臺灣橋頭地方法院民事-CTDV,109,訴,1063,20211117,1

臺灣橋頭地方法院民事判決 109年度訴字第1063號
原 告
即反訴被告 陳保仁
訴訟代理人 吳信文律師
被 告
即反訴原告 洪德利


訴訟代理人 陳明發律師
複 代 理人 吳春生律師
上列當事人間請求所有權移轉登記事件，反訴原告提起反訴，本院於民國110年10月27日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應將坐落高雄市○○區○○段○○段○○○○○○地號土地及其上同段二三○○建號建物所有權移轉登記予原告。

本訴訴訟費用由被告負擔。

反訴原告之訴及假執行之聲請均駁回。

反訴訴訟費用由反訴原告負擔。

事實及理由

壹、本訴部分

一、原告起訴主張：原告於民國92年間出資貸購坐落高雄市○○區○○段○○段000000地號土地及其上同段2300建號建物（門牌號碼：高雄市○○區○○街000 號，下合稱系爭房地）自住使用迄今，嗣102 年間，原告因有資金需求，兩造約定將系爭房地以借名方式登記於被告名下，並於102年2月24日簽立不動產買賣契約書，記載被告以新臺幣（下同）980 萬元向原告購買系爭房地，復於102年4月11日以「買賣」為登記原因辦理所有權移轉登記，再以被告名義向臺灣銀行小港分行申請貸款700萬元，供原告使用，被告即將其帳號159004140865 帳戶（下稱被告小港分行帳戶）之存摺、印章、提款卡等資料均交由原告管領、使用，並由原告繳納貸款（除108 年1月、2月以外），且系爭房地之地價稅、房屋稅、地震險及火災險保險費，自92年起迄今均由原告負責繳納，亦顯示系爭房地雖移轉登記至被告名下，仍由原告自行管理、使用、處分之事實。

系爭房地係原告於102年4月間借名登記於被告名下，原告自得類推適用民法第549條第1項規定，終止兩造間借名登記委任關係，原告並於109年7月23日利用手機通訊軟體Line通知被告，終止兩造間之借名登記委任關係，且原告至遲再以本件起訴狀繕本送達作為兩造終止系爭房地借名登記關係之意思表示。

是兩造借名登記委任關係業經終止，爰依民法第541條第2項規定，請求被告將系爭房地移轉登記予原告等語。

並聲明：被告應將系爭房地移轉登記予原告。

二、被告則以：兩造間有軍校學長、學弟關係，亦有直屬長官、部屬關係，且均為高雄子弟，有同鄉之誼，原告從事房屋仲介工作，於101年12月表示欲將系爭房地以700萬元出售予被告，原告可將出售所得之價金用以投資，兩年內獲利再向被告買回系爭房地，期間並將系爭房地出租予原告使用，兩造即於102年2月24日至高雄左營區昱証地政士事務所簽訂買賣契約，並於102年3月30日至昱証地政士事務所辦理相關過戶、設定等文件，並與臺灣銀行小港分行辦理借據書寫及對保之事。

另於102 年4月1日至臺灣銀行小港分行開戶，因原告向被告稱其有資金不想讓家人知道，且被告小港分行帳戶只專用於原告匯入租金以待銀行扣取房貸等語，被告爰將存摺、印章交付原告。

於102年6月10日，被告戶籍遷入系爭房地現址為戶長，原告本人則為寄居，自102年4月11日系爭房地過戶至109年7月23日，長達7年3個月間，原告從未主張係借名登記關係。

被告以系爭房地為擔保，向臺灣銀行申辦系爭貸款700萬元而購買系爭房地，其中326萬771 元先代替原告清償原抵押貸款銀行之貸款餘額，其餘373萬9,279元直接支付予原告，並由原告自行轉入被告上開楠梓分行帳戶。

原告請求被告購買系爭房地時，曾於102年3月某日晚間至供被告使用之家中說明，並應允被告及被告父親下列條件：兩造以向銀行貸得之700 萬元為買賣價金，被告不必再支付款項，系爭房地出租予原告及家人繼續使用，以免原告母親發現原告賣屋，原告需同時支付被告每月租金25,000元，供被告清償銀行每月貸款本息，租用期間之土地、房屋稅賦及銀行要求之每年火災、地震險費用，均由原告負責，原告並應允二年後，以時價向被告買回系爭房地，逾期即搬遷交屋，絕不反悔。

