竹北簡易庭(含竹東)民事-CPEV,113,竹北簡,39,20240809,1

臺灣新竹地方法院民事簡易判決
113年度竹北簡字第39號
原      告  林冠宇    住○○市○○區○○路00號7樓
訴訟代理人  詹連財律師
複  代理人  徐宗聖律師
被      告  胡松水 
            胡溫展 
共      同
訴訟代理人  許育齊律師
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國113年7月29日辯論終結，判決如下：
主  文

一、原告之訴及其假執行之聲請均駁回。

二、訴訟費用由原告負擔。事實及理由

壹、程序方面：按「原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。

但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意」；

「訴經撤回者，視同未起訴」，民事訴訟法第262條第1項、第263條第1項前段分別定有明文。

經查，本件原告起訴時原併列吳曹寶菊為被告，嗣原告於本院民國113年6月24日言詞辯論期日具狀撤回對吳曹寶菊之起訴（詳本院卷第211頁），並經吳曹寶菊當庭同意其訴之撤回（詳本院卷第209頁言詞辯論筆錄），揆之上開規定，原告所為訴之撤回已生撤回效力，視同未起訴，本院自無需就該部分之訴再為審酌。

貳、實體方面：

一、原告主張：

㈠、被告應將門牌號碼新竹縣○○市○○○街00巷00號之房屋（即新竹縣○○市○○段00○號建物，下稱：系爭房屋）返還予全體共有人： 1、緣原告於112年7月1日購入系爭房屋，應有部分400分之99，被告應有部分僅各4分之1，然其等竟長期占用系爭房屋之全部，且兩造間並無任何分管協議，被告係無權占用甚明，原告自得依民法第767條第1項前段、第821條規定，請求被告將系爭房屋返還予全體共有人。

 2、被告雖稱系爭房屋前共有人曹艷紅及曹欽文就系爭房屋成立分管契約，同意被告胡松水得使用系爭房屋，從而拘束原告云云。

然被告就其主張並未舉證以實其說，乃屬空言抗辯甚明。

縱認系爭房屋存有分管契約（假設語氣，原告否認之），依司法院釋字第349號解釋及最高法院109年度台上字第1449號判決意旨，共有人訂立分管之特約後，將其應有部分讓與第三人，應於其分管之事實為第三人明知或可得而知之情況，其契約內容才得以對第三人發生法律上之效力，則系爭房屋之買賣過程係由訴外人即原告應有部分之前手廖苔蓁主動向原告聯繫買賣事宜，又買賣標的僅為廖苔蓁之應有部分，依交易常態，難認從事不動產業務之買受人會親自到現場看狀況，自無從得知該房屋是否存有分管契約，是原告非明知或可得而知前開分管契約者，自無受前開分管契約拘束。

 3、又縱認被告已取得系爭房屋共有人4分之3同意使用並訂有分管約定（假設語氣），該分管約定係被告鑒於其等間親屬關係而將系爭房屋之全部提供予被告胡松水一人居住，屬被告為自己用益之情形，應取得全體共有人之同意，惟原告已表明不同意讓被告繼續占有使用，顯見該分管約定並非為全體共有人管理共有物，非民法第820條第1項所謂共有物之「管理」而無從適用多數決規定，故該分管約定仍不拘束原告，被告無權占有系爭房屋之事實甚明。

㈡、被告應付原告新臺幣（下同）7,425元，及自112年8月1日起至遷讓房屋為止，按月給付原告7,425元暨法定遲延利息：無權占有他人房屋，可獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，而原告自112年7月1日取得系爭房屋所有權，被告自該日起即無權占有系爭房屋，顯屬無法律上之原因受有利益，致原告受有損害，原告自得依民法第179條之規定，請求被告返還相當於租金之不當得利。

參酌系爭房屋位於竹北市○○段0000000地號土地上，房屋面積111.12平方公尺，鄰近相類似住宅之月租金約為30,000元，被告每月受有不當得利之數額應為7,425元【計算式：30,000元×(原告持份99/400)≒7,425元】，原告自得請求被告給付7,425元及自112年8月1日起至遷讓房屋為止每月7,425元之不當得利及其法定遲延利息等語。

