臺灣橋頭地方法院民事-CTDV,110,訴,636,20211130,1

臺灣橋頭地方法院民事判決 110年度訴字第636號
原 告 王芳婷
徐晉鋒
被 告 余岳平

上列當事人間遷讓房屋等事件，本院於民國110 年11月19日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應將如附圖所示門牌號碼高雄市○○區○○路○○○巷○○○號房屋（含未保存登記部分）騰空遷讓返還原告。

被告應自民國一○九年八月三日起至返還上開房屋之日止，按月給付原告王芳婷新臺幣伍仟參佰陸拾玖元，及按月給付原告徐晉鋒新臺幣伍拾肆元。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用由被告負擔。

本判決第一項於原告以新臺幣壹拾參萬元為被告供擔保後，得假執行。

但被告如以新臺幣參拾玖萬肆仟元為原告預供擔保，得免為假執行。

本判決第二項就已到期部分，於原告王芳婷按月以新臺幣壹仟柒佰玖拾元，原告徐晉鋒按月以新臺幣壹拾捌元，為被告供擔保後，得假執行。

但被告如按月以新臺幣伍仟參佰陸拾玖元為原告王芳婷預供擔保，以新臺幣伍拾肆元為原告徐晉鋒預供擔保，得免為假執行。

原告其餘假執行之聲請駁回。

事實及理由

一、原告主張：原告於民國109 年7 月14日以拍定金額新臺幣（下同）4,688,999 元自本院民事執行處承買門牌號碼高雄市○○區○○路000 巷00號房屋（原告王芳婷、徐晉鋒之權利範圍分別為100 分之99、100 分之1 ，下稱系爭房屋）及所坐落高雄市○○區○○段000 地號土地，並於同年月28日取得本院核發之不動產權利移轉證書。

原告取得系爭房屋所有權後，被告至今仍無權占有系爭房屋。

原告王芳婷曾於109 年8 月17日以存證信函催告被告返還系爭房屋，惟未獲置理，原告自得依民法第767條第1項前段規定，請求被告將系爭房屋騰空並遷讓返還予原告。

復以，被告無權占有系爭房屋而受有相當於租金之不當得利，原告亦得依民法第179條規定，請求被告自109 年8 月3 日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告7,744 元等語，並聲明：㈠被告應將系爭房屋騰空並遷讓返還予原告；

㈡被告應自109 年7 月28日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告7,744 元；

㈢願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告則以：系爭房屋是因當初我朋友欠公司錢，我把房屋過戶給他，讓他去跟銀行借款，結果弄到被法拍，故系爭房屋本有產權問題，亦有在拍賣前即告知原告。

且系爭房屋3 樓部分不在拍賣範圍，被告自非無權占有等語資為抗辯，並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。

三、得心證之理由：㈠按拍賣之不動產，買受人自領得執行法院所發給權利移轉證書之日起，取得該不動產所有權，強制執行法第98條第1項前段定有明文。

次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民法第277條前段定有明文。

又以無權占有為原因，請求返還不動產者，占有人抗辯非無權占有者，不動產所有權人對其不動產被無權占有之事實無舉證責任，占有人應就其占有係有正當權源之事實證明之（最高法院99年度台上字第1169號判決意旨參照）。

㈡原告主張其經拍賣而取得系爭房屋所有權部分，業經原告提出本院109 年7 月28日橋院嬌108 司執正字第61770 號不動產權利移轉證書、系爭房屋所有權狀及登記謄本為證（見審訴卷第15至18頁、第23頁），自堪認原告業已取得系爭房屋之所有權。

且依前開不動產權利移轉證書之記載，系爭房屋經拍賣之範圍，除業已辦理建物所有權登記之1 、2 樓部分外，亦及於未辦保存登記之1 至4 樓增建部分，另經本院會同兩造現場履勘，系爭房屋為3 層樓建物，另有一層頂樓鐵皮加蓋，大門面對中華路125 巷，1 樓後方有增建，無其他對外出入口，頂樓加蓋需由3 樓前方陽台鐵梯出入，有本院勘驗筆錄在卷可參（見本院卷第33頁），依上開現場情形可知，系爭房屋之增建部分與已辦理建物所有權登記部分間均屬相通，又無獨立之出入口，應屬單一不動產所有權之範圍，增建部分自應隨同已辦理建物所有權登記部分一同移轉，更無疑義。

