臺灣橋頭地方法院民事-CTDV,108,重訴,121,20200724,1

臺灣橋頭地方法院民事判決 108年度重訴字第121號
原 告 黃勝
訴訟代理人 蔡宛庭律師
許乃丹律師
被 告 王豐銓

當事人間請求確認優先購買權不存在等事件，本院民國109年6月23日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

確認被告就本院一０六年度司執字第二四０二八號強制執行事件執行標的中之高雄市○○區○○段○○○地號土地之優先承買權不存在。

訴訟費用由被告負擔。

事實及理由

一、原告主張：

（一）坐落高雄市○○區○○段000地號土地（重測前為牛食坑段70之3地號，下稱系爭土地），原為訴外人陳吳秀蘭、陳淑娟、陳富金、陳淑珍、陳淑紋5人所有（上開5人均為訴外人陳錦鳳之繼承人，下稱陳吳秀蘭5人），系爭土地前經債權人即高雄市大社區農會（下稱大社農會）聲請本院執行處以106年度司執字第24028號（下稱系爭執行事件）查封拍賣，原告於民國108年3月19日以新台幣（下同）31,000,000元應買而拍定。

於原告拍定之後，被告於108年4月2日向本院執行處，以其之前已於104年1月6日法務部高雄行政執行署90年房稅執專字第171956號執行事件（下稱系爭行政執行事件）拍定坐落於系爭土地上未辦理保存登記之3棟小木屋違章建築（下稱系爭建物），而系爭建物之原所有權人為訴外人傑笙育樂事業有限公司（下稱傑笙公司），與系爭土地所有權人陳吳秀蘭5人間存有基地租賃契約關係（下稱系爭租約），被告係於行政執行署拍賣系爭建物時拍定而取得系爭建物之所有權，被告於受讓系爭建物所有權時，依民法第426條之1規定同時繼受該基地之系爭租賃契約權利義務關係，故依其有土地法第104條規定及及民法第426條之2第1項規定，其亦有優先購買權等為由，向本院執行處聲明其為優先購買權人並表示優先購買，而經本院執行處以108年4月12日橋院秋106司執蘭字第24028號函通知被告得以31,000,000元價金優先承買系爭土地。

（二）惟系爭建物並未辦理保存登記，被告雖拍定系爭建物，但僅有事實上處分權，並無所有權，而未辦理保存登記建物並無土地法第104條規定及及民法第426條之2第1項規定之適用。

另系爭土地為非都市計畫區之農牧用地，使用分區為山坡地保育區，不得成立民法第426條之1之租地建屋契約，被告不得主張優先購買權。

又系爭建物並非傑笙公司所有，另縱認系爭賃契約為租地建屋契約，其有效期間已逾20年，依民法第449條第1項及系爭契約第四條規定，系爭契約效力於被告拍定系爭建物前已因期限屆至而消滅，被告無從繼受系爭租賃契約；

而被告亦未曾另與系爭土地原所有權人陳吳秀蘭5人簽定租賃契約，亦不具備承租人之身分；

再縱認系爭租賃契約效力未因期限屆至當然消滅，而為不定期限之繼續契約，系爭契約效力亦因出租人反對繼續出租、被告未曾繳納租金而歸於消滅；

又系爭建物已殘破不堪，系爭契約效力亦因契約目的不存在而消滅，故被告不符土地法第104條及民法第426條之2第1項規定之優先購買權要件，並無優先購買權可言。

詎被告竟主張其有優先購買權，因被告就系爭土地是否有優先購買權之法律關係不明確，致原告得否買受系爭土地之私法上地位受有侵害之虞，原告自有確定利益，得提起本件確認訴訟，爰依民事訴訟法第247條第1項前段規定提起件訴訟等語。

並聲明：確認被告就本院106年度司執字第24028號強制執行事件執行標的中之高雄市○○區○○段000地號土地之優先承買權不存在。

二、被告則以：被告係於104年1月6日，在法務部高雄行政執行署90年房稅執專字第171956號執行事件，投標拍定取得系爭行政執行事件附表（見卷一第77-82頁）所載之門牌號碼均同為高雄市○○區○○里○○巷0000號之17棟小木屋建物，而該17棟建物其中附表「編號1：建號618，編號2：建號619，編號14：建號638-1」等3棟建物（下稱系爭附表編號1、編號2、編號14建物），係坐落於系爭土地之上，即為本件之系爭建物，因被告係於法院拍賣時拍定，依民法第759條規定，已原始取得所有權。

