臺灣橋頭地方法院民事-CTDV,107,訴,203,20190329,1

臺灣橋頭地方法院民事判決 107年度訴字第203號
原 告 林金玲
訴訟代理人 陳慶合律師
被 告 張義杉
訴訟代理人 王家鈺律師
當事人間請求返還價金等事件，本院民國108年3月12日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原告之訴及假執行之聲請均駁回。

訴訟費用由原告負擔。

事實及理由

一、原告主張：原告於民國105年1月21日與被告約定由原告以總價新臺幣（下同）1,620,000元之價格，向被告購買被告登記於訴外人即被告之子張育瑞名下之坐落高雄市○○區○○段000號土地（下稱系爭土地），並於同年月27日簽定不動產買賣契約書及附約（下稱系爭買賣契約），於簽定買賣契約時，被告同意先將系爭土地交付予原告使用，並約定所有權移轉登記則待尾款100萬元，分5期（共5年），自106年2月10日起，每年給付20元，於110年2月10日全部付清後，再辦理過名戶（下稱系爭買賣契約）。

原告於簽定系爭買賣契約，共已依約給付被告定金、第一期款及第一期尾款，合計共820,000元之價金，嗣原告於106年3月間欲使用系爭土地請人前往整地時，發現系爭土地下埋有大量垃圾及各式廢棄物（下稱系爭瑕疵），故系爭土地顯有民法第354條第1項規定之「減少系爭土地價值及通常效用」之系爭瑕疵，原告於發現後即於106年7月12日委請法丞律師事務所發函通知被告系爭瑕疵，及於本件審理中再以107年5月29日準備㈢狀通知被告應於30日內補正清除系爭瑕疵，逾期即以被告有未依債之本旨之債務不履行情形，依民法第254條解除契約，惟被告並未為任何回應，迄今亦未補正清除系爭瑕疵，原告自無任何遲延檢查通知之情事可言，又因原告委請他人估價清除系爭瑕疵所須之費用至少需300,000元，所費過鉅，已明顯減少系爭土地價值及通常效用，原告自得依民法第359條規定解除系爭買賣契約，及依民法第254條解除系爭賣賣契約，請求被告返還已給付之買賣價金。

另被告於簽定系爭買賣契約時，故意隱瞞系爭瑕疵不告知原告，致原告陷於錯誤而與被告簽定系爭買賣契約，應成立詐欺行為，原告於106年3月間發現後，並已於一年內之本件審理中以107年2月2日補正狀之送達向被告為撤銷買賣意思表示之通知，並經被告於107年2月6日收受，被告亦應成立民法第179條規定之不當得利，而應返還已收受之買賣價金。

爰依民法第359條、第259條第2項及第179條之規定提起本訴等語。

並聲明：被告應給付原告820,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5%計算之利息；

並願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告則以：原告係永駿不動產經紀有限公司之仲介從業人員，於105年1月21日買受系爭土地前，曾於104年11、12月間仲介訴外人張宸滋向被告購買系爭土地，原告於仲介期間曾多次會同張宸滋及被告至系爭土地看地，且之後之鑑界測量時原告亦在場，另之後因鑑界測量發現鄰地房屋占用系爭土地，向鄰地所有人林憲聰請求賠償之高雄市茄定區公所之調解程序，及張宸滋與被告因購買系爭土地發生糾紛後之解除買賣契約協調及簽定解除契約協議書，被告亦均是委由原告代為處理，故系爭土地上存有系爭瑕疵之情形，為原告所明知之事實，兩造亦是依此當時之現況訂立系爭買賣契，被告並無原告主張之詐欺情形，依民法第355條第1項規定，被告即不負瑕疵擔保責任，且原告亦不得主張詐欺撤銷買賣契約及被告有債務不復行情形。

又被告並未同意於付清買賣價金前先將系爭土地交付原告使用，原告主張被告於簽約時曾同意先將系爭土地交付予原告使用並非事實，依系爭買賣契約第9條之約定，被告係於原告付清買賣價金之尾款時，始負有將系爭土地交付原告使用之責任，而依兩造系爭買賣契約附約之約定，原告付清尾款100萬元之時間為110年2月10日，在此之前，被告既尚不負有將系爭土地交付原告使用之責任，且系爭瑕疵亦無不可清理之情形，被告自不負瑕疵擔保責任。

