竹北簡易庭(含竹東)民事-CPEV,97,竹北簡,372,20090318,1

臺灣新竹地方法院民事簡易判決 97年度竹北簡字第372號
原 告 丁○○
訴訟代理人 甲○○
被 告 丙○○
訴訟代理人 徐國楨律師
上列當事人間請求遷讓房屋事件，本院於民國98年3月4日辯論終結，判決如下：

主 文

被告應將坐落新竹縣湖口鄉○○路96號房屋遷讓交還原告。

被告應給付原告新台幣壹拾參萬貳仟元。

訴訟費用新台幣伍仟玖佰伍拾元由被告負擔。

本判決得假執行；

但被告如以新台幣伍拾肆萬壹仟肆佰元為原告預供擔保，得免為假執行。

事實及理由

一、原告之聲明：除訴訟費用金額、假執行及免為假執行宣告外，餘如主文所示。

二、事實摘要：

（一）原告主張：坐落新竹縣湖口鄉○○路96號房屋（下稱系爭房屋）係原告所有，並於民國（下同）94年5月2日出租予被告，約定租期自94年5月2日起至97年5月1日止，租金每月新台幣（下同）22,000元；

因原告擬於租期屆滿後收回自用，乃於97年5月29日以存證信函通知被告於租期屆滿後不再續租，未料被告竟置之不理，今租期已屆滿，被告仍占用系爭房屋，爰起訴請求被告將系爭房屋遷讓交還原告，並依不當得利之法律關係，請求被告給付自97年5月2日起至97年11月1日止共5個月之損害金132,000元等語。

（二）原告對被告抗辯之陳述：被告將系爭房屋出售予原告時，原告即已付款，嗣後原告將系爭房屋出租予被告3年，屆滿後被告始稱當初並非買賣，並冒出一位李姓證人；

被告將系爭房屋售予原告，再由原告還清貸款，剩餘部分已付現給被告，被告才會將系爭房屋過戶予原告；

且若非出租，何以被告會給付租金。

（三）被告則以下列等語置辯，並求為駁回原告之訴，如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

1.因被告積欠地下錢莊200餘萬元，原告之夫幫被告償還其中100萬元；

後被告又陸續向原告之夫借款40萬元、35萬元、50萬元、10萬元，其中10萬元部分已清償，尚欠225萬元；

惟其後被告已償還其中72萬元，並代原告之夫清償原告訂購蔬菜之價款32萬元，及並交付市價約7萬元之黃金二條以為抵債；

後原告乃向被告聲稱：因被告在外仍欠債他人債務，早晚會被債權人查封，建議被告將系爭房屋過戶予原告指定之人，他日被告清償原告借款時，再將房屋過還給被告等語，被告信以為真，而同意原告上開提議，詎事後原告竟主張雙方係買賣關係，且被告係承租原告之房屋，並要求被告遷讓房屋，被告至此始知受騙。

2.被告對於原告稱有繳貸款不爭執，且雙方確實有簽立租約，但被告係泰國籍女子，不識中文，故對簽立之租約文字完全不諳其意，且當時亦不知所簽者為何種文件，悉依原告之夫指示簽名，原告之夫借款予被告時，亦從未向被告提及向被告購屋之事。

3.若依原告之夫主張雙方當初係約定房屋價格530萬元成交，則扣除貸款379萬餘元外，原告之夫尚需交付被告150萬元，但原告之夫當時僅交付100萬元代償被告積欠桃園地下錢莊之欠款，餘50萬元並未交付被告，若有前開房屋買賣情事，何以原告之夫未交付上開50萬元，故原告主張應非事實；

依前揭雙方約定房屋過戶之真義，係擔保債權日後之實現而非買賣關係，據此，被告非無權占用系爭房屋，原告請求被告搬離，即無理由。

4.退萬步言，縱認有上開買賣房屋情事，因被告尚未交付餘款50萬元，被告亦得主張同時履行抗辯，而拒絕點交系爭房屋。

三、法院之判斷：

（一）原告主張之事實，業據其提出房屋租賃契約、土地及建物所有權狀、存證信函等件為證，然為被告以前詞置辯，是本院所應審究者即在於系爭房屋之移轉登記係屬買賣抑或擔保？該租賃契約是否有效？被告得否主張同時履行抗辯？

（二）雖被告辯稱兩造間就系爭房屋之移轉登記僅係為擔保日後原告債權之實現，並非買賣關係，惟已為原告所否認，而經本院依被告之聲請傳訊證人乙○到庭，其就本院所為之詢問證述：「（問：與兩造關係？）我是被告之朋友。

