臺灣橋頭地方法院民事-CTDV,108,簡上,170,20200831,1

臺灣橋頭地方法院民事判決 108年度簡上字第170號
上 訴 人 王寶玉
訴訟代理人 蔡琇媛律師
被上訴人 鄭相龍
鄭宏賓
兼上列二人
訴訟代理人 鄭文成
當事人間請求拆屋還地等事件，上訴人對於民國108年10月31日本院岡山簡易庭107年度岡簡字第502號第一審判決不服，提起上訴，並於本院追加備位請求核定租金之請求，本院民國109年8月5日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
被上訴人所有門牌號碼高雄市○○區○○路○段○○○巷○號房屋，占用上訴人所有坐落高雄市○○區○○段○○○地號土地如附圖（即高雄市政府地政局路竹地政事務所複丈日期一０八年八月五日土地複丈成果圖）斜線所示部分（面積58.93平方公尺），自民國一０七年九月一日起至占有終止返還占用土地之日止，應給付被上訴人之租金核定為每月新臺幣壹仟壹佰參拾壹元。
被上訴人應給付上訴人新臺幣伍萬玖仟玖佰陸拾捌元，及其中被上訴人鄭相龍、鄭宏賓自民國一０八年九月二十八日起、被上訴人鄭文成自一０八年九月二十三日起，均至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
上訴人其餘追加之訴駁回。
第二審上訴費用由上訴人負擔。
追加部分訴訟費用由被上訴人負擔五分之四，餘由上訴人負擔。

事實及理由

壹、程序部分：

一、按，簡易訴訟程序，在第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之。

但請求之基礎事實同一者，不在此限；

被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加。

民事訴訟法第436條之1第3項準用第446條第1項但書、第255條第1項第2款、第2項分別定有明文。

所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之主要爭點有其共同性，各請求利益之主張在社會生活上可認為同一或關連，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理予以利用，俾先後兩請求在同一程序得加以解決，避免重複審理，進而為統一解決紛爭者，即屬之（最高法院99年度台上字第1653號判決意旨參照）。

本件上訴人起訴主張被上訴人所有之房屋占用其所有之土地，而請求被上訴人拆屋還地及返還不當得利，與上訴人於本院備位追加請求法院核定租金之訴，其基礎事實均為被上訴人所有之房屋占用上訴人所有土地之事實及因房屋占有使用土地衍生之爭執，二者請求之基礎事實堪認應屬同一，且被上訴人就上訴人之訴之追加並無異議，而為本案之言詞辯論，上訴人追加備位聲明請求核定租金並請求被上訴人給付已發生租金，自屬合法，應予准許。

貳、實體部分：

一、上訴人於原審起訴及本院追加之主張：

（一）上訴人原審起訴主張：㈠上訴人於民國101年3月22日經臺灣高雄地方法院（下稱高雄地院）100年度司執字第00000號強制執行事件（下稱系爭執行事件），拍定取得被上訴人鄭相龍所有坐落高雄市○○區○○段000地號土地（下稱系爭土地），並於101年4月2日取得權利移轉證書而取得所有權，且已於101年4月10日辦理所有權移轉登記完畢。

系爭土地上有未辦理保存登記之門牌號碼高雄市○○區○○路○段00巷0號房屋（下稱系爭房屋）坐落其上，系爭房屋被上訴人等人之父鄭銀雨出資購買後即交由被上訴人等人之母鄭黃双娥居住使用，被上訴人等人並未實際居住於系爭房屋內，依此可知鄭銀雨於臺灣高雄地方法院（下稱高雄地院）81年度亡字第25號宣告於78年11月5日死亡前即已將系爭房屋之事實上處分權移轉予鄭黃双娥所有，系爭房屋之事實上處分權為鄭黃双娥所有，鄭黃双娥於本件訴訟中之108年8月15日死亡後，始由被上訴人等人繼承。

