臺灣橋頭地方法院民事-CTDV,107,訴,78,20190314,1

臺灣橋頭地方法院民事判決 107年度訴字第78號
原 告 何世鳴
訴訟代理人 鄭曉東律師
魏緒孟律師
被 告 何清昌
何國華

何雲明
共 同
訴訟代理人 康進益律師
康鈺靈律師
上列當事人間請求所有權移轉登記事件，本院於民國108 年2 月13日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告何清昌、何國華、何雲明應各將坐落高雄市○○區○○○段○○○○○○地號土地（面積二○四二平方公尺），權利範圍分別為壹萬零貳佰壹拾分之壹佰肆拾陸、壹萬零貳佰壹拾分之壹佰肆拾陸、壹萬零貳佰壹拾分之貳佰玖拾貳，分別辦理所有權移轉登記予原告。

訴訟費用由被告負擔。

事實及理由

壹、程序方面：

一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。

民事訴訟法第255條第1項第2、3款定有明文。

查本件原告起訴時聲明：被告何清昌、何國華、何雲明應連帶將高雄市○○區○○○段000000地號土地（下稱系爭土地），面積2042平方公尺，權利範圍10000分之622，辦理所有權移轉登記予原告。

嗣於民國107 年5月8日以民事準備書（三）狀、107年5月21日言詞辯論期日當庭減縮訴之聲明為：被告何清昌、何國華、何雲明應各將系爭土地之應有部分10000 分之124.4、10000分之124.4、10000分248.8 分別辦理所有權移轉登記與原告（訴字卷第38、43-44、49-50頁）。

嗣因本院囑託高雄市政府地政局岡山地政事務所作成系爭土地現況測量成果圖，原告爰依系爭土地現況測量成果圖於107年10月2日以民事準備書（五）狀、107 年10月22日言詞辯論期日當庭更正訴之聲明為：被告何清昌、何國華、何雲明應各將系爭土地之應有部分146/ 10210、146/10210、292/10210分別辦理所有權移轉登記予原告（訴字卷第125、133頁）。

核原告所為聲明之更正，係基於同一原因事實，而擴張或減縮應受判決事項之聲明，亦不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，且到場之被告無異議而為本案之言詞辯論，揆諸前揭規定，應予准許。

貳、實體方面：

一、原告主張：㈠門牌號碼高雄市○○區○○路00○0 號建物（下稱50之1 號建物）、高雄市○○區○○路00號三合院（下稱66號三合院，現已拆除）均為未保存登記建物，坐落於系爭土地上，50之1 號建物為原告所有、66號建物則為訴外人邱掌所有。

66號三合院係於50或60年間，由邱掌之配偶向被告何清昌、何國華、何雲明之母親即訴外人曾水蓮購買系爭土地ABCD範圍之土地（本院卷第98頁）後，另由邱掌於系爭土地ABCD範圍內興建66號三合院完成，並將系爭三合院之北側（ABFE範圍）房屋供訴外人邱隆夫居住，南側（EFCD範圍）則供訴外人邱金壽居住。

邱掌之配偶向曾水蓮買受66號三合院所坐落之基地，惟就系爭土地應有部分並未辦理過戶登記，嗣邱掌去世後其繼承人邱隆夫、邱金壽共同繼承66號三合院，邱隆夫去世後再由其配偶即訴外人邱洪月桂繼承其1/2 權利。

㈡原告於81年9 月17日以新臺幣（下同）25萬元向邱金壽買受66號三合院1/2 權利（即事實上處分權）及所坐落之基地即EFCD範圍之土地（即邱金壽繼承邱掌系爭土地買賣契約之移轉登記請求權）。

原告復於96年9 月16日與邱洪月桂及系爭土地所有權人即被告3 人、何烈（105 年5 月28日歿）、何添川共同簽訂買賣協議書（下稱系爭協議書），約定由原告給付26萬元予上開6 人，向邱洪月桂買受66號三合院另1/2權利（即事實上處分權）、向被告3 人、何烈、何添川等5人買受66號三合院所坐落之基地即ABCD範圍之土地即146 平方公尺，換算後為系爭土地應有部分146/2042 。

嗣何烈於105年5 月28日過世後，其系爭土地應有部分權利由何雲明（何烈、何雲明為兄弟）繼承，另何添川應有部分因遭拍賣而非系爭土地之所有權人，惟被告3 人仍應依約各將系爭土地之應有部分146/10210 、146/10210 、292/10210 分別辦理所有權移轉登記予原告，為此爰依兩造間系爭協議書約定提起本訴，並聲明：被告何清昌、何國華、何雲明應各將系爭土地之應有部分146/10210 、146/10210 、292/10210 分別辦理所有權移轉登記予原告。

