臺灣橋頭地方法院民事-CTDV,107,重訴,203,20190326,1

臺灣橋頭地方法院民事判決 107年度重訴字第203號
原 告 廖宏源
廖俊傑


共 同
訴訟代理人 張瑋漢律師
被 告 業主：廖和尚


法定代理人 廖來順
訴訟代理人 張清富律師
上列當事人間請求請求移轉登記等事件，本院於民國108 年3 月5 日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應將坐落高雄市○○區○○段○○○○○○○○○地號土地（權利範圍全部）依被告與訴外人宇泰營造有限公司於民國一０七年一月五日所訂買賣契約之同一條件，與原告廖宏源、廖俊傑訂立買賣契約，並於原告廖宏源、廖俊傑給付買賣價金之同時，辦理上開土地所有權移轉登記並交付予原告廖宏源、廖俊傑（應有部分各二分之一）。

訴訟費用由被告負擔。

事實及理由

一、原告主張：坐落高雄市○○區○○段0000○0000地號土地（權利範圍均為全部，下合稱系爭土地）登記被告「業主：廖和尚」（下稱被告祭祀公業）名下，管理人為廖來順。

系爭土地為派下員全體所公同共有，原告廖宏源、廖俊傑為被告祭祀公業之派下員，因被告祭祀公業於民國107 年1 月5 日與訴外人宇泰營造有限公司（下稱宇泰公司）簽立系爭土地買賣契約（下稱系爭賣賣契約），並於107 年1 月9 日寄發存證信函催告原告於收受催告函後14日內行使優先購買權，經原告於107 年1 月10日收受後，嗣於107 年1 月19日函覆願以同一條件行使優先承購權，惟被告拒不與原告簽約並辦理系爭土地移轉過戶事宜，仍執意與宇泰公司辦理過戶移轉系爭土地，已嚴重影響原告2 人法律上之權益，爰依土地法第34條之1第5項準用第4項規定，請求被告移轉系爭土地予原告等語。

聲明：如主文第一項所示。

二、被告則以：原告應受規約之拘束，且事前已同意系爭土地之處分，不符合土地法第34條之1 之「他共有人」之要件，且行使土地法第34條之1 優先承購權亦未經全體公同共有人同意，自不得行使優先承購權。

縱原告得以行使優先承購權，原告並未於知悉系爭土地遭處分之10日內為合法通知，亦遲未能確認行使並配合簽約，視為放棄優先承購權，無從據以主張，被告因原告遲未配合辦理優先承購，而續行系爭買賣契約至相當程度，原告始提出本件主張有違誠信原則及法律安定性，應屬無效。

又兩造迄今未成立正式買賣契約，逕以請求本件移轉登記仍屬無由等語置辯。

聲明：原告之訴駁回。

三、兩造不爭執事項㈠坐落高雄市○○區○○段0000○0000地號土地（權利範圍均為全部，下合稱系爭土地）登記在被告「業主：廖和尚」（下稱被告祭祀公業）名下，管理人為廖來順。

㈡系爭土地為派下員全體所公同共有，原告廖宏源、廖俊傑為被告祭祀公業之派下員。

㈢被告祭祀公業於107 年1 月5 日與訴外人宇泰營造有限公司（下稱宇泰公司）簽立系爭土地買賣契約書（系爭買賣契約，審重訴卷第22至26頁）。

㈣被告祭祀公業於107 年1 月9 日寄發存證信函（審重訴卷第34至37頁）催告原告於收受催告函後14日內行使優先購買權，原告於107年1月10日收受。

㈤原告於107 年1 月19日、107 年2 月2 日函覆願以同一條件行使優先購買權在案（存證信函，審重訴卷第30至33頁）。

㈥被告代理人巨信公司107 年2 月7 日寄發存證信函（審重訴卷第144 至146 頁），通知原告於3 日內回覆買賣協談結果。

㈦原告於107 年2 月9 日寄發存證信函（審重訴卷第148 頁），通知被告代理人巨信公司稍後10日與廖敏枋協商確認簽約日期。

㈧原告於107 年3 月7 日寄發存證信函（審重訴卷第150 至152 頁），通知被告代理人巨信公司同意由原告2 人共同優先承購系爭土地。

㈨原告於107 年3 月22日以熙建律字第0000000000-0號函通知地政局嚴格審查（律師函，審重訴卷第38至42頁）。

同日以熙建律字第0000000000-0號函通知被告辦理土地所有權移轉登記（律師函，審重訴卷第38至42頁）。

㈩宇泰公司於107年2月13日存入被告帳戶11,927,035元。

高市岡山區公所106 年11月17日高市岡區民字第10631792400 號函檢附106 年11月15日廖來順申請核備業主廖和尚訂定規約核備案之組織規約形式真正不爭執（審重訴卷第132 至138頁）。

