臺灣橋頭地方法院民事-CTDV,110,訴,258,20220216,1

臺灣橋頭地方法院民事判決 110年度訴字第258號
原 告 謝仙駕

訴訟代理人 何永福律師
複代理人 吳奕麟律師
廖耿璋
被 告 朱健彰
訴訟代理人 林嘉柏律師
上列當事人間請求拆屋還地事件，本院於民國111年1月19日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

一、被告應將坐落高雄市○○區○○段000 地號土地上如附圖A所示鐵皮建物、B 所示花圃拆除，並將上開土地全部返還原告。

二、被告應自民國109 年9 月1 日起至返還前項土地之日止，按年給付原告新臺幣7 萬元。

三、被告應自民國109 年9 月1 日起至返還第一項土地之日止，按日給付原告新臺幣100元。

四、原告其餘之訴駁回。

五、訴訟費用由被告負擔十分之九，餘由原告負擔。

六、本判決第一項於原告以新臺幣110 萬元為被告供擔保後，得假執行；

但被告如以新臺幣331 萬6,698 元為原告預供擔保，得免為假執行。

七、本判決第二項已屆期部分，於原告按年以新臺幣3 萬元為被告供擔保後，得假執行；

但被告如按年以新臺幣7 元為原告預供擔保，得免為假執行。

八、本判決第三項已屆期部分，於原告按日以新臺幣30元為被告供擔保後，得假執行；

但被告如按日以新臺幣100 元為原告預供擔保，得免為假執行。

九、原告其餘假執行之聲請駁回。

事實及理由

一、原告主張：兩造前於民國106 年9 月1 日書立土地租賃契約，約定由被告承租原告所有高雄市○○區○○段000 地號土地（下稱系爭土地）務農使用，租期為106 年9 月1 日起至109 年8 月31日止，每年租金新臺幣（下同）7 萬元，應於每年首日給付（下稱系爭租約），被告並於系爭土地上興建如附圖A 所示鐵皮建物（下稱系爭房屋）、B 所示花圃（下合稱系爭地上物）。

惟系爭租約屆滿，被告仍無權占有系爭土地，爰依民法第767條第1項前段、中段規定，請求被告拆除系爭地上物並返還系爭土地。

並依民法第179條規定，請求被告自109 年9 月1 日起，按年給付相當於租金之不當得利7 萬元，及依系爭租約第16條規定，請求被告自109 年9 月1 日起，按日給付違約金1,000 元等語。

並聲明：㈠被告應將坐落系爭土地上之系爭地上物拆除，並將系爭土地全部返還原告。

㈡被告應自109 年9 月1 日起至返還前項土地之日止，按年給付原告7 萬元。

㈢被告應自109 年9 月1 日起至返還第一項土地之日止，按日給付原告1,000 元。

㈣願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告則以：兩造於109 年1 月26日，口頭就被告自109 年9月1 日起至110 年8 月31日止，以年租金8 萬元續租系爭土地乙節達成合意，被告因而於109 年3 、4 月間出資近10 0萬元改建系爭房屋，惟原告於109 年端午假期期間至系爭房屋查看時，反悔不願履行上開口頭租賃契約，遽請求被告拆屋還地，違反誠信原則等語，資為抗辯。

並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。

㈡願供擔保，請准宣告免為假執行。

三、兩造不爭執之事項：㈠兩造前於106 年9 月1 日書立系爭租約，約定由被告承租原告所有系爭土地務農使用，租期為106 年9 月1 日起至109年8 月31日止，每年租金7 萬元，應於每年首日給付。

㈡系爭土地上現況如附圖A 所示鐵皮建物、B 所示花圃（即系爭地上物），為被告占有使用。

㈢訴外人林裕登前向原告承租系爭土地，並在系爭土地上興建鐵皮屋1 間，該租約於101 年間終止後，上開鐵皮屋並未拆除，而係由被告向原告承租系爭土地後繼續使用該鐵皮屋。

被告另於109 年農曆年之後改建上開鐵皮屋，因附合於原鐵皮屋而仍為同一不動產，現被告為系爭房屋之事實上處分權人。

㈣系爭租約第16條約定，租賃期間屆滿後，被告應立即交還租賃物予原告，如有遲延，被告除仍應給付相當於原租金之賠償金外，每逾期限一日應給付原告1,000元之違約金。

四、本件之爭點：㈠兩造自109 年9 月1 日起，就系爭土地有無租賃關係存在？㈡原告依民法第767條第1項前段、中段規定，請求被告拆除系爭地上物並返還系爭土地，是否有據？㈢原告依民法第179條規定，請求被告自109 年9 月1 日起，按年給付相當於租金之不當得利7 萬元，是否有理由？原告復依系爭租約第16條規定，請求被告自109 年9 月1 日起，按日給付違約金1,000 元，有無理由？數額應為何？

