臺灣橋頭地方法院民事-CTDV,107,訴,890,20190329,1

臺灣橋頭地方法院民事判決 107年度訴字第890號
原 告 純境大廈管理委員會

法定代理人 吳麗香
訴訟代理人 蔡建賢律師
被 告 張宛婷
訴訟代理人 張豫台
上列當事人間請求排除侵害等事件，本院於民國108年3月8日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應將坐落高雄市○○區○○段○○○地號土地如附圖所示編號甲部分（長四公尺、寬二點五公尺，面積十平方公尺）返還純境大廈全體區分所有權人。

被告應給付純境大廈全體區分所有權人新臺幣六萬元，並自民國一○七年五月二十五日起至返還前項土地之日止，按月給付純境大廈全體區分所有權人新臺幣壹仟元。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用由被告負擔十分之九，餘由原告負擔。

本判決第一項得假執行，但被告如以新臺幣壹拾叁萬陸仟元為原告預供擔保後，得免為假執行。

事實及理由

一、原告主張：原告為高雄市○○區○○街00號純境大廈（下稱純境大廈）之管理組織，被告於民國95年2月23日購買坐落高雄市○○區○○段000地號土地（權利範圍10000分之207）及其上同段19建號（門牌號碼高雄市○○區○○街00號8樓，權利範圍全部）暨同段73建號建物共有部分（權利範圍10000分之234，含地下層編號40停車位之權利範圍10000分之126，下稱系爭停車位，與上開土地、建物合稱系爭房地）而為純境大廈之區分所有權人。

緣純境大廈地下1樓已由建設公司依使用執照劃定停車位範圍及位置，約定專用部分及共用部分，並經登記，且依規約成立分管契約，除明定為專用外，其餘為公共空間，該分管契約對於受讓人仍繼續存在。

詎被告未經純境大廈全體區分所有人同意，擅自將系爭停車位之範圍延伸，並私自劃設白色實線，無權占用如附圖所示編號甲部分之公共區域，占用面積10平方公尺（計算式：長4公尺×寬2.5公尺＝10平方公尺），被告自應將占用部分土地返還予純境大廈全體區分所有人。

又被告無權占用上開土地，即屬無法律上之原因而受利益，致純境大廈全體區分所有人受有損害，應依純境大廈停車位之租金行情，以每月租金新臺幣（下同）2,000元回溯5年計算相當於租金之不當得利，合計120,000元（計算式：2,000元×12月×5年＝120,000元）。

為此，爰依民法第767條、第821條、第179條及公寓大廈管理條例第9條第1項、第4項、第15條等規定提起本訴等語。

並聲明：㈠被告應將如附圖所示編號甲部分土地返還純境大廈全體區分所有權人。

㈡被告應給付純境大廈全體區分所有權人120,000元，及自起訴狀繕本送達翌日即107年5月25日起至返還前項占用部分土地之日止，按月給付全體區分所有權人2,000元。

㈢第一項聲明願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告則以：伊於95年間經訴外人曾憲恕仲介，向前屋主即訴外人蔡繡燕買受系爭房地時，系爭停車位早已劃設為包括如附圖所示編號甲部分之子母車位，且經曾憲恕告以伊之使用範圍亦包括該部分，並非伊私自劃設，此經蔡繡燕、曾憲恕證述明確，伊自得合法使用該部分土地而無不當得利可言。

本件係因原告於87年間與建商辦理點交查核不實，致公共區域被規劃成停車位，造成伊之權利受損等語置辯，並聲明：原告之訴駁回。

三、兩造不爭執事項：㈠被告於95年2月23日以買賣為原因，經曾憲恕仲介，向蔡繡燕買受系爭房地（含系爭停車位及如附圖所示編號甲部分土地）。

㈡純境大廈地下1樓編號38、39、40之停車位經劃設如本院107年度橋司調字第148號卷（下稱調解卷）第30頁照片所示之白色實線。

㈢被告自買受系爭房地時起，即占用如附圖所示編號甲部分供停放車輛使用，面積10平方公尺（長4公尺、寬2.5公尺）。

㈣編號38（含附圖所示丙部分）、編號39（含附圖所示乙部分）之停車位前經純境大廈區分所有權人即訴外人謝台光出租他人占有使用，每車位每月租金為2,000元。

四、本件爭點：㈠被告占有如附圖所示編號甲部分，是否無正當權源？原告依所有物返還請求權之法律關係，請求被告將系爭土地返還純境大廈全體區分所有人，有無理由？㈡原告依不當得利之法律關係，請求被告給付純境大廈全體區分所有人相當於租金之不當得利，有無理由？倘有理由，金額應以若干為當？

五、本院之判斷：㈠被告占有如附圖所示編號甲部分，是否無正當權源？原告依所有物返還請求權之法律關係，請求被告將系爭土地返還純境大廈全體區分所有人，有無理由？⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。

對於妨害其所有權者，得請求除去之。

有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767條第1項定有明文。

又各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求，但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之，亦為同法第821條所明定。

