臺灣橋頭地方法院民事-CTDV,108,訴,788,20200730,1

臺灣橋頭地方法院民事判決 108年度訴字第788號
原 告 王良秀即劉木加之承受訴訟人


劉明海即劉木加之承受訴訟人


劉明翰即劉木加之承受訴訟人





共 同
訴訟代理人 葉玟岑律師
被 告 薛賢芳

訴訟代理人 柳聰賢律師
複 代理人 柳馥琳律師
被 告 財政部國有財產署南區分署

法定代理人 黃莉莉
訴訟代理人 何旭苓律師
複 代理人 蘇哲萱律師
上列當事人間請求確認優先購買權存在等事件，本院於民國109年7 月9 日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原告之訴駁回。

訴訟費用由原告負擔。

事實及理由

一、按確認之訴衹須主張為訴訟標的之法律關係或其他事項之存否有不明確者，對於爭執其主張者提起，即具當事人適格（最高法院107 年度台上字第1686號判決意旨參照）。

本件原告主張就坐落高雄市○○區○○段00000 地號（下稱系爭192-3 地號，係由同區段192-1 地號分割出）土地有優先購買權存在，俱為被告薛賢芳、財政部國有財產署南區分署（下稱國財署）所否認，揆諸前揭說明，原告對於被告提起本件訴訟，當事人適格即無欠缺，核先說明。

二、次按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之；

確認證書真偽或為法律關係基礎事實存否之訴，亦同，民事訴訟法第247條第1項定有明文。

又民事訴訟法第247條所謂即受確認判決之法律上利益，須因法律關係之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，此項危險得以對於被告之確認判決除去之者而言（最高法院107 年度台上字第861 號判決參照）。

本件原告主張就系爭192-3 地號土地有優先購買權存在，為薛賢芳、國財署所否認，則原告與被告間對於原告就系爭192-3 地號土地有無優先購買權已不明確，且原告就系爭192-3 地號土地上有未保存登記建物，其有無優先購買權存在之不明確，已致原告在私法之地位有受侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決除去之，原告自有即受確認判決之法律上利益，其提起本件確認之訴，有確認利益，亦可認定。

三、原告主張：被繼承人劉木加（原告即承受訴訟人王良秀、劉明海、劉明翰之父）為薛賢芳之舅舅，劉木加之父親劉四放生前為高雄農田水利會之員工，負責巡視及管理獅龍溪之閘門。

坐落高雄市○○區○○段000 地號（下稱系爭192 地號）及其周圍土地共5 分地（包含同區段193 、191 、190 等地號，下合稱系爭192 等地號），因鄰近獅龍溪，由國財署交由農田水利會代管，農田水利會為讓劉四放方便巡視及管理獅龍溪之閘門，遂將系爭192 等地號再委由劉四放代管，劉四放並在此興建農舍居住。

嗣劉四放因年事已高、身體狀況不佳，乃由劉木加於民國67年間，向農田水利會以新臺幣（下同）數十萬元承租系爭192 等地號土地，雙方以租斷方式成立不定期租賃契約，惟為締約方便起見而沿用劉四放之名義為之，然實際承租人及繳納租金者均為劉木加，劉木加並將原劉四放所興建之農舍拆除後重新改建，另為興建房屋而以豬隻向仁武鄉農會（現仁武區農會）貸款，而在坐落系爭192-3 地號土地上興建門牌號碼高雄市○○區○○○路00巷00○0 號未保存登記建物（下稱系爭37之2 建物），系爭37-2建物由起造人即劉木加原始取得所有權。

訴外人即劉木加之胞姐亦為薛賢芳之母薛劉玉惠於74年間返回娘家，劉四放及劉木加在薛劉玉惠懇求下，同意薛劉玉惠在系爭192-3地號土地旁，將原土地上之豬圈拆除後，興建門牌號碼高雄市○○區○○○路00巷00○0 號建物（下稱系爭37之3 建物），薛賢芳亦同住於該處，系爭37之2 、37之3 建物相鄰而立。

