旗山簡易庭民事-CSEV,105,旗簡,34,20170321,4

臺灣橋頭地方法院民事判決 105年度旗簡字第34號
原 告
即反訴被告 曾亦德
訴訟代理人 宋國城律師
被 告
即反訴原告 祭祀公業曾見龍公嘗
法定代理人 曾光雄
上列當事人間請求補償金及反請求返還不當得利事件，本院於民國106 年3 月7 日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原告之訴及假執行聲請均駁回。

本訴訴訟費用由原告負擔。

反訴原告之反訴及假執行之聲請均駁回反訴訴訟費用由反訴原告負擔。

事實及理由

壹、程序事項

一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項但書第2 、3 、7 款定有明文。

所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之主要爭點有其共同性，各請求利益之主張在社會生活上可認為同一或關連，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理予以利用，俾先後兩請求在同一程序得加以解決，避免重複審理，進而為統一解決紛爭者即屬之（最高法院90年度台抗字第2 號判決意旨參照）。

本件原告起訴原訴之聲明第1項請求被告應給付原告新臺幣（下同）290,789 元（及相關法定遲延利息）；

嗣後擴張訴之聲明為被告應給付原告440,745 元（及自相關法定遲延利息）（見本院卷第70頁），查原告係基於同一農地買賣之基礎事實，擴張應受判決事項之聲明，亦不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，揆諸上開規定，其所為訴之追加應予准許，合先敘明。

二、按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴；

反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起，民事訴訟法第259條、第260條第1項均有明文。

而所謂反訴之標的與本訴之標的及其防禦方法有牽連關係者，乃指反訴標的之法律關係與本訴標的之法律關係兩者之間，或反訴標的之法律關係與本訴被告作為防禦方法所主張之法律關係兩者之間，有牽連關係而言。

即舉凡本訴標的之法律關係或作為防禦方法所主張之法律關係，與反訴標的之法律關係同一，或當事人雙方所主張之權利，由同一法律關係發生，或本訴標的之法律關係發生之原因，與反訴標的之法律關係發生之原因，其主要部分相同，均可認兩者間有牽連關係。

查原告主張其所承租被告所有之農地，因原告已向被告承買致原耕地租約終止，依耕地三七五減租條例第17條第2項第3款規定，被告應給付補償金959,846 元，惟扣除被告前已給付之補償金519,101 元後，被告仍須再給付440,745 元；

被告提起反訴，主張就前揭已付之補償金519,101 元，係反訴原告誤算，實際應給付之金額應為393,295 元，反訴被告應返還逾領金額125,806 元。

則其反訴標的之法律關係與本訴標的法律關係之發生之原因俱有關，彼此間之請求及攻擊防禦方法亦相牽連，揆諸首揭規定，應准許提起反訴。

貳、本訴部分

一、原告主張：原告前為承租被告所有美濃區美濃段1794-1號農地（下稱系爭農地）耕作之租佃人，承租面積為3019平方公尺（即3.112 台分），經改制前高雄縣美濃鎮公所登記在案。

嗣被告將系爭農地出賣，原告以每台分800,000 元之價格，承買系爭農地面積2510平方公尺（即2.58781 台分），並訂有「不動產買賣契約書」（下稱系爭買賣契約）。

而依耕地三七五減租條例第17條第2項第3款規定及被告101 年7月7 日管理委員會會議紀錄內容，表明應給予原告依終止租約當期之公告土地現值，減除土地增值稅後餘額三分之一之補償。

本件被告雖已給付原告51萬9,101 元補償金，然其計算金額錯誤，依終止租約當期之公告現值1,200 元/ ㎡，租約面積3019平方公尺計算，總價為3,622,800 元，減除本件土地增值稅743,262 元後，其餘額三分之一為959,846 元【計算式：（3,622,800 元－743,262 元）÷3 ＝959,846 元】，再扣除已給付之519,101 元後，被告仍應再給付440,745 元之補償金。

