旗山簡易庭民事-CSEV,112,旗簡,6,20230907,1

臺灣橋頭地方法院民事判決
112年度旗簡字第6號
原 告 林素杏
被 告 陳枝富
上列當事人間請求核定租金並給付租金等事件，本院於民國112年8月29日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

核定被告就其有事實上處分權之附圖所示編號A、B、C之地上物，所占用原告所有高雄市○○區○○○段○○○地號土地（占用面積共87.72平方公尺），自民國一○九年十一月十六日起至該等地上物得使用期限之日止，每月租金為新臺幣貳仟元。

被告應給付原告新臺幣伍萬壹仟貳佰陸拾柒元，暨自民國一一二年一月五日起至第一項所示之地上物得使用期限之日止，按月於每月四日前給付原告新臺幣貳仟元。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用由被告負擔十分之九，餘由原告負擔。

本判決第二項前段得假執行。

但被告如以新臺幣伍萬壹仟貳佰陸拾柒元為原告預供擔保，免為假執行。

本判決第二項後段於各期到期後得假執行。

但被告如每期各以新臺幣貳仟元為原告預供擔保，免為假執行。

事實及理由

一、按簡易訴訟之訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第436條第2項、第255條第1項第2、3款分別定有明文。

本件原告起訴時原請求：㈠、請求核定被告所有高雄市○○區○○巷00○00號未保存登記建物及其附屬地，如起訴狀附圖所示A、B、C、D部分，占有原告所有高雄市○○區○○○段000地號土地（下稱系爭土地），每月租金額為新臺幣（下同）2,176元；

㈡、被告應給付原告自民國109年11月16日起至112年1月4日止之租金55,727元，暨自112年1月5日起至上開房屋不堪使用之日止，按月給付原告租金2,176元。

嗣於訴狀送達後，變更聲明為：㈠、請求核定被告就其有事實上處分權之高雄市政府地政局美濃地政事務所112年5月3日土地複丈成果圖（即本判決附圖，下均稱附圖）所示A、B、C部分之地上物（下合稱系爭建物），所占用原告所有系爭土地，自109年11月16日起至系爭建物得使用期限之日止，每月租金為2,576元；

㈡、被告應給付原告65,971元，暨自112年1月5日起至系爭建物得使用期限之日止，按月給付原告2,576元（見本院卷第167頁、第176頁）。

經核原告前、後聲明所據，均係基於被告具事實上處分權之系爭建物與原告所有之系爭土地有法定租賃關係存在，但兩造就租金數額無法達成共識此同一事實，僅依照附圖所示測量結果，予以特定並確認其請求核定租金之數額、範圍，當與首揭規定相符，爰予准許。

二、被告未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。

三、原告主張：原告於109年間買受取得系爭土地之所有權，並於109年11月16日辦理登記完竣。

而系爭土地上有被告具事實上處分權之系爭建物坐落，且系爭建物占有使用系爭土地，已由本院以109年度訴字第417號事件（下稱系爭前案）認定有民法第425條之1規定之法定租賃關係存在，但兩造迄今仍無法就租金達成協議，自有訴請法院核定之必要。

再者，系爭前案雖僅就附圖所示編號B部分之主建物認定有法定租賃關係，但附圖所示編號A、C部分之地上物水溝、水泥地，均不具有使用上之獨立性，且常助主建物之使用，二者有不可分離之關係，應為主建物之附屬物，並受法定租賃關係之效力所及，原告自得一併請求法院核定租金。

此外，系爭建物從原告登記為系爭土地之所有權人即109年11月16日起，即占有使用系爭土地，故自109年11月16日起算至112年1月4日，共25個月又19日，以每月租金2,576元計算，被告應給付原告租金65,971元，並從112年1月5日起至系爭建物得使用之期限屆至之日止，被告更應按月給付原告租金2,576元。