薛賢芳在通常保護令聲請中謊稱系爭37之2 建物為其所有及居住使用，劉木加斯時始知悉薛賢芳早於93年間，為避免系爭37至3 建物遭拆除，已向國財署辦理補繳系爭192 等地號土地之租金、使用補償金，並逕主張為系爭192 等地號之承租人，而在系爭192 地號於96年12月7 日經國財署辦理分割出增加同區段192-1 、192-2 地號（下分別稱系爭192-1、192-2 地號）後，薛賢芳即於97年4 月29日以新臺幣（下同）3,943,550 元向國財署購買系爭192-1 地號土地，再將系爭192-1 地號分割出系爭192-3 地號，使系爭37之2 建物坐落於系爭192-3 地號、系爭37之3建物坐落於系爭192-1地號。

系爭192 等地號已於67年間因劉木加租地建屋而租斷，豈可再讓薛賢芳以補繳租金之方式承租，國財署未詳查上情，竟再出租予薛賢芳，復因劉木加長期未於系爭37之2 建物居住，薛賢芳為排除劉木加優先承買權，竟逕主張其為系爭192 等地號土地之承租人，並於上開保護令案件中出具陳述書主張係因劉木加不願承租、購買等語，均非事實，因劉木加始為系爭192-3 地號土地之承租人，劉木加所有系爭37之2建物亦坐落該地號，依土地法第104條第1項前段、第2項規定，及參照最高法院98年度台上字第479 號、100 年度台上字第2019號民事判決要旨，被告2 人間成立買賣契約時，劉木加自得主張優先承買權，被告間於97年4 月間買賣系爭192-1 地號土地時，劉木加既符合優先購買權之法定要件，自有優先承買權利，且劉木加並未拋棄優先購買權，薛賢芳因與劉木加於106 年12月22日發生衝突乙事，拒絕讓劉木加靠近系爭192-3 地號，復在系爭37之2 建物外加蓋圍牆、鐵門及鐵捲門，致劉木加無法進入系爭37之2 建物、祭拜父母，觀諸被告2 人均未將出賣條件以書面通知原告，足見被告2 人否認原告優先承買之地位，原告就系爭192-3 地號土地是否有優先購買權存在，自有確認利益，爰依民事訴訟法第247條第1項規定，請求確認原告就系爭192-3 地號土地有優先購買權存在，並請求被告2 人應將系爭192-1 地號土地於97年4 月29日以買賣為原因所為之所有權移轉登記予以塗銷，且國財署應按其與薛賢芳就系爭192-1 地號土地所訂定土地買賣契約之同一條件，與原告訂立書面買賣契約，並於原告給付價金之同時，將系爭192-3 地號土地所有權移轉登記予劉木加等語。

聲明：㈠確認原告就國有財產署南區分署所有系爭192-3 地號、面積234.19平方公尺土地，有優先購買權存在；

㈡被告薛賢芳應將系爭192-1 地號土地於97年4 月29日以買賣為登記原因之所有權移轉登記予以塗銷；

㈢國財署應按其與薛賢芳間就系爭192-1 地號土地所訂定之土地買賣契約之同一條件，與原告訂立書面買賣契約；

並於原告給付價金同時，將第1項所示土地所有權移轉登記予原告。

四、被告薛賢芳則以：劉四放並非農田水利會之員工，農田水利會亦未將系爭192 地號委由劉四放代管或同意劉四放在其上興建農舍居住，劉木加並未於67年間以數十萬元向農田水利會承租系爭192 等地號土地，更無租斷或由劉木加沿用劉四放名義締約，由劉木加實際承租之事實，原告就主張有租斷或不定期租約或其沿用劉四放之名義承租、實際承租、繳租等節，應負舉證責任。

94年至96年租金均係伊繳納，系爭192 地號係由伊承租，劉木加無承租之事實，且農田水利會係代管機關，並無出租、租斷之權限，劉木加自無沿用劉四放名義租斷系爭192 地號之可能。