四、本件之爭點：原告主張依土地法第34條之1第5項準用同條第4項規定行使優先承購權，請求被告與原告訂立買賣契約並於原告給付價金同時辦理移轉系爭土地所有權予原告有無理由？

五、得心證之理由㈠按共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。

但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。

共有人依前項規定為處分、變更或設定負擔時，應事先以書面通知他共有人；

其不能以書面通知者，應公告之。

第1項共有人，對於他共有人應得之對價或補償，負連帶清償責任。

於為權利變更登記時，並應提出他共有人已為受領或為其提存之證明。

其因而取得不動產物權者，應代他共有人申請登記。

共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。

前四項規定，於公同共有準用之，土地法第34條之1第1至5項定有明文。

次按祭祀公業條例公布施行前成立之祭祀公業為依台灣習慣所成立，祭祀公業財產雖登記在祭祀公業名下，但除規約有特別規定外，祭祀公業之財產為派下所公同共有（最高法院87年度台上字第41號判決意旨參照），依民法第828條第1項規定：「公同共有人之權利義務，依其公同關係所由規定之法律或法律行為或習慣定之」之意旨，公業之規約自為祭祀公業派下公同關係之權利義務判斷之準據。

則祭祀公業土地之處分或設定負擔，原則上依土地法第34條之1第5項準用同條第1至4項規定，但祭祀公業規約另有規定者，則依規約之規定。

共有人之優先承購權，其法律性質為債權效力之法定形成權，不容許當事人任意予以限制或剝奪，其行使之主體須為出賣應有部分之共有人以外之其他共有人，並於權利人向出賣應有部分之共有人，為以同一價格共同或單獨優先承購之意思表示時，即發生效力，而形成以義務人與第三人同樣條件為內容之買賣契約，毋須義務人承諾。

部分共有人依土地法第34條之1第1項之規定出賣共有土地時，就該共有人而言，仍係出賣其應有部分，他共有人自得行使優先承購權。

另共有人之優先承購權，並未如同法條第2項規定，須以書面通知他共有人，亦無準用之明文，部分共有人通知他共有人是否願意優先承購，雖不以書面通知為必要，但仍應於接到出賣通知後10日內不表示者，其優先承購權始能視為放棄。

㈡本件被告尚未成立祭祀公業法人或財團法人，其財產仍為派下員全體公同共有，於依土地法第34條之1第5項準用第1項出賣其財產時，未同意出售之派下員，始得行使優先承購權。

原告為被告之派下員，於被告祭祀公業於107 年1 月9日寄發存證信函催告原告於收受催告函後14日內行使優先購買權，原告於107 年1 月10日收受後，即於107 年1 月19日、107 年2 月2 日函覆願以同一條件行使優先購買權在案，而被告代理人巨信公司107 年2 月7 日寄發存證信函，通知原告於3 日內回覆買賣協談結果。

原告於107 年2 月9 日寄發存證信函，復通知被告代理人巨信公司稍後10日與廖敏枋協商確認簽約日期。

原告又於107 年3 月7 日寄發存證信函，通知被告代理人巨信公司同意由原告2 人共同優先承購系爭土地等情，為兩造所不爭執。

是原告已於107 年1 月19日即收受催告函後14日內行使優先購買權之事實無誤。

㈢被告雖辯稱原告於106 年11月14日即在管理組織規約立規約同意人處簽名，為同意被告祭祀公業出售系爭土地之出賣人，不能據以主張優先購買權等語。

依被告提出之管理暨組織規約（審訴卷第134 至138 頁）所示，原告固於106 年11月14日在管理暨組織規約立規約同意人欄處簽名，然該同意書僅為派下現員對管理暨組織規約成立同意事宜。