嗣被告於109 年5月1日與原告及其兄長即訴外人陳煌錫協調後，決議由被告以800 萬元售回予原告，惟原告一再拖延而未果，原告於109年7月23日以Line通知：「終止系爭房地借名登記，並請移轉回本人名義」等語，被告為此於109年8月31日終止租約，並要求原告於函到乙個月搬遷。

綜上，兩造係合意買賣系爭房地，並非借名登記等語置辯。

並聲明：原告之訴駁回。

三、兩造不爭執事項：

(一)原告於92年間出資貸購坐落高雄市○○區○○段○○段000000地號土地及其上同段2300建號建物（門牌號碼：高雄市○○區○○街000號，即系爭房地）。

(二)被告於102年4月11日就系爭房地辦理所有權移轉登記為被告所有，被告於102 年4月16日向臺灣銀行小港分行貸得700萬元。

(三)被告於系爭房地過戶之後持有土地及建物所有權狀迄今，被告並於102年6月10日將戶籍遷入系爭房屋。

(四)被告於102 年4月16日貸得之700萬元，其中326萬721元於貸款同日業用於清償原告就系爭房地上原有之高雄銀行貸款，並於次日塗銷420 萬元最高限額抵押權，剩餘之373萬9,279元則由被告匯入原告楠梓分行帳戶，供原告支用。

(五)原告自102年5月15日起迄今（除108年1月及2月共計5萬元部分係由被告繳納），均按月對上開被告貸得之700萬元繳納貸款本息。

(六)系爭房地自102年起均由原告及其家人使用。被告於109 年8月以存證信函向原告表示欲使用系爭房地，請原告搬離。

(七)系爭房地之地價稅、房屋稅自92 年起至108年，均由原告繳納，但自109年起則由被告繳納上開稅金。

(八)系爭房地自102年4月16日起投保地震險及火災險迄今，保險費用均係由原告繳納。

四、本件之爭點：

(一)兩造間就系爭房地是否成立借名登記關係？

(二)原告請求被告將系爭房地所有權移轉登記原告，有無理由？

五、本院得心證之理由：

(一)兩造間就系爭房地是否成立借名登記關係？1.按稱借名登記者，謂當事人約定一方將自己之財產以他人名義登記，而仍由自己管理，使用處分，他方允就該財產為出名登記之契約，其成立側重於借名者與出名者間之信任關係，在性質上應與委任契約同視，倘其內容不違反強制、禁止規定或公序良俗者，應賦予無名契約之法律上效力，並類推適用民法委任之相關規定（最高法院98年台上字第99判決意旨參照）。

2.本件系爭房地原為原告所有，於102年4月11日以買賣為登記原因，移轉登記於被告名下，被告並以系爭房地向臺灣銀行小港分行貸得貸款700萬元，於102 年4月16日匯入被告小港分行帳戶中，並於同日以跨行匯款方式，償還系爭房地之前手貸款326萬721 元，再於次日塗銷系爭房地420萬元之最高限額抵押權，剩餘373萬9,279元則自被告小港分行帳戶匯入原告楠梓分行帳戶。

又系爭貸款自102年5月15日迄今（除108年1月及2月共計5萬元部分係由被告繳納外），均由原告按月對上開貸得之700 萬元按期繳納貸款本息，且系爭房地之地價稅、房屋稅自92 年起至108年，亦係由原告繳納等情，為兩造所不爭執如上所述，且有被告小港分行與原告楠梓分行帳戶對帳單、匯款申請書、系爭房地登記公務用謄本、地籍異動索引、土地登記申請書、土地建築改良物所有權買賣移轉契約書、借款契約、臺灣銀行小港分行110年1月22日函文可參（見審訴卷第21至28、113至177、205至252頁，本院卷第127至159頁），堪信屬實。

3.系爭房地以買賣為原因移轉登記予被告，並以被告名義申請貸款，但被告並無支付任何價金，系爭貸款均由原告負責繳納等語，雖為被告否認，並抗辯兩造以700 萬元價金合意買賣系爭房地，被告並已將系爭房地貸款所得之700 萬元作為價金交付原告等語。

