旗山簡易庭民事-CSEV,112,旗簡,141,20240118,1

臺灣橋頭地方法院民事判決
112年度旗簡字第141號
原 告 林素杏
被 告 尤富永
呂東奇
上列當事人間請求確認優先購買權存在等事件，本院於民國113年1月9日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

確認原告就門牌號碼高雄市○○區○○巷○○○○○號房屋（權利範圍全部；

稅籍編號：00000000000號）有優先購買權存在。

被告應將上開房屋納稅義務人於民國一一一年六月十六日以買賣為由，從尤富永變更為呂東奇之登記塗銷，並將上開房屋之事實上處分權回復為尤富永所有。

尤富永應就上開房屋按其與呂東奇於民國一一一年六月八日所訂如附表所示買賣契約之同一條件，與原告訂立買賣契約，並於原告給付新臺幣參拾參萬元之價金同時，將上開房屋交付原告，並協同原告以買賣為原因，將該屋之納稅義務人變更為原告。

訴訟費用由被告負擔。

事實及理由

一、按簡易訴訟之訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第436條第2項、第255條第1項第2、3款分別定有明文。

本件原告起訴時原請求：㈠、確認原告就被告間於民國111年就門牌號碼高雄市○○區○○里○○巷00○00號房屋（下稱系爭房屋）之買賣契約，有約新臺幣（下同）350,000元之優先承買權存在；

㈡、被告呂東奇（下稱呂東奇）應就系爭房屋之事實上處分權移轉登記予以塗銷，並回復登記為被告尤富永（下稱尤富永）所有；

㈢、尤富永應就系爭房屋以約350,000元相同條件之價格，與原告訂立建物買賣契約，將系爭房屋之事實上處分權移轉登記予原告。

嗣於訴狀送達後，因呂東奇有提出被告間買賣系爭房屋之不動產買賣契約書，且該屋屬未辦保存登記建物，原告遂變更聲明如主文第1至3項所示（見本院卷第173至174頁）。

經核原告前、後聲明所據，均係基於其對於系爭房屋應有優先承買權此同一事實，僅依照證據資料予以特定並變更聲明，揆諸首揭規定，尚無不合，應予准許。

二、原告主張：原告為高雄市○○區○○○段000地號土地（下稱系爭土地）之所有權人，而系爭土地上有系爭房屋坐落，且該屋之事實上處分權人即尤富永與原告所有系爭土地間，已經本院以109年度訴字第417號判決有民法第425條之1之法定租賃關係存在並確定。

然而，尤富永在未通知原告之情形下，於111年6月8日擅將其對系爭房屋之事實上處分權出售予呂東奇，並於同年月16日以買賣為由辦妥納稅義務人之變更登記，嗣原告在112年7月15日於系爭土地偶遇呂東奇之家人時，才得知系爭房屋已經出售之事實。

因此，原告所有之系爭土地與系爭房屋之事實上處分權人尤富永間，既有法定租賃關係存在，依土地法第104條第1項規定，尤富永出售系爭房屋時，原告自得主張有依相同條件優先購買之權，爰依該規定提起本訴，並聲明：㈠、確認原告就系爭房屋有優先購買權存在；

㈡、被告應將系爭房屋之納稅義務人於111年6月16日以買賣為由，從尤富永變更為呂東奇之登記塗銷，並將系爭房屋之事實上處分權回復為尤富永所有；

㈢、尤富永應就系爭房屋按其與呂東奇於111年6月8日所訂買賣契約之同一條件與原告訂立買賣契約，並於原告給付330,000元之價金同時，將系爭房屋交付原告，並協同原告以買賣為原因，將該房屋之納稅義務人變更為原告。

三、被告則以：被告間並沒有買賣系爭房屋，尤富永只是向呂東奇借錢，所以先把房子納稅義務人登記給呂東奇做一個擔保，等到尤富永還錢以後，呂東奇就會把納稅義務人移轉給尤富永，其等間沒有買賣，只是借錢而已等詞置辯。

四、兩造不爭執之事項：

㈠、系爭土地現為原告所有，面積888.67平方公尺，使用分區為特定農業區，使用地類別為農牧用地。

㈡、系爭土地舊地號為高雄市○○區○○段000地號，且先前為訴外人潘金華所有，嗣潘金華於83年9月13日將系爭土地出賣予訴外人林寶山，並於同年10月3日辦妥所有權移轉登記。

而訴外人程崧哲於105年4月1日因拍賣取得系爭土地之所有權，並於105年4月13日辦理所有權移轉登記，嗣程崧哲於109年10月22日將系爭土地出售予原告，且於同年11月16日辦妥所有權移轉登記。

