竹北簡易庭(含竹東)民事-CPEV,108,竹北小,202,20191128,1

臺灣新竹地方法院民事小額判決 108年度竹北小字第202號
原 告 成家立業A棟大廈管理委員會

法定代理人 許家豪
訴訟代理人 王一澊律師
被 告 余金珠
上列當事人間請求給付管理費事件，本院於民國108 年11月7 日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應給付原告新臺幣壹萬參仟肆佰壹拾柒元，及自民國一０八年五月六日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

原告其餘之訴駁回。

本判決第一項得假執行。

但被告如以新臺幣壹萬參仟肆佰壹拾柒元為原告預供擔保後，得免為假執行。

訴訟費用由被告負擔新臺幣參佰貳拾元，餘由原告負擔。

事 實 及 理 由

壹、程序事項原告起訴時原法定代理人即主任委員為魏國欽，嗣經改選為許家豪，業據原告提出新竹縣湖口鄉公所108 年6 月26日湖所工字第1080005490號函為佐，並經許家豪依民事訴訟法第176條規定聲明承受訴訟（本院卷第58-59頁）。

貳、實體事項

一、原告起訴主張：

㈠、原告係經新竹縣湖口鄉備查之公寓大廈管理組織，有當事人能力。

被告係成家立業A 棟大廈內門牌號碼新竹縣○○鄉○○○路00號4 樓之3 區分所有權人，及機械車位編號1 之使用權人，依住戶規約第10條第1項第2款、第3款之約定，2 樓至5 樓之住戶，每年有繳納管理費新臺幣（下同）6,000 元之義務，而使用機械車位之住戶另有每年繳納該車位維護費用3,890 元之義務（本院卷第13頁），而車位維護費用金額，因立明電機工業社保養契約每年34,000元（本院卷第110-111 頁），故降為每年3,400 元（本院卷第158 頁），而被告迄今仍欠繳104 年度、106 年度管理費共12,000元與104 年度至107 年度之車位維護費用13,600元，被告共積欠25,600元【計算式：6,000X2+3, 400X4=25,600 】。

㈡、被告積欠上開管理費及車位維護費用，業經原告催討未獲置理，爰依公寓大廈管理條例（下稱管理條例）第10條第2項、第18條第1項第2款、第21條規定，住戶規約第10條第1項第2款、第3款之約定，提起本件訴訟。

至於被告辯稱因機械車位不合法故拒繳管理費、車位維護費用云云，然原告之所以無法將機械車位合法化，是因為合法化程序需要所有權人全體同意，但被告不同意簽名，致原告無法委請專業人員辦理。

而同一建商、同為二工機械車位之其他棟別（B 棟至H 棟），已完成機械車位合法化，足見機械車位並未危害住戶安全，況被告自103 年以來持續居住在原告社區大樓內並未搬遷亦證。

並聲明：⑴被告應給付原告25,600元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。

⑵訴訟費用由被告負擔。

二、被告則以：

㈠、不爭執是原告社區門牌號碼新竹縣○○鄉○○○路00號4 樓之3 建物之區分所有權人、為機械車位編號1 之使用權人。

若管理費合法，願當庭繳納，被告每年在社區外另租停車位之費用達23,100元，猶高於原告社區車位維護費用，可知被告並非貪小便宜的人。

被告之所以拒繳，緣於被告係原告管委會第一屆主任委員，依管理條例第57條規定，起造人即建商富暘開發建設有限公司應與主管機關、管委會會同檢測、驗收、移交，而原告社區一樓現場明顯與使用執照圖面不符，不應點交，然迄今仍無法查知究竟是何人與建商點交？原告曾赴新竹縣政府申請建築執照，原本是法定空地之位置遭違法設置10個機械車位，建商再將機械車位賣給包括原告在內的住戶，是違法占據公設的違章建築。

㈡、新竹縣政府就機械車位之事，已對全體13位建物所有權人以違反建築法為由，處罰鍰6 萬元並限於104 年6 月1 日前辦理變更使用或恢復原核准使用用途並立即停止使用機械停車設備，此有104 年5 月8 日府工使字第1040003920號違反建築法罰鍰處分書可證（下稱系爭處分書，本院卷第42-44 頁）。

