臺灣橋頭地方法院民事-CTDV,110,訴,921,20220225,1

臺灣橋頭地方法院民事判決 110年度訴字第921號
原 告 蘇春松
被 告 李美雲


上列當事人間返還房地等事件，本院於民國111 年2 月18日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應將高雄市○○區○○段○○○號房屋（門牌號碼高雄市○○區○○里○○鄰○○路○○○號房屋，含已保存登記之第一層面積六一點二平方公尺、第二層面積六一點二平方公尺，及未保存登記增建物之第一層面積一三點九五平方公尺、第三層面積六一點二平方公尺、第四層面積一一點二五平方公尺）返還原告。

被告應自民國一一○年十二月十八日起至返還上開房屋予原告之日止，按月給付原告新臺幣柒佰貳拾貳元。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用由被告負擔。

本判決第一項於原告以新臺幣壹拾肆萬元為被告供擔保後，得假執行。

本判決第二項就已到期部分，於原告按月以新臺幣貳佰肆拾元為被告供擔保後，得假執行。

原告其餘假執行之聲請駁回。

事實及理由

壹、程序事項：

一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。

本件原告原起訴請求被告返還高雄市○○區○○段000 地號土地及同段79建號房屋（即門牌號碼高雄市○○區○○里00鄰○○路000 號房屋，含已保存登記之第一層面積61.20 平方公尺、第二層面積61.20 平方公尺，及未保存登記增建物之第一層面積13.95 平方公尺、第三層面積61.20 平方公尺、第四層面積11.25 平方公尺，下合稱系爭房地，房屋部分稱系爭房屋），惟於本院民國111 年1 月21日言詞辯論時當庭減縮請求返還之範圍限於系爭房屋（見本院卷第68頁），核屬減縮應受判決事項之聲明，揆諸前開規定，應屬合法，自應准許。

二、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依同法第385條第1項規定，依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。

貳、實體事項：

一、原告主張：兩造於109 年4 月23日簽立不動產買賣契約書（下稱系爭契約），被告以新臺幣（下同）2,700,000 元向原告買受系爭房地，雙方約定被告於109 年4 月23日系爭契約成立日交付定金300,000 元予原告，再於109 年5 月25日應交付價款200,000 元予原告，復於109 年8 月30日以前交付尾款2,200,000 元予原告。

系爭契約原約定，於被告將價款付清同時，原告始有點交系爭房地予被告之義務，惟被告於交付定金300,000 元予原告後，屢次向原告要求先使用系爭房屋，原告相信被告會按期交付各期價款之說法及要求，遂將系爭房屋交付被告管領使用迄今。

嗣被告未於109 年5 月25日支付系爭房地價款200,000 元，經原告於109 年6 月1 日以存證信函催繳仍未予置理，且亦未於109 年8 月30日支付尾款2,200,000 元，原告即委由律師於109 年9 月8 日發送存證信函，向被告表示依約沒收被告先前交付之定金並依法解除系爭契約，惟該存證信函依系爭契約約定寄送被告住所高雄市○○區○○路000 號，經郵局二次送達因人不在，均未能完成，郵務機關發單招領，逾期無人來具領而遭退回，依系爭契約第15條約定，應以郵寄日視為已依系爭契約受通知。

原告為求慎重，爰以起訴狀繕本送達被告時，作為依約沒收被告先前支付定金及解除系爭契約之意思表示。

系爭契約既經原告依法解除，則被告繼續占有使用系爭房屋，即無法律上之正當權源及依據，爰依民法第767條第1項規定，請求被告應將系爭房屋返還予原告。

復以，被告無權占有使用系爭房地，即受有使用系爭房屋之利益，致原告受有損害，該項利益依其性質無法返還，原告自得請求被告返還相當於租金利益之金額。

爰依民法第179條、第181條規定，以系爭房地之買賣價格為2,700,000 元之年息5 ％即135,000 元，作為年租金之收入，再按12月平均，則每月為11,250元，請求被告應自收受起訴狀繕本翌日起至返還系爭房屋予原告之日止，按月支付11,250元相當於租金之不當得利等語，並聲明：㈠被告應將系爭房屋返還予原告；

㈡被告應自起訴狀繕本送達翌日起至返還系爭房屋予原告接管之日止，按月給付原告11,250元；

㈢願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明陳述。

三、得心證之理由：㈠原告主張系爭房地為其所有，兩造於109 年4 月23日簽立系爭契約，由被告以2,700,000 元向原告買受系爭房地，惟被告於交付定金300,000 元並點交系爭房屋後，即未再依約給付價金，經原告催繳仍未清償等情，業據原告提出系爭房地登記謄本、系爭契約暨收款明細表、催繳之存證信函及送達回執等為證（見雄院卷第17至35頁），且被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作任何聲明或陳述，依民事訴訟法第280條第3項準用第1項前段規定，視同自認，是堪認原告主張之事實為真。

