臺灣橋頭地方法院民事-CTDV,107,訴,653,20190319,1

臺灣橋頭地方法院民事判決 107年度訴字第653號
原 告 蔡新長

訴訟代理人 蕭永宏律師
被 告 楊青峰

上列當事人間請求確認租賃建築基地範圍等事件，本院於民國108年2月26日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告向原告承租高雄市○○區○○○段○○段○○○○○○○○○○○○地號土地，租金自民國一百零八年一月九日起調整為每月新臺幣壹仟參佰參拾捌元。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用由被告負擔二分之一；

餘由原告負擔。

事實及理由

一、原告主張：伊為坐落高雄市○○區○○○段○○段00000○000000地號（段界調整前為金瓜寮段439-7、439-13地號，下分別稱系爭439-7、439-13地號，合稱系爭土地）之所有權人，因被告占用系爭土地建築門牌號碼「高雄市○○區○○街00號」未保存登記建物（下稱系爭建物），經伊訴請被告拆屋還地，前經臺灣高雄地方法院（下稱高雄地院）104年度訴字第807號（下稱系爭前案訴訟）民事判決認定兩造就系爭土地存有租賃建築基地建築房屋之法律關係（下稱系爭租約），而駁回伊之訴確定在案。

參照最高法院102年度台上字第1508號民事判決意旨，租賃建築基地建築房屋，應以房屋占有之土地，及與該部分土地之使用有不可分離關係之附屬地（如庭院、走道等）為限，則被告所搭建系爭建物所得使用系爭土地之範圍，應以如美濃地政事務所107年10月4日土地複丈成果圖（附圖一）所示439-7、439- 13地號面積土地扣除A部分面積合計391平方公尺部分（下稱系爭B部分），超過部分即A部分，面積176平方公尺，因原告已終止租賃契約，被告應返還予伊。

爰依民事訴訟法第247條第1項規定，請求確認被告租賃系爭土地建築房屋基地範圍如附圖一所示B部分面積391平方公尺，並依民法第767條、第455條之規定，請求被告將上開附圖一所示A部分面積為176平方公尺之土地交還予伊。

又被告承租系爭B部分土地，應給付伊租金，且系爭前案訴訟未就租金部分酌定，被告雖以歷年繳納地價稅額作為租金金額，然因系爭土地之公告現值已有調高情事，爰依民法第442條、第227條之2第1項規定，請求自108年1月9日起調整每月租金，以系爭土地申報地價總價年息百分之6計算，復依系爭前案訴訟判決理由之記載，租金應以月計算，爰請求被告自108年1月9日起按月給付伊922元（計算式：占用面積391㎡×申報地價472元/㎡×6 %÷12，元以下捨棄），被告並應於每月最後一日給付等語。

又如原告不得一部終止，因情事變更，而備位請求調整租金等語。

先位聲明：㈠確認被告租賃系爭土地建築房屋基地範圍如複丈成果圖所示B部分面積391平方公尺。

㈡被告應將系爭439-13地號如複丈成果圖所示B部分面積176平方公尺之土地交還原告；

㈢被告承租原告所有如附圖所示B部分之租金自108年1月9日起，調整為按土地申報地價總價年息百分之6計算之金額，每月為一期，每期租金為922元，應於每月最後一日給付。

備位聲明：被告承租原告所有如附圖所示A、B部分之租金自108年1月9日起，調整為按土地申報地價總價年息百分之6計算之金額，每月為一期，每期租金為1,338元，應於每月最後一日給付。

二、被告則以：伊不服系爭前案訴訟判決提起上訴後，亦經臺灣高等法院高雄分院105 年度上易字第264 號於實地勘驗確認後，判決駁回原告上訴確定在案，原告本件訴之聲明之請求確認租賃範圍，顯抵觸上開判決，且依系爭前案訴訟之判決理由記載，該案已認定系爭建物、水塔、水泥地等地上物，就系爭土地之占用均屬有權占有，而該地上物進出入口道路（即同區段439-5 地號）屬既成舊有道路，該部分土地與系爭租約有不可分離關係之附屬地延伸至庭院、系爭前案訴訟判決前已存在之舊有鴿舍，均屬系爭租約之使用範圍內，是原告請求返還如附圖一所示A 部分土地，均屬與系爭建物不可分離之附屬地無誤，且該部分土地西側於40幾年間即存在豬舍乙棟、伊母親於利用上開土地耕種蔬果農作之用、被告父親於50年間上開土地挖井供飲水、煮食、梳洗之用、建牛棚放置牛車、堆積木材使用，上開豬舍雖嗣因政府政策而拆除，然已挪作農作物之曬場、停車場之用至今。

