臺灣橋頭地方法院民事-CTDV,105,簡上,280,20181212,1

臺灣橋頭地方法院民事判決 105年度簡上字第280號
上 訴 人 鐘晉毅即樹中毅


鐘慧玲即樹中慧



共 同
訴訟代理人 紀岳良律師
複代理人 黃小舫律師
被上訴人 蔡秀緞
訴訟代理人 謝國允律師
當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於民國105年6月3日臺灣高雄地方法院高雄簡易庭104年度雄簡字第1489號第一審判決提起上訴，本院民國107年11月14日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原判決廢棄。

被上訴人應給付上訴人新臺幣伍拾萬元，及自民國一０四年七月十五日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。

第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。

事實及理由

壹、程序事項：按，關於由不當得利而生之債，依其利益之受領地法，但不當得利係因給付而發生者，依該給付所由發生之法律關係所應適用之法律；

關於由侵權行為而生之債，依侵權行為地法，但另有關係最切之法律者，依該法律，涉外民事法律適用法第24條、第25條分別定有明文。

經查：本件原告鐘晉毅即樹中毅（下稱鐘晉毅）、鐘慧玲即樹中慧（下稱鐘慧玲）為日本國籍，被告為中華民國國籍，兩造國籍不同，而原告係基於民法第113條、第184條、第185條、第179條、地政士法第26條等規定，請求被告負損害賠償等責任。

依原告之主張，上開不當得利、侵權行為均在中華民國境內發生。

依上開規定，我國之中華民國法院自有審判權，且並以中華民國法律為準據法，合先敘明。

貳、實體事項：

一、上訴人起訴及於本院追加變更主張：坐落高雄市大寮區磚子瑤段938、938-1至938-10、950-3、950-20地號等13筆土地（下合稱系爭土地），為訴外人即上訴人之父鐘泰庭，與訴外人潘雪娥、鐘大會、鐘大豐、鐘寬嬌、鐘寬英、鐘麗祥、鐘王碧芬、鐘美薽、鐘中光、鐘斌光、鐘和光、鐘鳳姿、鐘聖姿、鐘榮姿、野澤幸子、鐘慧子、鐘治世、鐘陳雪萼等18人（下稱潘雪娥等18人），及訴外人鐘寬微、鐘寬霜、鐘寬敏、鐘麗崑4人所共有，鐘泰庭權利範圍之應有部分為938、938-1至10地號土地均1/10，950-3、950-10地號土地均1/4，鐘泰庭於民國101年12月13日死亡，應有部分由上訴人二名繼承人共同繼承。

潘雪娥等18人，人數及應有部分超過共有人2分之1及應有部分3分之2，其等18人於102年間依土地法第34條之1第1項規定做成決議，而決議同意將系爭土地，並同潘雪娥個人單獨所有之同段3125、3125-1地號土地合併出售，並由潘雪娥於102年1月14日出面委由太禾不動產仲介股份有限公司（下稱太禾公司）居間仲介出售，太禾公司交由職員鄔綺琳承辦，鄔綺琳於106年間仲介成功將系爭土地及同段3125、3125-1地號土地出售予訴外人陳秀桃等人（下稱系爭買賣契約），太禾公司於仲介成功後將簽定買賣契約之簽約事宜及辦理所有權移轉登記手續等後續為客戶服務事宜，委任由平日與該公司配合之特約地政士即被上訴人辦理，之後潘雪娥等18人於被上訴人協助下於106年6月1日與陳秀桃等人簽定不動產買賣契約；

潘雪娥等18人於出售系爭土地後亦委任由被上訴人辦理系爭土地之所有權移轉登記及其他共有人是否行使優先購買權之通知等事宜。

因被上訴人有下列情事，上訴人得向其請求如下：

（一）先位主張：１、被上訴人於102年7月5日以高雄鼓巖郵局第20號存證信函（下稱第20號存證信函）通知上訴人，潘雪娥等18人已出售系爭土地，上訴人如欲行使優先購買權應於10日內函覆之存證信函（下稱第20號存證信函），只合法通知上訴人鐘晉毅，就上訴人鐘慧玲部分，因地址有誤，並未合法通知，致鐘慧玲無法行使優先購買權。

又第20號存證信函之內容係只有記載潘雪娥等18人已出售系爭土地及同段3125、3125-1地號土地，總價金新臺幣（下同）215,121,509元，每坪平均單價為45,500元，限上訴人於10日內決定是否行使優先購買權等內容，而並未同時揭露其他價金給付方式、期限、買受人為何人資訊等完整買賣契約之條件。