又劉木加之房屋稅籍課稅資料，亦均不足證明劉木加曾承租系爭192 地號，而有優先權之事實。

其次，國財署之檔案資料並無劉木加向農田水利會或國有財產署承租、繳納之事實，且財政部國有財產署就非公用財產類不動產之出租，應依國有財產法第42條、第43條規定辦理，非公用財產類不動產之出賣（處分）則依同法第49條、第52條之2 規定辦理，並依「國有非公用不動產標租作業程序」在財政部國有財產署網站上公告標租、標售，且依上開作業程序第3條規定，標租機關選定標租之不動產前，應辦妥勘查及查對產籍資料、調閱土地或建物之登記謄本、地籍圖、都市計畫土地使用分區及位置略圖等資料備供公告閱覽等事項，上開勘查、查對均應會同財政部國有財產署、稅捐機關等單位，自無明知劉木加有承租，故意轉由薛賢芳承租、承購系爭192 地號土地之可能，遑論劉木加未能提出豬舍或其他建築物之建造事實或相片，且系爭A 建物係於107 年4 月3 日始補辦房屋稅籍課稅，劉木加興建系爭A 建物均在伊承租及承購系爭192 地號之後（93年承租、96年承購、買賣取得所有權），原告本案請求均無理由等語置辯。

聲明：原告之訴駁回。

五、被告國財署則以：分割前之系爭192 地號土地係於91年間第一次登記為國有、由伊管理，伊管理該土地後，除將該土地內部分範圍出租、讓售予薛賢芳外，其餘皆由伊自為管理，從未交由其他機關或第三人代管，與劉木加間則從未成立任何租賃關係。

劉木加主張前曾以其父親即劉四放名義與農田水利會就分割前之系爭192 地號土地成立不定期租賃關係等語，並未提出證據以實其說，自難採憑，是劉木加主張為該地之承租人，依土地法第104條第1項規定有優先購買權，並無理由。

其次，伊曾於93年間與薛賢芳就仁武區灣北段190 地號、分割前之系爭192 地號、同區段193 地號及竹園段1590地號等4 筆土地內之部分範圍成立國有基地租賃契約。

因薛賢芳於96年間申購上開土地，伊乃申請分割系爭192 地號（分割新增系爭192-1 、192-2 地號）及竹園段1590地號（分割新增同區段1590-2地號）2 筆土地，並於97年間將系爭192-1 地號、竹園段1590-2地號土地以4,034,550 元讓售予薛賢芳，並於97年4 月29日辦竣土地移轉登記（192-1 地號嗣於99年4 月1 日因分割增加系爭192-3 地號），是於93年、97年間出租、讓售上開土地予薛賢芳之契約行為，皆係依法辦理，並無任何違法，故原告訴請被告2 人應塗銷系爭192-1 地號於97年4 月29日以買賣為登記原因之所有權移轉登記等語，亦無理由。

再參最高法院102 年台上字第830 號民事判決意旨，伊讓售國有土地乃適用私法自治、契約自由原刖，縱申購人符合法定讓售要件，伊仍有審酌是否與之締約之權利而不負訂約之義務，若申購人不符合法定讓售要件，伊依法自當更不能同意出售，否則即屬違法，依國有財產法第49條第1項規定，可知伊得予讓售之對象乃限於土地承租人，今劉木加非系爭192-3 地號之承租人，顯然不符法定讓售要件，伊自不得將土地讓售予劉木加，是原告請求伊讓售系爭192-3 地號土地乙節，亦顯然違法而無理由。

又原告與被告薛賢芳間之家族關係，伊無從知悉等語置辯。

聲明：原告之訴駁回。

六、兩造不爭執事項㈠劉木加為薛賢芳之舅舅。

㈡門牌號碼高雄市○○區○○○路00巷00○0 號未保存登記建物納稅義務人自85年7 月起課即為劉木加。

初編門牌資料申請日期為85年6 月4 日，申請人劉木盛（身分房屋所有權人）（高雄市仁武區戶政事務所109 年3 月18日高市仁武戶字第10970089000號函，本院卷第161至166頁）。

㈢高雄市○○區○○○路00巷00○0 號原始納稅義務人為薛賢生，於98年買賣移轉於薛賢芳（高雄市稅捐稽徵處仁武分處108 年7 月15日高市稽仁房字第1089056396號函檢附房屋稅籍證明書，審訴卷第109 至113 ）。

