設定要替換的判決書內文
臺灣橋頭地方法院民事判決
110年度重訴字第112號
原 告 張嘉元
訴訟代理人 黃進祥律師
黃建雄律師
複代理人 朱宏偉律師
被 告 吳金得
訴訟代理人 林昱宏律師
被 告 陳靜美
訴訟代理人 張職揚
上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國113年6月13日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
兩造共有如附表一所示之不動產，應分割如附表二所示，並依同表所示之補償方式及金額為補償。
訴訟費用由兩造按如附表一所示應有部分比例負擔。
事實及理由
一、原告主張：高雄市○○區○○段000地號土地（下稱系爭土地）為兩造所共有，應有部分如附表一所示。
系爭土地並無不能分割之情形，亦未定有不分割之特約，因兩造不能達成分割協議，爰依民法第823條第1項規定訴請變價分割系爭土地。
如變價分割不可行，以高雄市鳳山地政事務所民國112年6月15日土地複丈成果圖（下稱附圖一）所示，分割方法如附表二所示（下稱甲方案），並聲明：兩造共有系爭土地請准予變價分割，變價所得之價金由兩造按如附表一所示之應有部分之比例分配。
二、被告則以：㈠被告陳靜美：系爭土地已經歷多年分管狀態，其間並無紛爭，兩造之前手共有人間就各自占有管領的部分，互相容忍，對於他共有人使用、收益各自占有的土地，未予干涉，其間存有默示分管約定，是系爭土地分割方法應高雄市鳳山地政事務所民國112年8月15日土地複丈成果圖（下稱附圖二）所示，分割方法如附表三所示（下稱乙方案）較適當；
原告主張之甲方案，完全排除其現行耕作的位置，應不可採。
又鑑定報告之決定價格明顯高估等語。
㈡被告吳金得：兩造前手間就系爭土地有默示分管協議並依該協議使用土地，是系爭土地應以乙方案為分割較適當，原告主張之甲方案，另闢原先不存在之通道，應不可採。
三、兩造不爭執事項：㈠系爭土地為兩造共有，應有部分原告2/9 ，被告吳金得6/18，被告陳靜美8/18。
㈡兩造間就系爭土地並無不分割之協議，亦無依使用目的不能分割之情事。
㈢被告陳靜美係經由買賣及強制執行拍賣程序取得系爭土地之應有部分。
㈣系爭土地之南側臨路，為產業道路可聯外通行。
四、本件爭點如下：㈠兩造就系爭土地有無分管契約效力存在？㈡系爭土地如為原物分割，應如何分割，始為公平、適當？又以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，其補償金應如何計算？
五、本院得心證之理由：㈠原告請求裁判分割系爭土地，為有理由：各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。
但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限；
共有物之分割，依共有人協議之方法行之。
分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求為裁判分割，民法第823條第1項、第824條第1項、第2項分別定有明文。
原告主張系爭土地共有情形及應有部分如附表一所示，有系爭土地登記公務用謄本在卷可稽（重訴卷㈠第97頁）。
系爭土地位於高雄市大樹區水廠段，坐落於都市計畫外，使用分區均為一般農業區，使用地類別均為農牧用地，屬農業發展條例（下稱農發條例）第3條第11款所稱之耕地，其分割條件需符合農發條例第16條第1項第3、4款及耕地分割執行要點第11、12條之規定，依上開規定系爭土地可分割3筆。
兩造間復無不分割之特約，系爭土地亦無因物之使用目的不能分割情形，為兩造所不爭執，因兩造無法達成分割協議，是原告本於共有人之資格，訴請裁判分割系爭土地，於法自屬有據。
㈡關於系爭土地應如何分割及分割方法，茲論述如下：⒈按分割之方法不能協議決定，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：一、以原物分配於各共有人。
但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。
二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；
或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人；
以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之；
以原物為分配時，因共有人之利益或其他必要情形，得就共有物之一部分仍維持共有，民法第824條第2項、第3項、第4項定有明文。
又請求分割共有物之訴，應由法院依民法第824條命為適當之分配，不受任何共有人主張之拘束。
另共有物分割之方法，應由法院斟酌當事人之聲明、各共有人之意願、利害關係、共有物之性質、利用價值、使用現況、分割後之經濟效用及全體共有人之利益等情事而決之，始能謂公平適當之分配。
