竹北簡易庭(含竹東)民事-CPEV,111,竹北簡,446,20240115,2

臺灣新竹地方法院民事簡易判決
111年度竹北簡字第446號
原 告 劉慧卿 住○○市○○區○○街00巷0弄00號
訴訟代理人 陳穎賢律師
唐樺岳律師
複 代理 人 游亦筠律師
被 告 李鑑修
上列當事人間確定租金事件，本院於民國112年12月13日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

核定被告就其所有之新竹縣○○鎮○○里○鄰○○○○○號之一房屋，占有原告所有坐落新竹縣○○鎮○○○段○○○○段○○○○地號土地，自民國一一一年五月十六日起，每年應給付原告之租金新臺幣壹佰參拾參元。

核定被告就其所有之新竹縣○○鎮○○里○鄰○○○○○號之一房屋，占有原告所有坐落新竹縣○○鎮○○○段○○○○段○○○○地號土地，存續期間自民國一一一年五月十六日起至民國一五三年九月三十日止。

訴訟費用（含地政規費）新臺幣捌仟元由被告負擔，並應於本判決確定之翌日起至清償日止，加給按年息百分之五計算之利息。

事實及理由

一、訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限；

上開規定於簡易訴訟程序適用之，民事訴訟法第255條第1項第2款、第436條第2項定有明文。

本件原告起訴時，原請求核定被告就其所有之新竹縣○○鎮○○里0鄰○○○00號之1房屋（下稱系爭房屋），占有原告所有坐落新竹縣○○鎮○○○段○○○○段00○0地號土地（下分稱系爭房屋、系爭土地，或合稱系爭房地），於民國111年5月16日起，每年應給付原告租金新臺幣（下同）5,200元，復於本院審理中，追加聲明：核定被告就其所有系爭房屋占有原告所有系爭土地，於111年5月16日起，存續期間為5年（下合稱最後聲明，見本院卷第151～152頁書狀），程序上並無不合，應予准許。

二、本件被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，依同法第385條第1項前段規定，由其一造辯論而為判決。

三、原告主張：系爭房地同屬被告一人所有，嗣經法院拍賣抵押物強制執行，結果為原告拍定取得系爭土地所有權，造成土地與房地所有權分離之狀態，是依民法第876條第1項規定，系爭土地視為已有地上權之設定，只是對於地租、期間等節，因兩造無法協議，故聲請法院以判決定之，以為妥適，爰聲明如最後聲明所示。

四、被告未於最後期日到場，惟據被告本人先前到庭陳述以：系爭土地是伊父親買的登記在伊名下，伊父親拿去抵押，現在土地已經被法拍，法拍之後伊不知道後面還有存在租金的問題，房子是處在兩塊土地中間，其實占用原告的地並不多，伊認為這個金額，是不是可以再談一下、調解看看，若要履勘，不符合經濟效益等語，資為抗辯。

五、按，設定抵押權時，土地及其土地上之建築物，同屬於一人所有，而僅以土地或僅以建築物為抵押者，於抵押物拍賣時，視為已有地上權之設定，其地租、期間及範圍由當事人協議定之。

不能協議者，得聲請法院以判決定之，民法第876條第1項定有明文。

查：

（一）系爭房地原均屬被告所有，但因系爭房屋未辦保存登記，無法設定抵押權，僅有系爭土地設定抵押權予他人，後因抵押權人實行抵押權拍賣系爭土地，原告經拍賣程序得標買受，並由本院民事執行處於111年4月19日核發予原告權利移轉證書，原告於111年5月15日登記為系爭土地所有權人（見本院卷第215～230頁新竹縣竹北地政事務所112年9月20日函檢附收件日期111年5月13日、文號竹北字第81160號拍賣登記全卷影本、公務用登記謄本、93年至109年地價公務用謄本，及本院卷第231～235頁新竹縣政府稅務局112年9月25日函檢送系爭房屋稅籍證明書與稅籍平面圖），則系爭土地依法視為有地上權之設定，並因兩造間無法協議地租，原告請求本院核定地租，應屬有據。

（二）茲就原告可得請求之金額，論述如下： 1、城市地方房屋之租金，以不超過土地及建物申報總價年息10％為限，租用基地建築房屋亦準用之，土地法第97條第1項、第105條定有明文。

又基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息10％最高額，而本件兩造間成立之法定地上權關係，因係被告所有系爭房屋占有使用原告所有系爭土地，核其性質，與土地法所稱之基地租賃關係，較為相近。

2、經本院指定112年11月21日現場履勘期日，會同當事人或代理人並囑託地政人員實地測量，且於是日履勘現場，經原告方面同意測量方法是分2塊面積測量，一個是主體鋼構建物，不分層，以滴水線為準；

第二個是附隨於主體鋼構建物之鐵梯、棚架取方形計算面積（見本院卷第240～243頁是日筆錄），獲致結果為：編號A為鋼鐵造房屋，使用系爭土地面積76.11㎡；

編號B為附屬鐵梯、棚架及水泥空地，使用系爭土地面積26.55㎡（見本院卷第247頁新竹縣竹北地政事務所收件日期文號112年9月20日JB71字第64900號、複丈日期112年11月21日之複丈成果圖及本院卷第261～277頁現場照片）。

