臺灣橋頭地方法院民事-CTDV,110,簡上,47,20220209,1

臺灣橋頭地方法院民事判決 110年度簡上字第47號
上 訴 人 黃麗雲
訴訟代理人 陳建宏律師
林銘輝
被 上訴人 朱泳翰
訴訟代理人 楊蜀慧
車世昌
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於民國110年2月4日本院109 年度橋簡字第786 號判決提起上訴，本院於民國111年1月19日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

一、原判決關於命上訴人給付被上訴人新臺幣7 萬8,000 元，及自民國109 年7 月1 日起至遷讓返還門牌號碼高雄市○○區○○路00巷00號房屋之日止，按月給付被上訴人新臺幣8,000 元部分，及該部分假執行之宣告均廢棄。

二、上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。

三、其餘上訴駁回。

四、第二審訴訟費用由上訴人負擔。

事實及理由

一、被上訴人主張：上訴人於民國104 年6 月24日向被上訴人承租其所有門牌號碼高雄市○○區○○路00巷00號房屋（下稱系爭房屋），並簽訂房屋租賃契約書，租賃期間自104 年6月24日起至105 年6 月23日止，每月租金新臺幣（下同）8,000 元，應於每月24日前給付，未收押金。

租期屆滿後，兩造就系爭房屋成立不定期租賃契約（下稱系爭租約），詎上訴人自108 年2 月起至108 年11月，每月僅給付租金5,000元，自108 年12月起即未再給付租金，迄至109 年5 月，共積欠租金78,000元。

經被上訴人於109 年5 月6 日寄發存證信函，限上訴人於函到5 日內給付積欠之租金，逾期未付則終止系爭租約，因上訴人仍未給付，被上訴人復於109 年5月21日寄發存證信函通知上訴人終止系爭租約，並限上訴人於函到7 日內搬遷，惟上訴人於109 年5 月22日收受該存證信函後，仍拒不搬離系爭房屋。

為此，爰依民法第767條第1項規定、系爭租約及不當得利法律關係提起本件訴訟等語。

並聲明：㈠上訴人應將系爭房屋遷讓返還被上訴人。

㈡上訴人應給付被上訴人7 萬8,000 元，及自109 年5 月23日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付被上訴人8,000 元。

㈢願供擔保，請准宣告假執行。

二、上訴人則以：因上訴人前向被上訴人之母即訴訟代理人楊蜀慧借款未償，楊蜀慧即利用上訴人精神障礙致辨識意思表示能力顯有不足，要求上訴人將系爭房屋擔保讓與予楊蜀慧指定之被上訴人。

上訴人遂於104 年間將系爭房屋移轉給被上訴人，以擔保楊蜀慧對上訴人之借貸本息債權，並由上訴人按月清償1 萬元，兩造間就系爭房屋應係成立信託讓與擔保契約，而非不定期租賃契約，上訴人乃有權占有系爭房屋等語，資為抗辯。

三、原審判命上訴人應將系爭房屋返還被上訴人，並給付被上訴人7 萬8,000 元及自109 年7 月1 日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付被上訴人8,000 元，並依職權宣告假執行，暨駁回被上訴人其餘請求及假執行之聲請（被上訴人就其敗訴部分，未據上訴，已告確定，非本院審理範圍）。

上訴人對原審敗訴部分提起上訴，並上訴聲明：㈠原判決不利於上訴人之部分廢棄。

㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。

被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。

四、兩造不爭執事項：㈠坐落高雄市○○區○○段000 地號土地及系爭房屋（下稱系爭房地）原為上訴人所有，上訴人於104 年6 月15日以同年5 月31日之買賣為登記原因，將系爭房地所有權移轉登記予被上訴人。

被上訴人現為系爭房地之登記所有權人，上訴人為系爭房屋之原占有人，已於110 年12月27日經強制執行程序遷讓返還被上訴人。

㈡上訴人於92年10月13日以系爭房地設定擔保債權額72萬元最高限額抵押權予國泰人壽保險股份有限公司（下稱國泰保險公司）。

㈢上訴人先後於101 年10月23日、102 年8 月20日、102 年12月23日、103 年6 月10日以系爭房地設定擔保債權額15萬元（系爭房地謄本記載為50萬元）、20萬元、50萬元、30萬元之普通抵押權予楊蜀慧。

㈣被上訴人於104 年6 月17日以系爭房地設定擔保債權額180萬元最高限額抵押權予高雄市鳳山區農會（下稱農會），農會於104 年6 月18日放款150萬元予被上訴人。