被告以50萬元向建商購買車位（編號1 車位）竟是非法車位，本應由建商負責，當時已要求建商負責改善，但其他9 人私下跟建商和解，收取135,100 元和解金也簽了切結書同意日後自行負責，導致後來建商草草了事。

本大樓先取得使用執照後，再違法二次施工將此空間中原有之公寓大廈管理室拆除後加入機械車位，但無獨立結構，機械車位固定在大樓主結構樑柱上、樓板上、剪力牆上，機械車位本不在大樓建築空間內，自不在結構承載使用規劃內，滿載時重達20噸以上，機械車位已危害大樓結構，恐有發生公共意外之疑慮。

既是立即停止使用之車位，自無繳納車位維護費用之正當性及合法性。

原告之前、後任主委知法犯法，竟同意並持續使用違法車位，試問，被告需要繳納車位維護費用以供違法之人更安心使用違法機械車位嗎？

㈢、至於其他合法使用部分，原告願意繳納管理費，但原告無法區分管理費每年6,000 元中有多少金額是合法公設的，因為機械車位占用公設（依使用執照竣工圖，原位置是管委會使用空間、室內停車空間），原告並未提供全部公設予全體住戶使用，依法應為13戶共有共用之公設遭10戶私人機械車位占滿，自無收取全額管理費之理，又以公電來運作機械車位，使不使用機械車位之其他住戶竟多增加公電負擔，亦不合理。

待拆除機械車位、恢復原核准使用用途、確保居住安全無虞後，願繳納管理費。

㈣、原告指摘被告拒不同意共同辦理機械車位合化法，然實則：被告為建物所有權人之一及車位使用權人之一，堅決反對原告意圖只有針對機械車位申請雜項執照，因依建築法第73條規定，若建築結構與載重有變更，且使用類組有變更，亦應辦理建造執照與變更建物使用執照，才能確認機械車位及建物本身均安全無虞。

並答辯聲明：⑴原告之訴駁回。

⑵訴訟費用由原告負擔。

三、本院之判斷：

㈠、被告為原告社區大樓內門牌號碼新竹縣○○鄉○○○路00號4 樓之3 區分所有權人，且為機械車位編號1 之使用權利人（本院卷第79頁）；

依原告社區住戶規約第10條第1項第2款、第3款之規定，2 樓至5 樓住戶每年管理費6,000 元，有車位之住戶車位維護費用3,890 元（本院卷第13頁）；

原告大樓內機械車位，前於104 年5 月8 日經新竹縣政府命立即停止使用（本院卷第42-44 頁），且迄今原告仍無法申請合法使用；

被告自受新竹縣政府處分書停用機械車位後，在外另租用停車位（本院卷第66頁），未再使用原告社區大樓之機械車位；

被告自103 年搬入原告大樓後，迄今仍居住在原告大樓內，有使用其他公共設施及服務（本院卷第56頁）；

被告未繳納104 年度、106 年度管理費及104 年度至107年度之車位維護費用（本院卷第157 頁）。

上情為兩造所不爭執，並有機械車位照片、住戶規約、處分書、被告另租停車位之租賃契約書等在卷可佐，此部分事實應堪先予認定。

㈡、按「專有部分、約定專用部分之修繕、管理、維護，由各該區分所有權人或約定專用部分之使用人為之，並負擔其費用。

共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。

其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。

但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。

其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。」

管理條例第10條第1 、2 項分有明文。

又「區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾二期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息。」

管理條例第21條亦規定甚明。

㈢、經查：⒈管理費2 年共12,000 元部分：⑴住戶規約第10條第1項規定略以：一、為充裕共用部分在管理上必要之經費，區分所有權人應遵照區分所有權人會議議決之規定向管理委員會繳交下列款項： （一）公共基金：就本社區專有部分或共用部分之重大 修繕、改建工程，得由公共基金支出，具體數額 、繳交期限由區分所有權人會議議決之。