雖原告訴訟代理人為原告利益，事後具狀爭執以：除了系爭房屋占地，更應包含系爭房屋周圍得利用之必要範圍，均屬法定地上權範圍云云各語（見本院卷第249～250頁112年12月11日到院書狀），然所謂系爭房屋周圍得利用之必要範圍究竟如何，空泛且無實證，且系爭土地總登記面積亦不僅過2,340㎡（見本院卷第225頁公務用登記謄本），自無從任何採擇原告起訴狀所謂之占地達2,000㎡云云（見本院卷第8頁起訴狀第2頁）。

因此，本件法定地上權範圍應以地政機關實測102.66㎡為準。

3、考量系爭土地111年1月申報地價26元/㎡、使用分區與類別屬山坡地保育區之林業用地（見本院卷第225頁土地登記公務用謄本），土地位置附近有玉山國小，3分鐘路程內可及餐館、景觀咖啡廳、農場，進入系爭土地入口則有雜貨店（見本院卷第301頁地籍圖資及本院卷第259、279～287頁彩色照片），未達到位處精華地段、商業活動繁榮與店家林立之程度，以該處位置、利用狀況、交通情形、繁榮程度、使用經濟效益，俱屬普通，認本件地租應依系爭土地申報地價按年息5％計算為適當，爰核定地租為被告自111年5月16日起，每年應給付原告租金133元（詳細計算式：26元/㎡102.66㎡5％＝133元，小數點以下4捨5入，下同）。

（三）就法定地上權期間部分，法定地上權目的在於使系爭土地作為系爭房屋之基地使用，避免因強制執行拍賣導致土地與建築物所有人各異，房屋面臨拆除命運，不利社會經濟效用，既然系爭房屋早就已經在原告拍定前存在於系爭土地之上，原告非不得透過拍賣公告或實地查探知悉，在有如此明顯公示外觀情況下，原告本就要去承擔其購買土地後所衍生風險，例如因為法定地上權而導致難以利用系爭土地，且依照常理都會反應在拍賣價格上，原告既然依照當時拍賣價格選擇購買系爭土地，就應該承擔法律所規定的風險，毋寧本件法定地上權存續期間，至少應以建築物耐用年數定之，否則無異限制被告對系爭房屋所有權行使期間。

系爭房屋起課年月101年10月、建物構造別：鋼鐵造（見本院卷第233頁稅籍證明書），縱使原告主張系爭房屋應為鐵皮屋，屬行政院固定資產耐用年數表之金屬建造（無披覆處理）之15年耐用年數（見本院卷第250～251頁112年12月11日到院書狀），惟查原告並沒有提出任何資料得以反證系爭房屋非為鋼鐵造，自不能單憑原告一己意見而論以系爭房屋為金屬建造（無披覆處理）云云。

因此，本院依照111年6月27日府授稅房字第1110090013號函修正發布之新竹縣簡化評定房屋標準價格及房屋現值作業要點，其中圖表附件：新竹縣房屋折舊率及耐用年數表（附表二），適用於105年6月30日以前新增改建完成之房屋，鋼鐵規格90906公厘以上或未達90906公厘，耐用年數均為52年，認定被告得使用系爭土地至153年9月30日。

六、綜上，原告依民法第876條第1項規定，請求法院核定法定地上權地租與期間，如本判決第1、2項所示，於法有據，自應准許，且此部分為法院裁量權行使範疇，不受原告聲明之拘束，故無庸駁回原告其餘之訴之必要。

又，本件雖係簡易訴訟案件，依民事訴訟法第389條規定，原則應職權宣告假執行，但所謂假執行，係在終局判決確定前使原告提前獲取本案勝訴效果，故得為宣告假執行之判決，以適於執行者為限，而本件關於原告勝訴部分，性質上屬形成判決，並不適於強制執行，當不得為假執行之宣告。

七、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果無影響，爰不一一審酌，併此敘明。

八、訴訟費用之負擔：因地上權、永佃權、農育權涉訟，其價額以一年租金十五倍為準；

無租金時，以一年所獲可視同租金利益之十五倍為準；

如一年租金或利益之十五倍超過其地價者，以地價為準，民事訴訟法第77條之4定有明文。

本判決核定被告應繳付原告法定地上權地租每年133元，15倍即為1,995元，未超過以法定地上權面積之公告土地現值計算之3萬9,011元（102.66㎡380元/㎡），是本件訴訟標的價額1,995元，第一審裁判費1,000元（見本院卷第6頁收據綠聯乙紙，原告預繳），並有地政規費7,000元（5,000元＋2,000元，原告預繳），訴訟費用共8,000元，依民事訴訟法第78條、第91條第3項，定其負擔如主文第3項所示。

中 華 民 國 113 年 1 月 15 日
竹北簡易庭 法 官 周美玲
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，應附理由並添具繕本1件。
如委任律師辦理上訴，務必同時按照不服程度依法繳納上訴審裁判費，若未同時繳納上訴費用，依民事訴訟法施行法第9條規定，其上訴不合程式，第一審法院得不行裁定命補繳裁判費之程序，而逕行駁回上訴。
如原告對於敗訴全部不服提起上訴，上訴利益新臺幣1,995元（求為重新核定更為有利之租金數額、存續期間），應徵收第二審上訴費用新臺幣1,500元，被告對於敗訴全部不服提起上訴，上訴利益新臺幣1,995元，應徵收第二審上訴費用新臺幣1,500元。
中 華 民 國 113 年 1 月 15 日
書記官 徐佩鈴
本判決附圖：新竹縣竹北地政事務所收件日期文號112年9月20日 JB71字第64900號、複丈日期112年11月21日之複丈 成果圖正本1件（出處：見本院卷第247頁）。
本判決附件：新竹縣房屋折舊率及耐用年數（表二）1張。