另依系爭買賣契約第10條已約明，被告之瑕疵擔保責任僅限於：①買賣標的物權清楚、②無一物數賣、③標的物未被他人占用或占用他人土地、④無出租出借、設定他項權利或債務糾紛等事項而已，原告主張之系爭土地下埋有大量垃圾及各式廢棄物之情形，並非系爭買賣契約第10條所約定之被告所應負之瑕疵擔保責任事項，與系爭買賣契約第10條所約定之被告應負責任不符，被告亦不負瑕疵擔保責任。

再者，原告於105年1月27日簽約時即知有系爭瑕疵，卻遲至106年7月12日始委請法丞律師事務所發函通知被告處理，亦有遲延檢查通知義務之情事，及逾6個月未解除契約或請求減少價金之情形存在，依民法第356條規定應視為承認其所受領之物，及依民法第365條之規定解除契約或請求減少價金請求權已消滅之情形，另原告於107年2月2日始以補正狀之送達向被告為撤銷買賣意思表示之通知，已逾民法第93條規定之1年除斥期間，原告已不得撤銷買賣之意思表示。

又因原告自107年2月10日後之分期尾款均未給付，被告已以107年10月14日答辯狀四之送達做為限原告於送達後7日內如數給付之意思表示通知，因原告並未按期給付，被告已以108年2月19日答辯狀五之送達解除系爭買賣契約。

故原告之主張及請求，均無理由等語置辯。

並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回；

如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。

三、兩造不爭執事實：

（一）原告於105年1月21日以總價1,620,000元向被告購買系爭土地。

（二）原告已給付820,000元買賣價金。

（三）系爭土地上埋有建築廢棄物及垃圾等物品，被告已知悉。

（四）原告係不動產仲介公司永駿不動產經紀有限公司之仲介從業人員，於買受系爭土地前，曾於104年11、12月間仲介訴外人張宸滋向被告購買系爭土地。

（卷㈢第60頁）

四、本件爭點：

（一）原告於買受系爭土地前是否已知悉系爭土地有系爭瑕疵？被告是否未告知系爭土地有系爭瑕疵而詐欺原告買受系爭土地？

（二）兩造是否曾約定於移轉登記前先行交付系爭土地予原告，且被告並已實際交付系爭土地予原告占有使用？原告以系爭土地有系爭瑕疵為由解除系爭買賣契約及受詐欺而撤銷買賣意思表示，請求被告返還820,000元價金，有無理由？

五、原告於買受系爭土地前是否已知悉系爭土地有系爭瑕疵？被告是否未告知系爭土地有系爭瑕疵而詐欺原告買受系爭土地？原告雖主張其於買受系爭土地前不知系爭土地有系爭瑕疵，而受被告之詐欺始買受系爭土地云云。

惟查，原告係不動產仲介公司永駿不動產經紀有限公司之仲介從業人員，於買受系爭土地前，曾於104年11、12月間仲介張宸滋向被告購買系爭土地，為原告所自承之事實，而證人張宸滋於本院結證稱：「（你在買系爭土地以前，有無去現場看過土地？）有，看 過很多次。」

、「（當時，土地上面有無房屋？）沒有房子，我也不知道原來有沒有房子，我去看的時候，上面有磚頭、ㄧ部分水泥地，還有ㄧ部分用帆部蓋著，當時被告說蓋著帆布草才不會長出來。」

、「（從目視就可以看得到有磚頭及水泥地？）對，因為有些地方帆布沒有蓋到可以看到水泥地、磚頭。」

、「（帆布底下，你有無請被告打開讓你看底下是什麼東西？）當時帆布好像有些破掉，眼睛可以看到帆布下面的東西，但是帆不很大塊，我沒有整個翻起來看。

帆布底下就紅磚頭、草、石頭、水泥地。」

、「（系爭土地上你剛說那些磚頭、水泥地、石頭等的數量，目視起來多還是少？）算多。」

、「（你有無辦法稍微形容多大概是怎樣的狀況？）整塊基地的三分之二都是高高低低的磚頭、石頭，另外三分之一那一邊比較平，水泥地就是我說的三分之一比較平的地方有水泥地。」