故上訴人於101年3月22日拍賣取得系爭土地當時，系爭房屋之事實上處分權為鄭黃双娥所有，系爭土地則為被上訴人鄭相龍所有，系爭土地及系爭房屋並非屬同一人所有，是本件並無民法第838條之1第1項法定地上權及同法第425條之1法定租賃權之適用，被上訴人等人顯為無權占有，上訴人得依民法第767條第1項規定請求被上訴人等人將占用系爭土地之系爭房屋如附圖（即高雄市政府地政局路竹地政事務所複丈日期108年8月5日土地複丈成果圖）斜線所示、面積58.93平方公尺之部分拆除，並將占用土地騰空返還上訴人。

㈡又系爭房屋無權占有上訴人所有之系爭土地，而獲有相當於租金之不當得利，上訴人得請求返還不當得利。

而系爭土地於102年至104年之申報地價為每平方公尺新臺幣（下同）2,160元、自105年起至今之申報地價為2,880元，故自102年9月1日起至107年8月31日止，按當期申報地價總值之年息百分之10計算，被上訴人應連帶給付共74,959元之不當得利，並應自107年9月1日起至返還占用部分土地之日止，按月連帶給付原告相當於租金之不當得利1,414元。

爰依民法第767條第1項、第179條之規定提起本件訴訟等語。

並於原審聲明：⑴被上訴人應將坐落系爭土地，如附圖高雄市路竹地政事務所測量日期108年8月5日建物測量成果圖斜線所示、面積58.93平方公尺部分上之系爭房屋拆除，並將占用土地騰空返還上訴人。

⑵被上訴人應連帶給付上訴人74,959元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息，暨自107年9月1日至被上訴人返還占用土地之日止，按月於每月1日給付1,414元。

（二）於本院追加備位請求核定租金之主張：如認本件有民法第838條之1第1項法定地上權或同法第425條之1法定租賃權之適用，則因兩造系爭土地之租金無法達成協議，上訴人得依上開法條之規定請求法院核定租金；

並請求起訴前5年已發生之租金，而請求被上訴人自102年9月1日起至107年8月31日止已發生之租金（上訴人於107年8月29日起訴，但只請求自102年9月1日起之租金）。

因系爭房屋為3層樓透天建物，且系爭土地地目為建地，所在位置交通便利，緊鄰茄定區信義路、仁愛路等主要幹道，附近均為住宅使用，商家林立，請求依土地法第105條準用第97條第1項規定，以該條規定最高之當期申報地價10％計算。

而系爭土地102年至104年之申報地價為每平方公尺2,160元、自105年起之申報地價為每平方公尺2,880元；

另系爭房屋占用系爭土地之面積為58.93平方公尺。

依此計算，被上訴人102年至104年應給付之租金為29,701元、自105年起至107年8月31日止應給付之租金為45,258元，合計共74,959元。

另依系爭土地107年起之申報地價2,880元，按年息百分之10計算為288元，請求核定自107年9月1日起至占有終止返還土地之日止，被上訴人占用系爭土地之年租金為16,972元，即每月租金1,414元【計算式：58.93平方公尺×288元＝16,972元。

16,972元÷12個月＝1,414元。

元以下四捨五入】。

二、被上訴人之抗辯：

（一）原審之抗辯部分：系爭土地及系爭房屋均是於63年間由鄭銀雨向建商所購買，均為鄭銀雨所有，鄭銀雨因海難失蹤，經高雄地院宣告於78年11月5日死亡後，系爭土地於82年8月24日由被上訴人鄭相龍一人繼承；

系爭房屋部分則仍由鄭銀雨之全體繼承人鄭黃双娥及被上訴人鄭相龍、鄭宏賓、鄭文成等4人共同繼承，鄭黃双娥之後於本件審理中之108年8月15日死亡再由被上訴人3人共同繼承。

而系爭執行事件只有就系爭土地為拍賣，系爭房屋則並未被拍賣，於拍賣後系爭土地由上訴人拍定取得所有權，因系爭土地及系爭房屋原屬同一人所有，而只有系爭土地被拍賣出售，致系爭土地及系爭房屋分屬不同人所有，故本件有民法第838條之1第1項法定地上權及同法第425條之1第1項法定租賃權之適用，被上訴人等人並非無權占有，被上訴人等人及家屬鄭黃双娥已於系爭房屋久居生活已41年之久，乃合理使用，上訴人請求拆屋還地及不當得利為無理由等語置辯。