系爭建物之原所有權人為傑笙公司，傑笙公司與系爭土地原所有權人陳吳秀蘭存有基地租賃契約關係（下稱系爭租賃契約關係），系爭行政執行事件之拍賣公告之「備註」欄位第7條記載：「本件拍賣建物係占用第三人陳錦鳳、陳吳秀蘭之土地，據陳錦鳳提出之租賃契約該租賃期間係自79年3月10日至109年3月9日屆滿」，顯示系爭建物是基於基地租賃契約而使用基地，故依民法第426條之2第1項規定，被告於受讓系爭建物所有權時，同時繼受該基地租賃契約之權利義務關係，故被告依土地法第104條及民法第426條之2第1項規定，自有優先購買權存在等語置辯。

並聲明：原告之訴駁回。

三、兩造不爭執事實：

（一）原告提起本件訴訟有即受確認判決之法律上利益。

（二）系爭高雄市○○區○○段000地號土地，重測前為牛食坑段70之3地號，原為訴外人陳吳秀蘭、陳淑娟、陳富金、陳淑珍、陳淑紋5人（5人均為陳錦鳳之繼承人）於106年12月14日以繼承為原因登記為所有權人，前經債權人高雄市大社區農會聲請強制執行，經本院106年度司執字第00000號查封拍賣，原告於108年3月19日向執行法院聲明願以31,000,000元應買而拍定；

被告經執行法院通知後，於108年4月2日具狀聲明願以拍定之同一價格優先購買，而行使優先購買，原告乃提起本件訴訟。

（三）被告於104年1月6日在法務部行政執行署高雄分署90年房稅執字第171956號，對於執行債務人傑笙公司之執行事件，拍定取得該署104年4月17日不動產權利移轉證書附表所載之17筆建物。

有法務部行政執行署高雄分署不動產權利移轉證書、建物圖照、繳納屋契稅單及房屋稅單在卷可稽（見卷一第77-86頁）。

（四）法務部行政執行署高雄分署101年4月6日第三次拍賣公告附註第六點記載：「拍賣標的現況為停止營業之傑笙樂園，拍定後依現況點交。」

；

第七點記載：「本件拍賣建物係佔用第三人陳錦鳳、陳吳秀蘭之土地，陳錦鳳提出租賃契約表示土地租約於民國109年3月9日屆滿，陳吳秀蘭於調查時表示未與義務人公司訂立租約，拍定後之土地佔用責任，由拍定人自行處理。」

。

有法務部行政執行署高雄分署101年4月6日雄執戊90年房稅執專字第00000000號（第三次拍賣）拍賣公告在卷可稽（見卷一第95-98頁）。

（五）上開不動產權利移轉證書附表所載之17筆建物，其中編號1、2、14之建物，全部或部分坐落在系爭牛食坑段70之3地號土地上。

（六）系爭土地使用地類別為農牧用地，使用分區為山坡地保育區，系爭土地非屬都市計畫區土地。

有大社區水哮段631地號之土地登記公務用謄本、高雄市大社區公所109年4月9日高市社區經字第10930353100號函在卷可稽（見卷二第145-152、155頁）。

（七）被告買受系爭建物後，未曾支付租金予陳錦鳳之繼承人。

（八）原告於本院105年度司執字第135753號強制執行事件，於107年8月14日以14,374,000元，拍定坐落高雄市○○區○○段000○000○000地號土地，被告聲明願以拍定之同一價格優先購買，惟原告聲明異議並提起求確認優先購買權不存在訴訟，經本院108年重訴字第22號判決確認被告就本院105年度司執字第135753號強制執行事件所拍賣坐落高雄市○○區○○段000○000○000地號土地之優先購買權不存在。

被告不服提起上訴，現由臺灣高等法院高雄分院109年度重上字第62號審理中。

有臺灣橋頭地方法院108年度重訴字第22號民事判決在卷可稽（見卷二第125-137頁）。

四、本件爭點：

（一）被告是否符合土地法第104條第1項、民法第426條之2第1項規定之要件，就系爭土地是否具有優先購買權？被告是否因拍賣取得系爭建物而繼受系爭租約之法律關係？於系爭土地拍賣時，得否以承租人地位主張優先承買權？

五、本院論斷：

（一）被告抗辯所主張及自認之系爭附表編號2（建號619）建物並非位於系爭土地上，而是位於另筆同段595地號土地之上，有高雄市政府地政局仁武地政事務所複丈成果圖在卷可稽（卷二第245頁）。

系爭編號2建物既非位於系爭土地上，則被告自不得就系爭土地主張優先承買權，而顯無優先承買權可言，甚為顯然。

故被告之此部分抗辯，顯不足採。

（二）按，土地法第104條第1項所稱租用基地建築房屋，係以建築房屋為目的而租用基地而言；

另土地法第104條係規定於土地法第三編第三章「房屋及地基租用」章，該章之立法意旨係在於解決城市地方房屋及地基之租用問題，是土地法第104條規定適用之標的，即必須以「房屋」為限，故建物如不足以認係屬於房屋者，自無本條規定之適用。