然查： (1)被告辯稱兩造確有系爭房地買賣合意，並傳喚證人即其父親洪振隆、其女友即證人胡璦琳、承辦代書即證人張靜惠到庭證述。

證人洪振隆固到庭證稱：原告到我家找我，說要把系爭房地賣給被告，價金700萬元，全額貸款，稱2年後買回，原告可以用這筆錢去打拚等語；

然亦證稱：原告做房仲後到家裡聊天，拿一張實價登錄鑑價多就能貸款多少的單子，我看過原告單子後就告知原告自己去賣，問過原告為何不直接把房子賣掉，原告之意為不想把房子賣掉，且不希望家人知道及搬走，且買賣系爭房地之後，房子都是原告在使用，全部手續費都是原告在處理，也沒有看過買賣契約等語（見本院卷第211至221頁）。

又查系爭買賣契約乃102年2月簽訂，原告於102年3月始與證人洪振隆見面，且當時已經知悉系爭房地經銀行估價875萬元，放貸700萬元之情事，可徵洪振隆並未實際參與兩造間就系爭房地買賣磋商經過，僅於簽約後經原告報告系爭房地之價值。

而證人胡璦琳證述：伊認識原告，是在去年5月1日到被告系爭房地時有看到原告，被告跟伊說房子是租給他以前軍隊的學長，就是原告等語（見本院卷第201頁）。

僅徵證人胡璦琳係自109 年5月始自被告轉述而得知原告與被告之關係，並隨被告至原告系爭房地家中商談系爭房地後續處置事宜，證人胡璦琳就兩造間是否存有買賣契約，並不知悉。

又據證人張靜惠到庭證稱：有關102 年兩造系爭房地買賣的事情，我都不清楚，因為合約書當時不是我簽立，而是裡面的林惠姿小姐所簽立的，所以系爭房地買賣合約相關情事，我都不知道等語（見本院卷第191至193頁）。

亦見張靜惠對系爭房地是否經兩造合意買賣、價金為何等，均無所知悉。

(2)次查，系爭房地之時價登錄乃980 萬元，且經臺灣銀行估價為875萬元，而於對保後貸款700萬元等情，有臺銀小港分行110年1月22日函覆說明在卷可稽（見本院卷第139至140頁），為兩造所不爭執，則原告於亟需資金之情事下，衡情尚無可能將系爭房地以低於上開購價980萬元或估價875萬元之價格，逕以700 萬元之價金出賣予被告，是兩造間就系爭房地是否合意以700 萬元價金買賣，已非無疑。

又被告自陳其依兩造約定，以系爭貸款700 萬元繳付系爭房地買賣價金，此外並無再支付其餘買賣價金予原告等語（見本院卷第267 至269頁），且自102 年5月15日迄今，原告均按月對上開貸款700 萬元繳納本息，並繳納系爭房地之地價稅、房屋稅、地震險及火災險保險費用，且有系爭房地地價及房屋稅額繳款書影本附卷可憑（見審訴卷第113至131頁），亦為被告所不爭執；

則倘被告確為系爭房地之買受人，被告自應基於系爭貸款名義人及買受人之地位負責繳納系爭貸款；

惟被告不爭執系爭貸款於清償前手貸款後之餘額373萬9,279元均匯入原告楠梓分行帳戶，再由原告每月以現金或匯款方式繳納系爭貸款之用，且被告小港分行帳戶提款卡亦係交由原告提款使用等情，可見系爭貸款確實係原告負責繳納，並非由被告負擔，此與一般買受人於向銀行貸款購屋，並將買賣價金交付對方（含代買方清償原貸款）後，即應自行繳納貸款，當無將其應繳納系爭貸款之帳戶交由賣方保管使用，並再以已支付予賣方之價金來扣抵貸款之情，顯然不同。

被告雖再辯稱於108 年1月與2月因原告未如期繳納貸款，係由被告繳納共計5萬元等情；

然上開2期貸款遲繳原因乃原告經濟困頓，業經原告敘明在卷（見本院卷第263頁），且自108 年3月起，原告復如期繳納系爭貸款本息無訛，然被告抗辯其已支付買賣系爭房地所之價金，無非以清償前手貸款326萬771元，及被告轉匯入原告楠梓分行帳戶之373萬9,279元，計700 萬元為據，資金來源均為系爭貸款，又除108 年1月、2月被告所匯入之5 萬元外，被告亦未繳納其他款項。