並於原審聲明：上訴人之訴駁回。

（二）上訴人本院追加備位請求部分之抗辯：如認上訴人備位請求核定租金部分為有理由時，因系爭房屋及隔鄰相連之透天建物共14棟，屋齡皆已40餘年，上訴人主張應以申報地價10％計算租金過高，應以銀行目前利率之年利率約百分之1左右計算才合理等語置辯。

三、原審判決駁回上訴人之訴。

（一）上訴人不服提起上訴，並於本院追加備位請求核定租金之請求，而於本院上訴聲明：Ⅰ、先位聲明：㈠原判決廢棄。

㈡上開廢棄部分，被上訴人應將坐落高雄市○○區○○段000地號土地上，如高雄市路竹地政事務所測量日期108年8月5日建物測量成果圖斜線所示部分，面積58.93平方公尺未辦理保存登記之地上物拆除，並將土地騰空返還予上訴人。

㈢第一項廢棄部分，被上訴人應連帶給付上訴人74,959元，及自原審變更聲明狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之5計算之利息，及自107年9月1日起至被告返還土地之日止，按月於每月1日給付1,414元。

Ⅱ、備位聲明：㈠請求核定被上訴人占有上訴人所有坐落高雄市○○區○○段000地號土地上，如高雄市路竹地政事務所測量日期108年8月5日建物測量成果圖斜線所示、面積58.93平方公尺部分，被上訴人自107年9月1日起至占有終止返還土地之日止，每月應給付上訴人之租金為1,414元。

㈡被上訴人應給付上訴人74,959元，及自原審變更聲明狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，並自107年9月1日起至被上訴人返還土地之日止至被上訴人返還土地之日起，按月於每月一日給付上訴人新臺幣1,414元。

（二）被上訴人則於本院聲明：上訴人之上訴及備位之訴均駁回。

四、兩造不爭執事實：

（一）上訴人於101年3月22日經臺灣高雄地方法院100年度司執字第88576號強制執行事件，拍定取得被上訴人鄭相龍所有之高雄市○○區○○段000地號土地，並於於101年4月2日取得權利移轉證書而取得所有權，且已於101年4月10日辦理所有權移轉登記完畢。

有土地登記謄本及臺灣高雄地方法院不動產權利移轉證書在卷可稽（見原審卷一第9、11頁）。

（二）臺灣高雄地方法院101年2月10日雄院高100司執春字第00000號拍賣公告備註欄第五點記載：「本件土地於86年8月25日進行假扣押查時，本件標的物上有一未辦保存登記建物，門牌號碼為仁愛路三段56巷1號三層樓一棟，現由債務人自行居住使用。