㈢、並聲明： 1、被告應將系爭房屋遷讓騰空返還全體共有人。

 2、被告應給付原告7,425元及自112年8月1日起至遷讓房屋為止按月給付原告7,425元，並各自應給付時起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。

 3、願供擔保請准宣告假執行。

二、被告則以：

㈠、系爭房屋由訴外人曹溫三妹興建完成，並登記為訴外人即被告胡松子之妻曹艷紅、曹艷紅兄弟曹文欽所有，應有部分各2分之1，又被告胡松水自房屋興建完成後即居住在系爭房屋內迄今已近40年，可見曹文欽等人確有同意被告等居住於系爭房屋之分管合意，該分管契約得拘束原告： 1、系爭房屋係由曹艷紅之養母曹溫三妹所建造，該屋於00年00月00日間完成，並登記為曹艷紅及曹文欽二人所有，應有部分各2分之1。

而被告胡松水與曹艷紅、曹文欽三人為至親，曹艷紅、曹文欽成立共有物管理之分管約定，共同同意被告胡松水得無償使用系爭房屋，被告胡松水並因此已居住在系爭房屋40餘年，於此期間曹文欽均同意被告亦未有任何意見，可見被告上開所述非虛。

 2、有關共有物分管契約成立後，共有人將應有部分讓與第三人時，該分管契約對於受讓人是否仍有效力乙節，大法官釋字第349號解釋認為就維持法律秩序之安定性而言，如其事實為受讓人明知或可得而知者，縱為債權契約，其契約內容仍非不得對受讓人發生法律上之效力，並使受讓人受拘束，此即學理上所稱債權物權化之理論。

經查，訴外人吳曹寶菊、廖苔蓁等2人於112年6月27日就曹文欽對於系爭房屋之應有部分，各因繼承而取得應有部分4分之1，又原告隨即於同年7月1日僅時隔4日即與廖苔蓁完成買賣登記取得廖苔蓁所有之系爭房屋應有部分4分之1，顯見原告知悉廖苔蓁所有之房屋應有部分是自曹文欽繼承而得，又系爭房屋現有人居住等情事為買賣交易之重要事項，顯亦為專為投資不動產之原告所知悉，又原告知悉被告等合法居住於系爭房屋內，顯應受分管契約之拘束，而不得請求被告遷離自明。

㈡、退步言之，被告與訴外人即吳曹寶菊之繼受人楊淑貞已依民法第820條規定，以應有部分逾3分之2多數決方式達成共有物分管決定，即「共有物即系爭房屋由被告胡松水、胡溫展為保管維護，並為執行上開保管維護工作得居住於上開共有物內」，該分管決定自應拘束原告，是被告並非無權居住於系爭房屋內，原告之訴無理由等語，資為抗辯。

並聲明： 1、原告之訴駁回。

 2、如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

三、本院之判斷：

㈠、原告依民法第767條第1項前段、第821條規定，請求被告將系爭房屋返還予全體共有人，為無理由： 1、系爭房屋即新竹縣○○市○○段00○號建物於69年12月15日興建完成，於70年2月24日辦理建物所有權第一次登記，並登記為訴外人即被告胡松水之妻曹艷紅、曹艷紅之兄弟曹文欽所有，應有部分各2分之1；

嗣所有人曹艷紅於106年8月6日死亡，由被告胡松水、胡溫展2人繼承曹艷紅就系爭房屋之應有部分，並於106年9月25日以分割繼承為登記原因登記為渠等所有，應有部分各4分之1；

所有人曹文欽於110年11月6日死亡，由訴外人即曹文欽之妻廖苔蓁、曹文欽之姊吳曹寶菊2人繼承曹文欽就系爭房屋之應有部分，並於112年6月27日以繼承為登記原因登記為渠等所有，應有部分各4分之1；

而後原告與訴外人王祐淳經買賣取得廖苔蓁就系爭房屋之應有部分，並於112年7月21日以買賣為登記原因登記為所有權人，原告就系爭房屋之應有部分為400分之99，兩造現為系爭房屋之共有人等情，有系爭房屋建物查詢資料、建物登記謄本、建物異動索引、被告及曹文欽、廖苔蓁、吳曹寶菊等人之戶籍謄本等件在卷可參（詳本院卷第117頁至第120頁、第131頁至第135頁、第169頁至第177頁、第41頁至第43頁及限閱卷），洵堪認定。