則衡諸常情，倘系爭房地確實因買賣而移轉登記為被告所有，系爭房地之貸款、地價稅、房屋稅及保險費用等，自應均由所有權人即被告繳納。

(3)復觀諸系爭房地之所有權狀雖自兩造移轉登記後由原告交付被告持有，惟被告自承102年4月11日過戶完成後，代書通知被告拿取系爭房地不動產相關資料，被告取回買賣契約書後，遭父親詢問為何沒有取回系爭房地所有權狀，並交代被告要將戶籍遷入，始知系爭房地所有權狀遭原告取走，原告經被告父親指責後，才應允被告取回，同時經原告同意後，在102年6月10日將戶籍遷入等語，有被告民事答辯（二）狀附卷可稽（見審訴卷第336至337頁），顯見原告於過戶後仍保留系爭房地所有權狀，且原告為取信被告之父親而交付系爭房地之所有權狀予被告保管，核與借名人為取信於出名人而將借名登記之房地所有權狀交付予出名人之常情並無不符；

而系爭房地既登記於被告名下，被告將戶籍遷入，得使系爭房屋之稅額以較低成本之自用住宅稅核算，原告同意被告將戶籍遷入，對兩造利益亦未相違，是此部分亦與借名登記之情形相符。

(4)另被告辯稱系爭房地自買賣過戶後，係因出租予原告而由原告使用占有，兩造並約定原告每月匯款25,000元作為租金等語，並舉兩造於108年2月23日Line對話內容為佐。

依兩造對話內容前後文所示，原告雖稱「德利，我去找你爸了，你爸的意思是給我兩年的時間去打拚，兩年過後房子還是你們的，我這幾年都是在繳房租，我什麼也沒有，這會不會太厲害了....你爸說你沒要這間，你弟要，如果換作是你能接受？」等語（見審訴卷第362 頁），可見原告前述「我這幾年都在繳房租」等語，係原告轉述被告父親對原告陳述之內容，並非原告自承這幾年都是在繳房租之意。

再依被告於108年3月11日Line內容所示，被告向原告告知「另本月房貸由你負責繳納」等語（見審訴卷第364 頁），並非對原告稱「租金」應予繳納，益徵原告每月所繳納者實為系爭貸款之本息，非被告所稱之租金。

又參之原告每期繳納之金額有所浮動，有系爭貸款每期本息繳納情形附卷可佐（見審訴卷第13至18頁），非如被告所述兩造間以25,000元作為系爭房地每月租金，而係依當期銀行利率不同而繳納之，均足證被告稱兩造租金約定每月25,000元等語，並不可採。

(5)再參以原告於100年間曾因財務問題，向訴外人借款350萬元，借貸還款事項由高雄銀行承辦，還款期限為20年，每月應清償本息18,224元，此有高雄銀行股份有限公司陳報原告債信資料附卷可查（見本院卷第127至135頁），且經本院依職權調取原告100年至109年之聯合徵信資料在卷可稽（見本院卷第105至126頁），被告亦自陳其於102 年間尚有軍職身分，與原告相較，被告得向臺灣銀行抵押貸款較高成數等語（見本院卷第168 頁），足證原告所稱其因財務困難而尋求以系爭房地借名登記予被告，並請求被告擔任系爭房地出名人為虛偽買賣，以向銀行申請較高額貸款乙情，應可採據。

兩造就系爭房地並無買賣真意，系爭房地之買賣契約乃通謀虛偽意思表示，其債權與物權行為均屬無效，兩造之真意應在於以被告名義為系爭房地申請貸款，是原告上開主張，應屬可採。

4.基上，原告主張系爭房地雖以買賣移轉登記予被告，但兩造實際隱藏借名登記關係，其僅將系爭房地借用被告名義而登記，本件應適用借名登記契約關係認定兩造就系爭房地權屬及權利義務等語，即屬有據，可堪採憑。

