臺灣橋頭地方法院民事-CTDV,105,訴,1705,20170309,1

臺灣橋頭地方法院民事判決 105年度訴字第1705號
原 告 黃明儀
訴訟代理人 吳麗珠律師
被 告 葉永寧
訴訟代理人 朱宏杰律師
陳柏中律師
上當事人間請求沒收價金事件，經本院於民國106年2月23日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應同意原告向兆豐商業銀行思源分行領取履約保證專戶（戶名：兆豐國際商業銀行受託信託財產專戶，帳號：000000-00000000 號）內之款項新臺幣伍拾伍萬貳仟元及自民國一０五年六月一日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用由被告負擔百分之五十三，餘由原告負擔。

本判決第一項於原告以新臺幣壹拾捌萬肆仟元供擔保後得假執行；

但被告如以新臺幣伍拾伍萬貳仟元為原告預供擔保，得免為假執行。

原告其餘假執行之聲請駁回。

事實及理由

一、原告主張：伊於民國105 年1 月5 日將伊所有坐落高雄市○○區○○段000 地號土地（權利範圍10000 分之71）、其上同段2105建號建物（即門牌號碼：高雄市○○區○○路000號11樓，下稱系爭房屋）及停車位（以上合稱系爭房地）以新臺幣（下同）6,900,000 元售予被告，伊及仲介系爭房地之訴外人台慶房屋幸福美術館店業務員莊勝昌亦曾向被告及被告仲介員訴外人李淑卿表示系爭房地之客廳隔間牆已拆除，將以現況交屋，被告知悉此情並無異議而同意購買，兩造遂簽訂不動產買賣契約（下稱系爭契約），並委由訴外人合泰建築經理股份有限公司（下稱合泰建經公司）向兆豐國際商業銀行（下稱兆豐銀行）辦理系爭房地買賣價金履約保證事宜，並將價金信託於履保銀行名下信託專戶（帳號000000-00000000 號，下稱系爭履保專戶）。

被告依系爭契約第4條之約定已繳納簽約款300,000 元及備證用印款740,000 元，共計1,040,000 元至系爭履保專戶內，惟嗣後被告始要求伊必須委由專業技師進行全棟大樓之安全檢測且費用由伊支付，且未依系爭契約約定，於同年3 月4 日配合辦理交屋及支付尾款5,860,000 元，確有遲延給付之違約情事，伊遂於105 年3 月14日函催被告於函到3 日內依約履行，復於同年4 月11日再次函催被告履約，否則為解約之意思表示，被告經催告後仍未履約，故伊已依民法第254條規定及系爭契約第12條第1項之約定，合法解除系爭契約，自得依系爭契約第12條第2項約定沒收被告已繳納至履約專戶之1,040,000元。

為此爰依兩造契約關係提起本訴，並聲明：㈠被告應同意原告領取兆豐國際商業銀行思源分行，戶名：兆豐國際商業銀行受託信託財產專戶，履保專戶帳號：000000-00000000 號帳戶內之1,040,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。

㈡願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告則以：伊簽約後自行查證發現，系爭房地之客廳牆壁有違法拆除之情事，原告亦自認確有拆除客廳隔間牆，伊認有安全疑慮，兩造初步協商同意經專業技師實施安全檢測，惟原告認應由台慶房屋幸福美術館店聘請專業技師檢測，伊則認應由結構技師公會檢測，原告遂拒絕配合檢測。

嗣原告為解除系爭契約之要約，而伊於原告發出解約之意思表示時，旋於2 日內承諾並到達原告，顯未逾越通常情形可期待承諾之達到時期，原告雖透過仲介表示「等待時間已超過」云云，惟原告並未於為解約意思表示之時一併表明，充其量僅係其內心意思；

而系爭解約意思表示在其於撤回之前，原告自應受該意思表示所拘束，況伊為承諾之時點顯未逾通常情形可期待承諾之到達時期，故系爭契約於伊委請證人林剛瑋傳達於原告仲介店店長之時，即因兩造解除之意思表示合致而生解除之效力，原告請求沒收價金，顯無理由，應予駁回。