為此，依民法第425條之1第2項規定及租賃之法律關係提起本訴，請求法院核定租金數額，並請求被告給付租金等語。

聲明：㈠、請求核定被告就其有事實上處分權之系爭建物，所占用原告所有系爭土地，自109年11月16日起至系爭建物得使用期限之日止，每月租金為2,576元；

㈡、被告應給付原告65,971元，暨自112年1月5日起至系爭建物得使用期限之日止，按月給付原告2,576元。

四、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作任何聲明或陳述。

五、本院之判斷：

㈠、按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係；

其期限不受第449條第1項規定之限制；

前項情形，其租金數額當事人不能協議時，得請求法院定之，民法第425條之1定有明文。

另請求法院核定地租，屬形成之訴，在法院核定之前，固無從為租金之給付，惟為達訴訟經濟目的，土地所有人自得同時提起上開形成之訴及給付之訴，然必先經法院核定地租數額後，土地所有人始得據以請求房屋所有人如數給付。

又房屋所有人使用系爭土地並非不當得利，故法院核定租金數額之判決，與依民法第442條請求調整租金之性質非完全盡同，自不限於核定之後始得請求租金，亦即核定租金之判決兼寓確認之性質，有溯及效力，因此，出租人當得請求自租賃關係成立時起算之租金（最高法院110年度台上字第3013號事件審理時，已就此法律見解徵詢各庭意見後，達成統一見解）。

㈡、本件原告主張其為系爭土地之所有權人，並於109年11月16日辦理登記完竣，而系爭土地上有被告具事實上處分權之系爭建物坐落，並經系爭前案認定有合法占用系爭土地之法定租賃關係存在，但系爭前案確定後，兩造迄仍無法就租金達成協議等節，已提出土地所有權狀、土地登記第三類謄本、地籍圖謄本、航照圖、現況使用照片、房屋稅籍紀錄表、系爭前案判決書、原告催告協議租金之存證信函暨回執等件為證（見本院卷第19至23頁、第26至33頁、第41至46頁、第53至56頁），並經本院調取系爭前案事件卷宗核閱無訛，且被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述，依民事訴訟法第280條第3項準用第1項規定，應視同自認，是此部分事實，自可認定。

從而，原告依民法第425條之1第2項規定，請求本院核定系爭建物占用系爭土地之租金數額，應屬有據。

㈢、至於系爭前案審理期間，雖僅就附圖所示編號B部分之主建物認定有法定租賃關係，而未明確說明附圖所示編號A、C部分之地上物即水溝、水泥地，是否同為法定租賃關係效力所及。

惟於原有建築物外另行增建者，如增建部分與原有建築物無任何可資區別之標識存在，而與之作為一體使用者，因不具構造上及使用上之獨立性，自不得獨立為物權之客體，原有建築物所有權範圍因而擴張；

又若增建部分已具構造上之獨立性，但未具使用上之獨立性而常助原有建築物之效用者，則為附屬物。

其使用上既與原有建築物成為一體，其所有權應歸於消滅，被附屬之原有建築物所有權範圍因而擴張，最高法院已著有92年度台上字第998號判決意旨可參。

經查，附圖所示編號A、C部分之水溝、水泥地，雖然在構造上均與附圖所示編號B部分之主建物可資區隔，但該等水溝、水泥地，均與主建物做一體使用，無論係從主建物之前門或後門進出，必當通過該等地上物，而不具有使用上之獨立性，且常助主建物之使用，彼此間有不可分離之關係，應為主建物之附屬物一情，已經本院勘驗確認無訛（見本院卷第145至147頁），並有現場照片對照可參（見本院卷第29至31頁）。

因此，如附圖所示編號A、C部分之水溝、水泥地，既均為主建物之附屬物，其所有權自歸於消滅，被附屬之原有建築物即附圖所示編號B部分之主建物所有權範圍因而擴張，致該等地上物均應受法定租賃關係之效力所及，故原告自得請求本院一併核定租金數額，附此說明。

㈣、此外，系爭前案審理期間，雖系爭土地所有人為訴外人程崧哲，且判決亦係針對程崧哲與被告為之，有判決書存卷可查（見本院卷第41至46頁）。

但系爭前案既認定被告具事實上處分權之系爭建物對系爭土地有法定租賃關係存在，則原告為系爭前案判決確定後，再因轉讓而承受土地所有權之人，依民法第425條規定，該法定租賃關係在房屋使用期限屆至前，對於兩造自仍繼續存在（最高法院73年度第5次民事庭會議決議意旨參照），此部分自無礙本院之前開認定，併予敘明。

