竹北簡易庭(含竹東)民事-CPEV,97,竹東簡,50,20080523,1

臺灣新竹地方法院民事簡易判決 97年度竹東簡字第50號
原 告
即反訴被告 長春房屋仲介經紀有限公司
法定代理人 丁○○
訴訟代理人 丙○○
乙○○
被 告
即反訴原告 甲○○
上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國97年5月9日辯論終結，判決如下：

主 文

被告應給付原告新台幣壹拾捌萬玖仟元。

訴訟費用新台幣壹仟玖佰玖拾元（原告原繳納裁判費新台幣參仟零玖拾元，嗣減縮聲明，致裁判費用減為壹仟玖佰玖拾元，差額部分應由原告自行負擔，不退還）由被告負擔。

本判決得假執行。

反訴原告之訴駁回。

反訴訴訟費用新台幣壹仟元由反訴原告負擔。

事實及理由甲、本訴部分：

壹、原告之聲明：

一、被告應給付原告新台幣（下同）189,000元。

二、訴訟費用由被告負擔。

貳、事實摘要：

一、原告主張：被告於民國（下同）96年12月3日14時35分與原告訂立要約書，委託原告以315萬元之價格代為承購訴外人鍾紹蔚所有坐落新竹縣竹東鎮○○段1010-6地號之土地。

嗣經原告仲介，訴外人鍾紹蔚於同年月8日19時50分於要約書上以上開價格為承諾出賣之意思表示，並親自註明承諾時間，則依要約書第3條及第6條之規定，被告與訴外人鍾紹蔚間之買賣預約即成立生效，買賣雙方均應負履行簽立本約之一切義務，原告亦立即以電話及書面通知被告。

詎被告於受原告之通知後，竟屢次藉故不依約履行，則依兩造所簽立要約補充書第2條「要約受託人為買方代覓本宗房地並議價成功時，買方應於簽訂本約時給付要約受託人按成交價百分之二計算之服務費，並應於簽約時一次付齊。

若買方因故不履行訂立本約之義務時，買方除仍應支付前段百分之二之服務費予要約受託人外，另應支付成交價百分之四予要約受託人，做為損害賠償。」

之約定，被告即應按成交價315萬元之6%計算之金額給付原告，為此，爰起訴請求被告為如訴之聲明所示之給付。

二、原告對被告抗辯之陳述：

（一）第一次要約是96年12月3日300萬元，有讓被告帶回去，但沒有成交。

第二次是96年12月8日改要約書，要約315萬元，已經超過審閱期。

96年12月8日要約，當天被告承諾。

依要約書第4條第1項，賣方承諾之後，契約就已經成立。

原告還是希望被告來買，但是被告都沒有來簽約，不願來買。

（二）依要約書第4條第1項，賣方已經承諾，就不能撤回。原告公司員工是於96年12月8日下午8時20分打電話給被告，通知說賣方已經同意以315萬元賣，並簽名，並約第2天於公司簽約，討論簽約細節、付款方式等。

被告第2天與賣方見面，被告說因父親無法支援，所以要貸款，賣方也同意。

第3天，原告通知被告簽約，但是被告就沒有來。

（三）本件土地買賣雙方已親自見面談妥價金，簽約、付款及貸款等一切相關事宜待次日被告備妥價金時正式與賣方立約，事後被告說其父親不願其購買，所以無法依約履行，聲稱並無正式立約，無契約之拘束，買賣並不成立，但被告於答辯書有說原告於成交後才提示不動產說明書，足證明被告已承認本件買賣之成立，所以並無要約是否成立之爭議。

（四）被告聲稱無法履約之原因係12坪土地位於巷道中，但立約前原告與地主親至現場指界，並據實告知因重測關係界址移位於巷道中約3米，面積約10-12坪，並交付不動產說明書、地籍圖一份給被告回家參考，考慮是否購買。

事後被告提出土地面積42.95坪中有12坪位於巷道中，所以要求賣方只能以30坪土地出售，賣方經考慮後也欣然接受被告請求，被告既以30坪土地購買，即無所謂12坪土地之損失。