 2、原告主張兩造就共有之系爭房屋並無任何分管協議，被告未經其同意長期占用系爭房屋之全部，已屬無權占用，原告自得依民法第767條第1項前段、第821條規定請求被告遷讓系爭房屋返還予全體共有人等情，惟為被告所否認，並以前揭情詞置辯。

經查：⑴按「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之」；

「各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。

但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之」，民法第767條第1項前段、第821條定有明文。

第按未經共有人協議分管之共有物，共有人對共有物之特定部分占用收益，須徵得他共有人全體之同意。

如未經他共有人同意而就共有物之全部或一部任意占用收益，他共有人固得本於所有權請求除去其妨害或請求向全體共有人返還占用部分（最高法院87年度台上字第1359號判決要旨參照）。

惟所有權人此項物上請求權，既以他人無權占有其物為其成立要件，倘他人之占有具有正當權源，即非無權占有，所有權人自無從據以主張是項權利。

⑵次按共有物分管之約定，不以訂立書面為必要，倘共有人間實際上劃定使用範圍，對各自占有管領之部分，互相容忍，對於他共有人使用、收益各自占有之土地，未予干涉，已歷有年所，縱部分共有人有未依應有部分比例為占有、使用（包括未占有）者，仍非不得認有默示分管契約之存在；

又共有人於與其他共有人訂立共有物分割或分管之特約後，縱將其應有部分讓與第三人，其分割或分管契約，對於明知或可得而知之受讓人仍繼續存在。

亦即，為維持共有物管理秩序之安定性，並避免善意第三人受不測之損害，倘應有部分之受讓人知悉或可得知悉有該分管契約存在，仍應受分管契約之約束（最高法院110年度台上字第858號、112年度台上字第2542號、113年度台上字第353號判決要旨參照）。

⑶又系爭房屋於69年12月5日興建完竣，並於70年2月24日登記為訴外人即被告胡松水之妻曹艷紅、曹艷紅之兄弟曹文欽所有，應有部分各2分之1等情，業如前述。

而被告胡松水於73年5月4日遷入系爭房屋所設戶籍迄今，期間未曾有遷出該戶之記事登載乙節，有被告胡松水戶籍資料在卷可稽（詳本院卷第41頁），足見被告胡松水辯稱其於系爭房屋興建完竣未久即居住在系爭房屋迄今已近40年乙情，應非子虛。

則衡以被告胡松水自73年間起，即長期居住在曹艷紅、曹文欽共有之系爭房屋內，迄至曹艷紅於106年8月6日死亡，由其與兒子即被告胡溫展2人繼承曹艷紅就系爭房屋之應有部分，並於106年9月25日以分割繼承為登記原因登記為渠等所有為止，已歷30餘年，其對系爭房屋之占有使用均未曾受系爭房屋所有人予以干涉而容忍之，且於曹文欽於110年11月6日死亡以前亦未就被告胡松水、胡溫展父子在其遷出後繼續居住使用系爭房屋提出反對意見，迨至曹文欽死亡後，曹文欽配偶廖苔蓁、姐姐吳曹寶菊2人繼承曹文欽就系爭房屋之應有部分，並於112年6月27日以繼承為登記原因登記為渠等所有以前，亦未就被告胡松水、胡溫展父子居住在系爭房屋而對於系爭房屋為占有使用乙事有所爭執，足認被告主張其係本於系爭房屋共有人曹艷紅、曹文欽就系爭房屋占有、使用之管理方法所成立之分管協議，得對於系爭房屋為無償使用，於曹艷紅、曹文欽死亡後，其等之繼承人亦因繼承而受該分管協議拘束，被告胡松水、胡溫展父子始據以居住在系爭房屋內迄今多年等情，應堪採信。

⑷再者，原告與訴外人王祐淳經買賣取得廖苔蓁就系爭房屋之應有部分4分之1，並於112年7月21日以買賣為登記原因登記為渠等所有，原告就系爭房屋之應有部分為400分之99乙節，亦如前述。

