竹北簡易庭(含竹東)民事-CPEV,111,竹北簡,152,20220617,1

臺灣新竹地方法院民事簡易判決
111年度竹北簡字第152號
原 告 秦鍾瑞燕
訴訟代理人 秦沛瀅
被 告 田安榛
上列當事人間遷讓房屋等事件，本院於民國111年5月31日辯論終結，判決如下：

主 文

一、被告應將門牌號碼新竹縣○○鄉○○路○○○號房屋全部遷讓返還原告。

二、被告應給付原告新臺幣參萬陸仟玖佰陸拾參元。

三、被告應自一一○年十一月一日起至遷讓返還前開第一項房屋之日止，按月於次月一日給付原告新臺幣壹萬貳仟元，及自次月二日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

四、原告其餘之訴駁回。

五、訴訟費用由被告負擔。

六、本判決第一、二項及第三項已到期部分得假執行。

七、原告其餘假執行之聲請駁回。

事實及理由

壹、程序方面：被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。

貳、實體方面：

一、原告主張：被告於民國110年1月23日向原告承租門牌號碼新竹縣○○鄉○○路000號房屋（下稱系爭房屋），兩造並簽訂房屋租賃契約書，約定租期自110年4月1日至113年4月1日止，被告應於每月1日繳納租金新臺幣（下同）12,000元，並於租約成立時交付擔保金10,000元。

嗣兩造合意於110年10月12日提前終止租約，惟被告迄未將房屋遷讓返還予原告，且自110年7月1日起積欠租金4個月計48,000元未付，及積欠110年5月、8月、10月電費共計2,109元未付，加計口頭約定之違約金12,000元，扣除擔保金後共計積欠原告52,109元未付。

爰依民法第455條、第962條規定，聲明請求：㈠被告應將門牌號碼新竹縣○○鄉○○路000號房屋全部遷讓返還原告。

㈡被告應給付原告52,109元。

㈢被告應給付至遷讓返還房屋日止之房屋租金，及自各該給付日翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。

㈣原告願供擔保請准宣告假執行。

㈤訴訟費用由被告負擔。

二、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出準備書狀作何聲明或陳述。

三、得心證之理由：

（一）按承租人應依約定日期，支付租金。承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。

租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。

其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。

承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物與出租人。

所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。

民法第439條前段、第440條第1項、第2項、第455條前段、第767條第1項前段分別定有明文。

查原告主張兩造合意於110年10月12日提前終止租約，被告迄未將房屋遷讓返還予原告，且被告未依約於每月1日給付租金12,000元，自110年7月1日起積欠租金4個月（110年7月1日至110年10月31日）計48,000元未付等情，業據其提出存證信函、租賃契約及對話紀錄為憑（見本院卷第21-61、101-109頁），足認被告確有長期積欠租金之情事，且達2個月以上之租額，原告本得依法終止契約。

原告主張兩造係合意於110年10月12日提前終止租約，被告未於言詞辯論期日到場或以書狀爭執，則原告依租賃物返還請求權及租賃契約之法律關係，請求被告遷讓返還系爭房屋及給付積欠之租金48,000元，均屬有據，應予准許。

又兩造既是合意提前終止租約，即非租約第13條第2項「一方未為先期通知而逕行終止租約」之情形，原告自不得再請求被告賠償1個月租金額之違約金，且原告亦未舉證證明被告口頭同意賠償違約金，則原告此部分之請求，礙難准許。

（二）再按，無法律上之原因而受有利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條定有明文。

又按依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例意旨可參）。

查兩造已合意終止租約，惟被告迄未搬離系爭房屋，則其繼續占有系爭房屋即為無法律上之原因，並受有相當於租金之不當得利，則原告請求被告自110年11月1日起至騰空遷讓返還之日止，按月給付相當於租金之不當得利，自屬有據。

又兩造租約約定之每月租金為12,000元，則原告主張被告無權占有系爭房屋可受相當於原租金每月12,000元之不當得利，尚屬適當，應為可採。

惟關於不當得利及法定遲延利息之時點部分，考量原告訴之聲明係按月請求，以及相當於租金之不當得利係得利後始生給付義務之性質，故被告自110年11月1日起之不當得利應於次月即12月1日繳納，並自次月即12月2日起負遲延責任，嗣後每期給付均以此類推。

（三）另兩造租約第5條第3項係約定電費由承租人負擔，原告主張為被告墊繳110年5月、8月、10月電費共計2,109元（614元＋349元＋1,146元＝2,109元），其中10月電費1,146元部分，未提出電費單據以實其說，且兩造之對話內容亦未見此部分之催繳通知，則原告請求被告給付電費於963元（614元＋349元＝963元）之範圍內，應予准許；

逾此範圍之請求，難認有據，應予駁回。

（四）又兩造租約第4條約定，押金為2個月租金共24,000元，並得抵充本契約所生之債務。

惟原告主張被告自始僅繳付押金10,000元，但未提出證據證明之，且觀兩造之對話紀錄，原告多次催請被告將「壓金1萬2千元」匯入帳戶（見本院卷第101、105頁），佐以原告陳稱被告於簽約時只有帶10,000元之押金等語（見本院卷第98頁），足證被告確實於締結租約時給付部分押金，惟兩造既係約定2個月租額之押金，原告於事後亦僅向被告催討不足之押金12,000元（24,000元－12,000元），而非14,000元（24,000元－10,000元），應認被告已付押金數額為12,000元，並得以此數額抵充被告積欠之租金等費用。

準此，被告原應給付原告租金48,000元、電費963元，扣除押金後，尚應給付原告36,963元。

四、綜上所述，原告依第455條前段、第767條第1項前段、第179條規定及租賃契約法律關係，請求被告應將系爭房屋全部遷讓返還原告並給付36,963元，及應自110年11月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月於次月1日給付原告12,000元，及自次月2日起至清償日止，按年息5%計算之利息，均有理由，應予准許，至原告其餘之請求，為無理由，應予駁回。

五、本件係依民事訴訟法第427條第1項適用簡易訴訟程序所為被告敗訴之判決，爰依職權宣告假執行。

至於原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應併予駁回。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決結果不生影響，爰不一一論述。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條，由法院酌量情形命一造負擔。

中 華 民 國 111 年 6 月 17 日
竹北簡易庭 法 官 傅伊君
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 6 月 17 日
書記官 彭富榮