又伊自收受上開民事判決後，數度寄發存證信函請求原告提供匯款帳號未果，已依慣例逐年向法院提存應付租金9,516 元在案。

另對原告主張108 年1 月9 日起按月調整租金按占用面積×申報地價×年息6 ％，伊並應於每月最後一日給付沒有意見。

對備位聲明之請求：伊承租原告所有如附圖所示A 、B 部分之租金自108 年1 月9 日起，調整為按土地申報地價總價年息百分之6 計算之金額，每月為一期，每期租金為1,338 元，應於每月最後一日給付部分同意等語置辯。

聲明：原告之訴駁回。

三、兩造不爭執事項㈠系爭439-7 、439-13地號土地為原告所有（使用分區：特定農業區、使用地類別：甲種建築用地，土地登記謄本，審訴卷第19至21頁）。

公告現值為每平方公尺2,600 元，申報地價為每平方公尺472 元。

㈡原告就系爭土地如高雄市政府美濃地政事務所104 年6 月26日土地複丈成果圖（附圖二）所示A 、B 、C 、F 、H 、I、J 部分訴請被告拆屋還地，經高雄地院以104 年度訴字第807 號判決就㈠被告占有系爭土地有無正當權源？原告訴請被告拆除系爭房屋、水塔、水泥地後返還土地，有無理由？之爭點認定兩造間就系爭土地有基地租賃之不定期租賃契約存在（系爭租約），而駁回原告之訴，再經臺灣高等法院高雄分院以105 年度上易字第264 號判決駁回上訴確定在案（系爭前案訴訟）。

㈢系爭房屋坐落於439-7 地號土地上，如高雄市政府美濃地政事務所104 年6 月26日土地複丈成果圖（附圖二）編號H 、I 所示，占用面積合計141 平方公尺，該屋為楊青峰之外祖父劉添旺出資興建，後由楊青峰之父楊清求繼承，楊清求於65年10月31日死亡，由楊青峰單獨繼承，現為楊青峰所有及居住。

㈣附圖二編號J 之水泥空地（坐落439-13地號土地之面積為355 平方公尺，坐落439-7 地號土地之面積為24平方公尺）為楊青峰於25年前出資鋪設至今，原告取得系爭土地時即已完成鋪設。

㈤附圖二編號A 之水塔（坐落439-13地號土地，面積為1 平方公尺）為楊青峰所有。

㈥楊青峰曾就系爭土地，向原告提起確認地上權登記請求權存在訴訟，經本院旗山簡易庭以103 年度旗簡字第152 號判決駁回確定。

㈦現今高雄市○○區○○○段000 ○00000 ○000000地號土地原為2 筆土地（地號各為439 、439-1 地號），自36年5 月21日起登記所有權人為祭祀公業劉干祿（管理人為蔡恩祥），98年12月30日該祭祀公業申請解散，當時派下員為原告、蔡吉上、蔡添丁、蔡丁連、蔡東乙、蔡東陽共6 人，管理人為蔡吉上、上訴人，嗣99年4 月22日這2 筆土地合併為1 筆439 地號土地，旋於99年4 月23日分割為439 、439-1 至439-7 地號等8 筆土地，其中439-7 地號土地分歸原告單獨所有，439 地號土地分歸蔡吉上所有，439-2 、439-6 地號土地分歸蔡添丁所有，後99年11月11日439 地號土地又分割為439 、439-8 至439-12等6 筆土地，原告亦於100 年8 月17日將439-7 地號土地分割為439-7 、439-13至439-18地號等7 筆土地。