㈤、本件原告依民法第425條之1第2項規定，可請求本院核定系爭建物占用系爭土地之租金數額，已如前述。

爰審酌系爭建物占用系爭土地之面積共87.72平方公尺，約為整筆土地面積888.67平方公尺之1/10，有附圖與土地登記第三類謄本對照可查（見本院卷第21頁、第155頁）；

加以系爭土地位置臨台27甲線之旗六公路，附近有十八羅漢山休息區、星旺民宿山莊等景點，且距離高雄市六龜區之市區即六龜高中、六龜國小、六龜區農會、高雄市政府警察局六龜分局等所在地，距離約3.3公里至4.3公里不等，有網路地圖列印資料、車程距離查詢資料可參（見本院卷第57至60頁），交通尚稱便利，且離主要生活機能之六龜區市中心亦不算太遠；

再衡酌系爭土地之使用分區、使用地類別分別為特定農業區、農牧用地，有土地登記第三類謄本可參（見本院卷第21頁），且系爭房屋雖未辦理保存登記，但有申請自用農舍之建造執照、使用執照，目前亦係供住宅使用一節，同有建造執照、使用執照查詢資料、現場照片可稽（見本院卷第27至31頁、第37頁、第62頁）；

暨考量同樣坐落在系爭土地上之門牌號碼高雄市○○區○○巷00○00○00○00號房屋，先前曾以每月8,000元出租予訴外人，即一戶出租金額為4,000元，有原告提出之通訊軟體LINE對話紀錄可查（見本院卷第65至66頁），而該等房屋係直接面臨主要道路，位置相比於系爭建物顯然較佳等一切具體事情後，並輔以系爭土地之坐落位置、週遭環境、繁榮程度、經濟用途、生活機能、被告就系爭土地之使用情形及所受利益等情狀，認被告具事實上處分權之系爭建物占用系爭土地之每月租金，應以每月2,000元計算為妥適。

㈥、又被告具事實上處分權之系爭建物占用原告之系爭土地，每月租金應核定為2,000元為適當，既如前述，且法院核定租金之判決兼寓有確認之性質，具有溯及效力，出租人應可請求自租賃關係成立時起算之租金，業如前載，則原告提起本件訴訟一併請求被告應給付原告從登記為系爭土地所有權人，彼此間具有法定租賃關係之109年11月16日起至112年1月4日，共計2年1個月又19日之租金數額51,267元（計算式：2,000元×25個月＋2,000元×19/30＝51,267元；

小數點以下四捨五入），同屬有憑，當予准許；

逾此範圍，則屬無據，應予駁回。

㈦、末以，承租人應依約定日期，支付租金；無約定者，依習慣；

無約定亦無習慣者，應於租賃期滿時支付之；

如租金分期支付者，於每期屆滿時支付之；

如租賃物之收益有季節者，於收益季節終了時支付之，民法第439條定有明文。

查原告另請求被告自112年1月5日起至系爭建物得使用期限之日止，應按月給付原告租金2,576元部分，因系爭建物占有使用系爭土地之租金，應以每月2,000元核定，已如前述，且兩造間之租金，係按月分期給付，且無約定日期，則引上開法文規定，被告自應係每期租期屆滿時給付當期租金。

因此，原告請求被告從112年1月5日起至系爭建物得使用期限之日止，應按月於每月4日前（即當月租金之租期屆滿之日）給付原告2,000元，屬有理由，應予准許；

逾此範圍，則屬無據。

六、綜上所述，原告請求核定被告具事實上處分權之系爭建物所占用原告之系爭土地，自109年11月16日起至系爭建物得使用之期限之日止，每月租金為2,000元；

並請求被告應給付51,267元，暨被告應自112年1月5日起至系爭建物得使用期限之日止，按月於每月4日前給付原告各2,000元，為有理由，應予准許；

逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。

七、本件判決第1項乃形成之訴而非給付之訴，無庸執行；第2項係適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第389條第1項第3款規定，應職權宣告假執行。

另依同法第392條第2項規定，職權宣告被告如預供擔保，免為假執行。

八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經核與判決結果不生影響，無逐一論列之必要，併予敘明。

九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。

中 華 民 國 112 年 9 月 7 日
旗山簡易庭 法 官 楊博欽
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 112 年 9 月 7 日
書 記 官 陳秋燕