爰依耕地三七五減租條例第17條第2項第3款規定提起本訴，聲明：被告應給付原告440,745 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息，併請准宣告假執行。

原告並提出耕地租約、系爭買賣契約書、土地增值稅繳款書、被告管理委員會請購單暨粘貼憑證、系爭土地公告現值謄本等件在卷為證（見本院卷第7-12、73頁）

二、被告則以：原告將原訴之聲明變更，拉高請求金額為440,745 元，此種「投機取巧」、「江湖式訴之聲明變更」，不合訴訟要件及違反公平原則。

耕地三七五減租條例第17條第2項第3款所規定之三分之一補償金，早於80年間經大法官會議解釋廢除此強行規定，在實務上判例也已不再引用，改由當事人雙方約定即可，原告據此請求被告再給付補償金差額，自非有據。

又耕地三七五減租條例並沒有一定要求付補償金，原告係基於情懷在被告於101 年7 月7 日經開會決議，補償金給付以賣價扣除土地增值稅及其他費用後之金額，以百分之30計算，被告依決議執行並無不當。

另原告以面積3019平方公尺作為計算補償金之基準，惟系爭土地在54年左右，因政府開設產業道路而致面積減縮，扣除道路面積後僅餘2510平方公尺供原告承租使用，原告計算面積之方式顯不合理。

再原告以公告現值計算補償金，亦不合理，因當時被告係為配合政策，解散祭祀公業而將農地出售予承租之派下員，為此全體派下員代表本決議以1 台分地120 萬元出售，但派下子孫無人購買，經參考市場行情後，降價以每台分地800,000 元賣出，本件補償金應以1 台分800,000 元之售價乘以土地面積2510平方公尺（即2.58781 台分），扣除土地增值稅、代書費用、印花費後，以淨額之百分之三十計算，被告所給付之補償金並無短少。

爰聲明：原告之訴駁回。

被告並提出被告101 年2 月25日、101 年7 月7 日之會議紀錄、被告出售土地之相關文件、佃農及土地分明細表、市價參考資料（見本院卷第39-44 、97-120、150-152 頁）。

三、兩造不爭執事項：㈠被告原為原告所有系爭農地之租佃人，耕地租約記載承租面積為3019平方公尺即3.112 台分（本院卷第7 頁）；

㈡被告公業於101 年間決議將系爭農地讓售予現耕戶之派下員，經原告於101 年10月30日以每台分800,000 元之價格向被告承買系爭農地面積2510平方公尺即2.58781 台分（本院卷第9-10頁）；

㈢被告係以租約所載農地面積3019平方公尺（即3.112 台分）計算及給付原告補償金519,101 元【計算式：售價（3.112 台分×800,000 元＝2,489,600 元）－土地增值稅743,262 元－代書費及必要費用16,000元＝1,730,338 元；

1,730,338 元×0.3=519,101 元】（本院卷第108 頁）。

兩造爭執事項：㈠原告得否依耕地三七五減租條例第17條第2項第3款規定向被告請求補償金959,846 元？㈡原告得否依兩造就系爭農地買賣契約暨補償金協議之法律關係，請求補償金？如可，則得請求之金額為若干？

四、本院判斷及得心證之理由：㈠就原告主張依耕地三七五減租條例第17條第2項3 款規定請求補償金部分：按耕地租約在租佃期限未屆滿前，經依法編定或變更為非耕地使用時得終止租約；

依前項第五款規定，終止租約時，除法律另有規定外，出租人應給予承租人按終止租約當期之公告土地現值，減除土地增值稅後餘額三分之一之補償，耕地三七五減租條例第17條第1項第5款、第2項第3款固有明文，但此補償金規定之立法意旨，本在落實憲法對扶植自耕農之農地使用、改善農民生活之基本國策，同時兼顧出租人財產權之保障，以衡平雙方權利義務關係（司法院大法官會議釋字第589 號解釋意旨參照）。

