旗山簡易庭民事-CSEV,107,旗簡,84,20190307,1

臺灣橋頭地方法院民事判決 107年度旗簡字第84號
原 告 吳順合
訴訟代理人 蔡豐徽律師
被 告 程楊虎
訴訟代理人 林清堯律師
上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國108 年2 月14日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原告之訴駁回。

訴訟費用由原告負擔。

事實及理由

一、原告主張：坐落高雄市○○區○○段000 地號土地（下稱原619 地號土地）係原告之父親吳瑞鎮（歿）於民國65年4 月25日經法院拍賣取得（權利範圍3625/14500），而原619 地號土地於81年間分割為同段619-1 、619-2 、619-3 地號土地，並由吳瑞鎮取得同段619-2 地號土地（下稱系爭土地），嗣由原告於92年3 月14日繼承為系爭土地所有權人；

惟被告所有坐落其上門牌號碼高雄市○○區○○巷0 號未辦保存登記之房屋（下稱系爭房屋，房屋稅籍編號Z00000000000），未經原告同意，無權占有系爭土地如附圖所示斜線部分、面積57.40 平方公尺。

被告自應將系爭房屋拆除後，騰空返還上開土地予原告，暨給付原告相當於租金之不當得利。

為此，爰依民法第767條、第179條規定，提起本件訴訟等語。

並聲明：（一）被告應將系爭土地上如附圖所示斜線部分、面積57.40 平方公尺之系爭房屋拆除後，騰空返還上開土地予原告。

（二）被告應給付原告新臺幣（下同）13,776元（480 ×57.40 ×10％÷12×60＝13,776），及自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息，暨自107 年6 月27日起至返還上開土地日止，按月給付原告1,196 元（2,500 ×57.40 ×10％÷12≒1,196 ，小數點以下四捨五入）。

二、被告則以：系爭房屋係被告之父親程景林（歿）向原告之叔叔吳慶祥（歿）所購買，嗣由程景林贈與被告。

系爭房屋自48年1 月即設籍，當時與同門牌56年1 月設籍起課之房屋（房屋稅籍編號Z00000000000，事實上處分權人為原告，下稱系爭三合院）均為原告之祖父吳明正（歿）所起造，兩間房屋均於75年1 月分別變更名義贈與予吳瑞鎮、吳慶祥。

系爭房屋坐落之土地係由重測前高雄市○○區○○段00地號土地分割而來，原告之祖母吳黃進金（歿）於53年12月15日購入上開北勢段土地4 分之1 所有權，吳黃進金於65年4 月25日死亡後，由吳慶祥、吳瑞鎮於73年11月7 日繼承取得其持分，足見系爭房屋由吳慶祥出賣予程景林時，吳慶祥亦為系爭房屋基地共有人之一，而土地共有人間有默示之分管契約，系爭房屋之基地既為吳慶祥分管之範圍，自得適用最高法院48年台上字第1457號判例，因系爭房地所有人同一，若分售予不同人時，推定土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地，從而，吳瑞鎮之繼承人即原告與程景林之繼受人即被告間，應同受拘束，被告對於系爭房屋之基地，自有使用權，原告不得請求被告拆除系爭房屋。

退萬步言，原告主張以土地申報地價10％作為計算相當於租金不當得利之損害或不當得利標準，惟該地區係屬山區，生活機能、工商業繁榮程度及社會經濟情況普通，不能與平地都市相比，故以10％計算顯屬過高，而應以5 ％計算即為已足等語，資為抗辯。

並聲明：原告之訴駁回。

三、本院之判斷：

（一）按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係，其期限不受第449條第1項規定之限制，民法第425條之1第1項定有明文。

次按土地與房屋為個別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基，故土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地，此有最高法院48年台上字第1457號判例意旨參照。

足見民法第425條之1 雖為88年民法修正後所新增，惟其本旨乃在於房屋所有權與基地利用權一體化之體現，以保護房屋既得之使用權，以調和土地、建物不同所有人間之權益，庶符社會正義之要求，其早已於48年間業經最高法院著有判例，僅在88年間就上開法理明文化，是民法修正前所興建之房屋亦有民法第425條第1之適用，自不待言。

（二）系爭房屋為吳明正所起造，嗣後由吳慶祥繼承，吳慶祥於76年2 月將之出售予程景林，程景林又於88年4 月贈與其子即被告一情，有高雄市稅捐稽徵處旗山分處107 年5 月22日函文附卷可稽（見本院卷第33頁），並為兩造所不爭執，是系爭房屋之事實上處分權人確實為被告無誤。

而系爭房屋坐落於系爭土地上，位置如附圖斜線所示，面積為57.4平方公尺，有高雄市政府地政局旗山地政事務所100年1 月9 日複丈成果圖在卷可佐（見本院99年度旗簡字第194 號卷，下稱前案卷第47頁），系爭土地現為原告所有，其重測前為高雄市○○鄉○○段00地號土地（下稱原北勢段土地），吳黃進金於53年12月5 日取得原北勢段土地4 分之1 所有權，當時共有人為吳咀、吳老權，吳黃進金之持分，於73年11月7 日繼承登記為吳黃進金之子吳瑞鎮（持分14500 分之2430）、吳慶祥所有（14500 分之1195），吳慶祥之持分後因債權人拍賣，由吳瑞鎮於78年1 月5 日拍定，故吳瑞鎮之持分於78年間同吳黃進金為4 分之1 ，後原北勢段土地於80年間地籍圖重測，地號改編為高雄市○○區○○段000 地號，嗣吳咀、吳老權、吳瑞鎮於81年5 月11日協議共有物分割，將原北勢段土地分割為同段619-1 、619-2 、619-3 地號土地，吳瑞鎮取得系爭土地，並於92年經原告繼承等節，有系爭土地之舊土地登記謄本在卷可參（見前案卷第14-18 、62-65 頁），上情堪以認定。