㈤楊蜀慧於104 年6 月17日以清償為原因，塗銷㈢所列抵押權登記。

㈥被上訴人於104 年6 月18日代償上訴人對國泰保險公司之債務34萬7,880 元，國泰保險公司於104 年6 月23日以清償為原因，塗銷㈡所列抵押權登記。

㈦被上訴人於104 年6 月25日轉帳110萬2,000元予楊蜀慧。

㈧兩造於104 年6 月24日簽訂房屋租賃契約書，記載：租賃期間自104 年6 月24日起至105 年6 月23日止，每月租金8,000 元，應於每月24日前給付。

㈨上訴人自104 年6 月至108 年1 月，每月給付被上訴人1 萬元；

自108 年2 月起至108 年11月，每月給付被上訴人5,000 元；

自108 年12月起未給付被上訴人款項。

㈩系爭房屋自104 年6 月24日起迄至110 年12月27日由上訴人占有使用。

被上訴人於109 年5 月6 日寄發橋頭新市鎮郵局第000057號存證信函與上訴人，催告給付積欠租金，經上訴人於109 年5 月7 日收受。

被上訴人於109 年5 月21日寄發高雄高等行政法院郵局000025號存證信函予上訴人，終止系爭租約，並限期上訴人於函到7 日內遷讓系爭房屋，經上訴人於109 年5 月22日收受。

五、本件之爭點：㈠兩造是否存有系爭租約？如確有系爭租約，上訴人是否有租金未付？被上訴人主張終止租約，是否有據？上訴人為抵銷抗辯，是否有理由？㈡被上訴人依民法第767條第1項規定，請求上訴人遷讓返還系爭房屋，並依系爭租約及不當得利法律關係，請求上訴人給付積欠租金及相當租金不當得利，有無理由？

六、得心證之理由：㈠兩造是否存有系爭租約？如確有系爭租約，上訴人是否有租金未付？被上訴人主張終止租約，是否有據？上訴人為抵銷抗辯，是否有理由？⒈兩造是否存有系爭租約？⑴按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。

而負舉證責任之一方，苟能證明間接事實並據此推認要件事實，雖無不可，並不以直接證明為必要，惟此經證明之間接事實與待證之要件事實間，須依經驗法則或論理法則足以推認其關聯性存在，且綜合各該間接事實，已可使法院確信待證之要件事實為真實者，始克當之。

次按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法第451條亦有明文。

再按信託之讓與擔保契約，須設定人以供債務擔保之意思，將擔保標的物之權利移轉於擔保權人，使債權人在不超過擔保之目的範圍內，取得擔保物所有權，債務清償後，該擔保物即應返還於債務人；

債務不履行時，債權人得將擔保物或估價而就該價金受清償者而言（最高法院108 年度台上字第1873號判決意旨參照）。

被上訴人主張其向上訴人買受系爭房屋，為系爭房屋所有權人，兩造就系爭房屋成立系爭租約等情，為上訴人所否認，並以兩造間無買賣系爭房地之真意，兩造係成立信託讓與擔保契約，再以簽訂房屋租賃契約書之形式，約定上訴人得繼續使用系爭房屋，並每月返還1 萬元借款利息予楊蜀慧等語置辯。

是本件應由被上訴人就兩造間成立系爭租約負舉證責任，由上訴人對兩造買賣系爭房地為通謀虛偽，及合意移轉系爭房地所有權係為擔保債務、約定上訴人清償債務後被上訴人應將系爭房地返還等信託讓與擔保契約要件負舉證之責。

⑵上訴人雖辯稱其未曾見過被上訴人，係因積欠楊蜀慧借款，始將系爭房地移轉予楊蜀慧指定之被上訴人，以擔保該借款債務，兩造間買賣系爭房地為通謀虛偽意思表示，實則隱含信託讓與擔保契約，其每月給付楊蜀慧之1 萬元均為還款，而非租金云云。

惟依兩造於104 年6 月24日所簽訂房屋租賃契約書，記載：租賃期間自104 年6 月24日起至105 年6 月23日止，每月租金8,000 元，應於每月24日前給付，而上訴人確自104 年6 月至108 年1 月，均按月給付被上訴人1 萬元（見兩造不爭執事項㈧㈨）；

上訴人每月匯款予被上訴人之時間均為當月24日以前，此有楊蜀慧存摺影本在卷可稽（見原審卷第129 至173 頁、本院卷第227 至289 頁），核與上開房屋租賃契約書約定之租金給付時間一致。