準見，此部分立法政策旨在填補耕地承租人因失去耕地所受之經濟上損失，並非在增加其利得法理至明。

故而上開耕地三七五減租條例第17條第2項第3款應給付承租人補償金之前提，係以因同條第1項第5款情形終止農地租佃契約者為限，如係基於雙方之同意而生終止之效力，即非屬耕地三七五減租條例第17條第1項5 款所列之事由，自不生同條第2項規定補償承租人之問題（最高法院43年台上第499 號判例、96年年度台上字第62號判決意旨參照）。

查本件原告雖為系爭農地之租佃權人，惟觀之系爭農地登記第二類謄本記載（見本院卷第53頁），系爭農地之使用分區為特定農業區，使用地類別為農牧用地，足認系爭農地並未變更為非耕地使用；

復經本院依職權向高雄市美濃區公所調取系爭農地之承租資料，系爭農地租佃契約已因原告於101 年10月30日簽立自願放棄耕作權書而合意終止，此亦有耕地三七五租約終止登記申請書及耕作權放棄書在卷可考（見本院卷第65-66 頁），足認原告與被告間就系爭農地租佃契約之終止原因，係因原告向被告承買系爭農地而經兩造協議由原告自願放棄耕作權，此與耕地三七五減租條例第17條第1項第5款之終止事由無涉，而且原告也因承買其所租佃之耕地，當無因失去耕地而蒙受經濟上損失之情事，按上開說明，原告自無依耕地三七五減租條例第17條第2項第3款之法定事由及給付標準請求被告給付補償金959,846 元之權利。

㈡關於原告得否依兩造系爭農地買賣暨補償金給與之協議法律關係請求補償金及其得請求數額部分：1.查原告係被告公業之派下員，同時亦係被告所有系爭農地之租佃戶，此據兩造互陳無訛，並有系爭農地之耕地租約在卷足考（本院卷第7-8 頁）。

而被告之派下員團體因配合政策解散祭祀公業，而於101 年間經其管理委員會決議將包含系爭農地在內之所有耕地讓售與租佃戶，原告乃於101 年10月30日與被告簽訂系爭買賣契約，由原告以每台分80萬元之價格向被告承買系爭農地中其實際耕作面積2510平方公尺即2.58781 台分，總價2,070,248 元，被告並己依其規約所定重度決議程序，由其全體派下員四分之三以上同意，辦畢系爭土地中原告承買範圍之土地分割及移轉所有權登記，以上事實亦據被告辯明在卷（見本院卷第175 頁），並有上揭管理委員會會議紀錄、系爭買賣契約書據、規約影本及系爭土地登記第二類謄本等件在卷足佐（見本院卷第39-44 頁、第9-10 頁、第179 頁及第53頁），原告亦不爭執其實，以上情事自堪信為真正。

而原告既係向地主承買租佃耕地且自願放棄耕地租約，地主即被告固無須依耕地三七五減租條例第17條第2項給予原告補償金之法定義務，但被告之管理委員會因緬及承購耕地之租佃戶同時也是公業派下子孫之情誼，仍決議同意給予包括原告在內兼具曾氏宗親身分之承購人（共14人）補償金，並於辦理土地分割、移轉所有權登記同時，對全體承購人進行補償金之分算事宜，復有上揭會議紀錄（本院卷第42-43 頁）及被告提出之「曾氏見龍公派下公業管理委員會請購單暨粘貼應證用紙」乙批（待證：對全體承購人分算其應領取之補償金計算表，見本院卷第108-120 頁）在卷可佐。

此部分既係被告祭祀公業本於決策自由願意給與補償金，且經原告等承購戶簽認同意領取，且此項補償決議內容並不違反法律強制規定或禁止規定，亦無悖於公序良俗，本諸契約自由原則，對兩造俱有拘束力。

從而，原告依系爭買賣契約中有關補償金給與協議之法律關係，請求被告給付補償金，固非無憑。

2.而查，本件補償金給與之計算標準即為本案之爭點。

蓋原告主張被告已同意按耕地三七五減租條例第17條所定，即依出售土地當期（101 年度）系爭土地公告現值（1,200 元/ ㎡）作為給與標準，同時應按原告系爭耕地租約所載面積3019平方公尺即3.112 台分核算云云，無非以上揭管理委員會101 年7 月7 日會議紀錄為憑。