㈢、系爭房屋為未辦理保存登記之建物，且係林寶山取得系爭土地所有權後，於85年5月間建造完成，興建當時有申請建造執照及使用執照，並登記林寶山為房屋稅納稅義務人。

嗣系爭房屋於87年12間，因買賣將房屋稅納稅義務人變更為尤潘明里（有移轉事實上處分權），再於104年11月間因贈與變更納稅義務人為尤富永（有移轉事實上處分權），尤富永並於111年6月16日以買賣為由，變更納稅義務人為呂東奇（有移轉事實上處分權）。

㈣、尤富永在登記為系爭房屋之納稅義務人期間，具有系爭房屋之事實上處分權。

㈤、尤富永具有系爭房屋之事實上處分權人時，已與系爭土地斯時所有人即程崧哲，經本院以109年度訴字第417號民事判決認定具有民法第425條之1之法定租賃關係存在並確定（該判決當事人為程崧哲、尤富永）。

㈥、尤富永、呂東奇在111年6月8日有針對系爭房屋簽訂買賣契約，買賣契約之條件如附表所示。

五、本院之判斷：

㈠、按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間，或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係，民法425條之1第1項定有明文。

又該條規定在於保障社會經濟利益並兼顧受讓人利益，是前手有民法第425條之1規定之適用，俾免房屋遭受拆除損及社會經濟利益，則其後繼受房屋或土地者，基於相同維護社會經濟需求，亦有同受民法第425條之1規範之必要，即受該條規定之效力直接所及，而不須再適用民法第425條之規定(最高法院101年度台上字第1643號判決意旨可供參照)。

另上開規定雖以「所有權讓與」為明文，然未辦登記建物因無法辦理所有權移轉登記，僅得以事實上處分權讓與，受讓人所取得之事實上處分權，較之所有權人之權能，實屬無異，依上開法條立法意旨，所謂「所有權讓與」，解釋上自應包括就無法辦理所有權登記之土地或建物受讓事實上處分權之情形，始符法意。

此外，民法第425條之1雖係88年4月21日增訂，並於89年5月5日施行，且無溯及適用之規定，然上開法條施行前，針對相同事實，非不得推斷土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間，或房屋受讓人與土地受讓人間，在房屋得使用期限內，有租賃關係，以符社會正義（最高法院101年度台上字第1114號判決意旨參照）。

㈡、經查，系爭土地前所有人潘金華於83年9月13日已將該地出售予林寶山，並於同年10月3日辦妥所有權移轉登記，嗣林寶山於其為土地所有權人期間之85年5月，建造完成系爭房屋，並登記為房屋稅納稅義務人等情，為兩造所不爭，是林寶山在系爭房屋興建完成暨持有期間，應具備土地及其土地上之房屋同屬一人所有之要件，當予認定。

又林寶山在其仍為系爭土地所有權人期間，已因買賣而將系爭房屋之納稅義務人變更為尤潘明里，並移轉該屋之事實上處分權予尤潘明里一節，既同為兩造所不爭執，則尤潘明里取得系爭房屋之事實上處分權後，揆以上開說明，尤潘明里因系爭房屋占用系爭土地，而與土地所有人林寶山間具有法定租賃關係存在，此節自堪審認。

因此，系爭土地、房屋在林寶山、尤潘明里各自擁有所有權、事實上處分權之期間，既已有法定租賃關係存在，則系爭土地所有權事後雖有再輾轉讓與程崧哲、原告之情事，系爭房屋之事實上處分權亦有再讓與尤富永此情形，引上開說明，原告、尤富永就系爭土地、房屋，亦均有同受民法第425條之1規範之必要，而有法定租賃關係存在，應無疑義。

㈢、次按「（第1項）基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。

房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。

其順序以登記之先後定之。

（第2項）前項優先購買權人，於接到出賣通知後十日內不表示者，其優先權視為放棄。

出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人」，土地法第104條定有明文。

又上開條文第1項有關房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之規定，乃法律明定具有物權效力之法律關係，目的在使基地與其上房屋合歸一人所有，土地之利用與所有權併於同一主體，以求其所有權之完整，法律關係單純化，藉以充分發揮土地利用價值，盡經濟上之效用，並杜當事人間之紛爭。

另該立法目的預設之規範價值，倘於具體個案無須為差別待遇之正當理由，則所稱「承租人」之範圍，自應涵蓋意定及法定租賃關係之承租人，庶符平等原則之要求（最高法院111年度台上字第2616號判決意旨參照）。

㈣、第查，原告所有之系爭土地，因尤富永具有事實上處分權之系爭房屋占用，並使渠等間具有法定租賃關係存在，已如前述，且尤富永、呂東奇在111年6月8日有針對系爭房屋簽訂買賣契約，買賣契約之條件如附表所示，亦為兩造所不爭執，則依前開規定及說明，承租系爭土地之尤富永在出售其具有事實上處分權之系爭房屋予呂東奇時，原告即有依同樣條件之優先購買權存在，應堪審認。

