竹北簡易庭(含竹東)民事-CPEV,112,竹北簡,908,20240311,1

臺灣新竹地方法院民事簡易判決
112年度竹北簡字第908號
原 告 江冠廷
訴訟代理人 林若婷律師
被 告 侯思靜
訴訟代理人 蘇亦洵律師
楊禹謙律師
上列當事人間減少買賣價金事件，本院於民國113年2月16日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應給付原告新臺幣參拾陸萬陸仟捌佰伍拾貳元及自民國一一二年一月七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用（含鑑定費用）新臺幣肆拾捌萬肆仟伍佰貳拾元及自本判決確定之翌日起至清償日止，加給按年息百分之五計算之利息，由原告負擔百分之十二即新臺幣伍萬捌仟壹佰肆拾貳元，由被告負擔百分之八十八即新臺幣肆拾貳萬陸仟參佰柒拾捌元。

本判決第一項得假執行。

但被告如以新臺幣參拾陸萬陸仟捌佰伍拾貳元為原告預供擔保，得免為假執行。

原告其餘假執行之聲請駁回。

事實及理由

一、訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限；

關於財產權之訴訟，其標的之金額或價額在新臺幣（下同）50萬元以下者，適用本章所定之簡易程序，民事訴訟法第426條、第255條第1項第3款、第427條第1項分別定有明文。

通常訴訟事件因訴之變更或一部撤回，致其訴之全部屬於民事訴訟法第427條第1項之範圍者，承辦法官應以裁定改用簡易程序，並將該通常訴訟事件報結後改分為簡易事件，由原法官或受命法官依簡易程序繼續審理，同一地方法院適用簡易程序審理事件事務分配辦法第4條第1項亦有明定。

查，原告向被告購買房屋發現瑕疵，起訴求為被告應給付原告80萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息（見本院111年度訴字第932號卷一，下稱卷一，第7頁起訴狀），嗣聲明其請求金額於本金部分減縮至41萬4,972元（見本院111年度訴字第932號卷二，下稱卷二，第162頁減縮聲明狀），程序並無不合，應予准許，為此本院已於民國112年12月4日裁定改用簡易程序審理並由原法官繼續審理（見卷二第184～185頁本院111年度訴字第932號裁定正本1件），合先敘明。

二、原告主張：其向被告購買坐落於新竹市○區○○段000地號土地應有部分77/1000及其上門牌號碼新竹市○區○○路0段000巷00號3樓之同段516建號建物（下稱系爭房屋），買賣價金1,049萬元，雙方111年3月26日簽訂買賣契約（下稱系爭契約），被告曾於現況說明書明確表示系爭房屋並無滲漏水，且最近一年不曾修復滲漏水，但實則不然，導致原告需支出17萬4,932元修復費用，且因修復漏水40天期間原告需另行在外租屋居住，以相鄰租屋行情28坪共3萬8,000元，計算每坪租金，再乘以原告購買系爭房屋登記面積43.68坪，為此請求原告不能使用系爭房屋使用價值減損7萬9,040元，並因房屋滲漏水，縱使經過修復，仍與未有滲漏水之正常房屋不同，產生交易價值減損16萬1,000元，要求被告負擔系爭契約第9條第5項物之瑕疵擔保責任，依民法第359條行使減價形成權，再依民法第179條要求被告返還溢領買賣價金，或依民法第360條、第213條第1項及第3項請求被告負保證品質，卻故意不告知瑕疵之損害賠償責任，求法院擇一作出有利於原告之判決等語，爰聲明被告應給付原告41萬4,972元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息，並願供擔保請准宣告假執行。

