臺灣橋頭地方法院民事-CTDV,109,訴,362,20200812,1

臺灣橋頭地方法院民事判決 109年度訴字第362號
原 告 劉蕭秋敏
訴訟代理人 涂榮廷律師
被 告 林忠男

訴訟代理人 李宜庭律師
陳樹村律師
上列當事人間請求履行契約事件，本院於民國109年7月21日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原告之訴及假執行之聲請均駁回。

訴訟費用由原告負擔。

事實及理由

一、原告主張：伊與訴外人蕭元美、蕭順隆共有高雄市○○區○○段000地號土地（權利範圍全部，下稱系爭土地），於民國108年3月19日，系爭土地與蕭順隆單獨所有之同段583地號土地（權利範圍全部，下稱583地號土地）經以總價新臺幣（下同）39,834,894元出賣予被告，並簽立不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約）。

上開價金係買賣雙方磋商而得之結果，惟因被告所出之價金低於出賣人之預期，故出賣人乃向被告表示，若欲以上開價金買受系爭土地及583地號土地，則係採「賣清」方式，亦即買賣系爭土地所產生相關費用及稅捐均須由被告負擔，被告同意之，故於系爭買賣契約第4條約定包含簽約費、代辦費、地政規費、銀行徵信費、保險費、印花稅、土地增值稅等費用均由買受人即被告負擔，另於第12條特約事項約定「若有欠稅賣方繳納」，即於系爭買賣契約成立前已產生之稅捐因與本次買賣無關，故特別約定由出賣人繳納，因一般土地買賣如雙方契約當事人就稅捐負擔無特別約定，即由納稅義務人依法繳納即可，此足徵系爭買賣契約就系爭土地因本次買賣所產生之稅捐，業已約定由被告負擔。

詎系爭土地辦理過戶登記後，始經代書發現伊之應有部分係於105年1月29日、同年2月23日基於贈與之原因取得，因取得之時間在105年1月1日後，復於108年3月19日售出，應依104年6月24日修正（於105年1月1日施行）之所得稅法第4條之4規定課徵所得稅（即俗稱之房地合一稅），伊因而遭財政部高雄國稅局（下稱高雄國稅局）課徵交易所得稅1,272,476元（下稱系爭稅款），且因遲延繳納遭課處罰鍰342,304元（下稱系爭罰鍰），合計1,614,780元。

因系爭稅款係基於本件買賣關係所生，依買賣雙方「賣清」之約定，應由被告負擔，惟因被告遲遲不願繳納，因而產生之系爭罰鍰自亦應由被告負擔。

為此，爰依系爭買賣契約之約定，提起本件訴訟等語。

並聲明：㈠被告應給付原告1,614,780元，及自民事追加聲明狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。

㈡願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告則以：本件土地買賣之稅費負擔，兩造雖曾以口頭論及「賣清」，惟其後已另簽訂系爭買賣契約，且未將口頭論及之「賣清」事項以文字記入系爭買賣契約中，故就賣清之意涵及兩造因本件土地買賣所生爭議自應遵循以文字記載之系爭買賣契約條款之約定。

而系爭買賣契約第4條已一一列舉約定稅費如何負擔，苟兩造於締約時即合意由伊負擔房地合一稅，以該稅款高達1,272,476元以觀，焉有未於系爭買賣契約第4條特別約明由伊負擔之理，足見兩造就房地合一稅由伊負擔並未達成合意。

又系爭買賣契約第11條第4項約定如符合課徵特種貨物稅及勞務稅規定，由出賣人負擔，而依特種貨物及勞務稅條例第6條之1立法理由觀之，房地合一稅係由特種貨物稅及勞務稅轉型而來，是依系爭買賣契約第11條第4項約定，房地合一稅即應由出賣人即原告負擔。

且房地合一稅乃個人所得稅，其稅率高低係取決於納稅義務人持有不動產期間之長短，而屬因個人因素所生之稅捐，其性質與純粹因交易所生之稅捐（如土地增值稅）顯不相同，自無由買受人負擔之理。

