竹北簡易庭(含竹東)民事-CPEV,99,竹北小,145,20100716,1

臺灣新竹地方法院民事小額判決 99年度竹北小字第145號
原 告 好FUN社區管理委員會
法定代理人 乙○○
訴訟代理人 丁○○
被 告 甲○○
訴訟代理人 丙○○
上列當事人間請求給付管理費事件，本院於民國99年7月5日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原告之訴駁回。

訴訟費用新臺幣壹仟元由原告負擔。

事實及理由

一、原告訴之聲明：

（一）被告應給付原告新台幣（下同）9,942 元，及自支付命令送達之翌日起至清償日止，按年息百分之10計算之利息。

（二）訴訟費用由被告負擔。

二、事實摘要：

（一）原告主張：１、緣被告甲○○係好FUN 公寓大廈之房屋所有權人，門牌號碼為新竹縣竹北市○○里○○○街153號8樓之3，依好FUN公寓大廈之規約，每戶每坪應繳管理費55元，而被告所有前揭房屋之坪數為14.01坪，每月應繳管理費為771元，另有停車位清潔費250元，計每月應繳1,672 元（應為1,021元之誤）。

詎被告自民國98年5月9日起至99年2 月間，未按期繳付管理費予原告，總計積欠9,942 元，雖經原告於99年3 月31日以竹北中山郵局000068號存證信函催告其給付，然被告仍不予理會而未獲支付，為此起訴請求被告給付積欠之管理費。

２、對於被告答辯所為之陳述：⑴依據本社區各區分所有權人與佳陞建設股份有限公司（社區承建廠商，下稱：佳陞建設公司）所簽定之買賣合約第11條第4款：賣方擔任本社區共同使用部分之管理人時，就本社區共同使用部分之水電、管理及清潔等費用，買方全體同意賣方以本約第8條第1項第2款所收管理費支用，至管理委員會合法成立及前項公共設施完成檢視之日止，扣除賣方管理期間支出之所有上開費用後，餘額始無息移交予管理委員會依法管理及運用之。

本社區管理委員會即原告於98午3月13日經核准成立在案，管理費係於98年3月份開始收繳（採每2 個月繳），佳陞建設公司於98年4 月24日將預收之管理費款項撥付給原告，計1,403,871 元（含補助社區清潔費10萬元）。

⑵然被告係於98年5月9日交屋，自述98年5月8日繳交預繳管理費1 萬元，由此時間推算，原告所收取建商移轉之預收管理費實為建商所支付與被告無關，且建商也依本社區第一屆第四次區分所有權人會議提案三：管理經費收支細則辦法，繳交於98年3 月以後未售出住宅之管理費，依住戶進住時間比例分擔管理費。

此舉可知建商也同意被告進住前皆依循社區規定繳交管理費。

至於佳陞建設公司為何向被告收取預繳管理費1 萬元，實屬其雙方買賣共同之協議，原告無權干涉。

⑶又建商移轉之預收管理費，除支付每月應付之帳目外，也須籌措未來設備、裝潢老舊（損耗、壽命）修繕之費用，為此於本社區第一屆第四次區分所有權人會議上曾共同討論，也做成決議，實可惜未能完成記錄，但事後責成補充說明，也獲得住戶認同，現社區全體住戶188戶中98 年度未繳管理費者僅被告所有之2戶。

⑷被告拒絕繳納社區特定期間管理費，係肇因於被告對第一屆第四次區分所有權人大會中，有關「佳陞建設公司應移交社區預收管理費案」之決策過程及議決結果（即運用方式）有異議，被告主張應優先扣繳社區特定期間管理費，始為合理，但原告主張被告不應因其個別意見而拒絕繳納社區特定期間管理費，被告仍應先行繳納社區管理費，至於被告對於上開決策過程及議決結果若有異議，或不同見解，應另循其他合理、合法之管道解決。