二、被告何清昌、何國華、何雲明則均以：㈠被告否認原告曾向伊等買受66號三合院所坐落之基地即ABCD範圍之土地所有權，原告僅購買ABFE範圍之土地使用權，原告於81年9 月17日向邱金壽買受66號三合院1/2 權利係買受建物及占用基地之「土地管理使用權」，並非「所有權」，嗣於96年9 月16日依系爭協議書內容則係原告接續買受系爭三合院另1/2 之管理使用權，原告與邱金壽之買賣協議金額與系爭協議書價金僅差1 萬元，並載明就土地建物「權利」之讓渡買賣，其他約定亦載明權利之標的為「地上使用權部分」，且其他約定另約定「基地若爾後可移轉買賣」等語，而未就土地面積及每坪價金若干、何時須辦理所有權移轉登記、稅金等項加以約定，均足認被告簽訂系爭協議書時並未出賣系爭土地所有權，僅出賣系爭土地之使用權。

㈡其次，系爭土地之所有權人，除被告3 人外，尚有何啟濱、何玉同、何文浚、何飛麟、何資證、何擇良、何宗錦、何宗明、何文耀、何子誠、何建昌、何應成、何旻璟等人，則兩造於96年9 月16日交易標的若為土地所有權，本有依土地法第34條之1 規定先行通知其他共有人以同一價格優先購買之義務，惟因原告81年9月17日之買賣協議書及兩造96年9月16日之系爭協議書所載之買賣標的均為「土地占有使用權」，故兩造無須通知共有人優先購買。

㈢再者，系爭土地於96年9 月16日簽立系爭協議書時，公告現值為4,000元，原告請求被告應移轉土地登記之面積為146平方公尺，僅以96年之公告現值計算就高達584,000元（146×4000＝584,000 ），市價應更遠超越前開公告現值所計算之價值，被告如何能以區區13萬元之低價出售予原告，是以前揭13萬元應僅是買受66號三合院坐落基地範圍之土地使用權甚明，故原告主張顯無理由等語置辯。

並聲明：原告之訴駁回。

三、兩造不爭執事項（本院卷第136頁）：㈠被告何清昌、何國華、何雲明就系爭土地權利範圍分別為1/24、1/24、1/8。

㈡66號三合院（現已拆除）之範圍為ABCD。

50之1 號建物之範圍為EIHD，與範圍AGIE房屋均為原告所建造所有（本院卷第98頁）。

㈢原告於81年9 月17日向邱金壽簽訂買賣協議書，以25萬元買受範圍EFCD之三合院及土地上之權利。

㈣原告於96年9月16日與邱洪月桂及被告3人、何烈、何添川共同簽訂系爭協議書，以26萬元向邱洪月桂買受範圍ABFE之三合院及向被告3 人、何烈、何添川買受範圍ABFE之土地上之權利（但原告主張範圍為ABCD）。

四、本件爭點如下：㈠原告於96年9月16日與邱洪月桂及被告3人、何烈、何添川共同簽訂系爭協議書之買賣標的，其範圍為何？究係土地所有權？亦或土地係管理使用權？㈡原告主張被告何清昌、何國華、何雲明應將系爭土地應有部分146/10210 、146/10210 、292/10210 辦理所有權移轉登記予原告，有無理由？

五、本院得心證理由：㈠被告撤銷自認（即撤銷兩造不爭執事項㈡㈢㈣部分），有無理由？1.按當事人主張之事實，經他造於準備書狀內或言詞辯論時或在受命法官、受託法官前自認者，無庸舉證；

自認之撤銷，除別有規定外，以自認人能證明與事實不符或經他造同意者，始得為之，民事訴訟法第279條第1項、第3項定有明文。

次按當事人於訴訟上所為之自認，於辯論主義所行之範圍內有拘束當事人及法院之效力，法院應認其自認之事實為真，以之為裁判之基礎，在未經自認人合法撤銷其自認前，法院不得為與自認之事實相反之認定。

而自認之撤銷，自認人除應向法院為撤銷其自認之表示外，尚須舉證證明其自認與事實不符，或經他造同意者，始得為之（最高法院93年度台上字第2341號判決意旨可資參照）。

2.經查，原告於107 年5 月8 日民事準備書㈢狀針對系爭土地更迭為說明（本院卷第39至41頁），並將繕本逕送對造，被告訴訟代理人於107 年6 月25日言詞辯論期日對此表明：81年9 月17日原告與邱金壽確實有簽訂買賣協議書，對於原告向邱金壽購買EFCD之三合院不爭執，但對購買EFCD之土地所有權有爭執，否認原告有購買EFCD之土地所有權；