另本院於100年8月8日指界時，本件標的物上有一未辦保存登記建物，門牌號碼為仁愛路三段56巷1號，債務人並未居住於該保存登記建物內。

另債權人之代理人於100年8月9日陳報本件標的物上有一未辦保存登記建物，該建物現為債務人及其母親居住。

惟實際使用情形，投標人應自行查明。」

、第六點記載：「本件土地上有一門牌號碼為仁愛路三段56巷1號之未保存登記建物不在拍賣範圍內，拍定後不點交。」

，有臺灣高雄地方法院雄院高100司執春字第88576號公告網路影本在卷可稽（見原審卷一第12-13頁）。

（三）被繼承人鄭銀雨於78年11月5日死亡，其繼承人為配偶即鄭黃双娥及子女鄭相龍、鄭宏賓、鄭文成，均未拋棄繼承。

鄭黃双娥亦已於108年8月21日死亡，其繼承人為子女鄭相龍、鄭宏賓、鄭文成，均未拋棄繼承。

並有鄭銀雨之戶籍謄本1份、繼承系統表1份、鄭黃双娥之除戶戶籍謄本在卷可稽（見原審卷二第32、38、106頁）。

（四）系爭房屋為未辦理保存登記，房屋稅籍證明書上記載納稅義務人為鄭銀雨。

並有茄萣區仁愛路三段56巷1號房屋稅籍證明書在卷可稽（見原審卷二第12頁）。

（五）系爭土地之102年至104年間申報地價為每平方公尺2,160元，105年起之申報地價為2,880元。

並有地價公告查詢資料在卷可稽（見原審卷二第100頁）。

五、本件爭點：

（一）被上訴人是否無權占有？上訴人請求被上訴人應將系爭房屋拆除，將系爭土地交還上訴人，及請求被上訴人給付不當得利，是否有據？如有，得請求之金額為若干？

（二）上訴人請求核定租金及請求被上訴人給付租金，是否有據？如有，得請求之金額為若干？

六、被上訴人是否無權占有？上訴人請求被上訴人應將系爭房屋拆除，將系爭土地交還上訴人，及請求被上訴人給付不當得利，是否有據？如有，得請求之金額為若干？

（一）按「民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求。」

，有最高法院17年上字第917號判決要旨可參。

次按，當事人所負之舉證責任，必須達於使法院得有確信之程度，始得謂已盡其舉證責任，故如未達於使法院得有確信之程度，其不利益應由負舉證責任之人負擔。

經查：１、系爭土地及系爭房屋均為63年1月11日由鄭銀雨所購買，均為鄭銀雨所有，鄭銀雨於購買後並於63年1月16登記為系爭土地之所有權人，及於63年1月向高雄市稅捐處岡山分處登記為系爭房屋之納稅義務人，之後鄭銀雨因海難失蹤，經高雄地院以81年度亡字第25號宣告於78年11月5日死亡後，系爭土地部分因遺產分割，於82年8月24日由被上訴人鄭相龍一人以分割繼承為原因，移轉所有權登記為被上訴人鄭相龍一人所有；

系爭房屋部分則仍由鄭銀雨當時之全體繼承人鄭黃双娥（妻）及子女即被上訴人鄭相龍、鄭宏賓、鄭文成等4人共同繼承而公同共有，鄭黃双娥於原審審理中之108年8月15日死亡後，再由被上訴人3人共同繼承人而公同共有；

而就系爭土地之部分，因被上訴人中之鄭相龍積欠京城銀行債務未清償，經京城銀行於101年間聲請以系爭執行事件強制執行後，由上訴人於101年3月22日拍定並於101年4月2日取得權利移轉證書，至於系爭房屋部分則並未遭拍賣而仍為被上訴人所公同共有等情，有系爭土地63年當時之手抄登記謄本、異動索引、高雄市稅捐處岡山分處檢送之系爭房屋稅籍資料、系爭執行卷中之系爭土地拍賣前登記謄本及本院卷第170頁之系爭土地拍賣前登記謄本、鄭銀雨、鄭黃双娥除戶戶籍謄本及繼承人戶籍謄本等及系爭執行卷宗在卷可稽（見本院卷第157頁以下之系爭土地手抄登記謄本、異動索引、原審卷二第12頁系爭房屋稅籍資料、系爭執行卷中系爭土地拍賣前登記謄本及本院卷第170頁之系爭土地拍賣前登記謄本、原審卷二第36-38頁及第106頁之鄭銀雨、鄭黃双娥除戶戶籍謄本及繼承人戶籍謄本，及本院調取之系爭執行卷宗），足認屬實。

２、上訴人雖主張鄭銀雨於出資購買系爭房屋後，於高雄地院宣告於78年11月5日死亡前，即已將系爭房屋之事實上處分權移轉予鄭黃双娥所有，系爭房屋之事實上處分權為鄭黃双娥所有，其餘被上訴人等人於當時並非事實上處分權云云，惟為被上訴人所否認，上訴人自應舉證以實其說，且其舉證須達於使本院得有確信之程度。