次按民法第818條規定：「各共有人，除契約另有約定外，按其應有部分，對於共有物之全部，有使用收益之權。」

，惟共有人對共有物之特定部分使用收益，仍須徵得他共有人全體之同意，非謂共有人得對共有物之全部或任何一部有自由使用收益之權利。

如共有人不顧他共有人之利益，而就共有物之全部或一部任意使用收益，即屬侵害他共有人之權利（最高法院62年台上字第1803號判例要旨參照）。

另當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。

以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院85年度台上字第1120號裁判要旨參照）。

被告對於其自買受登記取得系爭房地所有權後即占有使用如附圖所示編號甲部分土地一節並不爭執，惟辯稱原始起造人與全體承購戶間就該部分土地有默示分管契約，約定由買受系爭停車位之區分所有權人專用，其於95年2月23日買受登記取得系爭房地及系爭停車位所有權後，該默示分管契約對其與全體住戶仍存在，且曾憲恕亦表示系爭房地除有系爭停車位外，尚有如附圖所示編號甲部分，前屋主蔡繡燕亦表示如附圖所示編號甲部分由其專用云云，然為原告所否認，徵諸前引規定及說明，被告自應就其占用如附圖所示編號甲部分土地有正當權源一節，負舉證之責。

經查：⑴按「共用部分：指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者。」

「約定專用部分：公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者。」

公寓大廈管理條例第3條第4款、第5款分別定有明文。

是建築物區分所有權之共用部分，尚非不得約定為專用部分，僅須該共用部分經全體區分所有權人約定由特定人使用者即可。

又「同一建物所屬各種共同使用部分，應視各區分所有人實際使用情形，分別合併，另編建號，單獨登記為各相關區分所有人共有，但若有部分區分所有權人不需用該共同部分者，得予除外；

共同使用部分之所有權，應於各相關區分所有權建物所有權移轉時，隨同移轉於同一人」，84年7月12日修正前土地登記規則第72條第1、2款定有明文（現行規則修正後改列為第81條第1項）。

故此種以共用部分方式登記之大樓地下層停車空間，得與大樓其他共同部分（如：水箱、變電室、樓梯、消防設備、防空避難室等）分別合併，另編建號，而合意將不需使用該停車空間共用部分之區分所有權人予以除外。

又以共用部分方式登記，原則上各區分所有權人向建商買得之專有部分面積相同者，對此共用部分之應有部分比例亦均相同，故有購買停車位之區分所有權人，其對此共有部分之應有部分比例，通常會較未向建商購買停車位者為多，且於登記簿僅建立標示部，並加附區分所有建物共用部分附表，而不另發給所有權狀，僅就其建號、總面積及權利範圍，於各區分所有建物之所有權狀中記明。

從而，公寓大廈之停車位與其他公共設施併同登記為一建號，由區分所有權人全體共有，如購買車位者取得較多之應有部分，自得對該特定之車位享有專用權。

準此，公寓大廈區分所有建物之買賣，若已由建商或起造人與各承購戶定明停車位之使用權者及其範圍者，當可解釋為係一種共有物之分管契約，具有拘束各該分管契約當事人之效力（最高法院96年度台上字第1152號判決意旨參照）。

又區分所有權人是否購買停車位，取得該共用部分停車空間之應有部分，應視對建商買賣契約是否載明買受地下室停車位及受對應之共用部分應有部分權利移轉登記定之，且於其後轉讓時，隨同主建物移轉於同一人。

⑵純境大廈自87年間建造完成後，全部公共設施包括地下層規劃為停車空間之共同使用部分，只編列一個建號即高雄市○○區○○段00○號，車位空間並未獨立於其他共用部分另外編列建號，有建物所有權狀在卷可按（本院卷第99頁），堪認區分所有權人向建商買受純境大廈房屋時，就純境大廈地下室停車位之使用，已同意並與其他住戶訂定分管契約，亦即純境大廈之共有人同意地下室停車位依其編號，分屬於購買停車位者所分管範圍，而有拘束各區分所有權人之效力。

又系爭房地係蔡繡燕向建商購買，購買時包括系爭停車位，有系爭房地異動索引、所有權狀、建物登記公務用謄本在卷可稽（本院卷第31至32、98至99頁），被告再於95年2月23日向蔡繡燕購買系爭房地（含系爭停車位），且已完成所有權移轉登記，亦有系爭房地所有權狀、異動索引、登記謄本、土地登記申請書、買賣所有權移轉契約書、不動產買賣契約書等件存卷可佐（本院卷第14至15、30至31、95至102、107至108、143至145頁），雖證人蔡繡燕於本院證稱其向建商買受系爭房地時，其停車位包括如附圖所示編號40（即系爭停車位）及編號甲部分，其將系爭房地讓售被告亦係相同之停車使用範圍等語（本院卷第163至164頁），固與證人曾憲恕於本院證稱：伊受蔡繡燕委託仲介買賣系爭房地，編號40的停車位是一個大車位，劃設情形如附圖編號40及甲部分所示等語（本院卷第40至41頁），及證人謝台光於本院證稱：伊向建商買受門牌號碼高雄市○○區○○街00號1樓房屋及坐落土地時，係連同編號38、39之停車位一起購買，當時編號38、39、40停車位劃設情形如附圖所示等語相符（本院卷第42至43頁），然稽之編號40停車位登記權利範圍為10000分之126（本院卷第108頁），依純境大廈地下層平面圖，編號40停車位面積載為「250×600」，相鄰之編號38、39停車位則僅各為「225×600」，另編號24、25停車位與編號40同為「250×260」（本院卷第155頁），然權利範圍均登記為10000分之126（本院卷第99至100頁），原告取得之停車位權利範圍並未大於上述停車位之區分所有權人，已難認原告除系爭停車位外，就附圖所示編號甲部分亦有與全體共有人約定專用。