第20號存證信函之通知內容，經上訴人以台中地院2103號存證信函質疑上開問題，並要求被上訴人提供買賣契約書、買受人姓名、交易價格明細表等後，被上訴人於102年7月29日以高雄鼓巖郵局第23號存證信函（下稱第23號存證信函）通知上訴人二人之存證信函，意拒絕提供，並於此份第23號存證信函逾越代理權，擅自變更買賣契約，而變更為以附表所示之條件出售系爭土地（下稱系爭買賣條件），且於系爭買賣條件變更後，被上訴人亦未再次通知上訴人行使優先承買權。

被上訴人之上開行為致使上訴人無法評估是否行使優先購買權，而喪失優先承買之機會，造成被上訴人無從以低於市價之價格購買系爭土地。

被上訴人為系爭買賣契約之受託地政士，上訴人為系爭土地之共有人，為地政士法第26條第2項規定之利害關係人，被上訴人受託處理系爭土地之買賣時，自應依法令為之，並顧及包含上訴人等全體共有人之權益均等，不得恣意圖利特定共有人，被上訴人卻未對上訴人踐行合法之優先購買權通知，致使上訴人無法以低於市價之價格買受系爭土地，而受有無法取得預期利益之損失，已違反地政士法第26條規定，並有過失，應依地政士法第26條第2項規定對上訴人負損害賠償責任，及依民法第184條第1、2項、第185條（見卷㈠第27頁上訴人本人之主張、第66頁）之共同侵權行為規定與潘雪娥等人連帶對上訴人負損害賠償責任。

而就上訴人受損之所失利益金額部分，系爭共有土地出售之價金為202,933,057元，而上開共有土地出售時之市價經上訴人對潘雪娥等人另案提起之臺灣高雄地方法院（下稱高雄地院）104年度訴字第1846號送鑑定之結果達297,199,422元，因此於扣除上開出售價金202,933,057元後，上訴人因被上訴人違反上開規定未合法通知被上訴人行使優先承買權，所造成無從以低於市價之價格購買系爭土地所損失預期利益損害為94,266,365元。

２、上訴人並未委任被上訴人辦理系爭土地之所有權移轉事宜，兩造並無委任契約關係存，被上訴人竟無法律上之原因，自系爭土地之買賣價金扣取26,500元之地政士服務費而受有利益，造成上訴人之損害，上訴人得依民法第179條規定，僅請求上訴人返還26,500元地政士服務費。

（二）備位主張：１、潘雪娥等18人出售系爭土地，卻保留其中500坪由潘雪娥可以事後買回，買賣雙方內心顯無意交易系爭土地全部，其等間屬通謀虛偽意思表示，系爭買賣契約應屬無效，潘雪娥等18人共謀為通謀虛偽出賣上訴人土地之應有部分，應返還上訴人上訴人應有部分之價值。

而被上訴人為潘雪娥等18人簽定系爭土地之不動產買賣契約，及受委任辦理系爭土地之所有權移轉登記及通知上訴人是否行使優先購買權等事宜，顯明知上開事實，應與潘雪娥等18人連帶負損害賠償責任。

上訴人得依民法第113條、第184條第1、2項、第185條、地政士法第26條第2項請求被上訴人負連帶損害賠償責任。

而就上訴人所受之損害金額部分，上訴人系爭土地之應有部分經鑑定後之價格至少18,182元起，為計算便利，被上訴人均以每坪18,182元計算，依此計算，上訴人應有部分當時之市價為30,860,877元，扣除上訴人分得之價金21,102,832元後，上訴人之損失為9,758,045元。

爰依民法第113條、184條第1項、民法第185條、地政士法第26條第2項規定，請求被上訴人連帶賠償。

２、上訴人並未委任被上訴人辦理系爭土地之所有權移轉事宜，兩造並無委任契約關係存，被上訴人竟無法律上之原因，自系爭土地之買賣價金扣取26,500元之地政士服務費而受有利益，造成上訴人之損害，上訴人得依民法第179條規定，僅請求上訴人返還26,500元地政士服務費。

（三）後位主張：１、上訴人得依民法第113條、184條第1項、民法第185條、地政士法第26條第2項規定，請求被上訴人連帶賠償如下：⑴本件係法定授權，意即同意出賣之潘雪娥等18人共有人決議出賣系爭土地、與買家磋商及訂約時，無庸通知上訴人及獲得上訴人同意即可為之，與一般土地買賣委任事務不同者，乃於上訴人並無權指定出賣條件同意出賣之共有人通知上訴人優先承買時，就告知買賣契約必要訊息時，實際係受任人報告委任人任務之進行，也係確認委任事項（即買賣條件），上訴人既僅受通知如第20號存證信函所示之「每坪單價45500元」內容，上訴人得請求以此內容分配出賣價金，潘雪娥等18人出賣共有人故意隱瞞已知之事項，已逾越受任範圍，不拘束上訴人，而被上訴人明知此事，卻仍為配合辦理並移轉登記，違反業務上之義務亦屬不正當行為，致利害關係人即上訴人受有損害，被上訴人應負損害賠償之責。