㈡按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。

民法第767條前段定有明文。

另按買方違反本契約各條之一者，賣方得沒收所收受全部金額並解除本契約，為系爭契約第14條後段所約定。

本件被告既有未依系爭契約約定給付價款之情事，且經原告催告仍未置理，自有違約情事，原告即得係上開約定解除系爭契約，且經原告以本件起訴狀繕本送達被告為解除契約之意思表示，經被告於110 年12月17日收受在案，應認系爭契約已於送達翌日即110 年12月18日經原告合法解除，被告其後仍占有系爭房屋，自屬無權占有，原告應得依上開規定請求被告返還系爭房屋。

㈢又按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。

雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。

不當得利之受領人，除返還其所受之利益外，如本於該利益更有所取得者，並應返還。

但依其利益之性質或其他情形不能返還者，應償還其價額，為民法第179條、第181條所分別明定。

又無權占有他人房屋及土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，房地所有人自得請求無權占有人返還相當於租金之利益。

次按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之十為限。

土地法第97條所謂土地及建築物之總價額，土地價額依法定地價，建築物價額依該管直轄巿或縣（市）地政機關估定之價額，土地法第97條第1項、土地法施行法第25條分別定有明文。

按土地法第97條第1項規定，於租用基地建築房屋之情形準用之，同法第105條定有明文。

而法定地價，依土地法第148條之規定，係指土地所有人依該法規定所申報之地價，故土地法第97條所謂之申報價額，即指該土地之申報地價而言。

又所謂年息10％為限，乃指基地租金之最高限額而言，並非必須照申報價額年息10％計算之，且尚須斟酌基地之位置，工商繁榮程度、使用人利用基地之經濟價值、所受利益，彼等關係及社會感情等情事，以為決定。

㈣本件被告既於110 年12月18日後已屬無權占有系爭房屋，原告請求被告自該日起至返還系爭房地之日止之不當得利，即屬有據。

查系爭房地土地部分之面積雖為7,128.72平方公尺，惟系爭房屋占用之最大面積僅為第一層保存登記部分及增建部分合計為75.15 平方公尺（計算式：61.2＋13.95 ＝75.15 ），其餘部分則原告亦自承未為被告所占用，應以該面積計算不當得利較為合適，而原告之應有部分則為21,417分之727 ，申報地價則為每平方公尺183.2 元，有土地登記謄本在卷可參（見雄院卷第17頁），另查系爭房屋為84年間建築完成，現值為288,200 元，有該房屋之稅籍紀錄表在卷可參（見本院卷第23頁），本院經斟酌被告占用系爭房地僅供己居住使用，系爭土地位於高雄市杉林區，使用地類別為農牧用地，使用分區為一般農業區，地處偏遠，周遭交通非屬便捷，工商經濟發展亦非繁榮等情，有土地登記謄本、GOOGLE地圖可稽（見雄院卷第17頁、本院卷第61至63頁）。

故認被告無權占有使用系爭房屋相當於租金之不當得利，應以系爭房屋及其基地申報總價額年息3 ％為適當。

原告雖主張應以系爭房地拍賣價格年息5 ％計算，惟該計算方式並無任何依據，且與上開規定不符，自不足採。

從而，原告請求被告自110 年12月18日起至遷讓返還系爭房地之日止，按月給付無權占用系爭房地之不當得利應為722 元〔計算式：（288,200 ＋183.2 ×75.15 ×727/21,417）×3 ％×1/12＝722元，小數點以下四捨五入〕，即屬有據，應予准許，逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。

四、綜上所述，系爭房屋既為原告所有，而被告則屬無權占有，原告自得請求被告返還系爭房屋，且被告占有系爭房屋確實受有相當於租金之不當得利，原告亦得請求被告返還該不當得利，惟其數額應以每月722 元計算。

是原告依民法第767條第1項規定請求被告返還系爭房屋，應屬有據，原告另依第179條、第181條之法律關係請求被告返還不當得利，於請求被告自起訴狀繕本送達翌日即110 年12月18日起至返還系爭房屋之日止按月給付原告722 元之範圍內，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。

五、本件原告陳明願供擔保請准告假執行，於其勝訴部分經核尚無不合，爰依民事訴訟法第390條第2項規定，酌定相當之擔保金額准許之。

六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

中 華 民 國 111 年 2 月 25 日
民事第二庭 法 官 蕭承信
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 2 月 25 日
書記官 林慧雯