次按「租用基地建築房屋，承租人房屋所有權移轉時，其基地租賃契約，對於房屋受讓人，仍繼續存在。」

；

「民法第426條之2租用基地建築房屋，出租人出賣基地時，承租人有依同樣條件優先承買之權。

承租人出賣房屋時，基地所有人有依同樣條件優先承買之權。」

，民法第426條之1、民法第426條之2第1項定有明文，此二條規定之目的亦是在於解決房屋及地基之租用問題，是此二條規定適用之標的，亦必須以「房屋」為限，故建物如不足以認係屬於房屋者，自無此二條規定之適用。

再按「按土地之租賃契約，不論係租地後自建房屋，或承受前手房屋後始租用該基地，均係以承租人使用其房屋為目的，非有相當之期限不能達其目的，故當事人雖未明定租賃之期限，依契約之目的探求當事人之真意，亦應解為定有租至房屋不堪使用時為止之期限。

所謂不堪使用之原因，除因房屋本身材質與結構，在長時間正常使用中，產生漸進之耗損毀壞外，尚包括因不可抗力所造成之自然毀壞，至不能為通常之使用之情形。

...系爭土地租賃關係既因系爭房屋不堪使用而歸於消滅，當無再適用土地法第一百零三條規定之餘地。」

、「按未定有期限之租地建屋契約，或雖定有期限，為因出租人於租期屆滿時，未表示反對繼續租賃之意思，依民法第四百五十一條規定視為以不定期限繼續契約者，由於此等契約性質上非有相當之期限不能達其目的，依其契約之目的探求當事人之真意，契約之期限，應解為至房屋不堪使用時為止。

查系爭建物已達不堪使用之程度，為原審合法確定之事實。

被上訴人主張兩造間不定期基地租賃關係歸於消滅，自屬有據。」

，有最高法院95年台上字第388號及院104年度台上字第599號判決意旨可資參照。

經查：㈠系爭附表編號14（建號638-1）之建物係廁所，並非房屋，有本院勘驗筆錄驗現場照片（卷二第161頁、167-171頁）在卷可稽，則依上開說明，即無土地法第104條第1項及民法第426條之2第1項定優先承買權之適用。

㈡系爭附表編號1（建號618）之建物，原告主張係售票亭，被告並未爭執，既為售票亭，亦不足認為係屬上開規定所稱之房屋。

被告自無土地法第104條第1項及民法第426條之2第1項定優先承買權之適用可言。

㈢另依本院勘驗筆錄驗現場照片（卷二第161、165頁），早已倒塌破舊不堪而無法使用，已無房屋存在，應認縱有不定期租賃關係存在，亦因塌破舊無法使用致不定期基地租賃關係亦已歸於消滅，自亦無土地法第104條第1項及民法第426條之2第1項定優先承買權之適用。

故被告抗辯其有優先承買權云云，即不足採。

（三）再按，租賃契約之期限不得逾20年，其逾20年者，縮短為20年；

租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法第449條第1項、第451條分別定有明文。

又89年5月5日修正施行之民法雖增訂第449條第3項：「租用基地建築房屋者，不適用第1項之規定」，惟在民法債編修正施行前發生之債，除民法債編施行法有特別規定外，不適用修正施行後之規定，民法債編施行法第1條亦有明定。

而民法債編施行法又無關於第449條第3項，於民法債編修正施行前所訂立之租賃契約亦有適用之規定，故於民法債編修正施行前所訂立之基地租賃契約，應無民法第449條第3項規定之適用。

查：１、系爭租約係於79年3月10日簽定，故系爭租約應適用民法債編施行前之規定，即依修正前民法第449條第1項之規定，租賃期限應縮短為20年，並於租賃期限於20年屆滿時消滅，而傑笙公司於租賃期限屆滿後，仍為租賃物即系爭土地之使用收益，陳錦鳳並未表示反對之意思，此由高雄地院民事執行處曾就陳錦鳳基於系爭租約而對傑笙公司所得主張之租金債權，核發96年10月18日雄院隆96執齊字第00000號執行命令，將該租金債權移轉於陳錦鳳之債權人保證責任高雄第三信用合作社（下稱高雄三信），於101年9月25日再以雄院高96執齊字第73466號執行命令移轉與債權人高雄市東區稅捐稽徵處（先向高雄市東區稅捐稽徵處支付，該稅捐機關完全受償後，再依原執行命令向高雄三信給付），傑笙公司亦已依該執行命令，將租金交付予債權人等，有執行命令、收據、代繳稅金繳款書、郵政國內匯款執據等在卷可憑（高雄地院104重訴15卷一第129至169頁），而99年3月25日以後尚由高雄三信出具租金收據（同上卷第138背面至146頁），且自103年4月起，因同為系爭租約租賃標的之姑婆寮段7- 251地號土地被拍出，租賃土地減少，租金乃由2萬元調降為12,800元，亦有傑笙公司覆函存卷可佐（見另案本院108重訴字第22號卷二第231頁），是依民法第451條之規定，系爭租約自99年3月10日起，應視為以不定期限繼續契約。