潘雪娥等18人之後已變更新交易條件，被上訴人違反受託之委任義務，未踐行地政士受託處理系爭土地買賣之法定程序，重新通知上訴人新交易條件或完整交易資訊，被上訴人違反受託義務之行為對上訴人不生效力，被上訴人仍應依原通知條件分配出賣價金予上訴人，故依上開第20號存證信函之通知內容，上訴人可分得25,641,720元，而被上訴人違反受託義務，使上訴人所得之分配價金減為21,755,468元，此差額3,886,224元即為上訴人之損失，被上訴人與潘雪娥等人應連帶賠償上訴人。

⑵本件已請專業公司進行土地鑑界（最後收取規費包含鑑界費用），被上訴人知悉地籍謄本所載面積較實際面積不足，卻仍以錯誤之登記面積出賣，應負損害賠償之責。

系爭買賣契約之補充契約書第5點明確記載「如鑑界面積有增減，雙方依平均單價為價金增補」，買賣契約之「標的物現況說明書」亦勾選「鑑界界址與現況不相符」，可見被上訴人等人出售時已知悉本件買賣土地實際面積非地籍謄本所載面積，而由系爭938地號土地移轉登記後面積相較原本登記面積相差多達240.79坪，被上訴人不可能不知悉此情，益見被上訴人等人應有侵害上訴人之權利。

因被上訴人計算土地不實，致上訴人短收240.79坪之價金，而上訴人之應有部分為1/10，則縱使上訴人不行使優先購買權，上訴人也有出售坪數縮水之損失1,054,704元（43800元×240.79坪×1/10＝1054704）。

⑶被上訴人隱瞞最後出賣時之坪數為4,797.37坪，則上訴人依第20存證信函所載之每坪均價45,500元計算，買賣總價應為218,280,335元，而實際出售總價僅215,121,509元，減少3,158,010元，依上訴人所得價金占買賣價金之10.7%計算，上訴人受損之金額為337,907元，此短少之金額難以排除為被上訴人配合潘雪娥等人等人之暗盤，被上訴人應與潘雪娥等人連帶負賠償之責。

⑷被上訴人明知特定共有人要求買方提供「200萬元之土地增值稅補償」，但卻未告知上訴人或將該筆收入依持分分予上訴人，應負損害賠償之責。

此增值稅補貼情事未出現於買賣契約上，且上訴人也未獲得「增值稅補貼」，故此實為被上訴人配合特定共有人潘雪娥等人串謀之暗盤，此部分參酌第⑶點之計算方式，上訴人所分配出賣價金佔總出賣價金10.7%，故被上訴人因違反業務上之義務及不正當行為，應賠償上訴人214,000元。

２、上訴人並未委任被上訴人辦理系爭土地之所有權移轉事宜，兩造並無委任契約關係存，被上訴人竟無法律上之原因，自系爭土地之買賣價金扣取26,500元之地政士服務費而受有利益，造成上訴人之損害，上訴人得依民法第179條規定，僅請求上訴人返還26,500元地政士服務費。

（四）上訴人就上開各項先備後位主張之損害只向被上訴人請求賠償500,000元即，並就上開各項先備後位主張之請求權，均依選擇合併，請求擇一為有利上訴人之勝訴判決等語。

並於原審聲明：被上訴人應給付上訴人500,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。

二、被上訴人則以：

（一）依土地法第34條之1第2項規定，負有通知義務者係依該條規定決議出售土地之共有人，而非其他人或地政士。

被上訴人是平日與太禾公司配合之地政士，被上訴人只是於太禾公司仲介系爭土地出售給陳秀桃等人後，受太禾公司委任辦理系爭土地移轉登記之地政士，而代潘雪娥等18人寄發存證信函予上訴人，並非共有人，難認被上訴人須對上訴人負民法第184條或地政士法第26條規定之損害賠償責任。

又上訴人鐘慧玲雖未收到原證一潘雪娥等18人第一次寄發之102年7月5日高雄鼓岩郵局第20號存證信函，但之後已接獲原證三潘雪娥等18人第二次寄發之102年7月29日高雄鼓岩郵局第23號存證信函，自無所謂未接獲潘雪娥等18人詢問是否行使優先承買權通知之可言。