（二）被告則以：１、被告於98年3月向佳陞建設公司購得好FUN社區住家一戶，並根據買賣合約繳交預收管理費款計1萬元，並於5月完成交屋，此筆費用佳陞建設公司後於98年4 月同其餘住戶所預繳管理費，在扣除97年3 月至97年10月之社區費用分攤支出後，匯入好FUN 社區管理委員會之公共帳戶。

按當時費用移轉清單所載之內容，此筆預收管理費乃用於已交屋戶之按月分攤社區費用支出，舉97年3 月為例，當月交屋戶共25戶，而當月社區支出共計90,578 元，以社區共188戶比例計算，已交屋之25 戶共需分攤當月之社區費用13%，共計11,775元，其餘由建設公司支付，依此類推，97年4 月至97年10月皆為此模式，而依此份費用移轉清單，遂可正確計算出97年3 月至97年10月間已交屋之各戶所應分攤之社區費用。

按照上開費用分攤標準，雖然所有承購戶皆於購屋時支付了1 萬元之預收管理費，但是依照交屋日之不同每戶所需負擔之款項亦不相同，這就有可能造成其中部分住戶被溢收款項。

因好FUN社區於98年3月起開始依各戶坪數及汽機車位正式向各住戶按月收取管理費用，換言之，預收管理費款是已交屋戶用於分攤97年3 月至98年2 月這段期間之社區費用支出。

依前述，因各戶交屋日不盡相同，越晚交屋之承購戶，所需負擔之分攤費用越少，尤有甚者，在98年3 月之後才交屋之承購戶，根本無需分攤97年3月至98年2月間之社區費用，而其先前所知付之預收管理費款，等於全數匯入好FUN 社區管理委員會之公共帳戶。

２、被告於98年6 月間之區分所有權人會議中曾反應此一問題，提醒原告應當將預收管理費款之帳目計算清楚，並基於公正公平原則，對於各戶之溢收款項應當退還或全數抵扣98年3 月後之管理費，然原告以戶數過多，帳務複雜為由不予處理，而經過了將近一年的時間，原告對於97年11月至98年2月這4個月的社區費用依然無法釐清，因此便擴大解釋買賣合約第11條第4項，將溢收支預繳管理費充公（當被告收到催收管理費之存證信函時，便已確立），此便宜行事之心態，至為明顯。

然根據社區住戶公約第11條第2項，管理費之收取，應當本著公平公正之原則，原告至此已完全違反此一基本原則。

３、至於被告所積欠之98年5月至99年2月之管理費，由於被告乃98年5 月交屋，因此被告主張應先以當初被溢收之預繳管理費扣抵，不足之部分，再由被告予以補齊。

三、法院之判斷：原告主張被告係好FUN 公寓大廈住戶即新竹縣竹北市○○里○○○街153號8樓之3 住戶，依該社區規約，住戶自交屋日起之管理費，係按每戶每坪每月55元，另停車位清潔費係汽車200元、機車50元，而被告所有前揭房屋之坪數為14.01坪，每月應繳管理費為771 元，另有汽、機停車位計各一，清潔費為250元，詎被告自98年5月份起至99年2 月份止，總計積欠9,942元之管理費之事實，業據提出竹北中山郵局第000068 號存證信函、掛號郵件收件回執、公寓大廈管理組織報備證明、好FUN社區住戶規約、好FUN社區區分所有權人會議第一屆第四次會議紀錄、建物登記第二類謄本等件影本為證，被告對於其自98年5月份起至99年2月份止均未繳納管理費予原告之情並不爭執，惟被告以其與建商佳陞建設限公司訂立系爭房屋買賣契約時，建商已預收1 萬元之管理費，並約定於社區管理委員會成立後將代管剩餘之管理費移交之，而建商確於98年4月，將上開預收管理費扣除97年3月至97年10月間社區應分攤支出之費用後匯入原告之帳戶，由於被告乃98年5 月交屋，因此原告應先以當初溢收之預繳管理費扣抵被告98年5月份起至99年2月份之管理費，不足之部分，再由被告予以補齊等語置辯。