而就此，上訴人並未提出確實之證據以實其說，而是以拍賣公告記載於本院執行處100年8月8日指界時，被上訴人等人並未實際居住於系爭房屋內，且被上訴人中之鄭相龍於原審中曾陳稱系爭房屋現係由鄭黃双娥居住等語而為憶測。

然查，系爭執行事件之拍賣公告備註欄第五點，除100年8月8日指界時之上開記載外，已同時明文記載：「本件土地於86年8月25日進行假扣押查封時，本件標的物上有一未辦保存登記建物，門牌號碼為仁愛路三段56巷1號三層樓一棟，現由債務人自行居住使用。

另本院於100年8月8日指界時，...。

另債權人之代理人於100年8月9日陳報本件標的物上有一未辦保存登記建物，該建物現為債務人及其母親居住。」

等語；

且依系爭房屋之稅籍資料（原審卷二第12頁）所載，納稅義務人現仍記載為鄭銀雨，並非鄭黃双娥；

另被上訴人鄭相龍迄今仍設籍於系爭房屋，被上訴人鄭宏賓、鄭文成原本亦設籍於系爭房屋，係之後於99年3月25日始遷址至台南，鄭文成亦是之後於104年8月18日始遷址至台南，有被上訴人之戶籍資料（原審卷二第36、37頁）在卷可稽。

是上訴人之主張，顯與上開事實不符，不足採信。

（二）本件是否有民法第838條之1規定法定地上權之適用：按「土地及其土地上之建築物，同屬於一人所有，因強制執行之拍賣，其土地與建築物之拍定人各異時，視為已有地上權之設定，其地租、期間及範圍由當事人協議定之；

不能協議者，得請求法院以判決定之。

其僅以土地或建築物為拍賣時，亦同。」

，民法第838條之1第1項定有明文，依上開條文之規定，本條規定法定地上權之成立，必須以土地及其土地上之建築物同屬一人所有為成立要件。

而就所謂「土地及其土地上之建築物同屬一人所有」之範圍為何之解釋，因民法第757條明文規定「物權除本法或其他法律有規定外，不得創設。」

，依此物權法定原則之明文規定，就物權之解釋自應採嚴格之解釋，故所謂「土地及其土地上之建築物同屬一人所有」，應認僅限於「土地及建築物同屬相同之共有人」及「土地共有人數除與建築物相同之共有人外，尚有其他共有人」等，土地及建築物之共有人均屬相同，或土地共有人數大於房屋共有人數之情形，始足以該當之；

而不包括「建築物與土地共有人數雖有部分相同，但建築物相同之人數大於土地共有人數」之情形在內（最高法院89年度台上字第284號、100年度台上字第2103號、102年度台上字第2310號裁判意旨參照）（另就民法第425條之1第1項法定租賃權規定之「土地及其土地上之房屋同屬一人所有」之範圍為何之解釋，因與民法第838條之1第1項之規定相同，僅有移轉之原因為拍賣及自行出售之不同，故亦應為相同之解釋）。

經查，依上開說明可知，上訴人於101年4月2日拍定取得系爭土地之所有權當時，系爭土地為被上訴人鄭相龍一人單獨所有，系爭建物則為鄭銀雨之全體繼承人即鄭黃双娥及被上訴人鄭相龍、鄭宏賓、鄭文成等4人共同繼承而公同共有，與上開所述之限於「土地及建築物同屬相同之共有人」及「土地共有人數除與建築物相同之共有人外，尚有其他共有人」之要件不符，故本件並無民法第838條之1規定法定地上權之適用。

是被上訴人之此部分抗辯，即不足採。

（三）本件是否有民法第425條之1第1項規定法定租賃權之適用：按「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。