三、被告則以：現況說明書只是屋況說明，應與保證品質無關，且被告未居住於系爭房屋內，租客也未反應過有滲漏水，再者，是否滲漏水，仍需專業人員評估，被告並非故意不告知瑕疵，原告方面充其量只能主張民法第359條減少價金，於金額部分，被告固不爭執修復費用17萬4,932元，但爭執原告所主張之使用價值減損7萬9,040元云云，因為減少價金不應再外加所謂另行租屋之損失，縱使有之，由於滲漏水並非全面，原告得居住於未受影響之區域，毋需另行租屋；

又被告也爭執原告所主張之交易價值減損16萬1,000元云云，因為宸瓏不動產估價師事務所估價報告此部分之結論，僅係空泛地表示仍有復發可能，既欠缺說理，且當初兩造間合意成交之金額，已是有考量本件為中古屋買賣及其屋況，換言之，本件並無所謂交易價值減損之問題等語，資為抗辯，爰答辯聲明求為駁回原告之訴及其假執行之聲請，如受不利判決並願供擔保請准宣告免為假執行。

四、兩造不爭執事項共一點如下：「本件最後標的金額41萬4,972元，其中17萬4,932元是指漏水修復合理費用，且兩造都同意此部分依據民法第359條規定，由被告給付17萬4,932元的金額給原告」（見本院112年度竹北簡字第908號卷第61頁）。

五、兩造爭執事項共二點如下：（見同上卷頁筆錄）

（一）本件最後標的金額41萬4,972元，其中16萬1,000元是指上開不爭執事項所示之修復後仍受有之交易價值減損，被告原先在答辯二狀不爭執（見同上卷第17頁），但在後來又爭執（見同上卷第41頁），因此本項16萬1,000元，兩造同意協議簡化爭點為原告引用民法第359、360、179、213條第1項及第3項、系爭契約第9條第5項，請求被告給付16萬1,000元（見宸瓏不動產估價師事務所不動產估價師報告書、下稱本件估價師鑑定報告，第72頁計算式），有無理由？

（二）本件最後標的金額41萬4,972元，其中7萬9,040元始終為被告爭執，本項依照原告的說明是指使用價值減損，因此本項7萬9,040元兩造同意協議簡化爭點為原告引用民法第359、360、179、213條第1項及第3項、系爭契約第9條第5項，請求被告給付7萬9,040元（見同上卷第26頁，原告書狀），有無理由？

六、得心證之理由：

（一）本件買方得主張減少價金： 1、按，買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除契約或請求減少其價金。

但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第359條定有明文。

無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條亦有明定。

是買受人因買賣標的物有瑕疵，向出賣人請求減少價金後，對於因此已溢付之價金，自得依不當得利之法律關係請求返還。

2、查： （1）關於修復費用：系爭房屋瑕疵業經本院囑託臺灣省土木技師公會鑑定結果，確有出現滲、漏水情事，且範圍主要為東側與南側外牆，東側外牆較為嚴重，鑑定人參考市場行情及鑑定機構出版之鑑定手冊單價，編列外牆7萬4,640元、外牆內側10萬0,292元，合計17萬4,932元（見卷一第203～209頁臺灣省土木技師公會鑑定報告書），已為被告不爭執並同意全額給付，本院爰予尊重。

（2）關於價值減損：系爭房屋因前述瑕疵經本院囑託宸瓏不動產估價師事務所鑑定，結果為系爭房屋經修復後之價值減損額16萬1,000元（見卷二第96頁本件估價師鑑定報告），因我國辦理土地、建築改良物之估價業務，專屬取得不動產估價師資格者（不動產估價師法第14條規定參看），此乃專門技術人員職業領域並由合格不動產估價師所製作（見卷二第147～149頁估價師開業證書、會員證書，均影本），且其採用之評估方法業已詳實地記載於報告內（見卷二第25～95頁本件估價師鑑定報告），茲被告並非此方面專業人士，又未據提出第三方專業機構佐證之客觀依據，僅單方面地質疑本件估價師鑑定報告不利於賣方之結論（見本院112年度竹北簡字第908號卷第29～31頁被告答辯三狀），自無足取，故本件應以宸瓏不動產估價師事務所出具並可資採認之意見，即兩造爭執事項第（一）點應以16萬1,000元計算，且此部分依前開法文說明，核屬原告得行使減少價金形成權之範疇無疑。