又伊要求原告澄清房屋結構是否安全，乃原告之法定擔保責任，且無分訂約前後，故系爭房屋在訂約前，如已存有結構安全疑慮，伊於訂約後亦得主張之，原告在尚未能證明系爭房屋結構安全無虞前，伊自得依民法第264條規定，為同時履行之抗辯拒絕給付，亦即拒絕後續款項之撥付等語置辯。

並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。

三、兩造不爭執事項如下：㈠兩造於105 年1 月5 日簽訂不動產買賣契約書，原告以價金6,900,000 元出售系爭房地予被告。

㈡兩造委由合泰建築經理股份有限公司向兆豐國際商業銀行辦理系爭房地買賣價金履約保證事宜，並將價金信託於系爭履保專戶。

㈢被告已依約交付簽約款300,000 元及備證用印款740,000 元，共計1,040,000 元存入系爭履保專戶內。

㈢系爭房地之客廳與面向陽台右方之臥室間原有一面隔間牆，於簽約前已經拆除，現況為三房。

㈣兩造約定於105 年3 月4 日交屋，被告應依約付清尾款5,860,000 元，惟被告迄未給付尾款。

㈤原告於105 年3 月14日函催被告於函到3 日內依約履行，被告於翌日收受；

原告復於同年4 月11日發函通知被告於函到3 日內履約，逾期，即以該函解除系爭房屋買賣契約，並沒收其已付買賣價金104 萬元，被告亦有收受該函。

㈥被告於105年3月4日前，即已向原告要求結構安全檢測。

四、本件爭點如下：㈠系爭買賣契約是否已經兩造合意解除？㈡若否，被告對於原告限期催告繳清價款，以原告必須委由專業技師進行大樓安全檢測，確保對於系爭房屋之結構安全無疑慮為理由，拒絕付款，主張同時履行抗辯，是否有理？原告主張被告給付遲延而以105 年4 月11日函解除契約並沒收價金是否合法？㈢若原告已合法解除契約，原告得沒收被告已付價金之金額應以若干為當？

五、本院之判斷：㈠系爭買賣契約是否已經兩造合意解除？⒈按契約之合意解除與法定解除權之行使性質不同，效果亦異。

前者契約行為，即以第二次契約解除第一次契約，其契約已全部或一部履行者，除有特別約定外，並不當然適用民法第259條關於回復原狀之規定。

後者為單獨行為，其發生效力與否，端視有無法定解除原因之存在，既無待他方當事人之承諾，更不因他方當事人之不反對而成為合意解除（最高法院63年台上字第1989號判例意旨參照）。

準此，合意解除契約為雙方行為，經由原契約雙方當事人之合意約定，使原訂之契約失其效力，係以消滅原契約為目的，以第二次契約解除第一次契約。

而第二次契約之成立，仍須當事人間意思表示合致為要件，若原契約當事人間要約承諾之意思表示未能合致，則該第二次契約即無從成立。

⒉被告抗辯兩造合意解除系爭契約，為原告所否認，自應由被告負舉證責任。

然查：被告主張兩造於105 年3 月24日分由永慶房屋河堤店之店長林剛瑋代理被告、台慶房屋幸福美術館店之店長陳羿均代理被告，合意解除系爭契約，合意之內容為由伊支付諸如代書費、履保費等所有雜支費用，雙方無條件解約等情，惟據證人林剛瑋到庭證稱：「…我跟原告仲介店的店長通電話，原告仲介店的店長說解約的代書費、履保費這些雜支要由被告支付才要解約，但被告說只要付一半，所以沒有達成解約。

第二次通電話的時候，被告答應全部款項由他支出，我就打電話給原告仲介店的店長，告訴他被告同意支付全部款項解約，隔天，原告仲介店的店長打電話來說原告要直接訴訟，不要解約。