在被告店內，看過原告。

（問：是否知道被告曾將湖口鄉○○路96號房地售予原告？）知道。

二、三年前，我聽到原告與被告因為錢的事情吵架，我聽到原告說，如果錢還給原告，原告就會把房子還給被告。

原告離開後，我問被告怎麼回事，原告借錢給被告。

（問：原告借錢給被告，被告房子為何過戶給原告？）這個我不了解。

（問：聽到他們吵時，是否已經過戶？）我不知道。

（問：後來有沒有問，有無過戶？）沒有。

今年才聽被告說。

（問：是否記得正確日期？年、月、日？）三、四年前。

有三年了，不到四年。

日期不記得。

大概是春天左右。」

（見本院98年3月4日言詞辯論筆錄），惟經原告當庭陳稱不認識證人，之前都是原告之夫去找被告的等語，證人乙○才又改口其聽到的是原告之夫即訴訟代理人甲○○與被告發生爭吵云云，然所稱又為原告之訴訟代理人以不認識證人，今天是第一次看到證人等語所否認，則以證人乙○上開證述反覆，所證是否屬實，已非無疑。

況即便證人乙○上開證述為真，證人乙○亦僅表示有聽到原告說，如果錢還給原告，其就會把房子還給被告等語，與被告之訴訟代理人當庭另訊問證人乙○「聽到兩造爭吵時，是否有聽到房子暫押於原告？」之答稱相同，並不能證明被告係為債務之擔保而將系爭房屋移轉登記予原告。

再者，原告受讓系爭房屋之所有權，有代為償還系爭房屋之銀行貸款379萬餘元，為被告所不爭執，則若兩造間系爭房屋所有權之移轉，僅係為債務之擔保，非屬買賣關係，則應只要設定抵押權即可，原告又何需再支出金錢代被告清償原先積欠之銀行貸款。

況若被告移轉系爭房屋所有權僅為債務清償之擔保而無出售原告之意，以其本身為系爭房屋之所有人，自無再與原告訂立租賃契約、給付租金之必要，是被告上開辯稱顯與常情不符，不足採信。

（三）又被告辯稱其本係泰國籍女子，不識中文，故對簽立之租約文字完全不諳其意，當時亦不知所簽者為何種文件，悉依原告之夫指示簽名，然據卷附戶籍謄本所示，被告係自75年11月29日起即入籍台灣，在台居住已有20餘年之久，應已相當融入台灣社會，且以被告與他人多有借貸關係之往來，在社會生活之經歷上顯非閉塞，難認被告係在不諳租約意思之情形下，逕於租約上簽名，被告上開辯稱亦難採認。

從而，在被告上開辯稱均未為本院採信之情況下，原告主張其係因買賣而取得系爭房屋之所有權，並將之出租予被告之事實，應可信實。

（四）至於被告另辯以縱使兩造間係因買賣而移轉系爭房屋之所有權，然因原告未交付買賣尾款50萬元，故就原告遷讓房屋之請求，主張同時履行抗辯等語。

惟按所謂同時履行之抗辯，乃係基於雙務契約而發生，倘雙方之債務，非本於同一之雙務契約而發生，縱令雙方債務在事實上有密切之關係，或雙方之債務雖因同一之雙務契約而發生，然其一方之給付，與他方之給付，並非立於互為對待給付之關係者，均不能發生同時履行之抗辯，最高法院59年台上字第850號判例要旨足供參照。

則被告辯稱原告尚未給付買賣尾款乙事，即便屬實，然因遷讓房屋與買賣尾款之給付請求間，並非基於同一契約之對待給付關係，揆之上揭最高法院判例要旨，自無行使同時履行抗辯之可能，從而，被告對原告遷讓房屋之請求，主張同時履行抗辯，於法洵屬無據。

（五）按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第450條第1項、第455條前段分別定有明文。

查本件兩造既訂有租賃契約，租期業已於97年5月1日屆滿而消滅，且被告就系爭房屋亦無其他合法占用權源，則原告基於出租人之地位，本於租賃契約之法律關係，訴請被告遷讓交還系爭房屋部分，即有理由，應予准許。

（六）又按，無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。

又無權占有他人之房屋，可獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年度臺上字第1695號判例參照）。

經查，本件兩造間之租賃契約，既已於97年5月1日屆滿，然被告迄今尚未返還系爭房屋，且無合法占用權源，已如前述，是原告主張其因被告於租約屆滿後，遲未返還系爭房屋，致受有無法使用收益之損害，即屬可採。

從而，原告本於不當得利之法律關係，請求被告給付自97年5月2日起至97年11月1日止之相當於原租金額之損害共132,000元，揆諸前揭說明，亦屬有據，應併予准許。

（七）本件係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款之規定，應依職權宣告假執行；

被告陳明願供擔保請為宣告免為假執行，經核與規定相符，爰酌定相當之擔保金額予以宣告。

據上論結，本件原告之訴為有理由，應依民事訴訟法第436條第2項、第78條、娣87條第1項、第389條第1項第3款、第392條第2項，判決如主文。

中 華 民 國 98 年 3 月 18 日
竹北簡易庭 法 官 張百見
以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須按他造當事人之人數附繕本）。
書記官 呂聖儀
中 華 民 國 98 年 3 月 18 日