㈧原告於106 年11月3 日以高雄瑞豐郵局306 號存證信函（審訴卷第45頁）通知被告於439-13地號搭建鴿舍，逾越租賃土地之使用方法，請求拆除鴿舍，回復原狀。

㈨被告於106 年11月15日以美濃中壇郵局13號存證信函（審訴卷第47至48頁）通知原告鴿舍已拆除。

㈩原告於108年1月8日以口頭終止如附圖所示A部分租賃契約。

四、本件爭點：㈠先位部分：原告主張確認兩造間就系爭土地成立之不定期租賃契約請求終止或減少如附圖一所示A 部分面積，被告應將系爭土地如附圖一所示A 部分面積返還與原告，並自108 年1 月9 日起調整B 部分租金，有無理由？㈡備位部分：原告主張應自108 年1 月9 日起調整附圖一A 、B 部分租金，有無理由？

五、先位部分：㈠按民法第450條第2項固規定租賃未定期限者，各當事人得隨時終止契約。

但土地法為民法之特別法，自應優先適用土地法之相關規定，是租用建築房屋之基地，非有土地法第103條所列各款情形之一者，出租人不得收回（最高法院86年度台上字第2258號判決意旨參照）。

又租用建築房屋之基地，非因有下列情形之一，出租人不得收回。

1.契約年限屆滿時。

2.承租人以基地供違反法令之使用時。

3.承租人轉租基地於他人時。

4.承租人積欠租金額，除以擔保現金抵償外，達2 年以上時。

5.承租人違反租賃契約時。

土地法第103條定有明文。

且未定期限之租賃之終止，應依習慣先期通知，亦為民法第450條第3項前段所明定。

㈡原告主張被告之租賃範圍就附圖一所示A 部分應減縮僅餘附圖一所示B 部分，為被告所否認，並以前詞置辯。

經查：⑴原告就系爭土地如高雄市政府美濃地政事務所104 年6 月26日土地複丈成果圖（附圖二）所示A 、B 、C 、F 、H 、I、J 部分訴請被告拆屋還地，經高雄地院以104 年度訴字第807 號判決就㈠被告占有系爭土地有無正當權源？原告訴請被告拆除系爭房屋、水塔、水泥地後返還土地，有無理由？之爭點認定兩造間就系爭土地有基地租賃之不定期租賃契約存在（系爭租約），而駁回原告之訴，再經臺灣高等法院高雄分院以105 年度上易字第264 號判決駁回上訴確定在案（系爭前案訴訟），而原告於108 年1 月9 日以口頭終止如附圖所示A 部分租賃契約等情，為兩造所不爭執，則兩造間就系爭土地有租地建物之不定期租賃關係存在，業經系爭前案訴訟認定在案，故被告自屬有權占用系爭土地。

⑵次查，原告於108 年1 月9 日以口頭終止如附圖一所示A 部分租賃契約固為兩造所不爭執。

本件原告主張兩造租約之範圍，應以房屋占有之土地，即與該部分土地之使用有不可分離之附屬地（如庭院、走道等）為限等語。

然附圖二編號J之水泥空地（坐落439-13地號土地之面積為355 平方公尺，坐落439-7 地號土地之面積為24平方公尺）為被告於25年前出資鋪設至今，原告取得系爭土地時即已完成鋪設，亦為兩造所不爭執。

而依現場所示情形，被告所有之建物坐落在439-7 地號上，439-13地號土地則大部分為空地，由被告作為曝曬農作物或停車使用等情，亦業經本院勘驗屬實，有勘驗筆錄及現場照片在卷可佐（本院卷第50至59頁）。

而就系爭439-13地號土地平時為空地使用一節，亦得由原告106 年11月3 日高雄瑞豐郵局306 號存證信函（審訴卷第45頁）記載：439-13地號土地是做為空地使用等語可資證明。

而被告辯稱原告請求返還如附圖一所示A 部分土地，均屬與系爭建物不可分離之附屬地無誤，且該部分土地西側於40幾年間即存在豬舍乙棟、伊母親於利用上開土地耕種蔬果農作之用、被告父親於50年間上開土地挖井供飲水、煮食、梳洗之用、建牛棚放置牛車、堆積木材使用，上開豬舍雖嗣因政府政策而拆除，然已挪作農作物之曬場、停車場之用至今等語，亦有照片在卷可佐（本院卷第161 至163 頁）。