而不動產說明書是於立約時，經買方簽名後歸入為契約之一部分，買賣雙方既無正式立約，何來買方簽名。

三、被告請求駁回原告之訴，並答辯如下：

（一）被告對於法院所提示原告庭呈之要約書及要約補充書，沒有意見，但並未看過原告所提之不動產說明書。

被告於收受起訴狀繕本時，證物部分僅有隨同收到土地謄本，並無要約書、要約補充書及存證信函影本。

存證信函有一份應為不動產說明書，此不動產說明書僅只一張紙，並無清楚記載所有權人、坐落位置及界址。

（二）被告沒有收到要約書影印內容，且原告於成交隔日出示要約書時，其上出售時間「19：50」的部分，並無鍾紹蔚之蓋章。

被告於96年12月8日出售當日19時50分時以電話告知原告公司員工丙○○說要取消買賣，但丙○○沒接電話，被告於連續打了兩三次電話之後，覺得事有蹊蹺，於19時58分（有通聯紀錄）打電話到原告公司，告知請立即聯絡丙○○取消要約，原告公司人員卻說要等丙○○回公司，但丙○○回到公司已是20時20分，且於回公司後才打電話告訴被告說已經成交。

原告受委託買賣有價物品，於成交時本應立即告知被告，但原告卻於成交後半個小時才告知，如此能說是立即通知被告嗎，亦顯然有違常理。

另丙○○說回家路上沒有辦法接電話，也請原告舉證。

（三）依不動產管理條例，要約書審閱期不得少於五天，但原告並沒有告知審閱期，顯然有嚴重疏失。

被告是於96年12月3日簽要約書，當時要約金額是300萬元，原告有給被告要約書。

被告於96年12月8日又提高要約為315萬元，但當時原告並沒有寫新的要約書，而是在要約書上更改金額，所以審閱期應從96年12月8日開始算。

（四）被告之所以無法履約就在於買賣之土地約有12坪是在道路上，且此道路為既成巷道，但路寬約只有4米，所以政府既無徵收，被告亦無法捐贈抵稅，年年都要繳地價稅。

又不動產說明書是原告於成交後才提出，且無買賣雙方之簽名蓋章，對此，被告覺得本件買賣有重大瑕疵，被告所為之買賣要約應屬無效。

參、法院之判斷：

一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。

本件原告原起訴請求被告給付283,500元，嗣於訴狀送達後，於本院97年5月9日言詞辯論期日當庭以言詞減縮請求金額94,500元，變更聲明為請求被告給付189,000元，核原告所為訴之變更僅係減縮應受判決事項之聲明，合於前開法條所定，自應准許，先予敘明。

二、原告主張之事實，業據提出要約書、要約補充書（以上為原本）、土地登記謄本、地籍圖謄本、存證信函、不動產說明書（以上為影本）為證，被告對於有與原告簽立要約書及要約補充書固不爭執，惟以前開情詞置辯，是本件所應審酌者為原告就要約書是否給予被告足夠之審閱期？原告是否有交付本件不動產說明書予被告？若無，會否導致被告所為之買賣要約無效？本件買賣預約是否有效成立？被告有無合法撤回其要約？

三、被告辯稱原告就要約書並沒有告知其審閱期，顯有嚴重疏失，經查，依兩造所簽立之要約書上確有契約審閱期間至少為三日之記載，惟據被告自承其係於96年12月3日簽要約書，當時要約金額是300萬元，原告有給其要約書，其於96年12月8日又提高要約金額為315萬元，且是直接在原要約書上更改金額之方式為之，並無另行簽訂新要約書，則可知兩造於96年12月8日，除要約金額外，並無就要約書之其他內容條款為更改，從而，被告自96年12月3日收受要約書後，至其於同年月8日變更要約金額時，應有超過3日以上之時間可就要約書之內容條款為審閱，是被告稱原告就要約書未予其足夠之審閱期即無足採。

四、被告又稱原告之前並未交付不動產說明書予伊，且該不動產說明書亦無買賣雙方之簽章，其所為買受之要約應屬無效。

被告上開陳稱已為原告所否認，原告並謂兩造立約前，其與地主曾親至現場指界，並據實告知被告因重測致界址移位，買賣之土地約有10-12坪在巷道中，而被告就原告上開陳稱亦未見爭執，顯然原告已將買賣標的物之現況，據實揭露給被告，則即便原告未予被告不動產說明書，被告對於買賣標的物應已有確實之了解，另不動產說明書上買賣雙方簽章之有無，亦不影響被告對買賣標的物現況之認知，從而，被告自不得據此為由，主張其所為買受土地之要約無效。

五、被告再辯稱其於96年12月8日19時50分時曾致電原告公司員工丙○○欲取消買賣，惟電話並未接通，後於當日19時58分始撥電話至原告公司，請原告公司人員立即代為轉知丙○○其要取消要約，惟經本院檢視原告提呈之要約書，其上既已載明賣方係於96年12月8日19時50分為承諾出賣之意思表示，且賣方亦親自於要約書上記明承諾時間及簽章，則依要約書第3條第1項前段「本要約書經賣方承諾並親自記明承諾時間及簽章時，買賣預約即成立生效，雙方應履行簽立本約之一切義務。」

