竹北簡易庭(含竹東)民事-CPEV,112,竹北小,738,20240125,1

臺灣新竹地方法院民事小額判決
112年度竹北小字第738號
原 告 雲鼎公寓大廈管理委員會

法定代理人 葉怡君
訴訟代理人 莊志強
被 告 鄭秀蘭
上列當事人間給付管理費事件，本院於民國112年12月28日辯論終結，判決如下：

主 文

被告應給付原告新臺幣柒萬肆仟壹佰陸拾元及自民國一一二年十月二十七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

訴訟費用新臺幣壹仟元由被告負擔，並應於本判決確定翌日起至清償日止，加給按年息百分之五計算之利息。

本判決得假執行。

事實及理由

壹、原告主張：被告為雲鼎公寓大廈之區分所有權人，依社區規約負有每半年為一期預繳6個月管理費之義務，每期收取時間為每年2月份(收取2月份至7月份管理費)及8月份(收取8月份至隔年1月份管理費)，被告所有之新竹縣○○市○○街000號1樓房屋，每期應繳新臺幣（下同）20,572元，自民國112年2月起管理費調降為每期繳納18,287元，詎被告僅願意繳納20年前所定之管理費數額每坪50元，而自108年2月起每期應繳納之管理費均短少給付，迄今已累欠74,160元，雖經原告於112年9月19日發函催告，被告仍置之不理。

爰依公寓大廈管理條例第21條提起本件訴訟等語，並聲明：如主文第一項所示。

貳、被告則以：被告所有之部分為A1獨立店面，社區內所有公用設施，例如：管理員、地下停車場等，被告均無使用，且店面與大樓住戶，因使用公用設施的比例不同，管理費之收取應有所區別，惟店面卻僅有1/2或6、7成之優惠，管理費應再減少；

此外，管理委員會公告要求住戶將機車移到A1側邊空地停放，影響A1店面之管理使用權甚鉅等語。

並聲明：原告之訴駁回。

參、本院之判斷：

一、原告主張被告為雲鼎公寓大廈A1店面之區分所有權人，被告自108年2月起每期應繳納之管理費均短少給付，迄今已累計積欠74,160元，經催告仍未給付之事實，業據其提出新竹縣竹北市公所112年8月15日竹市工字第1120016352號函文、93年度社區規約、雲鼎公寓大廈107年度第三次區分所有權人會議紀錄、竹北光明郵局存證號碼000490號存證信函及送達回執、積欠明細等件為證(見本院卷第17頁至第39頁)，被告對於其確有積欠管理費之事實亦不爭執，僅以前詞置辯。

二、按共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。

其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。

但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。

其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定，公寓大廈管理條例第10條第2項定有明文。

故而，公寓大廈各區分所有權人或各住戶所以負有繳納管理費之義務，實因公寓大廈管理維護業務，須賴經費以助其順利推動執行，而該經費則來自住戶或各區分所有權人每月繳納之管理費。

共用部分之管理維護費用，以按區分所有權人共有之應有部分比例分擔為原則，惟區分所有權人會議或規約得依專有部分及共用部分坐落之位置關係、使用目的及利用狀況等情事，就公寓大廈共用部分之修繕、管理及維護費用之負擔，為有別於共有之應有部分比例之分擔規定。

且其訂定分擔之標準或嗣後為變更時，基於公寓大廈為多數生活方式不同之住戶群聚經營共同生活環境之團體，住戶間就共用部分之使用頻率及其相互影響具有複雜多樣且不易量化之特性，難以具體核算區分所有權人就共用部分之各別使用利益，倘其分擔標準之設定或變更已具備客觀上合理的理由，且其區別程度亦不失相當性者，即難認為無效（最高法院109年度台上字第1025號判決意旨參照）。

三、經查，由原告所提出之雲鼎公寓大廈107年度第三次區分所有權人會議紀錄可知，原告調漲管理費最主要之理由為系爭社區之財務收支已入不敷出，再由於社區不定期之修繕工程支出，是住戶提案調漲管理費之收費標準，由94年4月16日A1住戶一坪50元、其餘住戶一坪55元，調整為A1住戶一坪75元、其餘住戶一坪80元，再調整到A1住戶一坪82元、其餘住戶90元，其後又調整為A1住戶一坪72元、其餘住戶80元 ，此亦為被告所不爭執。