然按解釋意思表示，應探求當事人真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文。

故解釋當事人之契約，應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不得拘泥字面或截取書據中一、二語任意推解，致失真意（最高法院39年台上字1053號判例意旨參照）。

查被告當時決議出售系爭土地本即欲以每台分120 萬元為買賣單價，依此換算，實際上與當期公告現值1,200 元/ ㎡相當（計算式：120 萬元÷每台293.4 坪即969.91平方公尺=1,237元），但嗣因承購人反應太貴而無人承買，故而被告始參照系爭土地附近交易行情減價以每台分80萬元作為標準單價，以上諸情已據被告辯明在卷（本院卷第148 頁），並據提出公告現值與市價對照表可參（見本院卷第152 頁），原告就此部分之原訂價、減價之過程亦不爭執，可信被告管理委員會101年7 月7 日決議所謂補償金依公告現值作為計算標準，其真意應係：須出售價格與公告現值相當時始有適用，一旦實際出售價格低於公告現值時，即應按實際出售價格作為計算補償金之標準始稱合理。

否則一旦實際售價低於公告現值，被告仍應按公告現值作為補償金之標準，等同對被告之雙重剝削。

次查，原告系爭耕地租約登記面積固為3019平方公尺即3.112 台分，但因部分面積曾經政府徵收，故原告實際耕作面積僅有2510平方公尺即2.58781 台分，此經兩造實地複丈測量面積完竣，並為兩造俱不爭執，被告亦係以此2.58781台分作為買賣標的據以計算賣價，此更有系爭買賣契約在卷足佐（本院卷第9 頁）。

原告於此仍請求應按與現實不符之租約面積3.112 台分核算補償金，形同對被告之第三重剝削，尤不合理，堪可憑認。

從而，本件依據當事人締約之真意由被告按土地實際面積2.58781 台分及實際賣價每台分80萬元計算，減去增值稅743,272 元及代書費、印花費等16,000元後之餘額，依百分之三十之比例給與原告補償金393,295元當為已足﹝計算式：（2.58781 台分×80萬元/ 台分）-743,272元-16,000 元=1 ,310,986 元；

1,310,986 元×0.3=393,295 元﹞，而被告實際給原告補償金519,101 元已超逾前開給付之數額並無短少。

從而原告仍執前詞主張補償金應為959,846 元，請求被告應再補差額440,745 元云云，洵無理由。

五、綜上所述，原告主張依耕地三七五減租條例第17條第2項第3款規定請求被告給付法定補償金固屬無據，但原告得依兩造系爭買賣契約暨補償金協議之法律關係請求被告給與意定之補償金，尚非無憑，但被告已如數給付並無短少，俱如上述，原告仍請求被告補給差額440,745 元及自起訴狀繕本送達被告翌日起按週年利率百分之五計算遲延利息，洵無理由，應予駁回。

原告假執行之聲請，因原告之訴遭駁回而失所附麗，應併駁回之。

六、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。

參、反訴部分：

一、反訴原告主張：反訴原告前雖已給付補償金519,101 元，惟計算錯誤，應以系爭土地之售價2,070,248 元，扣除土地增值稅743,262 元及代書費等必要費用16,000元後，所得淨額1,310,986 元之百分之三十計算，應為393,295 元（計算式：1,310,986 元×0.3 ＝393,295 元）。

反訴原告多付125,806 元（計算式：519,101 元－393,295 元＝125,806 元）係反訴被告之不當得利，反訴被告應予返還。

爰聲明：反訴被告應返還反訴原告125,806 元，及自102 年3 月1 日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息；

並願供擔保，請准宣告假執行。

二、反訴被告則以：反訴被告係反訴原告之耕地租佃人，所承租之系爭農地於89年7 月26日申請補登租約時，登記承租範圍為3019平方公尺即3.112 台分，此據改制前高雄縣美濃鎮公所登記在案。