足認被告使用系爭土地，並未違反租賃契約約定。

而原告所主張如附圖一所示A 部分與房屋占有之土地無不可分離關係之屬地，然如附圖一所示A 部分乃與被告房屋相鄰之空地廣場，過去興建豬舍、種植蔬菜，嗣無養豬後，經被告鋪設水泥地面，平時供被告曝曬中藥、蔬菜等用，難認非系爭房屋使用上不可分離關係之屬地，又原告亦無證據證明如附圖一所示A 部分為何與其餘B 部分可分離。

⑶又審酌原告主張終止如附圖一所示A 部分租賃契約之理由，核與土地法第103條所列各款得收回情形，即⒈契約年限屆滿時。

⒉承租人以基地供違反法令之使用時。

⒊承租人轉租基地於他人時。

⒋承租人積欠租金額，除以擔保現金抵償外，達2 年以上時。

⒌承租人違反租賃契約時等，均未相符。

且依土地法第103條所列各款之規定，收回租賃物之規定，並無一部回收之規定，則終止租約或收回土地應屬全部終止或全部收回，是原告主張一部終止，亦無法律依據。

則原告主張確認兩造間就系爭土地成立之不定期租賃契約終止或減少如附圖一所示A 部分面積，即非有理由，則原告主張被告應將系爭土地如附圖一所示A 部分面積返還予原告，另自108 年1 月9 日起調整B 部分租金，即均無理由。

六、備位部分：原告主張應自108 年1 月9 日起調整A 、B 部分租金，有無理由？㈠按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減租金，但其租賃定有期限者，不在此限，民法第442條定有明文。

未定期限之土地租賃，出租依民法第442條規定，聲請法院增加租金。

以訂約後土地價值有昇漲時為其條件。

是故法院因出租人聲請，准予增加租金，核定增加之數額，關於土地價值昇漲之程度，當為其據以考量之重要資料。

故倘契約成立後，基地周邊環境，工商繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，已有變更，非當時所得預料，而租金依原約定基地申報地價之固定比率計算顯失公平者，出租人自得依民法第227條之2第1項規定，訴請法院調整其租金（最高法院93年台上字第2446號判決參照）。

㈡查系爭土地坐落美濃與旗山區交界，開車至旗山鎮市區約5分鐘，到美濃市區約8 至10分鐘，欲搭公車需步行5 至10分鐘到台三線，市場需至旗山或美濃市區，國小學區為吉洋國小、國中學區為南榮國中，生活機能普通，周遭為農田等情，業經本院勘驗屬實，有勘驗筆錄在卷可佐（本院卷第53頁），並為兩造所不爭執，堪信為真實。

而原告主張108 年1月9 日起按月調整租金按占用面積×申報地價×年息6 % ，每期租金為1,338 元，並應於每月最後一日給付一節，為被告所不爭執，並同意給付，是被告承租原告所有如附圖所示A、B部分之租金自108年1月9日起，調整為按土地申報地價總價年息百分之6計算之金額，每月為一期，每期租金為1,338元，即為有據，應予准許。

至原告主張被告應於每月最後一日給付，乃屬執行部分事宜，被告於給付時應遵期為之，而無庸於主文中記載，附此敘明。

七、綜上所述，原告先位依民事訴訟法第247條、民法第767條、第455條主張確認兩造間系爭土地如附圖所示A 部分租約一部終止，請求被告返還該部分土地，並調整B 部分土地租金，非有理由，應予駁回。

原告備位依民法第442條主張調整AB部分租金為每月1,338 元，為有理由，應予准許。

八、本件事證已明，兩造其餘主張及攻擊防禦方法，核與判決結果不生影嚮，爰不一一論述。

據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條，判決如主文。

中 華 民 國 108 年 3 月 19 日
民事第一庭 法 官 謝文嵐
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 3 月 19 日
書記官 許琇淳

附圖一：美濃地政事務所107年10月4日複丈成果圖
附圖二：美濃地政事務所104年6月26日複丈成果圖