又經本院囑託高雄市政府地政局仁武地政事務所測量系爭房屋之現況，經該所測量後製作如附圖所示之複丈成果圖，而依測量結果，系爭房屋已登記之面積及增建部分之面積，均與前開不動產權利移轉證書所載面積相符，均原告經拍賣取得之系爭房屋權利範圍，應及於如附圖所示已登記部分及增建部分全部，被告辯稱系爭房屋3 樓不在拍賣範圍云云，當屬無據。

㈢被告雖又辯稱系爭房屋是因當初其朋友欠公司錢，故被告將系爭房屋過戶給朋友去跟銀行借款而遭拍賣，系爭房屋有產權問題云云。

然被告此部分辯解，並未提出任何證據以實其說，已難採信。

況縱令被告所辯屬實，被告既自承已將系爭房屋移轉登記予其友人去借款，自有授權友人以系爭房屋作為擔保借款，故系爭房屋其後遭拍賣，亦為其授權後可能發生之結果，自當為被告授權時所得預見，當無事後以此抗辯之理。

況被告與友人間之內部關係，亦無從對抗第三人，自不影響原告取得系爭房屋所有權之認定，被告此部分辯解，應不足採。

從而，原告既為系爭房屋之所有權人，而被告亦自承現系爭房屋為其占有使用，被告又未能提出任何證據證明其有合法使用系爭房屋之正當權源，自屬無權占有系爭房屋，原告依民法第767條第1項前段規定，請求被告將系爭房屋騰空並遷讓返還予原告，應屬有據。

㈣而按被告無權占有原告所有之系爭房屋，其因此受有使用該房屋之利益，致原告受有損害，該等利益依性質不能返還，原告自得請求被告償還相當於租金之不當得利。

又按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價10％為限，為土地法第97條第1項所明定。

另基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定（最高法院68年台上字第3071號判例參照），故就該相當於租金之不當得利之計算部分，自應以上開方式計算。

而查，系爭房屋所坐落土地之申報地價為每平方公尺5,280 元，土地之面積則為101 平方公尺，有系爭房屋坐落之高雄市○○區○○段000 地號土地登記謄本在卷可參（見審訴卷第21頁），而該建物之課稅現值則為396,400 元，有高雄市稅捐稽徵處仁武分處109 年12月23日高市稽仁房字第1099022500號函暨所附房屋稅課稅明細表在卷可參（見審訴卷第55至57頁），而系爭房屋面臨4 米寬之大社區中華路125 巷，附近有大社國中、大社國小、果菜市場及傳統市場、夜市；

沿中華路及中山路為商業區帶。

公共設施接近性、生活方便性尚佳；

中山路、三民路有公車站，但進出大多依賴自有交通工具，進出巷弄狹窄停車不易，有本院108 年度司執字第61770 號卷內所附估價報告可參，另系爭房屋周邊多為住宅，前方有廟宇一座等情，則經本院現場履勘明確，本院審酌系爭房屋之使用現況，及所在地點附近之商業繁榮程度、交通便利程度等情形，認以系爭房屋當年度課稅現值及系爭房屋坐落土地申報總價之年息7 ％計算相當於租金利益之不當得利，應屬適當。

依此計算，被告應按月給付原告之不當得利數額為5,423 元。

【計算式：（5,280 101 ＋396,400 ）7 ％12＝5,423 ，小數點以下四捨五入】，原告請求以每月7,744 元計算，尚屬無據。

又原告王芳婷及徐晉鋒對系爭房屋之應有部分分別為100 分之99及100 分之1 ，其等分別得請求之金額即為5,369 元及54元。

四、綜上所述，原告既為系爭房屋之所有權人，而被告於原告取得系爭房屋之109 年8 月3 日後無權占有系爭房屋，從而，原告依民法767 條第1項及第179條規定，請求被告將系爭房屋騰空並遷讓返還予原告，及請求被告自109 年8 月3 日起按月給付原告王芳婷每月5,369 元及給付原告徐晉鋒每月54元之範圍內，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。

五、兩造均陳明願供擔保，請准宣告假執行或免為假執行，就原告勝訴部分，經核均無不合，爰各酌定如主文所示之擔保金額，併予准許，附此敘明。

至原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所附麗，應予駁回。

六、、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據，經審酌後於本件判決結果無影響，爰不逐一論述，附此敘明。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。

中 華 民 國 110 年 11 月 30 日
民事第二庭 法 官 蕭承信
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 11 月 30 日
書記官 林慧雯