（三）參諸系爭房屋之房屋稅籍，為48年起課，當時僅有1 層樓，據原告陳報：當時僅為一層有蓋頂之磚造豬舍，係58年1 月，吳明正再原地改建為二層樓半之磚造房屋等語，復由系爭房屋之現況，為圍有四面牆之二層半住家，顯然與豬舍大不相同，其房屋稅籍中48年1 樓之面積原僅有41.3平方公尺，係58年又增加35平方公尺（見本院卷40頁稅籍資料），而100 年履勘時，其建物占用面積僅為57.4平方公尺等情觀之，應可推認58年改建之2 層半房屋與48年間起造之1 層磚造豬舍之並非同一，其「改建」要屬「重建」，系爭房屋之起造時間應認定為58年而非48年。

故重建當時，吳黃進金已於53年取得坐落基地即原北勢段土地之持分，吳黃進金與吳明正既為夫妻，並共同居住於系爭房屋中，系爭房屋之起造人吳明正興建房屋時自已取得基地所有人吳黃進金之同意，其房屋建造之始即非無權占用。

又系爭房屋坐落土地當時雖由吳黃進金、吳咀、吳老權所共有，惟上開共有人為親戚（見本院卷94頁原告之陳報），由當時吳明正共在原北勢段土地上興建系爭三合院（56年1 月起造）、重建系爭房屋（58年）等兩間房屋，其他共有人均無反對之意思等情觀之，復佐以嗣後吳瑞鎮、吳咀、吳老權復於81年達成分割協議，吳瑞鎮也確實分得三合院、系爭房屋所坐落之系爭土地等節析之，共有人間應存有默示的分管契約，吳黃進金、吳明正係在其他共有人默示同意之情形下使用系爭房屋所在之基地。

（四）又參諸該同門牌房屋有三個稅籍編號，其他兩個編號房屋均為平房，其中由原告繼承者為三合院，僅有系爭房屋為二層樓半房屋，有原告提供之照片可參（見本院卷第70、72、94頁），堪認吳明正於75年1 月將自己起造之系爭三合院、系爭房屋以贈與為原因，將房屋稅籍義務人分別登記予吳瑞鎮、吳慶祥時，應有分產之意思，其將系爭三合院及其坐落基地分配予吳瑞鎮，而系爭房屋及其坐落基地分配予吳慶祥，此觀諸吳瑞鎮、吳慶祥於73年間就吳黃進金之持分為分割繼承登記，兩人之持分並不相同，吳瑞鎮為14500 分之2430，吳慶祥為14500 分之1195，亦可明此旨。

而吳黃進金、吳老權、吳咀就原北勢段土地存有默示之分管契約，業如前述，而吳黃進金死亡後，吳慶祥、吳瑞鎮兩兄弟因分配得之地上物不同，就系爭土地亦存有默示之分管契約，吳慶就系爭土地得使用之範圍，即系爭房屋坐落之基地，故系爭房屋坐落基地雖屬共有土地，而非單獨興建房屋者一人所有，惟其若在默示分管契約範圍內，仍有最高法院48年台上字第1457號判例中「土地及房屋同屬一人」之適用（最高法院80年度台上字第1671號、100 年度台上字第2103號判決可資參照），系爭房屋起造當時，即已獲得坐落基地所有人吳黃進金之同意，嗣因吳黃進金死亡，吳明正之贈與，於75年後，系爭房屋及坐落基地歸屬同一人即吳慶祥所有，故吳慶祥於76年2 月將系爭房屋出售予程景林時，自堪認吳慶祥同意系爭房屋繼續使用其坐落之基地，而吳慶祥之持分嗣後雖於77年間設定抵押權，並經銀行拍賣由吳瑞鎮拍定，惟依上開判例，應推斷土地承買人即吳瑞鎮與程景林間，存有推定之租賃關係，於房屋得使用期限內，系爭房屋占用系爭土地，自具有合法正當之權源，並非無權占用，從而，原告為吳瑞鎮之繼承人，自應繼承上開法律關係，其依據民法第767條第1項規定請求被告拆屋還地，即無理由，不應准許。

（五）又按無法律上原因而受有利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條定有明文。

查系爭房屋占用系爭土地，係基於推定租賃關係，已如前述，是被告使用系爭土地並非無法律上之原因，原告請求被告返還相當於租金之不當得利，並無理由，應併予駁回。

四、綜上所述，原告依民法第767條、179 條規定，請求被告應將坐落於系爭土地如附圖所示斜線部分，面積57.4平方公尺之系爭房屋拆除後騰空返還予原告，並應給付原告13,776元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，並自107 年6 月27日起至返還上開土地之日止，按月給付原告1,196 元，均無理由，應予駁回。

五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

中 華 民 國 108 年 3 月 7 日
旗山簡易庭 法 官 張琬如
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上述理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 108 年 3 月 7 日
書 記 官 潘維欣