽認系爭物品為反訴被告所毀損。

㈢、答辯聲明：⑴反訴原告之訴駁回。⑵訴訟費用由反訴原告負擔。

⑶如受不利益判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

三、本院之判斷：

㈠、當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。

又民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院100年度台上字第415號民事判決意旨參照）。

㈡、經查，反訴原告2人固提出點交表乙、系爭物品照片、估價單為證（卷第63、95-99頁），然兩造於反訴被告於110年5月26日簽約時並未對系爭物品進行檢查及點交，無從確認系爭物品在反訴被告入住之前的原狀，系爭房屋並非新成屋而是中古屋，或多或少存在些微瑕疵，且反訴原告2人亦自承兩造於111年6月1日點交系爭房屋時並未發現系爭物品毀損，則在系爭物品之原狀無法確認之狀況下，無從區別反訴被告入住前及下任房客入住時之差異，進而判斷系爭物品何時、因何原因、因何人而毀損。

至點交表乙所記載系爭物品之毀損情形，可能係歷經多任房客長期使用自然損耗，亦可能係下任房客對房屋居住品質要求較高而請反訴原告2人整修，尚不得以下任房客之點交紀錄反推系爭物品於110年5月26日之狀態或者111年6月1日之狀態，從而反訴原告2人未能舉證系爭物品係反訴被告所毀損，依前揭見解，本院自應駁回反訴原告2人之請求。

四、綜上，反訴原告之訴無理由，應予駁回。所為假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。

五、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及訴訟資料，核與判決結果不生影響，爰不一一論述。

六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第1項。

中 華 民 國 111 年 10 月 13 日
竹北簡易庭 法 官 陳麗芬
以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，非以其違背法令為理由，不得為之，且須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須按他造當事人之人數附繕本），及繳納上訴裁判費新臺幣1,500元。
中 華 民 國 111 年 10 月 13 日
書記官 曾煜智