至於被告固辯解：其等並沒有買賣系爭房屋，尤富永只是向呂東奇借錢，所以先把房子納稅義務人登記給呂東奇做一個擔保，等到尤富永還錢以後，呂東奇就會把納稅義務人移轉給尤富永等詞。

然被告間於111年6月8日就系爭房屋簽訂之買賣契約時，該約不僅就買賣價金、買賣標的物各自為何有明確約定，甚載有價金應何時交付，及尾款具體交付日期等內容，已有不動產買賣契約書存卷可查（見本院卷第119至120-2頁）；

加以被告間就系爭房屋約定之買賣內容，除與一般買賣契約條款無異外，亦查無任何被告辯解其等只是作為借款之擔保，在尤富永還錢後，呂東奇即應將房屋納稅義務人變更為尤富永等內容，甚該約就被告間買賣系爭房屋如果無法順利辦理過戶，後續契約條款應如何接續履行均有明文，更有違約罰則及如何辦理過戶登記之記載（見本院卷第120至120-2頁），凡此，顯均足徵被告間確實係就系爭房屋達成買賣合意，並有實際買賣並移轉系爭房屋之事實上處分權無疑。

更遑論，經本院應被告聲請傳訊協助被告辦理系爭房屋之房屋稅納稅義務人變更登記之證人陳佩君到庭作證後，其亦稱：系爭房屋之稅籍移轉登記係伊代理辦理的，當初是尤富永向呂東奇借錢，尤富永名下有一棟房子，就說要過戶給呂東奇，還簽了一份不動產買賣契約書，並請伊去辦稅籍登記，而不動產買賣契約書的文字都是伊幫被告寫的，內容有關房子是以330,000元價金做買賣，價金交付方式是呂東奇幫尤富永支付法院執行的欠款後，再額外給付尾款等情，也都有跟當事人確認過，且呂東奇、尤富永間的權利義務關係就是依照不動產買賣契約書去履行等詞甚詳（見本院卷第178至179頁），亦核與被告辯解情詞相違，致足信其等上開辯解應僅為臨訟卸飾之詞，而無礙本院之上開認定。

㈤、再按土地法第104條之優先購買權具有相對之物權效力，具有該權利之人一旦行使優先購買權，即係對於出賣人行使買賣契約訂立請求權，亦即請求出賣人按照與第三人所約定之同樣條件補訂書面契約。

又因出賣人與第三人以買賣為原因而成立之物權移轉行為不得對抗優先購買權人，從而，優先購買權人自得請求法院確認優先購買權存在及塗銷該項登記，並協同辦理所有權移轉登記，而此情形，在未辦理保存登記建物而僅具有事實上處分權之相對人間，因事實上處分權之權能與所有權尚無二致，自無不同。

㈥、本件原告於尤富永出售具有事實上處分權之系爭房屋予呂東奇時，有依同樣條件之優先購買權存在，既如前述，且原告提起本件訴訟，已依土地法第104條第1項規定行使優先購買權，並請求尤富永以與呂東奇所定同樣買賣條件之內容，與其訂定系爭房屋之買賣契約，則引前載說明，原告請求被告間應將系爭房屋於111年6月16日以買賣為由，將納稅義務人從尤富永變更為呂東奇之登記塗銷，並回復該屋之事實上處分權為尤富永所有，另請求尤富永以同樣條件與原告訂定買賣契約，且於原告按同樣條件履行即給付買賣價金之同時交付系爭房屋，及將系爭房屋之納稅義務人變更登記為原告，自有理由。

六、綜上所述，上訴人依土地法第104條第1項之規定，請求：㈠、確認原告就系爭房屋有優先購買權存在；

㈡、被告應將系爭房屋之納稅義務人於111年6月16日以買賣為由，從尤富永變更為呂東奇之登記塗銷，並回復系爭房屋之事實上處分權為尤富永所有；

㈢、尤富永應就系爭房屋按其與呂東奇於111年6月8日所訂買賣契約之同一條件與原告訂立買賣契約，並於原告給付新臺幣330,000元之價金同時，將系爭房屋交付原告，並協同原告以買賣為原因，將該房屋之納稅義務人變更為原告，為有理由，應予准許。

七、本件判決主文第1項係屬確認判決、第2、3項則係命被告為一定之意思表示，性質上均不適於假執行，爰不併為假執行之宣告，附此敘明。

八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經核與判決結果不生影響，無逐一論列之必要，併予敘明。

九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

中 華 民 國 113 年 1 月 18 日
旗山簡易庭 法 官 楊博欽
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 113 年 1 月 18 日
書 記 官 陳秋燕
附表：
買賣標的 權利範圍 買賣價款（新臺幣） 門牌號碼高雄市○○區○○里○○巷00○00號房屋（稅籍編號：00000000000） --------------------------- 附屬建物及公共設施需隨同主建物移轉 全部 330,000元  房屋契稅由賣方負擔。 公（監）證費、印花稅、登記規費由買方負擔。 過戶登記代書費由買方負擔。