（二）本件買方得主張損害賠償： 1、按，買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；

出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同；

負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應回復他方損害發生前之原狀。

第1項情形，債權人得請求支付回復原狀所必要之費用，以代回復原狀，民法第360條、第213條第1項、第3項分別定有明文。

2、查： （1）系爭契約第9條第5項約定「乙方保證本買賣標的物於交屋前無存在物之瑕疵（例：傾斜、龜裂等影響結構安全或滲漏水、海砂屋、輻射屋…等瑕疵）如有上述情事，除契約另有約定外，乙方應負瑕疵擔保責任」、第17條特別約定前段「三、本標的物自交屋日起6個月內如有滲漏水，由賣方負責。」

（見卷一第19、21頁原證1），被告並於標的物現況說明書內關於「建物現況是否有滲漏水情形」欄位勾選「否」（見卷一第33頁），可認系爭房屋未存有滲漏水之瑕疵乙節，屬於被告所應保證之品質，非為被告抗辯僅係屋況上之事實上陳述或描述而已。

兩造於成立買賣後6個內之111年7月4日，原告已寄發永和福和郵局第146號存證信函於被告，明白表示在驗屋時即發現系爭房屋有滲漏水情形（見卷一第71～72頁），雖被告於111年7月7日以新竹民生路第157號存證信函回稱無法認定是否發生滲漏水（見卷一第76頁），惟經本院囑託臺灣省土木技師公會鑑定結果，確認系爭房屋有東側與南側外牆滲漏水之瑕疵存在，情形如上，本院審酌上開結論係臺灣省土木技師公會指派技師以高壓水柱對牆面進行噴水，再以儀器對牆面進行水分檢測所得出之結論（見卷一第189～191頁），且衡諸常情，建物牆體之劣化，並非一朝一夕可造成，兩造111年3月26日成立買賣之斯時，早就存在劣化，以致只要有雨天，降下之水分，得一點一滴緩緩滲入牆面，形成原告日後所見滲漏水現象，可見原告並未怠為通知被告，依上開法文說明，被告自應負物之瑕疵擔保保證品質之損害賠償責任。

（2）關於損害賠償範圍，臺灣省土木技師公會鑑定報告明確指出如果按照編列外牆7萬4,640元及編列外牆內側10萬0,292元之修繕費用標準，進行修繕，所需合理工期為40天（見卷一第211頁、外牆15日曆天＋外牆內側25日曆天），本院考量該公會為鑑定專業機構，有相當公信力，且作成鑑定與補充鑑定報告之前，係經實地勘查及檢測，本諸其專業知識而出具報告，過程中復經兩造參與程序，是其所為鑑定結果，自堪憑採。

而在日後修復漏水工程，雖被告抗辯原告尚得使用系爭房屋內之其他非施工地點居住云云各語（見見本院112年度竹北簡字第908號卷第17頁被告答辯二狀），然依一般生活經驗，施工期間工人進進出出，可能造成粉塵瀰漫、聲音嘈雜，亦有個人財物保管之問題，已非得謂同一專有建物內之其他房間處於適宜居住之狀態，故原告請求另行租屋居住乙情，有其必要性。

至金額標準範圍，原告固主張以相鄰租屋行情28坪共3萬8,000元，計算每坪租金，再乘以原告購買系爭房屋登記面積43.68坪計算，因而請求7萬9,040元（見本院112年度竹北簡字第908號卷第26頁原告書狀計算式：38000÷28×43.68＝59280。