衡諸原告向廖苔蓁買受系爭房屋之應有部分，且其自陳從事不動產買賣業務等情（詳本院卷第153頁），自應知悉系爭房屋尚有其他共有人之存在，及共有人間就共有房屋往往存有使用方式之約定，則其就系爭房屋之使用情形、共有人間有無分管約定等節，衡之常情，應無不詳加關注之理，且原告亦得藉由實地探查或於商洽買賣事宜時向賣方詢問有關標的物現況，及有無分管約定，揆諸前揭說明，足認受讓系爭房屋應有部分之原告就分管之事實通常即有可得而知之情形，自應受原分管協議之拘束，即被告得本於業已存在之共有物管理決定為系爭房屋之居住使用，故被告主張其等有居住使用系爭房屋之占有權源，非無權占有乙情，自屬可採。

⑸況查，訴外人吳曹寶菊嗣將其所有系爭房屋應有部分4分之1售予訴外人楊淑貞，楊淑貞再與被告就系爭房屋應有部分4分之1簽立房地買賣契約，並達成「共有物即系爭房屋由被告胡松水、胡溫展為保管維護，並為執行上開保管維護工作得居住於上開共有物內」之分管約定，同意原告得就系爭房屋為居住使用等情，業據楊淑貞到庭陳述明確（詳本院卷第185頁、第189頁及第229頁），並經被告於本院113年6月3日言詞辯論期日當庭提出其等與楊淑貞所簽立之房地買賣契約為證（詳本院卷第201頁），則依民法第820條第1項規定：「共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。

但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算」，被告胡松水、胡溫展與楊淑貞既已以應有部分合計逾3分之2之多數決方式（被告胡松水、胡溫展與楊淑貞應有部分各4分之1，合計共4分之3）達成上開共有物分管決定，縱使原告表明不同意讓被告繼續占有使用，該共有物分管決定對於為決定時之全體共有人均有拘束力，僅為避免多數決之濫用，以保護不同意該管理方法之少數共有人權益，另明文規定不同意之共有人得聲請法院以裁定變更之，並就共有物管理之決定有故意或重大過失致其受有損害時得訴請同意之共有人對其負連帶賠償責任（民法第820條第2項、第4項規定參照），即難認被告並無占有系爭房屋之合法占有權源。

 3、從而，被告占有使用系爭房屋既有合法之占有權源而非無權占有，原告依民法第767條第1項前段、第821條規定，訴請被告將系爭房屋返還予全體共有人，自無理由。

㈡、原告依民法第179條規定，請求被告給付占有系爭房屋之不當得利及其法定遲延利息，亦屬無據： 1、按「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益」，民法第179條前段定有明文。

又無權占有他人不動產，可能獲得相當於租金之利益，固為社會通常之觀念，惟如非無權占有他人不動產，縱因占有他人不動產而受利益，因非無法律上原因而受利益，並無不當得利可言。

 2、經查，原告對於系爭共有房屋之使用、收益或管理方法應受原分管協議之拘束，業如前述，則被告仍為系爭房屋占有使用利益之歸屬主體，而有其占有之正當權源，依上開之說明，即非欠缺法律上之原因而取得占用利益，與不當得利之成立要件不該當，自毋須返還其利益。

從而，原告以被告占用系爭房屋受有相當於租金之不當利益，致其受有損害為由，請求被告給付7,425元及自112年8月1日起至遷讓房屋為止每月7,425元之不當得利及其法定遲延利息，亦屬無據。

四、綜上所述，原告依民法第767條第1項前段、第821條規定，請求被告將系爭房屋返還予全體共有人，併依民法第179條規定，請求被告給付7,425元及自112年8月1日起至遷讓房屋為止每月7,425元之不當得利及其法定遲延利息，均無理由而無從准許，應予駁回。

而原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。

五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，爰不逐一論駁，併此敘明。

六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

中 華 民 國 113 年 8 月 9 日
                  竹北簡易庭    法 官 王佳惠
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 8 月 9 日
                                書記官 黃伊婕