由該會議紀錄中可知，該收費調漲議案，已經區分所有權人表決通過，故基於私法自治原則，若非有違反公序良俗及法律上之強行、禁止規定之情形外，法院本應予以尊重。

而被告所有之房屋為店面，雖有獨立之出入口，但建築結構上仍是系爭社區之一部，並無獨立機電設備及水電管路，而是與大樓其他住戶共用水電管線、機電設備、水塔等，且系爭房屋屬於系爭社區之一部份，原告聘僱之保全管理服務人員亦提供被告緊急事務通知處理、客服反映事項之轉達、民眾違規等服務，與服務其他住戶無異，且一樓店面係供不特定人出入，非無提高住宅之安全風險及加重大樓安全維護保全負擔之可能，難謂店面所有權人必不會享受到保全服務利益，或必不會加重系爭大樓公共設施、安全維護之負擔。

此由原告所提出之監視器翻拍畫面截圖，確有A1店面之監視畫面，且社區車位一覽表中戶別「A1」亦有分配編號9之機車車位，足認被告確有使用保全系統及社區之公共設施，被告於本院審理中亦陳稱：「我覺得我只有用到管線，警衛的部分，他只會一直出來趕我們的客人。」

等情(見本院卷第100頁)，益徵被告確有使用社區公共管線及保全等公共設施之情事甚明。

四、被告雖辯稱其所有房屋為店面，管理費應再減少云云，然查，觀諸上開會議紀錄及原告主張數次調整之管理費數額，明顯已將一般住戶及店面區別處理，而收取不同之管理費，縱使被告認A1店面之優惠有所不足，惟應循正當之提案程序，提請區分所有權人會議表決；

且系爭社區規約以坪數計費之方式乃係區分所有權人或住戶間本於社區私法自治之精神，就與公寓大廈管理使用有關事項所協議制訂之規範，在不違反法律強制或禁止規定、公序良俗或誠信原則情形下，尚難認法院有介入或限制自治決議之必要。

至於區分所有權人或住戶實際有無使用公設，為其等自己規劃利用之問題，本非所問，況且，法律亦無明文區分所有權人或住戶得自行拋棄使用權利，再據此請求酌減管理費。

系爭會議之決議既經區分所有權人會議決議通過，則該決議之收費標準，全體區分所有權人自應共同遵守，被告如認該等決定有何不公平之處，應尋求於會議上提案修正，爭取其他住戶之支持，始為正途，在尚未修正前，全體住戶自有遵守決議內容之義務。

是在上開管理費收費標準尚未經調整前，被告仍有依此繳納管理費之義務，故被告上開抗辯，並不可採。

五、再者，被告又稱原告管理委員會公告要求住戶將機車移到A1側邊空地停放，影響其管理使用權云云，然查，管理費之給付義務，本屬區分所有權人之法定義務，業如前述，此與公寓大廈管理委員會與區分所有權人全體間就公寓大廈事務之管理成立委任之法律關係，管理委員會僅是代為執行全體共有人決議之事項，而社區管理費乃管理委員會按時收取以支應社區營運相關支出，並非管理委員會處理事務之對價，是區分所有權人所應分擔之管理費，並非上開委任事務之對價，二者間並無對待給付之對價關係。

是以，管理委員會針對空地之使用，進行規制公告，乃為維持社區秩序、確保通道淨空之管制措施，係屬管理委員會之職務，縱使管理之方法有礙被告A1店面之權益，區分所有權人即被告亦不得以此事由拒絕給付管理費，故被告上開抗辯，仍屬無據。

六、次按，區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾二期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息，公寓大廈管理條例第21條定有明文。

又按遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；

給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任，其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；

應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第233條第1項本文、第229條第2項、第203條分別定有明文。

經查，被告為系爭社區之區分所有權人，即負有按期繳納管理費之義務，而被告對於其短繳108年2月起之管理費共計74,160元並不爭執，則原告依公寓大廈管理條例第21條之規定，請求被告給付積欠之管理費74,160元，及自起訴狀繕本送達之翌日即112年10月27日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，即屬有據，為有理由，應予准許。

七、本件係適用小額訴訟程序所為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第436條之20規定，依職權宣告假執行，並於裁判時確定訴訟費用如主文第2項所示之金額，並依修正後民事訴訟法第91條第3項規定，諭知被告應於本判決確定翌日起至清償日止，加給按週年利率5%計算之利息。

八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。

九、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第436條之23、第436條第2項、第78條、第91條第3項、第436條之19第1項、第436條之20，判決如主文。

中 華 民 國 113 年 1 月 25 日
竹北簡易庭 法 官 林南薰
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，非以其違背法令為理由不得為之，且須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀並記載上訴理由（須按他造當事人之人數附繕本）；
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 1 月 25 日
書 記 官 陳麗麗