59280÷30×40＝79040），經本院檢視卷證資料後，此一算式僅據原告提出「關新路大三房**美麗裝潢*可報稅、3房兩廳兩衛、28坪、3萬8/月、押金兩個月」資料乙紙，即591租屋網刊登資訊1頁（見卷二第166頁原證8），全未說明在租屋市場眾多物件中，本件採擇比照所謂「關新路大三房」之標準何在？故原告以此標準而為請求，不能認為具有合理性，是本件應採宸瓏不動產估價師事務所針對系爭房屋修復工期，所產生之租金損失，按照估價方法而推算得出實質年租金28萬2,026元（見卷二第90頁），作為計算標準，且此28萬2,026元/年之標準，復為被告方面於最後期日已明確表示不為爭執（見最後筆錄第3頁、簽名確認），據此換算40天之損害額，可知於本項損害賠償，原告於3萬0,920元之範圍內請求，為有根據，逾此範圍之請求，則無根據（詳細計算式：28萬2,026元÷365天＝773元，小數點以下4捨5入，773元40天＝3萬0,920元）。

七、從而，原告依系爭契約第9條第5項、民法第359、360、179、第213條第1項及第3項規定，請求被告給付原告36萬6,852元及自起訴狀繕本送達翌日即112年1月7日起至清償日止，按年息5％計算之利息（見送達卷送達證書，寄存送達加計10日，併參民法第229條第2項、第233條第1項前段、第203條規定），為有理由，即無不合，應予准許，逾此範圍為無理由，應予駁回，並依民事訴訟法第389條第1項第3款規定，適用簡易訴訟程序所為被告敗訴之判決本應職權宣告假執行，原告陳明願供擔保聲請宣告假執行，僅在促請注意，毋庸為准、駁之諭知，再依同法第436條第2項、第392條第2項規定，並依被告聲請酌定被告預供擔保金後得免為假執行。

至於原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應予駁回。

八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法、訴訟資料、證據調查之聲請，經本院斟酌後，認為均不足影響判決之結果，自無逐一詳予論、駁、調查之必要，併此敘明。

九、訴訟費用之負擔：本件訴訟標的金額41萬4,972元，應徵第一審裁判費4,520元，前經原告預納8,700元（見卷一第6頁綠聯收據），此一預繳金額實則包括原告減縮聲明部分之相應裁判費，而減縮聲明部分之相應裁判費4,180元，依照民事訴訟法第83條第1項規定暨參照臺灣高等法院暨所屬法院（81）廳民一字第16977號研究意見，應由原告負擔。

又，本件先、後分別囑託社團法人臺灣省土木技師公會、宸瓏不動產估價師事務所辦理鑑定，前者鑑定費用共25萬元（5,000元＋24萬5,000元，見卷一第117、131頁該公會函），後者鑑定費用共23萬元（見卷二第20頁收據，原告預納），以上第一審訴訟費用合計為48萬4,520元。

又，原告減縮聲明，於法並無不合，見本判決第一點論述，故被告抗辯由原告負擔減縮聲明部分之相關鑑定費用（見本院112年度竹北簡字第908號卷第33～37頁被告答辯三狀），欠缺依據。

綜此，本件應依民事訴訟法第79條及第91條第3項規定之規定，按兩造勝、敗比例加計利息，定其負擔，如主文所示。

中 華 民 國 113 年 3 月 11 日
竹北簡易庭 法 官 周美玲
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，應附理由並應添具繕本乙件。
如委任律師辦理上訴，若未同時繳納上訴費用，依民事訴訟法施行法第9條規定，其上訴不合程式，第一審法院得不行裁定命補繳裁判費之程序，而逕行駁回上訴，請具律師資格代理人特別注意。
如原告對於敗訴部分全部不服而提起上訴，上訴利益為新臺幣48,120元，應繳納第二審上訴費用新臺幣1,500元。
如被告對於敗訴部分全部不服而提起上訴，上訴利益為新臺幣36萬6,852元，應繳納第二審上訴費用新臺幣5,955元。
中 華 民 國 113 年 3 月 11 日
書記官 徐佩鈴