（二）管理費：一樓住戶為24,000元（躉繳）。

2 至5 樓住戶6,000 元（躉繳）。

… （三）車位維護費用：有車位之住戶車位維護費用為3,8 90元（躉繳）。

…據上規約，可知原告社區向住戶收取之費用分為3 種，即公共基金、管理費、車位維護費用，且已區分各自用途，公共基金用於重大修繕及改建工程；

車位維護費用用於車位維護，準此，除重大修繕、改建工程、車位維護以外之其他費用，自應歸屬於管理費之用途。

⑵被告不爭執持續居住在原告社區內，自仍有使用原告社區之消防設備、電氣設備、給排水設備、升降設備、監控設備等之必要，及使用管理委員會所提供之有償或無償服務，自有繳納管理費之義務。

⑶被告雖辯稱：機械車位占用公設（依使用執照竣工圖，原位置是管委會使用空間、室內停車空間），原告並未提供全部公設予全體住戶使用，無法區分管理費每年6,000 元中有多少金額是合法公設等語。

惟查，原告未提供如使用執照竣工圖所示之管委會使用空間、室內停車空間予被告使用，誠屬不虛，然區分所有權人會議議決管理費6,000 元、車位維護費用3,890 元之際，並無「管委會使用空間、室內停車空間」可供全體住戶使用，乃斯時現存之狀態，既無「管委會使用空間、室內停車空間」可提供使用，自亦無「管委會使用空間、室內停車空間」需要維護管理，故區分所有權人會議議決收取6,000 元時，應已排除「管委會使用空間、室內停車空間」部分，從而，被告此部分辯解應無可採，仍應按每年6,000 元繳納。

⑷至於機械車位固定在大樓主結構樑柱上、樓板上、剪力牆上，恐危及大樓結構部分，若機械車位導致結構受損，應屬於原告社區專有部分或共用部分之重大修繕、改建工程，此為被告得否拒繳公共基金之另一問題，附此敘明。

又被告所辯；

原告社區以公電供機械車位運作，未設獨立電錶，使不使用機械車位之人多負擔公用電費乙節，為原告所不否認，堪信真實，然被告未舉證多負擔之公電費用為若干元應予扣除，況此為管理費之「用途」問題，究非得以拒絕繳納之理由。

⒉車位維護費用1,417元部分⑴104 年5 月31日前使用機械車位部分，被告仍應按5 月/12月之比例繳納1,417 元。

緣以全體住戶遭處分罰鍰及限期改善、停用之前，被告有使用機械車位之事實及利益，雖被告不知所使用之機械車位乃可能危及建物公共安全之車位，亦無不同，且原告社區已支付車位維護費用予第三人，被告自應分擔使用期間之費用。

依系爭處分書所示「限於104 年6 月1 日前辦理變更使用或恢復原核准使用用途並立即停止使用機械停車設備」，可以推知被告應係使用至104 年5 月31日止。

另者，住戶規約雖約定車位維護費用每年3,890 元，但事實上已降為僅收取3,400 元，原告依較低金額向被告請求，自無不可。

⑵104 年6 月1 日以後，機械車位業經命令停止使用，被告毋庸繳納車位維護費用。

緣以原告已明知機械車位不合法，無繼續支出費用維護之必要，自無向被告收取車位維護費用之合法權源。

原告基於另外9 名車位使用人之利益而繼續支出維護費用，不得強加於已遵守命令停止使用車位之被告，故原告此部分請求為無理由。

㈣、綜上，原告依公寓大廈管理條例第10條第2項、第21條規定、住戶規約第10條第1項第2款約定，請求被告給付管理費及使用期間之車位維護費用合計13,417元及自起訴狀繕本送達翌日即108 年5 月6 日起至清償日止按年息5%計算之法定遲延利息，為有理由，應予准許。

逾此範圍之請求，則屬無據，應予駁回。

四、本件係適用小額訴訟程序所為被告部分敗訴之判決，爰依職權宣告假執行。

並依民事訴訟法第392條第2項職權為被告酌定相當之擔保金額後併宣告得免為假執行。

暨於判決時，依民事訴訟法第79條，確定兩造應負擔之訴訟費用如主文第3項所示。

五、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及訴訟資料，經本院審酌後，核與判決結果不生影響，爰不一一論述。

六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。

中 華 民 國 108 年 11 月 28 日
竹北簡易庭 法 官 陳麗芬
以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，非以其違背法令為理由，不得為之，且須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須按他造當事人之人數附繕本）。
中 華 民 國 108 年 11 月 28 日
書記官 謝國聖