縱認兩造曾就「賣清」達成合意，惟兩造所約定之「賣清」，應係指本件土地過戶所生之稅負及其他已約定由買受人負擔之相關費用、稅捐，並非泛指所有因買賣關係所產生之稅費均屬賣清之範圍，基此，因出賣人個人因素所生之稅捐費用自非「賣清」之範圍，是原告請求伊負擔系爭稅款，實無理由，且原告因遲延繳納系爭稅款致遭科處罰鍰342,304元與伊無關，伊亦未與原告口頭約定由伊繳納，原告請求伊償還系爭罰鍰，亦無理由等語置辯。

並聲明：㈠原告之訴駁回。

㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

三、兩造不爭執事項：㈠被告於108年3月19日以總價39,834,894元（每坪約82,000元）買受原告及蕭元美、蕭順隆共有之系爭土地及蕭順隆單獨所有之同段583地號土地，並簽立系爭買賣契約。

㈡系爭買賣契約書關於稅費之負擔部分係約定於第4條、第11條第4項、第12條。

㈢訴外人即代書李文振於兩造簽立系爭買賣契約時在場，並向原告表示「妳賣清的，妳不用負責介紹費，不用繳增值稅，房地合一稅跟妳沒牽連到，等於是賣清的8萬2」等語。

㈣系爭土地已於108年4月1日辦竣所有權移轉登記。

㈤原告於系爭土地之應有部分係其於105年1月1日後受贈取得，且於108年3月19日售出，依所得稅法第4條之4規定需課徵交易所得稅，原告因而繳納系爭稅款，且因逾期繳納致遭科處系爭罰鍰，合計1,614,780元。

四、本件爭點：原告依系爭買賣契約之約定，請求被告給付1,614,780元，有無理由？

五、本院之判斷：㈠按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。

而民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求。

本件原告主張於系爭買賣契約成立時，已約定房地合一稅由被告負擔，惟為被告所否認，徵諸前揭規定及說明，自應由原告舉證證明之。

㈡查系爭買賣契約第4條「稅費負擔」約定：「1.房屋契稅由X方負擔、土地值稅由買方負擔，如延遲申報可歸責於買方事由，因而增加之土地增值稅，該增加部分由買方負擔。

2.買賣雙方辦理所有權移轉之簽約費、代辦費由買方負擔；

印花稅、登記規費、鄉鎮市區公所規費、謄本費等由買方負擔；

買方辦理銀行貸款代辦費、登記規費、謄本費（含銀行徵信費、保險費、帳務管理費等）由買方負擔；

辦理原有抵押權塗銷代辦費由賣方負擔。

3.辦理土地鑑界複丈費、代辦費由買方負擔。

4.本買賣標的物應繳納之地價稅、房屋稅、水電費、公寓大廈管理費等稅費（含已開徵未開單之稅費）由賣方繳至不動產移交日止，爾後由買方負責繳納。

5.賣方應負擔之稅費，買方得先行墊付，並自應付價款內扣除。

6.買賣雙方同意在代墊規費、代辦費等費用未付清前，將有關證件暫由受託地政士留置保管。」

、第11條4項約定「本買賣標的如符合課徵特種貨物稅及勞務稅規定，出賣人應於本契約訂定之次日起30日內自行向稅捐機關繳納並申報稅賦。」

、第12條特約事項約定：「若有欠稅賣方繳納。」

（本院109年度審訴字第12號卷第15、18、19頁），綜觀系爭買賣契約均未記載「房地合一稅」應如何負擔一節，而解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解（最高法院106年度台上字第2755號判決意旨參照），則原告主張依系爭買賣契約第4條、第12條之約定而得推知應由被告負擔系爭稅款，尚難憑採。

㈢原告雖主張簽立系爭買賣契約前，兩造有以口頭約定「賣清」即由被告負擔包括土地增值稅等所有稅費，自包括系爭稅款等語，並提出同日簽約前之錄音光碟暨譯文（下稱系爭錄音譯文）為證（本院卷第99、123至124頁）。