另潘雪娥等18人之存證信函，已將買賣契約所載之土地標示、土地範圍、面積、價金，依一般買賣交易條件以書面通知原告，已符合優先承買權通知之要件。

再第23號存證信函之內容並未擅自變更買賣契約條件，系爭買賣契約之買賣條件並未有任何變更，第20號存證信函係以總價金215,121,509元除以系爭土地加上同段3125、3125-1地號土地之面積，以計算每坪單價，至如附表所示之第23號存證信函所載之系爭買賣條件僅係臚列系爭買賣契約中13筆土地之每筆土地之各別買賣價金，總價金並無任何改變。

又上訴人於接獲第20號存證信函及第23號存證信函後，從未向潘雪娥等18人表示欲行使優先承買權，其等之優先承買權已喪失，上訴人既已無權利，即無受有損害可言。

（二）上訴人主張系爭買賣契約之雙方當事人係通謀虛偽意思表示其法律行為無效，依民法第113條得請求被上訴人負損害賠償責任部分，觀諸民法第113條係規定「無效法律行為之當事人，於行為當時知其無效，或可得而知者，應負回復原狀或損害賠償之責任。」

，因被上訴人並非系爭共有土地買賣契約之當事人，亦未參與買賣標的價金等買賣必要之點之商議，上訴人依民法第113條主張被上訴人應負賠償責任並無理由。

退步言之，系爭買賣契約之標的即系爭土地均係全部辦理所有權移轉登記與買受人所指定之登記名義人，買受人亦依契約之約定交付價金，並無上訴人所述保留未移轉登記之情形。

（三）上訴人主張被上訴人應依第20號存證信函所載條件給付價金予上訴人云云，然本件被上訴人既非系爭買賣契約之買受人，何來給付買賣價金與上訴人之理，上訴人之主張恐有重大誤會！

（四）上訴人主張系爭土地買賣於最後出賣時之坪數實際上短少69.4248坪，致使上訴人損失337,907元，並非事實，依102年6月1日系爭買賣契約附件之付款簽收單上所記載之買賣契約標的面積，上訴人享有持分之共有土地全部面積合計為4503.95坪（938地號面積14,177平方公尺，4288.54坪；

938-1地號，613平方公尺，185.43坪；

938-2~1 0地號，合計360平方公尺，108.9坪；

950-20地號，14平方公尺，4.23坪；

950-3地號，1,378平方公尺，416.84坪），上訴人無所有權之土地面積合計為293.425坪（3125地號，278.3坪；

3125-1地號，15.125坪）與土地登記謄本之記載均相符；

另系爭買賣契約附件之付款簽收單上記載系爭之土地面積與上訴人102年7月間申報遺產稅時，經財政部高雄國稅局遺產稅核定通知書所記載之土地面積相符，亦與上訴申報遺產稅自行填載之面積相同，顯見上訴人指摘系爭土地買賣於最後出賣時之坪數實際上短少69.4248坪，被上訴人應賠償上訴人所受損害，並無理由。

（五）上訴人主張「被上訴人明知特定共有人要求買方提供『200萬元之土地增值稅補償』，但卻未告知上訴人或將該筆收入依持分分予上訴人，應負損害賠償之責，請求被上訴人應賠償上訴人土地增值稅補償214,000元，並無理由，上訴人僅係空泛指摘「被上訴人係太禾不動產專任地政士（鄔綺琳所屬仲介公司），也全程處理本件買賣移轉登記事物，必定知悉此情，足見本件有被上訴人配合特定共有人委託，要求買方私底下補貼而獲利之情…」，顯然尚難憑此認定被上訴人有侵權行為；

又被上訴人並非系爭買賣契約之當事人，亦未參與買賣標的價金等買賣必要之點之商議，故上訴人主張被上訴人應賠償上訴人土地增值稅補償損失，並無理由等語置辯。

並於原審聲明：上訴人之訴駁回。

三、原審為上訴人敗訴之判決，而駁回上訴人之訴。上訴人不服提起上訴，並於本院聲明：㈠原判決廢棄。

㈡被上訴人應給付上訴人500,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5算之利息。

被上訴人則於本院聲明：駁回上訴人之上訴。

四、兩造不爭執事實：

（一）上訴人之父鐘泰庭與訴外人潘雪娥、鐘大會、鐘鴻儀等22人共有系爭土地，鐘泰庭於101年12月13日死亡而由上訴人繼承鐘泰庭於系爭土地之應有部分，與上開共有人共有系爭土地。

（二）系爭土地及潘雪娥單獨所有之同段3125、3125-1地號土地，於102年6月1日，由上訴人、鐘寬微、鐘寬霜以外之潘雪娥等18位共有人，以原審卷一第31頁反面所示買賣條件（即附表所示）出售（原審卷二第190頁），並簽訂不動產買賣契約書及補充契約（原審卷一第293-302頁)並委託被上訴人辦理系爭土地之買賣及移轉登記等事宜，嗣系爭土地於103年4月24日，同段3125、3125-1地號土地於103年2月24日完成所有權移轉登記（原審一卷第242、244頁）。