經查：

（一）被告對於其自98年5月份起至99年2月份止均未繳納管理費予原告之情並不爭執，原告主張被告自98年5月起至99年2月止總計積欠管理費9,942元之情，自堪信為真實。

（二）又被告主張其於購屋時已預繳1 萬元管理費予建商佳陞建設公司，則為原告否認，辯稱建商佳陞建設公司雖已向被告預收1 萬元之管理費，然被告係於98年5月9日交屋，依被告所述於98年5月8日預繳管理費1 萬元，顯晚於原告於98年4 月間收取建商移轉之預收管理費，則建商移交之管費與被告無關等語，惟查：１、觀之原告所提出訴外人林淑儀之交屋結算明細表（合約代號：FVA1007 ）及被告提出之交屋結算明細表（合約代號：FVA2608），在支出金額項目部分，皆有管理費1萬元之記載，核與佳陞建設公司與原告社區住戶間訂立之房屋買賣契約書定型化契約第6條第2項、第8條第1項第2款、第11條第4項分別記載：「依法或慣例買方應．．．預繳壹萬元之管理費．．．」、「交付不動產及相關文件之條件及期限：一、賣方依約通知買方交屋時，買方應至賣方指定地點辦理交屋結帳手續。

雙方應履行下列各項義務：（二）買方應預繳管理費每戶新台幣壹萬元整。」

、「賣方擔任本社區共同使用部分之管理人時，就本社區共同使用部分之水電、管理及清潔等費用，買方全體同意賣方以本約第八條第一項第二款所收管理費支用，至管理委員會合法成立及前項公共設施完成檢視之日止，扣除賣方管理期間支出之所有上開費用後，餘額始無息移交予管理委員會依法管理及運用之。」

等情相符，此有佳陞建設股份有限公司交屋結算明細表二紙、「好FUN 」房屋買賣契約書一份附卷可憑，參以被告提出佳陞建設公司出具之暫收款收據上，佳陞建設公司係於98年4月3日出具收到好FUN 戶別編號FVA2608 預收該戶產權移轉及辦理貸款之規費、代書費及保險費等雜項支出計新台幣陸萬元，亦有被告提出暫收款收據一紙附卷可佐，嗣被告與佳陞建設公司於交屋結算時亦以被告所繳預收款6 萬元扣除實際支出契稅、代書費及管理費之金額49,064元後，退還予被告10,936元，復有被告提出之交屋結算明細表一紙附卷為憑，足見被告向建商佳陞建設公司購屋，並簽立房屋買賣契約時，確已預繳包含1萬元管理費在內之款項6萬元，洵堪認定。

２、被告又主張佳陞建設公司已於98年4 月24日將上開預收管理費188萬元，扣除97年3月至97年10月間社區應分攤管理支出之費用576,129元，再補助10 萬元清潔費後，匯入原告帳戶1,403,871元之事實，亦據被告提出「好FUN」社區管理基金移交表、原告提出之存摺影本附卷可稽，亦為原告所不爭執，堪予認定。

則原告雖稱被告係於98年5月8日預繳管理費1 萬元，故原告所收取佳陞建設公司移轉之預收管理費實為建商所支付與被告無關，惟參之被告提出之上開社區管理基金移交表，佳陞建設公司移交予原告之管理費，係以全區188戶，每戶預收1 萬元，合計188萬元，扣除97 年3月至97年10月已交屋之戶數應分擔之社區管理費用比例來計算，換言之，在好FUN 社區管理管理委員會即原告合法成立前，原告社區住戶之管理費用係由佳陞建設公司與已交屋之各住戶，依各住戶之交屋日期、當月份之交屋戶數依比例分擔，而由各住戶預繳之1 萬元中扣繳，而未交屋部份之管理費則由佳陞建設公司負擔，故就未交屋部份之預收管理費用1 萬元，已由佳陞建設公司於98年4 月24日全數移交予原告，至於佳陞建設公司與被告在交屋結算時，雖記載被告所購系爭房屋係於98年5月8日支付管理費1 萬元，惟此應係佳陞建設公司與被告在交屋結算時，為便於會計帳目結算日期之製作，始會登載被告係於98年5月8日支付管理費1 萬元，惟此並不影響被告實際係於向建商佳陞建設公司購屋時，已預繳包含1 萬元管理費在內之預收款6 萬元之認定。