被告固不爭執系爭錄音譯文及光碟之形式上為真正，惟以此僅係買賣雙方於蹉商買賣條件時之對話內容等語為辯。

稽之系爭錄音譯文中，原告委任之代書李文振稱「我聽得懂，等於8萬2啦，妳賣清的，妳不用負責介紹費，不用繳增值稅，房地合一稅跟妳沒牽連到，等於是賣清的8萬2。」

，被告委任之仲介陳叁福答稱「嘿，對。」

，被告之配偶謝小萍再詢問「這樣阿美跟敏姊知道嘛。」

，蕭元美則答以「我跟我姑姑講。」

等語，嗣雙方再就面積133.01平方公尺之583地號土地協商買賣價金為一坪4萬元，而系爭錄音譯文末，謝小萍陳稱「現在他就是說，他這裡三塊，順隆哥、阿美、跟你敏姊都各持那個建地，然後田就順隆哥的，然後建地一坪8萬2，然後田一塊一坪4萬，阿哥你有跟阿南說過嗎？」、陳叁福答以「對，阿南我有跟你說過嘛。」

、被告則答稱「OK」等語（本院卷第123至124頁），則被告辯稱系爭錄音譯文僅係買賣雙方於正式簽立買賣契約前所為蹉商討論，應堪採信。

又李文振於本院證稱其於系爭錄音譯文中所提及「賣清的」等語，係在陳述給原告聽，你就是賣清的，這些原告都不用負擔等語（本院卷第76至77頁），而證人余金成證稱李文振係其找來協助原告簽約之代書，李文振有拿放在桌上的系爭買賣契約書起來看，並問蘇代書是否稅金都查清楚了等語（本院卷第82頁），是縱李文振於簽約前曾向原告為上開陳述，惟並未再於嗣後所簽立之系爭買賣契約載明房地合一稅如何負擔，自無從僅以李文振於買賣雙方蹉商階段向原告為「賣清的」等陳述，遽認兩造就房地合一稅已因口頭約定由被告負擔而成為系爭買賣契約之一部。

況上開錄音檔擷取時間僅短短2分09秒，亦無從以此佐證兩造就「房地合一稅由被告負擔」已達成意思表示之一致。

㈣再徵諸所得稅法第14條之4規定：「第四條之四規定之個人房屋、土地交易所得或損失之計算，其為出價取得者，以交易時之成交價額減除原始取得成本，與因取得、改良及移轉而支付之費用後之餘額為所得額；

其為繼承或受贈取得者，以交易時之成交價額減除繼承或受贈時之房屋評定現值及公告土地現值按政府發布之消費者物價指數調整後之價值，與因取得、改良及移轉而支付之費用後之餘額為所得額。

但依土地稅法規定繳納之土地增值稅，不得列為成本費用。

個人房屋、土地交易損失，得自交易日以後三年內之房屋、土地交易所得減除之。

個人依前二項規定計算之房屋、土地交易所得，減除當次交易依土地稅法規定計算之土地漲價總數額後之餘額，不併計綜合所得總額，按下列規定稅率計算應納稅額：一、中華民國境內居住之個人：㈠持有房屋、土地之期間在一年以內者，稅率為百分之四十五。

㈡持有房屋、土地之期間超過一年，未逾二年者，稅率為百分之三十五。

㈢持有房屋、土地之期間超過二年，未逾十年者，稅率為百分之二十。

㈣持有房屋、土地之期間超過十年者，稅率為百分之十五。

㈤因財政部公告之調職、非自願離職或其他非自願性因素，交易持有期間在二年以下之房屋、土地者，稅率為百分之二十。

㈥個人以自有土地與營利事業合作興建房屋，自土地取得之日起算二年內完成並銷售該房屋、土地者，稅率為百分之二十。

㈦符合第四條之五第一項第一款規定之自住房屋、土地，按本項規定計算之餘額超過四百萬元部分，稅率為百分之十。

二、非中華民國境內居住之個人：㈠持有房屋、土地之期間在一年以內者，稅率為百分之四十五。

㈡持有房屋、土地之期間超過一年者，稅率為百分之三十五。

第四條之四第一項第一款、第四條之五第一項第一款及前項有關期間之規定，於繼承或受遺贈取得者，得將被繼承人或遺贈人持有期間合併計算。」

而系爭土地為原告與蕭元美、蕭順隆共有，僅原告因出賣系爭土地應有部分需依所得稅法第4條之4課徵所得稅，然課徵數額尚取決於原告取得原因、取得至出賣經過期間等因素，倘兩造已有約定由被告負擔，自當於系爭買買契約成立前加以計算並載明於契約條款之內，俾使兩造均得充分評估以為議價之基礎，然稽之證人即被告委任之代書蘇永山於本院證稱：系爭買賣契約是我寫的，我用的是地政士公會提供的制式版本，第4條約定是雙方談好後我來寫的；