(二)原告請求被告將系爭房地所有權移轉登記原告，有無理由？1.按當事人之任何一方，得隨時終止委任契約；

受任人以自己之名義，為委任人取得之權利，應移轉於委任人，民法第549條第1項、541條第2項分別定有明文。

準此，借名登記契約性質上既與委任契約相似，應得類推適用民法委任之相關規定。

故借名登記契約成立後，當事人一方得隨時終止，終止後，借名登記關係即當消滅，借名者自得請求返還借名登記財產。

2.本件兩造間就系爭房地有借名登記契約存在，業如上述，而原告於109年7月23日以手機通訊軟體Line通知及起訴狀繕本之送達為終止借名登記之意思表示，為被告所不爭執，並有Line 截圖照片在卷可參（見審訴卷第179頁），系爭借名登記契約即經終止而消滅，則原告類推適用民法第541條第2項規定，請求被告將系爭房地所有權移轉登記返還予原告，核屬有據，應予准許。

六、綜上所述，原告類推適用民法第541條第2項之規定，請求被告應將系爭房地之所有權移轉登記予原告，為有理由，應予准許。

貳、反訴部分

一、反訴原告（即本訴被告）起訴主張：系爭房地為反訴被告及其母張素月居住使用，於102年3月20日與反訴原告簽約出售，並於102年4月11日完成移轉登記後，又要求反訴原告繼續出租予反訴被告，並約定2 年後再以時價買回，反訴被告之安排及計劃，即是坊間所稱之「售後回租」、「售後回購」。

惟反訴被告並未依約買回，復於108 年2月間積欠2個月租金，而反訴原告因結婚居住需要，自有收回系爭房地之必要，為此以台北法院郵局存證號碼000320號存證信函通知反訴被告將於109年8月31日終止租約，並限期一個月遷讓，惟反訴被告收受前揭存證信函後迄未搬遷。

為此，爰依民法第450條第2項、第455條前段規定，請求反訴被告遷讓返還系爭房屋等語。

並聲明：（一）反訴被告應將坐落高雄市○○區○○段○○段○000000號土地上，建號同上區段第2300號之三層樓房建物（門牌高雄市○○區○○里○○街000 號）騰空遷讓，並將房屋返還反訴原告。

（二）願供擔保，請宣告准予假執行

二、反訴被告（即本訴原告）則以：兩造就系爭房地有借名登記法律關係存在之事實，已如本訴之原告主張所載，是反訴被告（本訴原告）即為系爭房地之實際所有權人，為有權占有系爭房地之人。

其次，反訴被告自102年5月起至109年7月每月均有繳納房貸款項，即反訴被告存入反訴原告貸款帳戶之金額，該金額並非固定每月25,000元，而是依照當月貸款所需之金額匯款。

繳納的款項不僅含有房貸，亦包含地震、火災等保險費用，期間均是持續繳納，除108年1月及2月共計5萬元部分係由被告繳納外，截至目前為止均未中斷過，故反訴原告主張兩造間就系爭房地有租賃關係存在云云，自無理由。

縱法院認定兩造間有租賃關係存在，因反訴被告仍繼續支付系爭房屋之房貸，也就是反訴原告所主張之房租，故反訴原告主張終止租賃契約仍不合法等語置辯。

並聲明：（一）反訴原告之訴駁回。

（二）如受不利判決，反訴被告願供擔保請准免予假執行。

三、兩造不爭執事項：同本訴不爭執事項。

四、本院得心證之理由：本件系爭房地所有權人為反訴被告，反訴被告前將系爭房地借名登記於反訴原告名下等節，均經本院認定如前，則兩造間就系爭房地並無租賃關係，反訴原告自不得本於所有權人之地位，終止租賃契約，並請求返還系爭房地，是反訴原告之請求顯無理由，應予駁回。

參、綜上所述，原告依借名登記法律關係，類推適用民法第541條第2項之規定，請求被告將系爭房地之所有權移轉登記予原告，為有理由，應予准許。

而反訴原告依租賃法律關係，請求反訴被告將系爭房地騰空遷讓並返還反訴原告，則無理由，應予駁回；

又反訴原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，爰併予駁回。

肆、本件本訴及反訴之事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所提出之各項證據資料，經本院斟酌後，核與判決之結果無影響，爰不予一一論列，附此敘明。

伍、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

中 華 民 國 110 年 11 月 17 日
民事第二庭 審判長法 官 謝文嵐
法 官 蕭承信
法 官 張瀞云
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 11 月 18 日
書記官 劉國偉