旗山簡易庭民事-CSEV,106,旗簡,192,20180503,1

臺灣橋頭地方法院民事判決 106年度旗簡字第192號
原 告 黃河箕
訴訟代理人 陳勵新律師
複代理 人 張鈞綸律師
被 告 柳宗德
訴訟代理人 陳哲偉律師
上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國107 年4 月19日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應將坐落高雄市○○區○○段○○○○○地號土地上如附圖所示D 部分、面積七平方公尺之鐵皮棚架拆除後，將上開土地騰空返還予原告。

被告應自民國一０六年九月一日起至返還上開土地之日止，按月給付原告依附表一計算之金額。

核定被告就其有事實上處分權之門牌號碼高雄市○○區○○里○○街○○○號建物，占有原告所有上開土地，每年租金應如附表二所示。

被告應給付原告新臺幣壹仟貳佰玖拾捌元，及自民國一０七年十二月二日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，暨自民國一０六年八月二十日起至終止占有附圖編號A 所示部分土地（面積一百七十五平方公尺）之日止，按年於每年八月十九日給付原告如附表二所示之金額。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用由被告負擔二十五分之一，餘由原告負擔。

本判決第一、二、四項得假執行。

事實及理由

一、原告主張：原告所有之高雄市○○區○○段00000 地號土地（下稱系爭土地）係於民國104 年8 月19日經法院拍賣取得，惟被告所有坐落其上門牌號碼高雄市○○區○○里○○街00號之未辦保存登記之房屋（下稱系爭房屋），及被告所搭建之車棚、水塔、鐵皮棚架，皆未經原告同意，無權占有上開系爭土地如附圖所示A 、B 、C 、D 面積共220 平方公尺，經多次協商，被告均置之不理。

被告自應將系爭房屋、車棚、水塔、鐵皮棚架均拆除後騰空返還予原告，暨給付原告相當於租金之不當得利。

又縱使系爭房屋與系爭土地間存有法定租賃關係，亦備位請求核定租金，並請求被告應按占用面積每年給付如附表二所示之租金予原告。

為此，爰依民法第767條、第179條、第425條之1 、租賃法律關係等規定，提起本訴等語。

並先位聲明：㈠被告應將系爭土地上如附圖所示A 、B 、C 、D 面積共220 平方公尺之地上物拆除後，騰空返還予原告。

㈡被告應自106 年9 月1 日起至返還上開土地為止，按月給付原告系爭土地當期申報地價*220平方公尺*5%/12之金額。

備位聲明：㈠請求核定系爭房屋占用系爭土地每年應給付原告之年租金為系爭土地當期申報地價*175平方公尺*5% 所示之金額。

㈡被告就系爭房屋，應自104 年8 月19日起至土地租賃關係消滅日止，按年於每年8月19日給付原告上開金額及自應給付日之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。

二、被告則以：系爭土地原屬訴外人柯明春（歿）所有，柯明春因鑑於家中人口漸多房屋不敷使用，故於40餘年間在系爭土地上出資興建系爭房屋，嗣柯明春於52年間將系爭房屋贈與訴外人即其同居人之贅女婿白柳老信（歿），再由被告因繼承而取得系爭房屋之事實上處分權；

而柯明春因公地放領取得系爭土地，並於68年8 月31日將系爭土地贈與訴外人即其養子柯金祥（歿），系爭土地於104 年8 月28日始經原告拍賣取得，是依民法第425之1條規定，土地及其上建物為同一人所有，土地及房屋雖先後讓與相異之人，惟應推定受讓人間於房屋得使用期間內存有法定租賃關係，被告有權占有系爭土地。

此外，車棚、水塔、鐵皮棚架雖均為被告所搭建，惟車棚、水塔均為系爭房屋之附屬建物，缺乏構造上及使用上獨立性，而鐵皮棚架是否應拆除，被告沒有意見等語，資為抗辯。

並聲明：原告之訴駁回。

三、本院之判斷：

（一）按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係，其期限不受第449條第1項規定之限制，民法第425條之1第1項定有明文。

次按土地與房屋為個別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基，故土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地，此有最高法院48年台上字第1457號判例意旨參照。

足見民法第425條之1 雖為88年民法修正後所新增，惟其本旨乃在於房屋所有權與基地利用權一體化之體現，以保護房屋既得之使用權，以調和土地、建物不同所有人間之權益，庶符社會正義之要求，其早已於48年間業經最高法院著有判例，僅在88年間就上開法理明文化，是民法修正前所興建之房屋亦有民法第425條第1之適用，原告主張：上開規定乃88年新增，就40餘年前起造之系爭房屋不適用云云，自非可採。