其期限不受第449條第1項規定之限制。」

，民法第425條之1第1項定有明文。

次按「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。」

，民法第425條第1項亦有明文。

經查，系爭土地及系爭房屋均為63年1月11日鄭銀雨所購買，均為鄭銀雨所有，鄭銀雨經高雄地院以81年度亡字第25號宣告於78年11月5日死亡，業見前述。

是系爭土地及系爭房屋於鄭銀雨78年11月5日死亡後，自應由鄭銀雨當時之全體繼承人鄭黃双娥（妻）及子女即被上訴人鄭相龍、鄭宏賓、鄭文成等4人共同繼承，而同屬鄭黃双娥及被上訴人鄭相龍、鄭宏賓、鄭文成等4人所有，共有人數均相同。

故鄭黃双娥及被上訴人鄭相龍、鄭宏賓、鄭文成等4人，於82年8月24日為遺產分割，而互相移轉系爭土地部分所有權之應繼分及應有部分為被上訴人鄭相龍一人所有，而就系爭房屋部分仍維持公同共有之當時，因「土地及建築物同屬相同之共有人即鄭黃双娥及被上訴人鄭相龍、鄭宏賓、鄭文成等4人所有」，依上述說明，其等4人間於82年8月24日當時，就系爭房屋及系爭土地自應有民法第425條之1第1項規定法定租賃權之適用，而有法定租賃權契約（下稱系爭法定租賃權契約）之存在，故上訴人於101年3月22日拍定系爭土地時，依民法第425條第1項買賣不破租賃之規定，系爭法定租賃權契約對於受讓人之上訴人自仍繼續存在。

從而，被上訴人抗辯本件有民法第425條之1第1項規定法定租賃權之適用，其等與上訴人間之系爭法定租賃權契約，對於受讓人之上訴人仍繼續存在，與法相符，自屬可採。

（四）本件既有民法第425條之1第1項規定法定租賃權之適用，系爭法定租賃權契約對於受讓人之上訴人仍繼續存在，則被上訴人等人之系爭房屋占有使用系爭土地即屬有權占有，而非無權占有，上訴人請求被上訴人拆屋還地及給付不當得利，為無理由。

七、上訴人請求核定租金及請求被上訴人給付租金，是否有據？如有，得請求之金額為若干？

（一）按「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。

其期限不受第449條第1項規定之限制。」

、「前項情形，其租金數額當事人不能協議時，得請求法院定之。」

，民法第425條之1定有明文。

次按，關於請求法院核定租金，其訴之性質，為形成之訴，未經法院核定地租數額前，土地所有人無直接請求給付地租之權利，故當事人就地租協議不諧時，必先經法院核定其地租數額後，土地所有人始得據以請求如數給付（最高法院84年度台上字第2707號判決意旨參照）。

又形成判決依判決之宣告，在裁判之範圍，足使法律關係發生、變更或消滅，而具有形成力，此項效力固因形成判決之確定而始發生，惟此係指形成力本身發生之時期而言，若為訴訟標的之法律關係將因該判決而溯及發生、變更或消滅者，則於判決發生形成力時，仍溯及既往而生效；

再民法第425條之1第1項規定法定租賃權之取得，乃係因法律規定，不待當事人之約定及簽定契約即生效力，且因法定租賃權之取得係自土地所有權移轉時即已成立，蓋因自當時起，建築物或房屋已需有土地之合法利用權始能合法存在之故，是法定租賃權之取得人在其法定租賃權成立當時，即有支付地租之義務，僅關於地租之數額於當事人間協議不成時，需待法院核定後得請求之數額而依此金額給付而已，非謂未經法院核定，地上權人即無庸支付地租，故法定租賃權之取得人自得溯及自法定租賃權成立當時開始請求給付租金。

另按，城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限，土地法第97條第1項定有明文，此規定於城市地方基地租賃之租金準用之，同法第105條亦有明文。

所謂土地總價額，依土地法施行法第25條規定，土地價額，依法定地價，而法定地價，依土地法第148條規定，係土地所有人依該法規定所申報之地價，此於有關房屋及基地租賃計收租金之上限規定，於請求返還相當於租金利益之事件自應適用。

再按，土地法第97條所謂以百分之十為限，乃基地租金之最高限額，非謂必照申報價額百分之十計算之，計算相當於租金之損害，除應以不動產之價值為基礎外、尚須斟酌不動產所處位置、工商繁榮情形，利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定（最高法院88年度台上字第1894號、3331號判決意旨參照）。