之約定，本件土地買賣預約於96年12月8日19時50分即已有效成立，是即便被告上開所稱為真，其於96年12月8日19時58分所為撤回要約之意思表示，既在買賣預約成立之後，依法自不生效力，是被告依兩造所簽立要約書之約定，自負有履行簽立買賣本約之義務。

六、按被告依要約書之約定，負有履行簽立買賣本約之義務，已經本院認定如上，則原告依要約補充書第2條之約定，以被告嗣後拒不履行簽立買賣本約之義務，請求被告給付本件土地買賣成交價之6%即189,000元（0000000×6%=189000），應屬有據，可予准許。

七、本件係就民事訴訟法第427條第1項適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款之規定，應依職權宣告假執行。

乙、反訴部分：

壹、反訴原告之聲明：

一、反訴被告應給付反訴原告63,000元。

二、反訴訴訟費用由反訴被告負擔。

貳、事實摘要：

一、反訴原告主張：

（一）依不動產管理條例第23條，經紀人員於執行業務中，應以不動產說明書向相對人解說，前項說明書於解說前，應經委託人簽章。

不動產管理條例第24條，雙方當事人簽訂租賃或是買賣契約時，經紀人應將不動產說明書交付委託人交易之相對人，並由相對人在不動產說明書上簽章。

不動產說明書視為租賃或買賣契約書之一部分，所以請反訴被告提出具有簽章之不動產說明書。

（二）又依不動產管理條例實施細則23條，經紀人員收受委託人或與委託人交易之相對人之有關文件，應掣給收據。

不動產管理條例26條，經紀人員之故意或過失，致造成損失，經紀業應連帶負責。

反訴原告請求之金額63,000元整，是成交總價之百分之二即仲介服務費，因為反訴被告之疏失，造成本件買賣無法成交，所以請求反訴被告賠償。

（三）因反訴被告就要約書沒有給反訴原告五天審閱期，顯然有嚴重疏失。

而反訴原告的損失，就是本來可成交，但沒有成交。

反訴原告不會買本件土地，因為權狀問題。

二、反訴被告則辯稱：反訴被告第一次介紹案件時，就是以不動產說明書、地籍圖及土地謄本向反訴原告解說，事後還與地主親至標的現場指明界址，所以反訴原告稱反訴被告於成交後才提示不動產說明書，並不實在。

又不動產說明書有依規定由委託人鍾紹蔚簽章，但因反訴原告未與賣方正式立約，所以不動產說明書沒有納入契約中，也沒有辦法於不動產說明書上簽名。

而庭呈之不動產說明書影本給鍾紹蔚看過三次，在現場看地，出價之前，也有給反訴原告壹份，時間是在簽要約書之前。

反訴原告有何損失及反訴被告有何過失，請反訴原告提出。

本件土地反訴被告希望成交，地主也願意賣等語，並求為駁回原告之訴。

參、法院之判斷：

一、按經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任，不動產經紀業管理條例第26條第2項固定有明文。

反訴原告雖謂因反訴被告公司經紀人員之疏失，未予其契約審閱期，且未依法交付不動產說明書，致其受有本件土地買賣應成交而未成交之損失，故請求反訴被告賠償。

惟查，反訴被告就要約書已有給予反訴原告足夠之審閱期，且在反訴被告已充分揭露買賣標的物之資訊及現況予反訴原告之情況下，反訴被告即便未交付不動產說明書予反訴原告，對反訴原告亦不致造成不利之影響，均為本院認定如前。

而據反訴被告當庭表明希望本件買賣能成交，地主也願意賣，及反訴原告表示因為權狀問題不會買等情觀之，可知本件土地買賣之所以未能成交乃是因為反訴原告不願意買，係肇因於反訴原告自己，並非反訴被告公司經紀人員。

二、綜上，在反訴原告就反訴被告公司之經紀人員於執行本件土地買賣仲介業務行為時有何故意或過失行為，並因此致反訴原告受有如何損害等節均無法舉證證明之情況下，反訴原告所為主張即無足採信，從而，反訴原告依不動產經紀業管理條例第26條第2項之規定，請求反訴被告賠償其63,000元，於法洵屬無據，自應駁回。

丙、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及舉證，經審酌與判決結果均不生影響，故不一一論述，併此敘明。

據上論結，本件原告之訴為有理由；

反訴原告之訴為無理由，應依民事訴訟法第436條第2項、第78條、第389條第1項第3款，判決如主文。

中 華 民 國 97 年 5 月 23 日
竹東簡易庭 法 官 張百見
以上正本證明與原本無異
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
書記官 呂聖儀
中 華 民 國 97 年 5 月 23 日