（三）鐘晉毅於102年7月5日收受第20號存證信函，經通知上開共有人欲出售系爭土地以及同段3125、3125-1地號土地，總價金215,121,509元即每坪單價45,500元。

（四）鐘晉毅嗣又於102年8月19日收受第24號存證信函，經通知附表所示之系爭買賣條件。

（五）鐘慧玲僅分別於102年7月29日、103年3月18日收受第23號、第10號存證信函。

（六）系爭土地之買賣條件，經系爭買賣契約上之賣方即系爭土地之潘雪娥等18位全體共有人半數以上及系爭土地應有部分3分之2以上同意出售。

（七）鐘晉毅於103年3月26日相偕其配偶吳秀月前往太禾公司查閱系爭土地買賣契約書。

（八）被上訴人於永慶不動產有限公司擔任地政士，受永慶不動產高雄新崛江加盟店太禾公司委任辦理系爭土地移轉登記事宜。

（九）系爭土地上訴人應受分配之買賣價金現仍於法院提存中，提存金係依台灣銀行活存利率計算利息。

五、本件爭點：上訴人依民法第113條、184條第1項、185條、179條、地政士法第26條第2項請求被上訴人賠償所受損害及所失利益等50萬元，有否符合上開法條的規定？是否有理由？

六、本院判斷：

（一）上訴人先位主張第１點，主張被上訴人及潘雪娥等18人未合法通知上訴人行使優先承買權，有無理由？㈠按「地政士受託辦理各項業務，不得有不正當行為或違反業務上應盡之義務。」

、「地政士違反前項規定，致委託人或其他利害關係人受有損害時，應負賠償責任。」

，地政士法第26條定有明文。

次按「因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。

故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同。」

、「違反保護他人之法律，致生損害於他人者，負賠償責任。

但能證明其行為無過失者，不在此限。」

；

「數人共同不法侵害他人之權利者，連帶負損害賠償責任。」

，民法第184條、第185條第1項前段亦有明文。

再按「所謂『保護他人之法律』，亦屬抽象之概念，應就法規之立法目的、態樣、整體結構、體系價值，所欲產生之規範效果及社會發展等因素綜合研判之；

凡以禁止侵害行為，避免個人權益遭受危害，不問係直接或間接以保護個人權益為目的者，均屬之。」

，有最高法院103年度台上字第1242號判決意旨可參。

參酌本條規定使用之「不得有不正當行為或違反業務上應盡之義務」、「致委託人或其他利害關係人受有損害時，應負賠償責任。」

等用語以觀，本條規定係屬民法第184條第2項規定所謂之「保護他人之法律」，應無疑。

㈡查：上訴人為系爭土地之共有人，系爭土地之出售、所有權移轉登記及其他未同意出售共有人是否行使優先購買權等，均會影響上訴人之權利，上訴人為地政士法第26條第2項規定之利害關係人，甚為顯然。

又被上訴人雖非系爭土地之共有人，惟其為受太禾公司委任辦理不動產買賣契約之簽約事宜及辦理所有權移轉登記手續等後續為客戶服務事宜之地政士，為被上訴人所自承，並經證人鄔綺琳於原審證稱太禾公司確有委任該公司之特約地政士即被上訴人為客戶即潘雪娥等人辦理所有權移轉登記手續，及寄發其他共有人是否行使優先購買權通知之存證信函等事宜；

通知上訴人之第20號、第23號等存證信函，係被上訴人幫潘雪娥等共有人擬定的等語（見原審卷㈡第190頁以下）。

另潘雪娥等18人於出售系爭土地後亦委任被上訴人辦理系爭土地之所有權移轉登記及其他共有人是否行使優先購買權之通知等事宜，有被上訴人於原審提出之授權書在卷可稽（原審卷㈡第157頁）。

是被上訴人為承辦系爭土地辦理所有權移轉登記手續及通知其他共有人是否行使優先購買權之地政士，被上訴人為地政士法第26條第2項規定之地政士，足認屬實。

是被上訴人如有地政士法第26條第2項規定之行為，符合該條規定之要件，上訴人自得依本條規定及民法第184條第2項規定請求被上訴人負損害賠償責任。

㈢按，共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之；

但其應有部分合計逾3分之2者，其人數不予計算；

共有人依前項規定為處分、變更或設定負擔時，應事先以書面通知他共有人；

其不能以書面通知者，應公告之；

共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購，土地法第34條之1第1、2、4項定有明文。

該條之優先購買權屬債權性質，出賣人違反此項義務將其應有部分之所有權出售與他人，並已為土地權利登記時，他共有人如受有損害者，自得依侵權行為規定向該共有人請求損害賠償。