經查，本件有民法第425條之1第1項規定法定租賃權之適用，業見前述，而兩造就租金之數額不能協議，上訴人自得依同條第2項請求法院核定被上訴人應給付之租金數額。

（二）經查，系爭土地為建地，系爭房屋為3層樓透天建物，係供居住使用，所面臨之茄定區仁愛路三段56巷寬為3公尺、仁愛路三段寬為4公尺；

系爭房屋距茄定國小約2-3分鐘機車車程，距茄定國中、華德工商約3-5分鐘機車車程，距茄定市場約2-3分鐘機車車程，此外尚無明顯接近之市場、學校或公園；

系爭土地及系爭房屋所在區域以機車及自用車為主要交通工具，主要聯外道路為仁愛路、茄定路、濱海路，交通可及性佳，但無大眾運輸系統；

系爭土地及系爭房屋所在區域位於茄定區中心地區，商店及攤販數量，生活機能良好等情，有系爭執行事件之鑑定報告、現場照片、位置圖及上訴人提出之現場照片、google地圖搜尋畫面在卷可稽（原審卷一第14-15頁、卷二第107頁）在卷可稽。

本院審酌系爭土地及系爭房屋之上開地理位置、工商業繁榮程度、利用系爭土地之經濟價值及被上訴人所受利益等情，認租金額之核定，應以按申報地價總值之年息8%計算，始屬相當及公允。

又系爭房屋占用系爭土地之面積為58.93平方公尺；

系爭土地102年至104年之申報地價為每平方公尺2,160元、自105年起之申報地價為每平方公尺2,880元，為兩造所不爭執，足認屬實。

則依上開標準計算，系爭房屋自102年9月1日起至104年12月31日止共28個月之租金應為23,761元【計算式:58.93平方公尺×2,160元×8%×28個月÷12個月＝23,761元。

元以下四捨五入】、自105年1月至107年8月31日止共32個月之租金應為36,207元【計算式:58.93平方公尺×2,880元×8%×32個月÷12個月＝36,207元。

元以下四捨五入】,合計共為59,968元【計算式:23,761元+36,207元=59,968元】；

另自107年9月1日起至系爭房屋占有終止日止，應按月給付之租金應為1,131元【計算式:58.93平方公尺×2,880元×8%÷12個月＝1,131元。

元以下四捨五入】。

上訴人此部分追加請求，於上開範圍內，為有理由；

逾此之請求，則屬無據，為無理由。

八、綜上所述，上訴人先位依民法第767條第1項及第179條規定，請求被上訴人拆屋還地及給付不當得利部分，為無理由，應予駁回。

原審為上訴人敗訴之判決，理由雖有不同，惟因上訴人此部分之請求，為無理由，應予駁回，上訴意旨求予廢棄改判，仍為無理由，應予駁回。

而就上訴人於本院備位追加依民法第425條之1第2項規定請求核定被上訴人應給付之租金及已發生之租金部分，於被上訴人應自107年9月1日起至系爭房屋占有終止返還土地之日止，按月給付租金1,131元；

及被上訴人應給付上訴人59,968元，及自原審變更聲明狀繕本送達被上訴人鄭相龍、鄭宏賓2人翌日之108年9月28日起、送達被上訴人鄭文成翌日之108年9月23日起，均至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息部分，為有理由，應予准許；

逾此之請求，為無理由，應予駁回。

九、本件事證及法律關係已臻明確，兩造之其餘主張、陳述、抗辯、攻擊防禦方法及所提出之其他證據，經核與判決之結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。

十、據上論結，本件上訴人之上訴為無理由；於本院追加之備位請求部分，為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第450條、第78條、第79，判決如主文。

中 華 民 國 109 年 8 月 31 日
民事第一庭 審判長法 官 朱玲瑤
法 官 許慧如
法 官 郭文通
以上正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 109 年 8 月 31 日
書記官 蔡淑貞