96年9 月16日原告有與邱洪月桂購買ABEF之三合院不爭執，被告主張原告是購買ABFE之土地使用權，至於EFCD土地範圍部分並非本件買賣協議書的標的；

81年9 月17日買賣協議書66號建物範圍為ABCD，邱金壽將EFCD建物賣給原告，至於EFCD土地則係賣使用權等語（本院卷第76頁）。

嗣本院於107 年10月22日言詞辯論程序據此整理成兩造不爭執事項㈡㈢㈣（本院卷第136 頁），開庭當時本院逐項向兩造確認，被告訴訟代理人已明確表示不爭執，且被告訴訟代理人就此等不爭執事項之記載亦明確表示沒有意見，核屬自認，至為灼然。

而被告嗣後於107 年11月26日言詞辯論程序當庭方始以言詞爭執前開不爭執事項㈡㈢㈣土地範圍，性質上則屬撤銷自認之表示，本院應審酌其有無同條第3項所規定得撤銷自認之事由。

原告對此已表明不同意被告撤銷自認（本院卷第157 、167頁），而被告訴訟代理人僅空言不知，並未舉證有何與事實不符之情事（本院卷第162 頁背面），是被告主張撤銷自認不爭執事項㈡㈢㈣尚非可採，本件應認確有不爭執事項㈡㈢㈣之事實。

㈡原告於96年9月16日與邱洪月桂及被告3人、何烈、何添川共同簽訂系爭協議書之買賣標的，其範圍為何？究係土地所有權？亦或係土地管理使用權？1.按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文；

解釋契約，須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解，亦有最高法院17年度上第1118號判例可資參照。

2.經查，系爭協議書（審訴卷第17至19頁）名為「買賣協議書」，記載「出賣人」何清昌、何國華、何烈、何添川、何雲明、邱洪月桂，並明確記載係就土地建物權利「讓渡買賣」達成協議，若兩造僅係針對土地使用權達成合意，豈有記載「買賣協議書」「出賣人」及「讓渡買賣」之理。

其次，系爭協議書第1條明文約定：「買賣標的：坐落高雄縣○○鄉○○村○○路00○0 號建物及其基地，持分部份範圍是由乙方（即被告）所有權之部份」，依其文義已明文約定係「所有權」，足認兩造締約時就被告系爭土地所有權買賣達成合致，至為明確，毋須別事探求。

況且系爭協議書第5條其他約定第㈣項約定：「本書成立日起，乙方需放棄其地上之一切權利」，如兩造僅係約定土地使用權，被告並無放棄土地上一切權利之必要，益徵原告係買受系爭土地之所有權。

3.系爭協議書第5條其他約定第㈠項固有約定：「標的之權利地上使用權部份，若甲方（即原告）或他共有權人欲拆除重建，不得侵犯他方即藉故刁難他方，若有違反，需負擔損害賠償之責任。」

，雖有敘及地上使用權，惟依體系解釋，此約定僅係其他約定，屬其他附隨事項、義務之約定，無從據此反推系爭協議書僅就系爭土地使用權所為之約定。

4.至於系爭協議書第5條其他約定第㈢項約定：「本書標的中之基地，若爾後可移轉買賣，乙方需盡力配合」，以此文義觀之兩造簽約時主觀上認為契約標的無法移轉買賣，並以契約標的無法移轉買賣為前提，約定若日後可移轉買賣，被告須盡其協力義務，惟無法移轉買賣究係無法移轉登記抑或不得買賣，實難以判斷，且協力義務究竟為何，語焉不詳，無從以此推認兩造係系爭土地使用權之合致，是此條約定不足為有利被告之認定。

復被告抗辯系爭協議書並未約定每坪單價、過戶移轉登記日期及稅費負擔，足認係土地使用權之契約云云，惟如被告抗辯為真，系爭協議書同樣亦漏未約定使用對價及使用期間，且兩造對買賣其他細項恐漏未約定，故尚難憑此逕自推認為土地使用權之契約。

又被告抗辯出賣人並未通知其他共有人優先承購，足認兩造間沒有買賣合意云云，惟當事人未必熟稔相關法律規範，無從逕以未通知之舉而遽謂系爭協議書僅約定土地使用權。

5.另證人何莉華雖到庭證稱：何應欽持系爭協議書給被告3 人、何烈、何添川簽名，表示原告母親房子火災燒光了，原告母親房子前面給原告母親使用，僅係土地使用權而已，都沒有說到買賣，若有說到買賣要約定坪數、稅金及代書費等語（本院卷第78頁），然證人何莉華當庭即證稱：剛才證述之土地使用權是我自己意見，若有講到買賣，稅金、代書費、坪數均應約定等語（本院卷第85、86頁），證人何莉華就系爭協議書標的為土地使用權之證述，僅為其個人臆測之詞，尚難憑此為有利於被告之認定。