、「（水泥地是否一整塊？）不完整，是破破碎碎的。」

、「（仲介帶你去看土地，有沒有告訴你現況交付土地或是將來還要幫你整理土地？）沒有提到，但是後來我有跟仲介提，仲介當時回答說他再轉達。」

、「（你剛剛說仲介沒有提到，但後來你有跟仲介提要幫忙整地，是契約簽的之前或之後？）是在過程裡面，應該是簽買賣契約或斡旋的時候，反正就是簽約的前後提的，正確順序我也忘記了。」

、「（你看過系爭土地現場幾次？）三到五次。」

、「（是否每次狀況都一樣？）是。」

等語（見卷㈢第148頁以下之證人筆錄）。

依張宸滋之上開證詞可知，原告於買受系爭土地以前，曾會同張宸滋與被告等人去看過系爭土地3到5次，每次狀況都一樣，當時從目視即可以看得到整塊基地的3分之2以上都是高高低低的磚頭、石頭，另外3分之1是不完整、破破碎碎的水泥地，張宸滋並向原告要求表示被告須幫忙整地。

則依此整塊地之土地上，3分之2以上都是高高低低的磚頭、石頭，另外3分之1是不完整、破破碎碎的水泥地之情形，依一般人之常識即均可知，系爭土地之整塊地上面既全部均明顯充滿各式廢棄物，則地下亦應是同樣之情形，蓋整塊地既全部均明顯充滿各式廢棄物，自不可能只存在地上，地下自應亦會堆積各式廢棄物，而原告身為不動產仲介公司之仲介從業人員，較一般人更具有此部分之專業知識及經驗，並曾會同張宸滋與被告等人看過系爭土地3到5次，張宸滋並曾向原告要求表示被告須幫忙整地，原告豈有可能不知系爭瑕疵之情形，且原告既是仲介公司之仲介從業人員，基於其所負之法律上義務、專業知識及職業道德，永駿不動產經紀有限公司及原告豈有不將系爭土地之實際情形調查情楚之理。

再參以系爭土地上原有高雄市茄萣區茄萣路二段521之1號房屋坐落其上，嗣於103年10月14日前始拆除房屋，有被告提出之高雄市政府路竹地事務所勘查結果通知書（卷㈢第40頁）在卷可稽，足認屬實，而拆除房屋土地之上下將留有大量各式之廢棄物及垃圾，為一般人即有之常識；

及張宸滋與被告間買賣之土地鑑界測量時原告亦在場，之後因鑑界測量發現鄰地房屋占用系爭土地，向鄰地所有人林憲聰請求賠償之高雄市茄定區公所之調解程序，及張宸滋與被告因購買系爭土地發生糾紛後之解除買賣契約協調及簽定解除契約協議書等，被告亦均是委由原告代為處理，有被告提出之高雄市茄定區公所調解委員會調解書、解約協議書、終止履保協議書、不動產買賣意願書、原告名片（卷㈢第46-50、182-188頁）在卷可稽，足認屬實等，原告就系爭土地之買賣參與情形、介入程度、參與協調及解約、測量在場等介入參與之深等各情，互相綜合以觀判斷，被告抗辯系爭土地存有系爭瑕疵之情形，為原告所明知之事實，兩造亦是依此當時之現況訂立系爭買賣契，被告並無原告主張之詐欺情形等語，應確與事實相符，堪予採信，原告之主張則不足採。

六、原告以系爭土地有系爭瑕疵為由解除系爭買賣契約及受詐欺而撤銷買賣意思表示，請求被告返還820,000元價金，有無理由？被告抗辯系爭土地存有系爭瑕疵之情形，為原告所明知之事實，兩造亦是依此當時之現況訂立系爭買賣契，被告並無原告主張之詐欺情形等語，既堪採信，而原告之主張，則不足採信。

則原告主張其得依民法第359條、第254條解除系爭賣賣契約，及撤銷受詐欺之買賣意思表示，而依民法第359條、第259條第2項及第179條之規定，請求被告返還已給付之820,000元買賣價金，即於法無據，無從准許。

七、綜上所述，本件原告之訴，為無理由，應予駁回。

八、原告之訴既經駁回，則其假執行之聲請，即失所依附，應併予駁回。

九、本件事證及法律關係已經明確，原告聲請之證人劉允中、徐光榮之證詞；

及兩造其餘攻擊防禦方法及證據、爭點，核與判決之結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。

十、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

中 華 民 國 108 年 3 月 29 日

民事第一庭 法 官 郭文通
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 3 月 29 日
書記官 黃鈺玲