又土地法第34條之1第4項規定之優先承購權，係指他共有人於共有人出賣共有土地之應有部分時，對於該共有人有請求以同樣條件訂立買賣契約之權，故出賣之共有人與他人所訂契約或他人承諾之一切條件，優先承購權人必須均表接受，始有合法行使優先承購權可言，為使他共有人知悉「買賣之一切條件」而得評估是否行使優先承購權，土地法第34條之1第2項所稱事先、書面通知或公告固未詳為具體規定，關於通知之方式及內容等細節性、技術性事項，參考土地法第34條之1執行要點第7點：「㈤通知或公告之內容應記明土地或建物標示、處分方式、價金分配、償付方法及期限、受通知人及通知人之姓名住址及其他事項。

㈥他共有人已死亡者，應以其繼承人為通知或公告之對象。」

，及第11點「㈠他共有人於接到出賣通知後15日內不表示者，其優先購買權視為放棄。」

等規定為之。

又因優先承購人必須全部接受出賣之共有人與他人所訂契約之一切條件，始得合法行使優先購買權，故就攸關買賣之所有一切條件，自均應通知使該共有人知悉，俾供其在上開期間內評估是否行使優先承購，始足落實土地法有關優先承購權之立法意旨，並避免出賣之共有人掩飾買賣條件，害及他共有人之利益。

故同意出售之共有人無論係自為或委託他人代為通知，所為通知若未盡誠信本旨，致該被通知之他共有人無從評估行使優先權與否，自不生通知效力。

查被上訴人為專業之地政士，自不得委稱不知上開規定及應盡之通知義務。

㈣上訴人主張：被上訴人受太禾公司及潘雪娥等18人委任辦理系爭土地之所有權移轉登記及其他共有人是否行使優先購買權之通知，詎被上訴人未合法通知上訴人行使優先承買權。

上訴人則抗辯：其已以第20存證信函、第23存證信函通知上訴人行使優先承買權，第20號存證信函送達鐘晉毅1人、第23存證信函送達被上訴人2人，已生合法通知之效力，且上訴人已自認其於103年3月27日自潘雪娥取得補充契約及附件，並在原審104年度雄簡字第1489號損害賠償事件審理中曾於104年11月18日將完整買賣契約提供予上訴人，惟上訴人迄今均未行使優先購買權，則其既無權利受損害，自無從請求損害賠償云云。

經查：１、系爭102年6月1日不動產買賣契約書及附件之補充契約（原審卷㈠第293頁以下）除記載買賣總價金、買賣土地之地號及面積、各土地每坪售價、共有人應有部分比例及按應有部分計算之價金等外，另約定：1.買賣價金支付方式、各期價金給付日期。

2.賣方負責申請鑑界點交義務，鑑界面積若有增減，雙方依平均單價為價金增補。

3.買方支付第一期款後賣方同意買方整地、抽水，費用由買方自行負擔不得求償。

4.就系爭土地其中之938-6地號土地應保留500坪由潘雪娥登記所有，938-7地號土地暫時與買方分管所有，待後續買方取得土地全部過戶完成，再行辦理分割移轉不足坪數（見買賣契約書附件之補充契約）。

而就此，證人即太禾公司受僱人鄔綺琳證述：一開始潘雪娥要賣938地號土地時，就提出要求買方要補貼廠房1600萬元，計算方式是以一開始蓋廠房的每坪造價，買方一開始也覺得比較貴，但因為廠房還可以保留使用，1600萬元其中部分是潘雪娥補貼給廠房承租人遷移的費用，當時我也跟其他共有人協商關於廠房補貼的金額，她們（其他共有人）說如果買方可以接受就好，1600萬元是包含在總價金內，一開始的金額跟廠房補貼的金額都沒有變，全部加總的金額就是剛才提示的合約書（指102年6月1日買賣契約書）等語（高雄地院104年度訴字第1846號卷三第11頁以下，本院卷㈠第206頁以下），足見系爭買賣契約成立時已約定買方應補貼潘雪娥廠房1600萬元，且潘雪娥廠房補貼1600萬元業已包含在買賣契約書所載總價金內。