㈣坐落高雄市○○區○○段000 地號土地所有權人中華民國，管理者高雄市政府水利局。

同段191 地號土地所有權人臺灣高雄農田水利會及中華民國（101 年12月28日買賣，管理者高雄市政府水利局）。

同段192 地號土地所有權人中華民國，管理者財政部國有財產署，91年11月18日第一次登記（因分割增加192-0001地號、192-0002地號）。

同段192-0001地號土地所有權人薛賢芳，97年4 月11日因買賣辦理所有權移轉登記（因分割增加192-0003地號）。

同段192-0002地號土地所有權人中華民國（管理者財政部國有財產署），91年11月18日因第一次登記辦理所有權登記（分割自192-0000地號）。

同段192-0003地號土地所有權人薛賢芳，97年4 月11日因買賣辦理所有權移轉登記（分割自192-0001地號）。

同段193-0000地號土地所有權人中華民國（管理者高雄市政府水利局），91年11月18日因第一次總登記辦理所有權登記。

㈤薛賢芳於93年至97年承租高雄市○○區○○段000 ○000 ○000 地號土地並繳納租金（審訴卷第161 至169 頁）。

㈥高雄市仁武區農會109 年4 月21日函、臺灣高雄農田水利會109 年5 月1 日高農水財字第1090300484號函、高雄市仁武區農會函109 年6 月20日仁區農信字第1090000499號函（本院卷171 頁、第215 頁、第255 頁）形式真正不爭執。

七、本件爭點㈠原告主張就國有財產署南區分署與薛賢芳間就仁武區灣北段192-1 地號土地有優先購買權，有無理由？㈡原告主張國有財產署南區分署應按其與薛賢芳間就系爭192-1地號土地所訂定之土地買賣契約之同一條件，與原告訂立書面買賣契約；

並於原告給付價金同時，將第1項所示土地所有權移轉登記予原告有無理由？

八、原告主張就國有財產署南區分署與薛賢芳間就仁武區灣北段192-1 地號土地有優先購買權，有無理由？㈠按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。

房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。

其順序以登記之先後定之；

租用基地建築房屋，出租人出賣基地時，承租人有依同樣條件優先承買之權。

承租人出賣房屋時，基地所有人有依同樣條件優先承買之權，土地法第104條第1項、民法第426條之2第1項分別定有明文。

次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段亦定有明文。

㈡原告主張上開事實，固據其提出現場照片為證（審訴卷第41頁、第63頁），並聲請本院函詢臺灣高雄農田水利會、高雄仁武農會。

經查：⑴劉木加於107 年1 月31日、107 年2 月25日警詢時均陳稱：房屋在67年劉四放因為在水利局工作，水利局讓劉四放在水利地上蓋房子等語（本院卷第131 至136 頁）。

而本件起訴狀，則陳稱劉四放係在農田水利會工作，伊向農田水利會以數十萬元租斷系爭192 等地號土地等語（審訴卷第9 至16頁）。

如劉木加確實曾以數十萬元之金額，向農田水利會租斷系爭192 等地號土地，因數十萬元之款項非少數，則劉木加對於租賃契約之相對人應無誤認之可能，則劉木加先稱房子蓋在水利局之水利地上，後改稱向農田水利會租斷等語，所述已有矛盾，且與常情有違。

⑵其次，高雄市○○區○○段000 地號土地所有權人中華民國，管理者財政部國有財產署，91年11月18日第一次登記（因分割增加192-0001地號、192- 0002 地號）。

同段192-0001地號土地所有權人薛賢芳，97年4 月11日因買賣辦理所有權移轉登記（因分割增加192-0003地號）。

同段192-0002地號土地所有權人中華民國（管理者財政部國有財產署），91年11月18日因第一次登記辦理所有權登記（分割自192-0000地號）。

同段192-0003地號土地所有權人薛賢芳，97年4 月11日因買賣辦理所有權移轉登記（分割自192-0001地號）等情，為兩造所不爭執。

則系爭192-3 地號土地之所有權人自始為中華民國，未曾為臺灣高雄農田水利會，已可認定。

⑶復查，劉四放非臺灣高雄農田水利會員工，臺灣高雄農田水利會所有仁武區灣北段191 地號土地未曾辦理出租，臺灣高雄農田水利會亦未曾代管國財署所有仁武區灣北段190 地號、191 地號、192 地號土地等情，亦有臺灣高雄農田水利會109 年5 月1 日高農水財字第1090300484號函在卷可按（本院卷第215 至230 頁）。

亦徵原告稱系爭192-3 地號土地已由其向農田水利會租斷等語，乏其依據。

又薛賢芳與國財署間自93年起至97年止成立租賃契約一節，有國財署108 年7月23日台財產南租字第10800143440 號函、自行收納款項統一收據在卷可佐（審訴卷第161 至169 頁），此部分事實則可證明。