…」等語（見本院卷一第87頁）、「…對方（即原告）要我們全出，余麗鳳（即被告全權委託購屋事宜之代理人）不要，他要一人一半，我說要去建議，但沒有共識，我就叫他全出。

…」等語（見本院卷二第14頁）；

證人即永慶房屋河堤店之仲介人員李淑卿到庭證陳：「（問：你剛剛說原告有說不沒收價金，履約保證金、代書費由被告負擔，隔天他同意？）沒有，我沒有說他隔天就同意。

（問：你說他隔天要考慮一下？後來就說同意？）原告跟我講的那天，我打電話給被告，但是被告都沒有接電話，隔天被告說他知道，他要考慮看看，再隔天才說好。

（問：是不是有提到要原告負擔一半？）沒有，我是傳LINE跟他說有新發展，後來他就跟我們店長聯絡。

（問：你說後來你們通知原告仲介店的店長，被告同意要付費用，但是原告仲介店的店長說原告不接受，他是否有說什麼原因不接受？）仲介店的店長說沒辦法，超過等待的時間，原告已經飛上海了，所以他不接受，因為他當天講就要被告當天回答，但是我們又沒有辦法聯絡上被告。

（問：所以雙方就沒有達成檢測跟解約的合意？）對。」

（見本院卷一第91～92頁）、「（問：有關解約沒有達成合意是什麼意思？）他們就是為了解約，出去協調二次都沒有成立，為了給付費用的問題，還在協調，屋主出國前都沒有合意。

等到我們協調買方願意負擔費用時，屋主已經出國了。

朱先生有跟我說屋主出國前，把這件事結束，但我不知屋主何時出國。」

等語（見本院卷二第24頁）；

證人陳羿均到庭證述：「…屋主3 月24日要出國，希望快點出售房屋，第一次是請我轉告說讓余麗鳳給付行政費用，屋主在出國前處理好。

（問：行政費用為何？）代書費，履保費，大約一萬多元，但是余麗鳳沒有同意，我是打電話給對方的店長林剛瑋。

林剛瑋跟我說余麗鳳不同意。

第二次3 月22日，我跟李淑卿說屋主最後結論費用一人一半就可解約，限制余麗鳳在3 月22日要回答，因屋主3 月23日才可以請代書來辦理解約。

3 月22日晚上23點23分27秒我透過行動電話打電話給李淑卿，問他最後答案，李淑卿說要告知買方，買方說小孩發高燒晚點再說。

之後就沒有消息。

後來3 月24日買方說同意支付一半的費用，但是屋主已經出國了。

我告訴李淑卿說來不及，屋主已經出國。

李淑卿也有請我再跟屋主協調，屋主就說來不及，已經委任律師處理。

3月25日早上10點41分我打電話給李淑卿，說屋主已經要走法律程序。

（問：林剛瑋是否有說買方不要負擔一人一半半的費用？）我打電話給李淑卿是3 月22日，李淑卿有聯繫買方，買方也知道，買方說小孩發燒後，沒有聯繫，但是拖到23日才說要負擔，那時屋主已經出國了。」

等語（見本院卷二第7 ～8 頁），互核上開證人之證詞可知，原告於105 年3 月22日前某日，透由陳羿均轉告林剛瑋，其表示解約的代書費、履保費等相關雜支費用要由被告支付才要解約（第1 次要約），但林剛瑋就此要約經詢問被告後，已向陳羿均表示被告不同意全部支付，因此，原告始在105 年3 月22日表示費用一人出一半即解約；

是故，被告委任林剛瑋於105 年3 月24日再表示同意負擔全部雜支以解約一節，係屬於新要約，原告已不受先前要約之拘束，亦委任陳羿均表示不願再為承諾，故系爭契約由被告負擔履約全部雜支費用而予以解除之內容，自因欠缺當事人意思表示合致而不成立。