２、鐘晉毅收受第20號存證信函（原審卷㈠第18頁）後，於同年月22日委託律師寄發台中法院郵局第2116-6號存證信函予被上訴人（收信人雖載為鐘大會，但因被上訴人受潘雪娥、鐘大會等人委任，被上訴人因此以其事務所地址即其住所地址高雄市○○區○○街000號做為寄送及收發存證信函之地址，存證信函事實上係由被上訴人收受），表示：上訴人2人均有考慮行使優先承買權，但兩人住居日本，因土地買賣金額龐大且條件不明確，該存證信函僅告知總價金，其他買賣條件為何不明確，要求上訴人提供買賣契約、買方資料、各筆土地交易價格明細、共有人分配金額明細等資料，以供評斷是否行使優先承買權（原審卷㈠第19頁），即鐘晉毅斯時已向被上訴人表明及要求，希望上訴人能提供完整買賣條件、買賣契約書，供其評估是否行使優先承買權。

然被上訴人於收受上訴人上開存證信函後，仍拒不提供買賣契約書予上訴人，使其知悉買賣全部條件，僅以第233存證信函檢附鐘泰庭土地持分明細及出售價款、應收款明細予被上訴人（原審卷㈠第21頁）。

然觀諸第20、23號存證信函之內容，均未提及載明在買賣契約書之「買賣價金支付方式、各期價金給付日期」、「賣方負責申請鑑界點交義務，鑑界面積有增減，雙方依平均單價為價金增補」、「買方支付第一期款後賣方同意買方整地、抽水，費用由買方自行負擔不得求償」、「938-6地號土地應保留500坪由潘雪娥登記所有，938-7地號土地暫時與買方分管所有，待後續買方取得土地全部過戶完成，再行辦理分割移轉不足坪數」，及未載明「買方應補貼潘雪娥廠房1600萬元」等重要條件，故上訴人主張被上訴人所通知之第20、23號存證信函有隱瞞重要買賣條件未通知被上訴人，堪認屬實。

又第23存證信函固告知上訴人得親自或委託他人前往仲介方永慶不動產新堀江加盟店閱覽買賣契約書，然上訴人2人均居住日本國，若委託他人委託書尚須經駐日代表處認證，且由受任人傳達溝通亦有資訊落差問題，均不若將買賣契約書或買賣重要條件通知上訴人為方便。

且因出賣之共有人潘雪娥等人與他人所簽訂買賣契約之一切條件，優先承購權人必須均表接受，始得行使優先購買權，已如前述，故須將買賣之一切條件通知他共有人，係屬出賣之共有人依法應負的義務，出賣人自應負最大之誠信通知原則，始足落實本條之立法本旨，亦即為使其他共有人瞭解買賣條件之需，出賣之共有人自應充分提供買賣之一切條件，供他共有人評估是否優先承買，因此出賣之共有人與買方訂有買賣契約書，若其通知他共有人之內容未完全揭露買賣條件，則他共有人要求提供該契約書供其評估時，出賣之共有人若未將契約所定條件，完全告知他共有人，則自應將契約書影本交付他共有人，始符法律規定「書面通知他共有人」之本旨，俾供他共有人其評估是否行使優先權利。

是其他共有人並不因出賣條件未獲完全告知情況下，為了要瞭解買賣全部條件，因而負有應由自己或委由他人去他處甚到國外閱覽買賣契約之義務及責任。

至於被上訴人雖又以其在第23存證信函已告知上訴人「因個人資料保護法第8條規定，非出賣人本人同意不得外洩，如需瞭解請自己或授權他人至仲介方為其服務」云云置辯，然買賣契約書中涉及個資隱私部分，本得以遮掩影印方式處理後交付上訴人等其他共有人，而並非不得以此方式交付為之，其所辯已不足採。

故揆諸上開說明，被上訴人既未盡其通知上訴人上開所述之所有買賣條件之義務，其所為之通知自不得謂已盡其通知買賣同一條件之責任，其通知自非合法，上訴人自無從為行使優先承買權之餘地。

３、被上訴人主張上訴人2人已自認於103年3月27日自潘雪娥取得補充契約及附件之補充契約云云，惟為上訴人所否認。

經查，上訴人係陳稱103年3月27日僅有被上訴人鍾晉毅收到補充契約，附件是本件出賣共有人的族譜，不知補充契約代表什麼等語，是被上訴人之此部分主張，自不足採。

被上訴人雖又主張：上訴人於接獲第20號存證信函及第23號存證信函後，從未向潘雪娥等18人表示欲行使優先承買權，其等之優先承買權已喪失，上訴人既已無權利，即無受有損害可言云云，惟第20號存證信函及第23號存證信函之通知，不足以認係合法之通知，業見前述，其此部分主張，亦不足取。

４、又土地法第34條之1第4項規定之優先購買權，性質上為共有人間之內部關係，只有債權之效力，並無物權之效力。

故出賣應有部分之共有人未踐行此項通知義務，僅生應否負損害賠償責任之問題，對於已為移轉登記之物權效力並無影響，如共有土地及共有人之應有部分之買賣，已因移轉登記而發生物權移轉效力時，他共有人即不得再主張其優先承購權存在。