２、而交通部觀光局於100年3月31日以觀旅字第1005000732號函廢止傑笙公司申請「傑笙遊樂園」開發事業計畫原籌設之核准，內政部遂於100年4月18日函請高雄市政府依非都市土地使用管制規則第21條規定報請其廢止傑笙遊樂園之開發同意，嗣即依高雄市政府100年5月2日高市府四維都發審字第1000038932號函及非都市土地使用管制規則第21條規定，於100年8月4日以台內營字第10008054241號函廢止開發同意，有內政部營建署101年11月20日營署綜字第1012926242號函等件在卷可參（系爭行政執行事件卷三第113-116頁），被告則於104年1月6日各以最低拍賣價格拍定系爭建物，於同年4月17日核發不動產權利移轉證書，有高雄行政執行署不動產權利移轉證書暨不動產附表、建物外觀照片、拍賣公告暨不動產附表存卷可參（卷一第77頁以下），嗣於同年6月18日由高雄行政執行署會同拍定人及義務人辦理點交，有執行筆錄、建物照片可稽（系爭行政執行事件影卷五第121-163頁），而被告自拍定以來未曾給付租金，為兩造所不爭執，雖不定期限租賃契約之成立，在出租人方面係以有無即為表示反對之意思為條件，而非以有無收取使用收益之代價為條件（最高法院47年度台上字第1820號判決意旨參照），惟租賃契約以當事人就租賃物及租金互相同意時方為成立，承租人於租期屆滿後，雖仍為租賃物之使用收益，然既經出租人對原定租金表示爭執，並未協議一致，自與不即表示反對之意思者有別，不能適用民法第451條規定，視為不定期限繼續契約（最高法院84年度台上字第1826號判決意旨參照）。

查，陳錦鳳、陳吳秀蘭於101年6月19日在系爭行政執行事件中，均陳稱：「（問：拍賣之未保存登記建物，如拍出後，是否願意配合本分署點交予拍定人？）我們願意，目前大門上鎖，是因為怕遭小偷，我們願意讓拍定人繼續使用我們的土地（僅傑笙未保存建物的坐落基地），但租金要另外找我們談等語」，有執行筆錄在卷可稽（見另案本院108重訴字第22號卷一第74頁）。

又被告於拍定取得系爭建物後，於104年5月25日向高雄行政執行署陳報其多次前往停業中之傑笙遊樂園欲辦理點交，然大門上鎖無得而入，亦不知時任傑笙公司法定代理人陳富金為何人，致無從依執行命令接管不動產，且陳稱：據與該建物原地主陳家之債權關係人，曾有耳聞陳家人放出風聲：「點交建物完畢，拿了拍賣款，就要以地主身分要求拆屋還地」等語，有陳報書在卷可稽（系爭行政執行事件影卷五第107頁）；

而被告並未與陳錦鳳之繼承人另訂租約，就租金等重要內容未協議一致，為被告所自承，且依其陳報書所述，陳錦鳳之繼承人顯無與被告繼續系爭租約之意，是出租人既已為反對之意思表示，則被告買受系爭建物而占有系爭土地後，自不能再主張適用民法第451條規定，視為不定期限繼續契約。

被告雖辯稱此僅屬租金如何給付之履行問題，惟租賃契約以租金之給付及租賃物之交付為必要之點，而陳錦鳳、陳吳秀蘭於系爭行政執行事件已表明需與拍定人重新協議租金數額另訂租約，且陳錦鳳之繼承人於系爭建物拍定後已為反對系爭租約存續之意思表示，故被告此部分所辯，尚難憑採。

六、綜上所述，本件被告並無土地法第104條第1項及民法第426條之2第1項定優先承買權之適用，被告抗辯其有優先承買權云云，不足採信。

從而，原告訴請確認被告就系爭執行事件所拍賣之系爭土地優先承買權不存在，為有理由，應予准許。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及所用證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，併此敘明。

八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

中 華 民 國 109 年 7 月 24 日
民事第一庭 法 官 郭文通
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 7 月 24 日
書記官 蔡淑貞