（二）按受訴法院於具體個案決定是否適用民事訴訟法第277條但書所定公平原則，以轉換舉證責任或降低證明度時，應視各該訴訟事件類型之特性及待證事實之性質，審酌兩造舉證之難易、距離證據之遠近、經驗法則所具蓋然性之高低等因素，並依誠信原則，定其舉證責任誰屬或斟酌是否降低證明度，進而為事實之認定並予判決，以符上揭但書規定之旨趣，實現裁判公正之目的。

尤以年代已久且人事皆非之遠年舊事，每難查考，舉證甚為困難。

苟當事人之一造所提出之相關證據，本於經驗法則及降低後之證明度，可推知與事實相符者，應認已盡舉證之責（最高法院102 年度台上字第863 號、第176 號判決意旨參照）。

查被告辯稱：系爭房屋乃柯明春所起造，而柯明春於原配偶洪換死亡後，與同樣喪偶之白葉番婆同居並共組家庭，白葉番婆育有一女白預，其贅婿為白柳老信，渠2 人育有白月華、白金葉、柯金祥、被告、白秋等3 女2 子，柯金祥於46年間由柯明春所收養，白柳老信一家人本同居於柯明春戶下即高雄市○○區○○街00號（原址為高雄縣○○鎮○○巷00號房屋，下稱76號房屋），後因空間不足，柯明春另於40年間起造系爭房屋（原址同為高雄縣○○鎮○○巷00號），而柯明春經公地放領程序登記為系爭土地所有權人，並將系爭土地於68年贈與予柯金祥，並於52年將系爭房屋贈與予白柳老信，白柳老信即攜白預及子女在系爭房屋另立新戶等語，有76號房屋之原始戶籍謄本、系爭土地原始登記謄本、異動索引，系爭房屋原始戶籍謄本、稅籍登記資料等件在卷可憑（見本院卷第41-52 頁）。

參諸上開戶籍謄本，可見柯明春於35年間即登記為76號房屋之戶長，白葉番婆等人均設籍同戶，為柯明春之家屬，系爭房屋與76號房屋原來之地址相同，白柳老信乃於53年始與其妻女在系爭房屋另立新戶，被告上開所辯確有所本，而值採信。

原告雖陳稱：系爭房屋縱使係於52年前已興建，亦不能證明係柯明春所興建，而應為白柳老信所建等語，惟參以柯明春與白柳老信於另立新戶前，確在同一戶居住，為家長與家屬之關係，而76號房屋與系爭房屋緊鄰，原使用同一地址，有地籍圖、戶籍謄本附卷可稽（見本院卷第10、47頁），而白柳老信之子柯金祥年幼時即由柯明春收養為養子，依被告所辯：柯金祥兩邊都會居住等語，足見依當年同一家族同居共財之緊密關係，身為家長之柯明春因原76號房屋空間不足使用，於原房屋外另興建系爭房屋，先供白柳老信一家居住，嗣將該房屋贈與白柳老信，亦屬合於常情，又系爭房屋起造之年限距今甚久，被告已難提出柯明春出資之相關證明，參諸首開說明，應降低其證明度，堪認被告提出之證據，尚可推認與事實相符，已盡其舉證之責。

此外，原告之父親同居住於系爭土地上55號房屋，依其自承：其與被告有親戚關係，其父親在55號房屋居住多年，其拍賣前就知道系爭房屋之存在等語，足見原告為被告之鄰居、親戚，其早知悉系爭房屋之使用情形，仍出資投標購買系爭土地，若被告所辯不實，原告仍得提出相關反證已以推翻，惟原告對於系爭房屋係白柳老信出資一事，亦屬臆測，自不足憑採，堪認系爭房屋、土地原同屬柯明春所有，而分別移轉予不同人，其應有民法第425條之1推定租賃關係之適用，其非屬無權占用。

（三）又原告主張：系爭建物已逾折舊年限，其經濟價值甚低，無保留必要云云，惟參諸折舊年限乃計算物品價值之會計原則，其係為計算物品價值之便，並非物品一過折舊年限，其本身即成為不可使用、無價值之物；

系爭土地位於旗山區，又處於該區商業活動不繁榮之田野間，附近房屋均為類似系爭房屋之平房，鄰近之原告父親所居住之55號房屋亦同，而系爭房屋經被告長年修繕、保存，現功能尚屬正常，仍為被告夫妻所居住使用中，有本院勘驗筆錄及照片附卷可參（見本院卷第97-105頁），要難認系爭房屋現已為無經濟價值之建物，原告此部分主張，難謂有據，亦非可採。

（四）又按所謂附屬建物，係指依附於原建築以助其效用而未具獨立性之次要建築而言，諸如依附於原建築而增建之建物，缺乏構造上及使用上之獨立性（如由內部相通之頂樓或廚廁），或僅具構造上之獨立性，而無使用上之獨立性，並常助原建築之效用（如由外部進出之廚廁）等是（最高法院100 年度台上字第4 號裁判要旨參照）。