系爭土地於103年3月25日移轉登記予買受人陳秀桃等人所指定之登記名義人所有，依上揭說明，上訴人即不得再主張優先承買權，而只能向被上訴人及潘雪娥等人請求損害賠償。

５、依上說明及事證，被上訴人既未通知使上訴人知悉買賣之完整資訊，自難認已踐行土地法第34條之1第2項規定之通知義務，而不足以認已適法通知上訴人行使優先承買權。

從而，上訴人主張被上訴人於102年6月1日出售共有土地未依土地法第34條之1第2項規定，通知其行使優先承買權，侵害其對系爭共有土地之優先承買權，被上訴人應成立地政士法第26條第2項，及民法第184條第1、2項之損害賠償責任，即屬有據，核屬可採。

（二）上訴人請求被上訴人賠償所受損害及所失利益50萬元，有無理由？按，損害賠償除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害及所失利益為限，民法第216條第1項定有明文。

經查：高雄地院104年度訴字第1846號事件之承審法官囑託「立固不動產估價師建築事務所」鑑估系爭土地於102年6月1日至同年7月30日期間（即系爭買賣契約成立至被上訴人以上開存證信函通知上訴人期日）之市價為何，該事務所不動產估價師以素地估價（即不考慮地上建物對土地價值之影響，將土地視為空地，採獨立估價方式評估之），根據足以影響土地價格之一般因素、市場概況、區域因素分析、個別因素、最有效使用等進行分析，採用比較法作為評估土地價值之基礎後，認上開買賣土地於上開期間之市價為309,149,822元，其中潘雪娥單獨所有之3125地號、3125-1地號土地市價分別為11,334,400元、616,000元，是扣除該3125、3125-1土地後，系爭土地當時之市價為297,199,422元（計算式：309,149,822元-11,334,400元-616,000元＝297,199,422元），有該事務所之不動產估價報告書可稽（本院卷㈠第74頁以下）。

上開估價報告書之鑑定，係根據足以影響土地價格之一般因素、市場概況、區域因素分析、個別因素、最有效使用等進行分析，採用比較法作為評估土地價值之基礎為鑑估，為基於土地客觀條件及產業經濟等因素評估而得，具有相當信度及效度，被上訴人對上開估價價格亦未爭執，自屬可採。

故上訴人主張其因被上訴人未適法通知其行使優先承買權，造成被上訴人無法以202,933,057元之價格，優先承買市值291,899,422元之系爭土地，致造成其受有預期利益損失之損害94,266,365元，即屬可採。

是上訴人請求被上訴人賠償所受損害及所失利益500,000元，自屬有據，為有理由。

七、綜上所述，上訴人依地政士法第26條第2項及民法第184條第1、2項規定，請求被上訴人賠償500,000元，及自起訴狀繕本送達翌日之104年7月15日（原審卷㈠第53頁）起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。

原審為上訴人敗訴之判決，尚有未洽。

上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。

爰由本院將原判決廢棄，並改判如主文第2項所示。

八、本件事證及法律關係已臻明確，兩造之其餘主張、陳述、抗辯、攻擊防禦方法及所提出之其他證據，經核與判決之結果不生影響，爰不逐一論述；

另本院已依上訴人先位主張第１點之主張及請求為上訴人勝訴之判決，即無庸再對其餘爭點另案審酌，均附此敘明。

九、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第450條、第78條，判決如主文。

中 華 民 國 107 年 12 月 12 日
民事第一庭 審判長法 官 朱玲瑤
法 官 謝文嵐
法 官 郭文通
以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 107 年 12 月 12 日
書記官 蔡淑貞
附表
┌──┬──────────┬───────┬─────────────┐
│編號│土地地號（均為高雄市│土地面積      │價金（新臺幣）            │
│    │大寮區磚子瑤段）    │              │                          │
├──┼──────────┼───────┼─────────────┤
│1   │938地號             │4288.54坪     │訴外人潘雪娥保留500 坪，其│
│    │                    │              │餘部分價金為165,938,052元 │
├──┼──────────┼───────┼─────────────┤
│2   │938-1 至938-10地號  │294.33坪      │5,351,213元               │
├──┼──────────┼───────┼─────────────┤
│3   │950-20與950-3 地號  │421.07坪      │9,743,560元               │
├──┼──────────┼───────┼─────────────┤
│4   │3125與3125 -1 地號  │293.43坪      │18,089,500元              │
├──┼──────────┼───────┼─────────────┤
│5   │廠房補貼與拆遷費用  │              │1600萬元                  │
└──┴──────────┴───────┴─────────────┘