再參以純境大廈地下層平面圖，編號38、39、40停車位前方有截水溝，對照調解卷第30頁照片之截水溝位置，顯然編號40停車位範圍並未延伸至截水溝處即不包括如附圖所示編號甲部分；

再被告所繳納之管理費係依所登記之應有部分權利範圍計算，並未因其使用如附圖所示編號甲部分而多繳管理費，此為被告所不爭執（本院卷第168頁），且被告所繳納之車位清潔費亦與其他同屬平面停車位之住戶相同而無車位大、小之分，是證人蔡繡燕占用如附圖所示編號甲部分，難認已與全體區分所有權人約定為其專用部分，其將上開部分讓售於被告，亦僅有債權之相對效力，尚無從執以對抗全體區分所有權人，堪以認定。

⒉綜上，被告所舉證據不足以證明其占有使用如附圖所示編號甲部分土地有何正當權源，原告依公寓大廈管理條例第9條第4項、民法第767條、第821條規定，請求被告將如附圖所示編號甲部分土地（範圍另參調解卷第30頁照片）返還純境大廈全體區分所有人，核屬有據，應予准許。

㈡原告依不當得利之法律關係，請求被告給付純境大廈全體區分所有人相當於租金之不當得利，有無理由？倘有理由，金額應以若干為當？按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。

而無權占用他人之土地，依一般社會通念，足認為可獲得相當於租金之利益（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。

查被告自承於95年間買受如附圖所示編號甲部分之使用權，迄今仍在使用，致純境大廈全體區分所有權人無法使用該部分土地，受有損害，而被告對純境大廈全體區分所有權人無法律上之占有權源，則於其占用如附圖所示編號甲部分土地期間，即受有相當於租金之利益，是原告請求被告給付相當於租金之利益，自屬有據。

又如附圖所示編號甲部分土地坐落於高雄市楠梓區信昌街之純境大廈地下1樓，參酌證人謝台光前將如附圖所示「編號38及丙部分」、「編號39及乙部分」車位出租於他人，每車位每月租金為2,000元，此據證人謝台光證述在卷（本院卷第44、45頁），並有承租人出具之同意書在卷可稽（調解卷第29頁），而被告僅無權占用如附圖所示編號甲部分，此部分應認以半數即1,000元計算相當於租金之利益為當，原告主張應以每月2,000元計算，並無理由。

被告雖抗辯其並未將系爭停車位出租他人使用收益而不應比照謝台光收取之租金數額計算云云，然參以系爭停車位鄰近編號38、39之停車位，位置、範圍均約略相當，是參酌相鄰停車位之租金作為本件計算依據，尚屬允當。

從而，原告請求被告給付自起訴時起回溯5年計算之不當得利，金額合計60,000元（計算式：1,000元×12月×5年＝60,000元），及自起訴狀繕本送達翌日即107年5月25日（參調解卷第36頁本院送達證書）起至返還如附圖所示編號甲部分土地之日止，按月給付1,000元予全體區分所有權人，為有理由，應予准許，逾上開範圍之請求，則屬無據。

六、綜上所述，被上訴人依公寓大廈管理條例第9條第4項及民法第767條、第821條、第179條等規定，請求被告將如附圖所示編號甲部分之土地返還全體區分所有權人，及給付全體區分所有權人60,000元，並自107年5月25日起至返還上開土地之日止，按月給付全體區分所有權人1,000元，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，即屬無據，應予駁回。

七、原告雖陳明就返還土地部分願供擔保請准宣告假執行，惟系爭土地公告現值為每平方公尺40,800元，有土地登記公務用謄本在卷可按（本院卷第75頁），而被告所占用如附圖所示編號甲部分面積為10平方公尺，是就該部分因判決所命被告給付之價額為408,000元（計算式：40,800元×10㎡＝408,000元），未逾500,000元，依民事訴訟法第389條第1項第5款規定，本院應依職權宣告假執行，並依職權宣告被告預供擔保後，得免為假執行。

八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。

九、據上論結，本件原告之訴一部為有理由，一部為無理由，依民事訴訟法第79條、第389條第1項第5款、第392條第2項，判決如主文。

中 華 民 國 108 年 3 月 29 日
民事第三庭 法 官 楊捷羽
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 3 月 29 日
書記官 周素秋