被告抗辯系爭契約經兩造合意解除云云，自無可取。

㈡被告對於原告限期催告繳清價款，以原告必須委由專業技師進行大樓安全檢測，確保對於系爭房屋之結構安全無疑慮為理由，拒絕付款，主張同時履行抗辯，是否有理？原告主張被告給付遲延而以104 年4 月11日函解除契約並沒收價金是否合法？⒈被告抗辯：於原告未能提出檢測報告前，伊就系爭契約價金尾款之給付義務得為同時履行抗辯云云，為原告所否認。

經查：①按因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付，但自己有先為給付之義務者，不在此限，民法第264條第1項定有明文。

復按契約成立生效後，債務人除負有給付義務（包括主給付義務與從給付義務）外，尚有附隨義務。

主給付義務，係指基於債之關係所固有、必備，並能決定債之關係類型之基本義務；

從給付義務係指為準備、確定、支持及完全履行主給付義務之具有本身目的之義務；

附隨義務則為履行給付義務、使債權人之給付利益獲得最大滿足，或保護債權人人身或財產上利益不會因債務之履行而受損，於契約發展過程基於誠信原則而生之義務，包括協力及告知義務以輔助實現債權人之給付利益（最高法院100 年度台上字第2 號、101 年度台上字第2098號判決參照）。

又在雙務契約中，一方之從給付義務（或附隨義務）與他方之給付，是否立於互為對待給付之關係，能發生同時履行抗辯，應視其對契約目的之達成是否必要而定。

②經查，系爭契約書並未載明賣方即原告為履行系爭契約所應交付之證明文件，應包括專業技師對於系爭房屋之結構安全所進行之檢測報告，此有系爭契約書影本在卷可稽；

且觀諸兩造不爭執之標的物現況說明書之勾選及記載欄位（本院卷一第105 頁），關於房屋結構安全之檢測及其檢測結果，亦付之闕如，足知此得由買賣雙方依實際現況自由為約定，故未載明賣方必須先自行檢測並提出檢測報告；

佐以系爭契約並未約定原告要提出檢測報告，被告係於簽約後始要求原告提出，原告並未同意等節，復經證人林剛瑋、李淑卿、原告委託之仲介人員莊勝昌到庭證述在卷（見本院卷一第86～87頁、89頁、93頁），堪認該檢測報告之提出尚非屬原告依系爭契約約定所應負之主給付義務或從給付義務。

又隔間牆僅為隔間之用，將之拆除，依交易常情而言，並不至於引起交易相對人對於房屋結構之安全疑慮，故一般亦不會在現況說明書中列入重要事項加以說明，則原告是否提出檢測報告，並無礙於系爭契約目的（即被告給付買賣價金予原告，原告移轉房地所有權予被告）之達成，且被告可自行送請檢測，自無何不能滿足債權之履行、損及被告之利益或有違誠信之可言，自亦難認屬原告之附隨義務。

依上所述，提出檢測報告並非原告依系爭契約應負之給付義務或附隨義務之情，業如上述，則被告主張於原告提出報告前得以其依約應支付價金之義務為同時履行抗辯，即難憑採。

⒉又按買受人對於出賣人，有交付約定價金及受領標的物之義務。

契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限，催告其履行，如於期限內不履行時，得解除契約。

民法第367條、第254條分別定有明文。

復依系爭契約第12條第1項約定：「甲乙雙方其中之一方如未按本契約條款規定履行，即為違約，經他方定七日以上期間催告通知後仍不履行時，他方得逕行解除本契約。」

。

依前所述，兩造約定被告應於105 年3 月4 日付清尾款5,860,000元，惟屆期被告並未給付，經原告於105 年3 月14日函催被告於函到3 日內依約履行，被告於翌日收受；