況原告在佳陞建設公司於98年4 月24日移交管理經費予原告時，亦已取得包含被告該戶在內共計188戶，合計188萬元之管理費用，是以，原告上開所辯建商於98年4月24日移交之管理費1,403,871元與被告該戶無關云云，似有誤會，尚無足採。

３、另原告主張該社區第一屆第四次區分所有權人會議就佳陞建設公司移交之預收管理費之使用方式曾共同討論，並作成決議，也獲得住戶認同等情，雖提出好FUN 社區區分所有權人會議第一屆第四次會議紀錄、FUN 社區管理委員會補充說明文各一件為據，然依原告提出之上開會議記錄並未有就預收管理費之使用為討論之任何記載，則其主張住戶已有決議等情，即非無疑。

縱原告社區區分所有權人會議就預收管理費之使用已有決議，參之原告提出之補說明文所載：「二、決議內容如下：１、社區共188 戶，各住戶均收每戶一萬元，共188 萬元整。

２、本社區於97年11月2日與佳陞建設點交，佳陞建設代墊社區管理費自97年3月至該年10月止共576,129 元整。

３、扣除佳陞建設代墊部份，並加計佳陞建設同意額外支付本社區清潔費10萬元，共計1,403,871元整，於98年4月24日移交本社區帳戶。

（詳細明細請參考當時發給各住戶之會議資料）４、經第一屆管委會於大會中說明，該筆經費之目的為社區管理費，基於公平原則及顧及社區實際情形，日常開支已持續發生但未有任何其它管理費收入，故統籌由該筆經費中先行支付社區日常開支，不作逐戶逐月之分攤。

．．．」等情，惟原告社區之住戶遷入時間不一，且依原告社區之管理經費收支第3條：「根據公寓大廈管理條例第十九條，本社區住戶自交屋日起，無論遷入與否，每月一律按下列收費標準收取管理費．．．」，即管理費係自交屋時起始有繳交之義務，但原告社區之區分所有權人會議卻決議將佳陞建設公司預收支1 萬元管理費不論住戶交屋時間，不作逐戶逐月之分攤，對於已預繳管理費而尚未交屋之住戶顯失公平，於法自有未合，併此敘明。

４、綜上說明，被告與佳陞建設公司成立房屋買賣契約時已預繳房屋管理費1萬元，而佳陞建設公司復於98年4月24日將上開預收管理費結算移交與原告，則被告主張就其所積欠之98年5月至99年2月間之管理費用9,942 元，應先由上開預繳管理費用抵銷之，洵屬有據，是原告請求被告應給付原告上開期間之管理費9,942 元，及自支付命令送達之翌日起至清償日止，按年息百分之10計算之利息，為無理由，應予駁回。

（三）本件為小額訴訟而為原告敗訴之判決，應於判決時確定訴訟費用金額如主文第二項所示。

四、結論，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第436條第2項、第436條之23、第78條、第436條之19第1項，判決如主文。

中 華 民 國 99 年 7 月 16 日
竹北簡易庭 法 官 王佳惠
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，非以判決違背法令為由，不得上訴，且須於判決送達後20日內向本庭提出上訴狀（須按他造當事人之人數附具繕本），如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官 蔡玉嬌
中 華 民 國 99 年 7 月 16 日