而反訴被告向反訴原告買受系爭承租農地2.58781 台分雖係經實地複丈之面積，但依兩造間之系爭買賣契約書第5條約定，土地增值稅本應由賣方即反訴原告負擔，但反訴原告卻將上開土地增值稅743,262 元加計代書費、印花稅16,000元後總計759,262 元，強要反訴被告負擔百分之30即227,778 元，已有不當；

次查，反訴被告於101 年7 月7 日參加反訴原告公業管理委員會會議，其決議已明示：「二、三分之一的權利金（按即補償金）所得計算方式依耕地租約法第17條。

三、終止租約當期之公告土地現值減除土地增值稅後餘額三分之一」等文義甚明，而兩造間就補償金之數額既無「另有約定」，也無農業發展條例第22第2項所示「其他終止租約原因」或「原租約已歸於無效」等情形，則依耕地三七五減租條例第17條第2項第3款規定及參照最高法院所著102 年度台上字第133 號判決意旨，反訴原告應依系爭農地面積3019平方公尺，按101 年當期土杝公告現值1,200 元/ ㎡計算，減除土地增值稅743,262 元後，餘額三分之一即959,846 元補償予反訴被告。

經扣除反訴原告前已給付之補償金519,101元 後，反訴原告尚應補給不足差額440,745 元。

爰聲明：駁回反訴原告之訴。

三、反訴原告係依其管理委員會101 年7 月7 日會議決議同意給與包括反訴被告在內之系爭農地承購人（共14人）補償金，俱如前述（參見本訴理由部分四以下），而關於應否給付補償金事項，應屬派下員大會決議事項，管理人未召集派下員大會審議，僅由其管理委員會決定，其決議方法固非無可議；

但反訴原告係法人組織，置管理委員會及管理人為其機關，代表執行決議，實現其法人意志，則依祭祀公業條例第22條規定，其代表人（即管理人、管理委員會）之行為即等同反訴原告法人之行為，反訴原告應承受其代表人行為之效力，不因其代表人執行之程序或方法有瑕疵，而影響其行為之對外效力。

查本件反訴原告依其管理委員會上揭101 年7 月7 日會議決議同意給付補償金予包括反訴被告在內之全體耕地承購人（共14人），且不問其實際耕作面積而一律以其等原耕地租約上所載租佃面積，作為核算補償金之標準，此有反訴原告自認為真正之上揭「請購單粘貼憑證用紙」乙批在卷足佐（見本院卷第108-120 頁），反訴被告亦經意思表示合致而簽認領取補償519,101 元（見本院卷第108 頁），俱如上述。

而上項決策既屬反訴原告之管理機關有意為之，即無誤寫、誤算之錯誤可言，反訴原告應承受其代表人任意給付之行為效果。

故反訴被告縱因此受有超額利益，亦係基於兩造間系爭買賣契約暨補償金給與之協議法律關係而取得，即非無法律上原因。

反訴原告若認因之而受有損害，亦祇生是否本於委任關係追究其代表人損害賠償責任而已，不能對反訴被告主張不當得得利。

綜上所述，反訴原告之管理人在分算對承購人之補償金時，既同意均依各承購人於其耕地租約上所載面積作為核定補償金計算依據，並已經與包括反訴被告在內之全體承購人意思表示一致，其代表人任意給付之效果應及於反訴原告，本於契約之法則，反訴原告仍應受此契約之拘束，反訴被告縱受有超額利益，亦不該當不當得利要件。

從而，反訴原告依民法第179條之規定，請求反訴被告應返還其逾領之補償金125,806 元及相關遲延利息，為無理由，應予駁回。

反訴原告假執行之聲請，因反訴原告之訴遭駁回而失所附麗，應併駁回之。

四、據上論結，本件反訴原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。

中 華 民 國 106 年 3 月 21 日
旗山簡易庭 法 官 朱盈吉
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 106 年 3 月 23 日
書 記 官 陳瑩萍