原告復於同年4 月11日發函通知被告於函到3 日內履約，逾期，即以該函解除系爭房屋買賣契約，被告亦有收受該函，惟被告迄未給付尾款。

則被告未依約定期限付款，自應負遲延責任，嗣經原告催告後，逾期仍未履行，原告依民法第254條規定及上開約定解除系爭契約，自屬有據。

㈢原告得沒收被告已付價金之金額應以若干為當？⒈依系爭契約第12條第2項約定，被告若不依合約履行各項義務或支付價金時，經原告限期催告仍不履行時，原告得解除系爭買賣契約並沒收被告已繳價款作為違約之賠償。

而被告未依約付款，經原告限期催告履行，逾期仍未履行，已詳如前述，則原告依上開約定解除契約並沒收已繳價金作為被告違約之賠償，自屬有據。

⒉按違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。

約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額，民法第250條第2項定有明文。

又賠償總額預定性之違約金，乃以該違約金作為債務人於債務不履行時之損害賠償總額之預定（或推定）（最高法院102 年度台上字第889 號民事判決參照）。

復按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條定有明文。

又當事人約定之違約金是否過高，須依一般客觀事實，社會經濟狀況，當事人所受損害情形及債務人如能依約履行時，債權人可享受之一切利益為衡量標準，最高法院49年台上字第807 號判例可參。

是法院應衡酌一般客觀事實、社會經濟狀況、債權人實際上所受之損害，以決定其約定之違約金是否過高。

經查，房地買受人拒不依約支付價金，衡情當可能導致出賣人因無法及時取得全額買賣價金而受有資金風險、因不動產交易景氣不佳而於再度出售時受有跌價損失，或因須持續支付房地相關稅捐而增加持有成本等損害。

本院審酌系爭契約價金為6,900,000 元，如被告於105 年3 月4 日付清餘款，價金每年法定利息達345,000 元；

且原告為出賣系爭房地已投入相當之勞力、時間及費用，並因被告違約，造成原告解約後法律關係懸而未決，致影響原告對於系爭房地之使用、收益、處分之長期規劃；

又參酌內政部對預售房屋、成屋之違約金，認以不超過20％、15％為適當，與不動產投資興建業、不動產買賣業之同業利潤標準淨利率為10％、17％，而原告所支出之費用遠低於不動產投資興建業、不動產買賣業所支出之成本等一切情狀，認原告將被告已付價金1,040,000 元作為本件違約金，占系爭房地總價款6,900,000元之15％以上，尚嫌過高，應予酌減為總價款6,900,000元之8 ％即552,000 元較為允當。

⒊又兩造委由合泰建經公司向兆豐銀行辦理系爭房地買賣價金履約保證事宜，並將價金信託於系爭履保專戶，是依系爭契約第12條第2項約定「得沒收甲方（即被告）已給付之全部款項」，即指履約保證專戶內款項，故被告於違約金數額內，自應同意原告向兆豐銀行系爭履約保證專戶領取之。

從而，原告依約沒收被告所繳價金在552,000 元範圍內為有理由，自得請求被告同意伊自系爭履保專戶領取價金552,000 元，逾此部分請求，則非可取。

六、綜上所述，本件原告以合法解除與被告簽立之系爭契約為由，依系爭契約書第12條第2項之約定，請求被告應同意原告向兆豐銀行領取系爭履保專戶內之款項552,000 元，及自起訴狀繕本送達被告翌日即105 年6 月1 日起至清償日止，按週年利率5%計算之法定遲延利息，為有理由，應予准許；

逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。

七、兩造陳明願供擔保，請准宣告假執行及免為假執行，就原告勝訴部分，核無不合，爰分別酌定相當之擔保金額，予以准許；

至原告敗訴部分，其假執行之聲請因失所附麗，應併予駁回之。

八、本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據暨所提之攻擊防禦方法，經本院審酌後，認與本案判斷結果無影響，均毋庸再予一一審酌，附此敘明。

九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。

中 華 民 國 106 年 3 月 9 日
民事第二庭法 官 郭佳瑛
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 3 月 9 日
書記官 楊淳如