五、本院之判斷：㈠兩造自109 年9 月1 日起，就系爭土地有無租賃關係存在？按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。

次按契約有預約與本約之分，兩者異其性質及效力，預約權利人僅得請求對方履行訂立本約之義務，不得逕依預定之本約內容請求履行，又租賃預約，非不得就其標的物及租金範圍先為擬定，作為將來訂立本約之張本，但不得因此即認租賃本約業已成立（最高法院86年度台簡上字第84號判決意旨參照）。

當事人訂立之契約，究為本約或係預約，應就當事人之意思定之，當事人之意思不明或有爭執時，應通觀契約全體內容是否包含契約之要素，及得否依所訂之契約即可履行而無須另訂本約等情形決定之。

被告辯稱兩造於109 年1 月26日，口頭合意由被告自109 年9 月1 日起至110 年8 月31日止，以年租金8 萬元續租系爭土地，成立租賃本約乙節，為原告所否認，應由被告就上開有利於己事實，負舉證責任。

經查：⒈證人即被告之女友武○○於本院具結證稱：我居住在系爭房屋，原本租金是每年8 萬元，109 年1 月26日我看見原告來系爭房屋找被告，我們3 人站在大門口前面討論，原告說要漲租金1 萬5,000 元，被告說生意不太好，不要漲這麼多，原告說不然漲1 萬元就好，雙方同意後，被告問現在要不要簽約，原告說不要，要等109 年農曆7 月15日回來祭祖時，再簽新租約，被告有同意，當天沒有談到續租幾年、漲價起算時間點等細節；

端午節後原告與原告配偶過來時，被告已經把工廠加大，原告說再讓被告租5 年，每年租金1 萬元，期滿系爭房屋歸原告，被告說這樣不划算沒答應，被告提出再續租3 年後由被告拆除系爭房屋，及續租8 年後系爭房屋給原告之條件，均遭原告拒絕，原告說不讓被告租了，要求被告拆除系爭房屋等語明確（見本院卷第88頁至第92頁）。

⒉依前揭證人證言，可知兩造於109 年1 月26日口頭磋商續約事宜，就系爭租約屆滿後，續約之租賃標的、租金數額均達成合意，惟並未提及租約起訖期間、租金調漲日期等攸關租賃契約履行之重要要素，且兩造均同意應待109 年農曆7 月15日原告返鄉祭祖時，再正式簽訂租賃契約，顯見仍須由雙方另訂本約，方能履行，益徵兩造於109 年1月26日口頭達成合意之性質為租賃預約，而非租賃本約，嗣兩造雖於109 年端午節後再度討論續約事宜，然未獲共識，被告辯稱兩造已成立租賃本約云云，難認可取。

⒊從而，依被告所舉證據，不足認兩造間已就系爭土地自109年9 月1 日起至110 年8 月31日止，成立租賃本約，被告前揭所辯，並非有據。

㈡原告依民法第767條第1項前段、中段規定，請求被告拆除系爭地上物並返還系爭土地，是否有據？⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。

對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1項前段及中段定有明文。

次按以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明（最高法院106 年度台上字第2511號判決意旨參照）。

又依兩造不爭執事項㈠至㈡所載，被告對系爭地上物占用系爭土地乙情，並無爭執，僅以其非無權占有為辯，應由被告就有正當占有權源之事實，負舉證責任。

依上所論，經審酌被告所舉證據，兩造間僅成立租賃預約，而非租賃本約，被告辯稱其依兩造間口頭成立之租賃契約，有權占有系爭土地云云，並非可取。

⒉被告另辯稱原告反悔不續租，違背誠信原則云云。

惟按於具體個案，法院雖得斟酌當事人間之意思、交易情形及房屋使用土地之狀態等一切情狀，倘認土地所有人行使所有權違反誠信原則時，得駁回其拆屋還地之請求，然依上開證人證言，兩造既未成立租賃本約，原告本於所有權之正當行使，請求被告拆屋還地，並未違背誠信原則，至原告違反兩造間租賃預約，不願依預約所定條件成立本約，僅屬債務不履行問題，不得遽認其行使所有權違反誠信原則，被告此一所辯，亦非可取。

⒊從而，依被告所舉證據，不足認兩造間已就系爭土地成立租賃本約，應認被告無權占有系爭土地，原告行使所有權復無違反誠信原則，其依民法第767條第1項前段、中段規定，請求被告拆除系爭地上物並返還系爭土地，應屬有據。