⑷又高雄市稅捐稽徵處仁武分處108 年7 月15日高市稽仁房字第1089056396號函檢附八德一路93巷37之2 號稅籍資料、門牌證明書（審訴卷第109 至111 頁、本院卷第121 頁），記載原始納稅義務人為劉木加等語，僅能證明系爭37之2 號房屋自85年7 月起課時起，納稅義務人為劉木加，並無法證明劉木加就系爭房屋坐落土地與土地所有權人間有何租賃契約存在。

且37之2 號建物於85年6 月4 日申請初編門牌時，申請人為劉木盛一節，亦有高雄市仁武區戶政事務所109 年3月18日高市仁武戶字第10970089000 號函檢送初編門牌資料在卷可參（本院卷第161 至163 頁）。

則系爭37之2 號建物於申請門牌時，乃由劉木盛以房屋所有人自居，非劉木加為申請人，則劉木加是否曾就系爭37之2 建物向土地所有權人為租斷行為，亦無法證明。

⑸另訴外人即劉木加之胞弟劉木滿之陳述書（本院卷第123 頁）固記載劉木加以飼育之豬隻向農會申請借貸等語。

然劉木加在高雄市仁武區農會並未開戶乙情，有高雄市仁武區農會10 9年4 月21日人區濃信字第1090000348號函在卷可佐（本院卷第171 頁）。

則劉木滿陳述書所載，核與高雄市仁武區農會上開函文所示內容不符，且劉木滿於刑事庭並拒絕證言，亦有本院108 年度訴字第246 號刑事判決在卷可佐（本院卷第271 頁），尚難據以該陳述書內容認定原告主張為真。

⑹再者，原告提出系爭A 屋照片（審訴卷第41頁），佐以前揭稅籍證明，僅能證明系爭A 屋之納稅義務人為劉木加，且劉木加及原告等人曾居住於系爭A 屋，並無法證明劉木加曾就系爭A 屋所坐落之土地，與土地所有權人成立任何租賃契約。

㈢從而，原告雖主張與高雄農田水利會間就系爭192-3 地號土地有租斷之租賃契約，然並未舉證以實其說，是其主張，並非可採，堪以認定。

九、原告主張國有財產署南區分署應按其與薛賢芳間就系爭192-1地號土地所訂定之土地買賣契約之同一條件，與原告訂立書面買賣契約；

並於原告給付價金同時，將第1項所示土地所有權移轉登記予原告有無理由？承上所述，原告並無法舉證證明就系爭37之2 號建物與國財署間有租賃關係存在，其主張依土地法第104條第1項、民法第426條之2第1項規定，有優先購買權等語，即非有據，其再主張國財署應按其與薛賢芳間就系爭192-1 地號土地所訂定之土地買賣契約之同一條件，與原告訂立書面買賣契約；

並於原告給付價金同時，將第1項所示土地所有權移轉登記予原告，即無理由，洵堪認定。

一○、綜上所述，原告主張就系爭37之2 號建物與國財署間有租賃關係存在，並依土地法第104條第1項、民法第426條之2第1項規定，有優先購買權，國財署應按其與薛賢芳間就系爭192-1 地號土地所訂定之土地買賣契約之同一條件，與原告訂立書面買賣契約；

並於原告給付價金同時，將第1項所示土地所有權移轉登記予原告，均非有理由，均應予駁回。

一一、本件事證已明，兩造其餘主張及攻擊防禦方法，核與判決結果不生影嚮，爰不一一論述。

至原告聲請調取本院108年度訴字第246 號刑事卷證資料，然依其調查證據聲請狀所載「由判決理由可知證人劉木滿及被告薛賢芳均稱系爭土地於91年辦理第一次登記前，係由農田水利會（水利局）管理使用，…為釐清本案爭點，確認上開刑案是否有本案相關之證據，故聲請調閱上開刑事案件卷宗資料」等語，然劉木滿於上開刑事案件拒絕證言，而農田水利會並非系爭192-3 地號土地所有權人，業經認定如前，且上開刑事案件係劉木加對薛賢芳提出誣告案件，認無調取之必要，附此敘明。

據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。

中 華 民 國 109 年 7 月 30 日
民事第二庭 法 官 謝文嵐
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 7 月 30 日
書記官 許琇淳