又觀諸第12條規定，本公業財產處分，需經派下現員二分之一以上出席，出席人數四分之三以上同意或經派下現員二分之一以上書面同意方得處分之；

授權本公業管理人得全權代表辦理本公業土地之一切處分行為，並特別授權管理人得代表全體派下員就本公業之不動產及動產進行處分財產所需之一切作業手續及土地權利變更登記，包括但不限於辦理買賣及其處分連續相關作業等語。

前段係規範公業財產處分之方式，需經多數決，後段則規範獲得多數決同意處分之財產，即授權由管理人為代表。

則原告2 人雖於上該同意書上簽名，然僅係同意規約所載多數決處分財產之方式，管理人欲處分公業財產，仍須另經開會或另以書面同意方得處分之，堪以認定。

本件被告祭祀公業並未舉證證明原告2 人曾於開會時同意出售系爭土地，或以書面表示同意出售系爭土地，且於107 年1月5 日與宇泰公司簽立系爭土地買賣契約後，旋於107 年1月9 日寄發存證信函催告原告於收受催告函後14日內行使優先購買權，亦足徵被告亦認原告並未於被告決定出售系爭土地時為同意之表示。

另上開管理暨組織規約並無優先承買權之規範，然第16條則定有本規約如有未盡事宜，悉依政府有關法令規定辦理等語。

則有關優先承購權部分，自應依土地法第34條之1 規定辦理。

故被告辯稱本件依規約辦理，無適用土地法第34條之1 規定且原告非土地法第34條之1 所謂他共有人等語，均非有據。

㈣被告雖辯稱原告未於巨信公司限令出面簽約並表明將續行系爭契約之期限（2月10日），甚且已逾原告自行要求展延簽約之期限（2月25日），從而自難認該等優購權之行使及簽約係於合理期間內所為，其權利應視為放棄，無從再據以行使等語。

關於被告祭祀公業於107年1月9日寄發存證信函催告原告於收受催告函後14日內行使優先購買權，原告於10 7年1月10日收受。

嗣於107年1月19日、107年2月2日函覆願以同一條件行使優先購買權。

被告代理人巨信公司於107年2月7日寄發存證信函，通知原告於3日內回覆買賣協談結果。

原告於107年2月9日寄發存證信函通知被告代理人巨信公司稍後10日與廖敏枋協商確認簽約日期。

原告再於107年3月7日寄發存證信函，通知被告代理人巨信公司同意由原告2人共同優先承購系爭土地等情，為兩造所不爭執。

原告於107年1月19日、107年2月2通知被告祭祀公業願以同一條件行使優先購買權時，即發生效力，而形成以被告與宇泰公司同樣條件為內容之買賣契約，毋須被告承諾。

而於107年1月19日迄至107年3月7日期間，因另有廖敏枋亦主張行使優先購買權而與原告協商，該期間難認原告拒絕於期限內配合簽約，而無意依系爭契約條件接受或履行，是已行使之優購權亦難因原告有違誠信原則而認定嗣後喪失。

㈤綜上所述，原告2 人並未同意系爭土地出售，而為土地法第34條之1 所謂他共有人，就系爭土地之全部，有與系爭買賣契約同一條件之優先承購權存在。

而於原告合法行使優先承購權後，因無其他共有人合法優先承購，在兩造間即形成以與系爭買賣契約同樣條件為內容之買賣契約，不待被告之承諾。

原告本於共有人優先承購權之規定及因此所形成之買賣契約，請求被告補訂書面買賣契約，並於原告給付價金之同時，將系爭土地移轉登記並交付予原告2 人，且應有部分各2分之1 ，即屬有據。

六、綜上所述，原告主張依土地法第34條第5項準用同條第4項行使優先承買權，請求被告應將系爭土地依被告與宇泰公司於107 年1 月5 日所訂買賣契約之同一條件，與原告2 人訂立買賣契約，並於原告2 人給付買賣價金之同時，辦理系爭土地所有權移轉登記並交付予原告2 人（應有部分各1/2 ）為有理由，應予准許。

七、本件事證已明，兩造其餘主張及攻擊防禦方法，核與判決結果不生影嚮，爰不一一論述。

據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。

中 華 民 國 108 年 3 月 26 日
民事第一庭 法 官 謝文嵐
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 3 月 26 日
書記官 許琇淳