㈢原告依民法第179條規定，請求被告自109 年9 月1 日起，按年給付相當於租金之不當得利7 萬元，是否有理由？原告復依系爭租約第16條規定，請求被告自109 年9 月1 日起，按日給付違約金1,000 元，有無理由？數額應為何？ ⒈關於相當於租金之不當得利部分：⑴按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；

不當得利之受領人應返還之利益，依其利益之性質不能返還，應償還其價額，民法第179條、第181條但書亦分別定有明文。

又無權占用他人之土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，而土地所有人因此受有相當於租金之損害，自得依民法第179條前段之規定，請求相當於租金之不當得利（最高法院61年台上字第1695號判決先例意旨參照）。

⑵被告於系爭租約屆滿後即109 年9 月1 日起，無權占有系爭土地，應返還原告相當於租金之不當得利，又依兩造不爭執事項㈠所載，系爭租約到期前之租金為每年7萬元，顯見兩造均同意系爭土地每年租金為7 萬元，原告主張以此數額計算被告所受相當於租金之不當得利，洵屬適當。

⑶從而，原告依民法第179條規定，請求被告自109 年9月1 日起，按年給付相當於租金之不當得利7 萬元，應屬有據。

⒉關於違約金部分：⑴按違約金有屬於懲罰之性質者，有屬於損害賠償總額預定之性質者。

如為懲罰性質之違約金約定者，債務人於債務不履行時，債權人除得請求違約金外，如另有其他損害，尚得依其他法律關係請求賠償其他之損害；

如為損害賠償總額預定性質者，則應視為就債權人所受之損害，業已依契約預定其賠償，自不得更行請求其他之賠償損害（最高法院99年度台上字第1257號判決意旨參照）。

按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。

違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償。

其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額，民法第250條亦有明文。

⑵依兩造不爭執事項㈣所載，系爭租約第16條約定，租賃期間屆滿後，被告應立即交還租賃物予原告，如有遲延，被告除仍應給付相當於原租金之賠償金外，每逾期限一日應給付原告1,000 元之違約金。

關於該條前段所定「相當於原租金之賠償金」，性質上屬相當於租金之不當得利或損害金，並非違約金，至同條後段所定按日給付之違約金，因兩造於系爭租約未約定係懲罰性違約金，復未約定原告除上開違約金外，仍得依其他法律關係請求賠償其他之損害，應認屬損害賠償總額預定性違約金，原告主張為懲罰性違約金云云，並非可取。

⑶又按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，為民法第252條所明定。

倘違約金係屬損害賠償總額預定之性質者，尤應衡酌債權人實際上所受之積極損害及消極損害，以決定其約定之違約金是否過高。

故違約金之約定是否過高，仍須究明其係賠償總額預定性違約金或懲罰性違約金，而有不同之審認標準。

約定之違約金是否過高，無論其性質係損害賠償額預定或懲罰性約定，均須依一般客觀事實、社會經濟狀況、當事人所受損害情形及債務人如能依約履行時，債權人可得享受之一切利益，以為衡量標準（最高法院108 年台上字第1047號、109 年度台上字第3082號等判決意旨參照）。

⑷本院審酌兩造於系爭租約第16條約定之違約金，換算被告如遲延返還租賃物，每年應給付之違約金為36萬5,000 元，約為原租金之5.2 倍，加計原告請求前揭相當於租金之不當得利，已達原租金之6.2 倍，堪認依一般客觀事實、社會經濟狀況、當事人所受損害及利益等因素，確有過高之情，衡以原告並未提出其除租金損失外受有何損害，認上開違約金應酌減為每日100 元。

六、綜上所述，原告依民法第767條第1項前段、中段規定，請求被告拆除系爭地上物並返還系爭土地，及依民法第179條規定，請求被告自109 年9 月1 日起，按年給付相當於租金之不當得利7 萬元，及依系爭租約第16條規定，請求被告自109 年9 月1 日起，按日給付違約金100 元，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。

七、兩造均陳明願供擔保，各聲請准、免假執行之宣告，就原告勝訴部分，經核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額併准許之。

至原告敗訴部分其假執行之聲請則失所附麗，應予駁回。

八、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審酌後於本件判決結果無影響，爰不逐一論述，附此敘明。

九、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，判決如主文。

中 華 民 國 111 年 2 月 16 日
民事第三庭 審判長法 官 張維君
法 官 許家菱
法 官 張立亭
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 111 年 2 月 16 日
書 記 官 洪嘉鴻