上訴人對於其與楊蜀慧間有諸多借貸關係未結清乙節，亦不爭執（見本院卷第354 頁），則被上訴人主張上訴人每月給付之1 萬元，其中8,000 元為租金、2,000 元為其他借款之利息等語，亦與常理無違，應堪採信。

又由父母出面為子女購置房產本非罕見，尚難僅憑與上訴人洽商買賣系爭房地之人為楊蜀慧，認兩造間買賣契約為通謀虛偽。

且上訴人迄至言詞辯論終結前，始終未陳明所擔保之債權債務數額，亦未提出證據證明兩造間有何信託讓與擔保契約之合意，上訴人既未能就兩造間已成立信託讓與擔保契約一事舉證以實其說，所辯自難憑採。

⑶另依據被上訴人提出不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約）第4條約定：系爭房地買賣總價為250 萬元，甲方（即被上訴人，下同）應於104 年5 月31日前給付乙方（即上訴人，下同）簽約款20萬元，於稅捐機關核發稅單後3 日內給付完稅款40萬元，尾款則為190 萬元。

第5條第1項前段約定：上訴人於本約不動產上現有抵押權設定總金額為72萬元，簽約日實際尚需清償金額約為20萬元。

第5條第2項約定：上訴人原有銀行貸款由被上訴人所申貸之銀行代為轉帳清償，或被上訴人不辦貸款而由被上訴人尾款代為清償時，其約定如下：⒈上訴人應於清償債務完畢3 日內，提供債務清償證明等證件予經紀公司指定地政士，以辦理他項權利塗銷登記手續，並配合至辦妥塗銷登記及完成點交手續為止。

⒉上訴人原貸款利息本金負擔至被上訴人代償日止，其代償金額視為尾款之部分給付，差額尾款則待上訴人塗銷登記辦妥且被上訴人銀行撥付貸款餘額時始予交付，上訴人並同時辦理點交（見本院卷第144 頁）。

依上開約定，被上訴人應於104 年5 月31日前給付上訴人簽約款20萬元，並為上訴人代償系爭房地上原有抵押權擔保債務，作為部分尾款之給付方式。

⑷觀諸系爭買賣契約付款辦法之簽約款欄位記載：「付款日104 年5 月31日、金額20萬元、進度簽約」等語，上訴人並於該欄位蓋章（見本院卷第148 頁），可認被上訴人確有給付簽約款20萬元予上訴人；

又被上訴人以系爭房地作為擔保，於104 年6 月18日取得農會貸款150 萬元後，即為上訴人代償國泰保險公司債務34萬7,880 元，並轉帳110 萬2,000 元予楊蜀慧，國泰保險公司及楊蜀慧亦分別以清償為原因塗銷兩造不爭執事項㈡㈢所載抵押權登記（見兩造不爭執事項㈣㈤㈥㈦），核與系爭買賣契約第4條、第5條所載之價金給付方式相符，堪認被上訴人主張其向上訴人買受系爭房地，並已支付簽約款20萬元，復代償上訴人對國泰保險公司債務34萬7,880 元，及對楊蜀慧之債務110 萬2,000 元等節為真。

再系爭房屋火災地震險保險費、地價稅、房屋稅均由被上訴人繳納等情，亦有被上訴人之存摺、地價稅繳款書、高雄市稅捐稽徵處房屋稅課稅明細表在卷可佐（見原審卷第47至48、247 至250 頁，本院卷第151 至169 頁），益徵兩造間就系爭房地確存有買賣關係，且被上訴人已給付上開款項。

⑸上訴人雖辯稱其未收受簽約款20萬元，簽約款欄位之上訴人印鑑章為被上訴人所蓋云云。

惟按契約書內當事人之印文如係真正，而該當事人否認係其本人所蓋乃至授權他人代蓋時，應由其負舉證責任。

鑑於印章由本人或有權使用之人蓋用為常態，被人盜用或由無權使用之人蓋用為變態，主張該變態事實之當事人，自應就此印章被盜用之事實負舉證責任（最高法院104 度年台上字第1190號判決意旨參照），上訴人已不爭執簽約款欄位所蓋用之上訴人印文為真正（見本院卷第352 頁），惟未能舉出其他積極證據，證明該印章係遭被上訴人所盜蓋，上訴人上開所辯，即無足採。