簽立系爭買賣契約時，我與被告均不知道系爭土地係原告於105年1月1日前因贈與取得，我與被告也不知道買賣系爭土地尚需按新制課徵交易所得稅；

簽約時如果有提到房地合一稅由誰負擔的問題，一定會寫在契約裡面，不可以不寫；

買賣雙方簽約時，我沒有意識到系爭土地有可能涉及房地合一稅之問題，也沒有問過原告她取得系爭土地是在何時取得的，我也沒有告知買賣雙方當事人所得稅法關於房地合一稅的規定等語（本院卷第85至88頁）。

則被告於簽立系爭買賣契約時，並未意識到系爭土地尚涉及房地合一稅之問題而逕與出賣人約定以系爭土地每坪82,000元買受，而原告亦係迄至系爭土地辦理所有權移轉登記完竣後，經高雄國稅局通知始知悉其因買賣系爭土地尚需繳納高達1,272,476元之交易所得稅，顯然系爭買賣契約成立時，兩造均不知悉系爭土地是否尚需繳納房地合一稅及應繳納之數額為若干，而原告主觀上逕認其「賣清」即毋庸負擔任何稅賦，僅需負擔買賣契約成立前所積欠之稅款（系爭買賣契約第12條）及塗銷原有抵押權之代辦費（系爭買賣契約第4條第2項後段），然其既未意識到出賣系爭土地需繳納高達100餘萬元之所得稅，顯然其決定系爭土地買賣價金時並未將房地合一稅納入考量，況倘兩造確有約定房地合一稅由被告負擔，自應載明於系爭買賣契約而非另以口頭約定，是被告辯稱李文振向原告陳述之內容不構成系爭買賣契約之一部，應屬可採。

㈤另證人李文振固於本院證稱：簽約時我有告訴買賣雙方，也有告訴蘇代書，但在場的買賣雙方及介紹人等都跟我說，既然是「賣清」的，所有的稅賦均由買方概括承受等語（本院卷第75頁）；

另證人余金成固亦於本院證稱：簽約時兩造就系爭土地買賣所生相關稅賦如何負擔，是約定「賣清」的，意思就是仲介費、所有稅賦都由買方負擔等語（本院卷第81頁），惟為被告所否認，而依原告提出之系爭錄音光碟暨譯文，亦未見有證人李文振所述買賣雙方及介紹人均表示「賣清」的等語，而僅有李文振向原告為上開陳述，然李文振並不確知系爭土地另涉有房地合一稅問題，此亦據其於本院證稱：我沒有看到土地登記謄本，我不知道系爭土地係原告於105年1月1日前因贈與取得的等語可明（本院卷第75頁）。

而依買賣不動產之一般習慣，若雙方約定以「賣清」方式完成交易，即表示雙方約定之價款，由出賣人直接收取該價款，不再支付其他稅費，所指稅費，應係指買賣契約中出賣人依法規、習慣應支付之土地增值稅、代書費等，均應由買受人支付，非關買賣必要稅費（如出賣人拖欠之不動產稅金、抵押債務之清償、仲介費等），則須明文特別約定應由何方負擔，否則仍依法規、買賣習慣由應負擔之一方負擔，此從系爭買賣契約就非關買賣必要稅費之特種貨物稅及勞務稅另約定由賣方負擔（第11條第4項）及「若有欠稅由賣方負擔」（第12條）、「辦理原有抵押權塗銷代辦費由賣方負擔」（第4條第2項後段）等約定，足認所指「賣清」應係指買賣契約中與買賣相關之必要稅費，而系爭稅款係國稅局所課徵，與系爭土地買賣過戶並無關連，業據證人李文振於本院證述明確（本院卷第79頁），被告辯稱就區區數百元之謄本費、數千元之登記規費尚且於第4條載明由被告負擔，自無單就房地合一稅未記載於系爭買賣契約之理，顯然兩造確未約定房地合一稅由被告負擔等語，堪以採信。