6.再者，關於系爭協議書土地範圍，被告就契約標的範圍為ABFE並不爭執（本院卷第136 頁），僅就EFCD有所爭執。

本院審酌系爭協議書第1條明文約定：「買賣標的：坐落高雄縣○○鄉○○村○○路00○0 號建物及其基地，持分部份範圍是由乙方（即被告）所有權之部份」，已明文敘及50之1 建物之基地。

原告先於81年9 月17日向邱金壽簽訂買賣協議書，以25萬元買受範圍EFCD之三合院及土地上之權利等節，為兩造所不爭執，復與證人何莉華到庭證述原告於81年以後、96以後兩次興建房屋等語交參以觀（本院卷第84頁），原告主張於81年9 月17日與邱金壽訂立契約後即興建50之1 號建物堪可採信。

而50之1 號建物坐落基地範圍為EIHD，業經本院勘驗在卷（本院卷第96頁），為兩造所不爭執（本院卷第136 頁），足認兩造系爭協議書契約標的範圍除ABFE外，尚及於EFCD，故系爭協議書土地範圍應為ABCD。

7.至於被告抗辯原告購買價額顯然低於當時公告現值，足認原告僅購買土地使用權；

原告購買價額26萬元，與原告購買EFCD部分之25萬元相當，足認原告僅購買土地範圍為ABFE云云。

惟系爭土地買賣價金，繫諸因素甚多，涉及出賣人是否有人情考量、當時土地價格波動等，不一而足，尚難憑此為有利被告之認定。

8.綜上，原告主張其於96年9 月16日與被告3 人、何烈、何添川共同簽訂系爭協議書之買賣標的為ABCD之土地所有權之事實，洵堪認定。

㈢原告主張被告何清昌、何國華、何雲明應將系爭土地應有部分146/10210 、146/10210 、292/10210 辦理所有權移轉登記予原告，有無理由？1.按各共有人，得自由處分其應有部分；

共有物之處分、變更、及設定負擔，應得共有人全體之同意，民法第819條定有明文；

而共有人將共有物之一部讓與他人，固為共有物之處分，其讓與非得共有人全體之同意，對於其他共有人不生效力；

然受讓人得對於締約之共有人，依據債權法則而請求使其就該一部取得單獨所有權，對於不履行之締約人除要求追償定金或損害賠償外，亦得請求使其取得按該一部計算之應有部分，與他共有人繼續共有之關係（最高法院55年臺上字第3267號判例意旨參照）。

次按數人負同一債務或有同一債權，而其給付可分者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應各平均分擔或分受之，民法第271條定有明文。

2.原告得依系爭協議書請求被告移轉系爭土地ABCD部分，惟系爭協議書並未經全體共有人簽名，難認有經全體共有人同意之情，故原告自得對不履行之締約人即被告，請求使原告取得按該一部面積所計算之應有部分，與他共有人繼續維持共有關係。

查ABCD部分為146 平方公尺，系爭土地面積為2,042 平方公尺，有高雄市政府地政局岡山地政事務所107 年8月17日現況測量成果圖附卷可稽（本院卷第119 頁），可知ABCD為系爭土地146/2042。

又何烈於105 年5 月28日死亡，由何雲明繼承其遺產即系爭土地之應有部分，此有土地登記申請書、繼承系統表、遺產分割協議書、財政部高雄國稅局遺產稅免稅證明書、除戶及戶籍資料附卷可稽（審訴卷第34至58頁），何雲明同時亦繼承何添川系爭土地應有部分移轉之債務。

另何添川系爭土地之應有部分經查封拍賣，已非系爭土地共有人，此有高雄市地籍異動索引、系爭土地登記謄本附卷可稽（審訴卷第42、10至13頁）。

而系爭土地之應有部分復無依契約或依法律不可分之情形，依民法第271條規定，原告自得請求被告何清昌、何國華、何雲明各將系爭土地應有部分146/10210 （計算式：146/2042×1/5 ＝146/10210）、146/10210 （計算式：146/2042×1/5 ＝146/10210）、292/10210 （計算式：146/2042×2/5 ＝292/10210 ）分別辦理所有權移轉登記予原告。

六、從而，原告依據系爭協議書書、民法第271條之規定，請求被告何清昌、何國華、何雲明各將系爭土地應有部分146/10210 、146/10210 、292/10210 分別辦理所有權移轉登記予原告，為有理由，應予准許。

七、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。

中 華 民 國 108 年 3 月 14 日
民事第三庭 法 官 蔡牧玨
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 3 月 14 日
書記官 曾小玲