⑹上訴人另辯稱其移轉系爭房地時，因精神障礙致辨識意思表示能力顯有不足云云，惟依其提出之財團法人台灣省私立高雄仁愛之家附設慈惠醫院（下稱慈惠醫院）病歷紀錄及身心障礙證明（見原審卷第209 至233 頁），上訴人固於94年8月20日起至94年9 月23日前往慈惠醫院精神科就診，嗣於107 年11月15日經鑑定為輕度身心障礙，惟上訴人並未受有監護或輔助宣告，其精神狀態意識能力並未經司法審查，則上訴人所提上開證據仍未足證明上訴人於104 年間移轉系爭房地予被上訴人時，有因精神障礙致辨識意思表示能力顯有不足之情，上訴人此部分所辯，難認可採。

⑺又被上訴人向上訴人買受系爭房地後，兩造就系爭房屋簽立房屋租賃契約書，該契約書所載租賃期間於105 年6 月23日終止後，上訴人仍占有使用系爭房屋（見兩造不爭執事項㈧㈩），且被上訴人自105 年6 月23日迄至108 年1 月，未曾要求上訴人搬離系爭房屋乙節，業據被上訴人自陳在卷（見原審卷第199 頁），足見被上訴人於上開房屋租賃契約書之租期屆滿後，並未即為反對之意思，是被上訴人主張兩造間就系爭房屋於定期租賃契約期滿後，已變為不定期租賃，兩造間存有系爭租約乙節，堪認有據。

⒉上訴人是否有租金未付？被上訴人主張終止租約，是否有據？⑴按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；

租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2 個月之租額，不得依前項之規定，終止契約；

未定期限者，各當事人得隨時終止契約，但有利於承租人之習慣者，從其習慣；

前項終止契約，應依習慣先期通知，但不動產之租金，以星期、半個月或1 個月定其支付之期限者，出租人應以曆定星期、半個月或1 個月之末日為契約終止期，並應至少於1 星期、半個月或1 個月前通知之，民法第440條第1項、第2項前段、第450條第2項、第3項分別定有明文。

復按未定期限之租賃，當事人一方依民法第450條第2項規定，固得隨時終止契約，惟依同條第3項規定，終止契約應於該條項規定之相當期間前預行通知。

又法律規定須預行通知，其目的在使相對人得從容準備出租與他人，或另行租用替代之租賃物，以免受不測之損害，故終止契約之通知如未附期間，應解為經過上開第450條第3項所定之相當期間後，即發生終止之效果（最高法院95年度台上字第1466號判決意旨參照）。

⑵依兩造不爭執事項㈨所載，上訴人自108 年2 月起至108 年11月，每月僅給付被上訴人5,000 元，自108 年12月起未給付被上訴人款項，經被上訴人於109 年5 月6 日寄發橋頭新市鎮郵局第000057號存證信函與上訴人，催告給付積欠租金，經上訴人於109 年5 月7 日收受，是斯時上訴人遲付租金之總額已逾2 個月之租額，被上訴人當得終止系爭租約。

又被上訴人於109 年5 月21日寄發高雄高等行政法院郵局000025號存證信函予上訴人，終止系爭租約，並限期上訴人於函到7 日內遷讓系爭房屋，經上訴人於109 年5 月22日收受，雖該存證信函並未表明終止日，揆諸上開說明，應以法定最短之先期通知期間計算契約終止日。

兩造對於系爭租約應以被上訴人終止系爭租約意思表示之次月末日即109 年6月30日為終止日，亦不爭執，可認系爭租約已於109 年6 月30日終止。

⒊上訴人為抵銷抗辯，是否有理由？⑴上訴人辯稱縱兩造間就系爭房地確有買賣關係，惟被上訴人尚有買賣價款105 萬0,120 元未付，上訴人得以該價款與未付租金為抵銷等語。

經查，依兩造不爭執事項㈢所載，上訴人於101 年10月23日設定予楊蜀慧之普通抵押權擔保債權數額，抵押權設定契約書記載為15萬元、系爭房地謄本則載為50萬元，顯見系爭房地謄本記載有誤；

參以依抵押權設定契約書計算，上訴人先後設定擔保債權額共計115 萬元之普通抵押權予楊蜀慧，與被上訴人於104 年6 月25日轉帳予楊蜀慧之數額110 萬2,000 元大致相符，楊蜀慧並以清償為原因塗銷該等抵押權登記（見兩造不爭執事項㈢㈤㈦），足認被上訴人為上訴人代償對楊蜀慧之債務數額為115 萬元。

又被上訴人已給付上訴人20萬元簽約金、代償上訴人對國泰保險公司之債務34萬7,880 元，業如前述，則被上訴人已給付之系爭房地價金共計為169 萬7,880 元（計算式：115 萬＋20萬元＋34萬7,880 元＝169 萬7,880 元），尚餘80萬2,120元未付（計算式：250 萬元－169 萬7,880 元＝80萬2,120元），而非上訴人所主張105 萬0,120 元。