㈥原告另以依系爭買賣契約第4條約定原應由出賣人負擔之土地增值稅亦約定由買受人負擔，足徵兩造所約定之「賣清」即包括房地合一稅等語。

查證人李文振固證稱：系爭土地市價一坪約10萬元左右，但賣方是賣一坪82,000元，故約定土地增值稅由買方負擔等語（本院卷第74頁）；

證人余金成證稱：「賣清」與買方出價過低有關連，因為系爭土地已經賣了三、四次都賣不成，之前有人開價一坪4萬、6萬、7萬都沒有成交，一直到後來有人開價82,000元，原告才同意，系爭土地一坪市價大約9萬多元等語（本院卷第82頁），惟被告否認系爭土地有成交價低於市價一情，此部分亦未據原告舉證以實其說，況本件買賣契約成立時，兩造均未意識到原告尚需繳納高達100餘萬元之房地合一稅，已如前述，顯然買賣價金之議價基礎並未包括房地合一稅。

而出賣人基於買賣契約有移轉土地所有權之義務，買受人則有交付價金之義務，此為買賣契約必要之點，則系爭稅款應由何人負擔如為原告認屬重要而足以影響價金數額甚至契約能否成立，自應如同原應由出賣人負擔之土地增值稅載明由買受人即被告負擔而成為契約內容之一部，惟此部分僅經李文振向原告表示「你賣清的」等語，雖經陳叁福答稱「嘿，對」，然未見有任何房地合一稅如何負擔之明文約定，系爭買賣契約復經兩造分別委任之代書閱覽確認無訛，原告以未見諸於文字記載之房地合一稅，主張被告已同意負擔，自不足採。

㈦至被告辯稱系爭買賣契約第11條第4項「本買賣標的如符合課徵特種貨物稅及勞務稅規定，出賣人應於本契約訂定之次日起30日內自行向稅捐機關繳納並申報稅賦」之約定，即為原告應負擔房地合一稅之證明云云。

查104年6月24日修正所得稅法第4條之4規定「個人及營利事業自中華民國一百零五年一月一日起交易房屋、房屋及其坐落基地或依法得核發建造執照之土地（以下合稱房屋、土地），符合下列情形之一者，其交易所得應依第十四條之四至第十四條之八及第二十四條之五規定課徵所得稅：一、交易之房屋、土地係於一百零三年一月一日之次日以後取得，且持有期間在二年以內。

二、交易之房屋、土地係於一百零五年一月一日以後取得。

個人於中華民國一百零五年一月一日以後取得以設定地上權方式之房屋使用權，其交易視同前項之房屋交易。

第一項規定之土地，不適用第四條第一項第十六款規定；

同項所定房屋之範圍，不包括依農業發展條例申請興建之農舍。」

，而特種貨物及勞務稅條例第6條之1同日亦配合修正為「自中華民國一百零五年一月一日起，訂定銷售契約銷售第二條第一項第一款規定之特種貨物，停止課徵特種貨物及勞務稅。」

，核其立法目的為「為進一步落實居住正義、健全房市發展，將實施房地交易所得合一實價課徵所得稅制度，爰配合停止課徵銷售房屋、土地之特種貨物及勞務稅。」

然本件土地買賣並不符合課徵貨物稅及勞務稅之情形，此為兩造所不爭執，自無從將之擴張解釋為包括房地合一稅，是被告此部分所辯，要無足採。

㈧從而，原告不能舉證證明兩造就系爭稅款已合意由被告負擔，自應由原告自行負擔，則原告因遲延繳納系爭稅款致遭科處系爭罰鍰，即無由被告負擔之理，原告請求被告給付系爭罰鍰，亦屬無據。

六、綜上所述，原告依系爭買賣契約之約定，請求被告給付1,614,780元，及自民事追加聲明狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率百分之5計算之利息，為無理由，應予駁回。

原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，因訴之駁回而失所附麗，併予駁回。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。

八、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。

中 華 民 國 109 年 8 月 12 日
民事第三庭 法 官 楊捷羽
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 8 月 12 日
書記官 周素秋