參諸附圖所示之B 部分車棚、C 部分水塔，雖為被告所興建，惟乃於原告購買系爭土地前所蓋，經當時系爭土地所有權人柯金祥同意一情，為兩造所不爭執。

而系爭房屋主建物無停車空間，車棚僅為搭建之鐵皮屋頂，兩側均僅有支架而無牆壁，位於系爭房屋於76號房屋之間，供系爭房屋使用人停放車輛之用；

而水塔架乃為將水塔架高，增加水壓供系爭房屋生活用水之需之鐵架，均堪認係依附於主建物，為助主建物使用之效用，而未具獨立性之次要建築。

系爭房屋既對系爭土地有使用權，上開附屬建物即應依附於主建物，同得繼續使用系爭土地，原告先位聲明就附圖所示A 、B 、C 部分主張拆屋還地，即無理由，應予駁回，惟附圖所示D 部分鐵皮棚架，被告表示其非居住所必須，故對於拆除與否無意見（見本院卷第97、124 頁），是原告依民法第767條規定，請求被告拆除系爭土地上如附圖所示D部分面積7 平方公尺之鐵皮棚架後返還上開土地予原告，即屬有據，堪予准許。

（五）又按無法律上原因而受有利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條定有明文。

查系爭土地位於旗山區較偏遠之地，係屬鄉間，附近住家零散，並無商業活動，此有勘驗筆錄及現場照片為憑（見本院卷第97-105頁) ，是本院審酌系爭土地之坐落位置、生活機能及繁榮程度等情，認原告請求之相當於租金之不當得利，應以申報地價年息5 ﹪計算，尚稱妥適。

則依上開標準計算，原告請求被告自106 年9 月1 日至騰空返還D 部分土地予原告之日止，應按月給付原告依附表一計算之金額，應堪准許，逾此範圍之請求，即無理由。

（六）復按民法第425條之1第2項規定：「前項情形，其租金數額，如當事人間不能協議決定，得請求法院定之。」

系爭房屋就系爭土地之利用推定有租賃關係，已如前述，是原告備位請求核定系爭房屋租金數額，洵屬正當。

次按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10％為限，土地法第97條第1項定有明文。

此項規定於租用基地建築房屋準用之，同法第105條亦定有明文，查被告就系爭房屋係作為住宅使用，而系爭土地位於旗山區較偏遠之地，係屬鄉間，附近住家零散，並無商業活動，此有勘驗筆錄及現場照片為憑（見本院卷第97-105頁) ，是本院審酌系爭土地之坐落位置、生活機能及繁榮程度等情，認原告請求之租金，以申報地價年息5 ﹪計算，尚稱妥適，又依原告請求之系爭房屋即A 部分占用系爭土地面積175 平方公尺計算，原告備位請求核定系爭房屋占用系爭土地，每年應給付原告之年租金應如附表二所示之金額，為有理由。

又系爭土地自102 年1 月起迄104年12月止之申報地價為每平方公尺60元，自105 年1 月起至106 年12月止之申報地價為每平方公尺77元，此有系爭土地登記謄本可稽，原告乃於104 年8 月19日登記為系爭土地所有權人，自該日起至本件言詞辯論終結日為止，已到期之租金為105 年8 月19日、106 年8 月19日兩期，其金額為1,1,298元（計算式：60x1 75x5%÷12×4+77x175x5% ÷12×20= 1,298 ，元以下四捨五入) ，另被告應自106 年8月20日起，至被告終止占有附圖編號A 所示部分土地之日止，按年於每年8 月19日給付如附表二所示之租金，逾此部分之請求，不應准許。

四、綜上所述，原告依民法第767條、179 條規定，先位聲明請求被告應將坐落於系爭土地如附圖所示D 部分，面積7 平方公尺之鐵皮棚架拆除後騰空返還予原告，並自106 年9 月1日起至返還上開土地之日止，按月給付原告如附表一所示之金額，及備位請求核定系爭房屋占用系爭土地，每年應給付予原告依附表二計算之年租金，暨被告應給付原告1,298 元，及自106 年12月1 日追加備位聲明狀送達被告翌日起即106 年12月2 日至清償日止，按年息5%計算之利息，及自106 年8 月20日起至被告終止占有附圖編號A 所示部分土地之日止，按年於每年8 月19日給付如附表二所示之租金，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。

五、本判決係依民事訴訟法第427條所規定之適用簡易訴訟程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行。

六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。

中 華 民 國 107 年 5 月 3 日
旗山簡易庭 法 官 張琬如
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上述理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 107 年 5 月 3 日
書記官 史萱萱
附表一：系爭土地當期申報地價×7平方公尺×5%÷12附表二：系爭土地當期申報地價×175平方公尺×5%