至被上訴人主張其已以現金支付剩餘價金尾款，已付清系爭房地價金云云，未舉證以實其說，自難採信。

⑵按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷，民法第344條第1項前段定有明文。

次按抵銷，應以意思表示，向他方為之，其相互間債之關係，溯及最初得為抵銷時，按照抵銷數額而消滅，固為民法第335條所明文。

惟按終止權為形成權，契約終止權之行使，僅需有終止權之一方以意思表示向他方為之，於意思表示到達他方時，即生效力，契約一經合法終止，契約即為終止。

依前所述，被上訴人前於109 年6 月30日已合法終止系爭租約，雖上訴人於本院110 年11月11日準備程序為抵銷之意思表示，使上訴人所積欠租金、相當租金不當得利合計22萬0,968 元（如下述）因抵銷而溯及消滅，惟系爭租約既於109 年6 月30日因被上訴人合法終止而確定歸於消滅，無從再因上訴人行使抵銷抗辯而有所影響。

㈡被上訴人依民法第767條第1項規定，請求上訴人遷讓返還系爭房屋，並依系爭租約及不當得利法律關係，請求上訴人給付積欠租金及相當租金不當得利，有無理由？⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767條第1項前段定有明文。

系爭租約既經合法終止，上訴人就系爭房屋亦無其他合法占用權源，被上訴人本於系爭房屋所有權人地位，依民法第767條第1項規定，請求上訴人遷讓返還系爭房屋，即屬有據。

⒉按無法律上之原因而受有利益，致他人受有損害者，應返還其利益，民法第179條定有明文。

又依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受有利益，致他人受有損害為要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，此有最高法院61年台上字第1695號判例可參。

經查，兩造於上開房屋租賃契約書之租期屆滿後，就系爭房屋成立系爭租約乙節，已如前述，而上訴人自108 年2 月起至108 年11月，每月僅給付被上訴人5,000 元，自108 年12月起則未再給付被上訴人款項，則被上訴人自得依系爭租約請求上訴人給付積欠之108 年2 月至109 年5 月租金共7 萬8,000 元【計算式：（8,000 元－5,000 元）×10＋8,000 元×6 ＝7 萬8,000 元】；

又上訴人自系爭租約於109 年6 月30日終止後，仍無權占用系爭房屋，至110 年12月27日始遷出系爭房屋（見本院卷第401 頁），顯受有使用系爭房屋之利益，致被上訴人受有無法使用系爭房屋之損害，被上訴人應得依不當得利法律關係訴請上訴人自系爭租約終止翌日即109 年7 月1 日起至遷讓返還系爭房屋之日即110 年12月27日止，按月給付原告相當於租金之不當得利8,000 元，共計14萬2,968 元【計算式：8,000 元×（17＋27/31 ）＝14萬2,968 元（元以下四捨五入）】，合計22萬0,968 元（計算式：7 萬8,000 元＋14萬2,968 元＝22萬0,968 元）。

惟上訴人已向被上訴人為抵銷之表示，上訴人所應給付之租金、相當於租金不當得利，已經抵銷而給付完畢，被上訴人請求上訴人給付積欠租金及給付相當於租金之不當得利22萬0,968 元，經上訴人以前揭價金債權抵銷後已無餘額，此部分請求，即屬無據。

七、綜上所述，被上訴人依民法第767條第1項規定，請求上訴人遷讓返還系爭房屋，為有理由，應予准許；

依系爭租約及不當得利之法律關係，請求上訴人給付被上訴人7 萬8,000元，及自109 年7 月1 日起至遷讓返還系爭房屋之日即110年12月27日止，按月給付被上訴人8,000 元，為無理由，應予駁回。

從而，原審就逾上開應予准許部分，為上訴人敗訴之判決，即有未洽，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第二項所示。

至於上開應准許部分，原審為上訴人敗訴之判決，並依職權准予假執行及附條件免為假執行，經核並無違誤。

上訴人仍執陳詞，指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。

八、兩造其餘攻擊、防禦方法及所提證據，經審酌後，核與判決結果無影響，爰不逐予一一論列，併此敘明。

九、據上論結，本件上訴一部有理由，一部無理由，判決如主文。

中 華 民 國 111 年 2 月 9 日
民事第三庭 審判長法 官 張維君
法 官 張立亭
法 官 許家菱
以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 111 年 2 月 9 日
書記官 邱秋珍