⒉經查，系爭土地面積15,791.59平方公尺，呈不規則形狀，均略呈東北－西南走向，部分土地種植鳳梨，其餘土地則為無人占用之空地，僅南面接臨既有道路，北面接臨同段1123地號土地雖有鋪設水泥路面，但土地位於高雄市政府水利局管轄之竹寮區域排水，且地勢有高低落差，此經本院會同兩造履勘現場明確及囑託三阜不動產估價師事務所不動產估價師現場勘測屬實，有勘驗筆錄、有現場照片、高雄市政府水利局112年5月17日高市水養字第11233649900號高市水養字第11233649900號函（重訴卷㈠第35-49、380頁）及估價報告書（下稱系爭估價報告書）等存卷可參（重訴卷一第145至163頁），上開事實堪以認定。
⒊被告雖抗辯系爭土地共有人有默示分管協議，分割方案應優先考量分管之現況等語（重訴卷㈡第204頁），惟經原告否認，且據證人吳坤義到院結證稱：共有人間好像沒有分管協議等語（重訴卷㈡第200-201頁），被告又無其他舉證，難信為實。
被告吳金得固又辯稱：依據民法第820條共有物的管理，被告2人的持分已經共有人過半數，應有部分合計過半數，故有分管協議存在，且原告也沒有做任何爭執等語（重訴卷㈡第205頁），惟被告陳靜美則稱：（法官：本案起訴前，被告陳靜美有與被告吳金得依民法第820條協議管理各自占用系爭土地使用？）依據吳大海告訴我們的使用範圍，來占有使用，不是直接去找被告吳金得做約定的等語（重訴卷㈡第207頁），足徵被告陳靜美與被告吳金德間並無就系爭土地之管理方法有達成合意，被告吳金得上開所辯顯非可採。
⒋原告主張採甲方案分割，被告均主張採乙方案分割。
查附圖二所示甲部分，依系爭估價報告書所載：因該地部分有閒置及高低落差（閒置面積：依內政部國土測繪圖資服務雲量測略為3,320.5㎡；
落差面積：略為1,468.49㎡；
落差高度：依等高線圖計算約為10m；
坡度依等高線圖計算約為26度），故而如依乙方案，將編號甲部分單獨分割予原告，分得面積為3570.55平方公尺，則上開閒置及有高低落差之土地，將全部分配予原告，且閒置土地面積占原告可分得土地面積92.99％（計算式：3,320.5/3570.55＝0.9299），顯失公平。
至被告主張原告曾占有使用附圖二所示甲部分，業據原告否認，被告復未舉證，難信為實。
反之，如將甲方案所示丙部分（閒置及落差面積詳下述）分配予被告陳靜美，閒置土地面積僅占被告陳靜美可分得土地面積58.29％（計算式：4090.9/7018.11＝0.5829），且如被告陳靜美分得丙部分、被告吳金得分得乙部分，均與被告2人於系爭土地上之占有使用現況有所重疊（重訴卷㈡第27頁），仍與使用現況部分相符，且兩造分得土地均仍留有通行之道路，又分得面積與原應有部分比例較乙方案為接近且需找補金額亦較乙方案少。
綜合以觀，採甲之分割方案，對兩造原有之權益影響最小且符合公平原則，原告主張採此甲方案，為有理由，應予准許。
㈢末按以原物為分配時，倘分得價值較高及分得價值較低之共有人均為多數時，該每一分得價值較高之共有人即應就其補償金額對於分得價值較低之共有人全體為補償，並依各該短少部分之比例，定其給付金額，方符共有物原物分割為共有物應有部分相互移轉之本旨（最高法院85年台上字第2676號判決意旨參照）。
本院囑託不動產估價師鑑定系爭土地分割前、後之價值，及甲方案應找補數額，有系爭估價報告書可資為憑，審酌系爭估價報告書係經進行現場勘估，並採用比較法、收益法、成本法及依個別因素調整價格參數後進行評估，由具估價師執照之不動產估價師所作成，應屬專業可採，爰認兩造應依如附表二所示金額找補。
原告固另稱：系爭估價報告書未考量系爭土地北邊部分之高低落差10公尺及坡度26度，分得之共有人勢必要作「填土及水土保持」，始能正常使用，自應將填土及水保之費用一併納入其計算找補金額之因素，始足以反應北邊部分之真實的價值減少金額，並聲請囑託高雄市水土保持技師公會鑑定：施作填土使「高低落差10公尺、坡度26度」填平，以及施作水土保持，所需之費用各為若干？等語（重訴卷㈡第157-159頁），惟查系爭估價書已載有：預為分割後該宗地部分包含閒置及高低落差（閒置面積：依內政部國土測繪圖資服務雲量測略為4,090.97㎡；
落差面積：略為1,468.49㎡；
落差高度：依等高線圖計算約為10m；
坡度依等高線圖計算約為26度），除面積調整外亦調整高低落差部分，依內政部函頒土地徵收補償查估作業要點中，有關傾斜度最大調整範圍為20%，考量本筆宗地現況坡度雖為26度，惟亦可有效合理利用，故編號丙總調整率下修5%，調整後單價為3,610元/㎡(11,900元/坪）等語（見系爭估價書第72頁），足徵本件囑託之不動產估價師於估價時已就地勢高低落差所造成之土地價值差異，予以評估，無再依原告聲請囑託鑑定之必要。
又評估土地價格應考量因素多端，不能僅以鄰地先前之交易價格為唯一參考基準，此觀系爭鑑價報告書所載可明，故而被告陳靜美僅以鄰地交易價格而質疑系爭鑑價報告所鑑定之系爭土地價格過高，洵非可採。
㈣末按應有部分有抵押權或質權者，其權利不因共有物之分割而受影響，但權利人經共有人告知訴訟而未參加者，其權利移存於抵押人或出質人所分得之部分；
前項但書情形，於以價金分配或以金錢補償者，準用第881條第1項、第2項或第899條第1項規定，民法第824條之1第2項第3款、第3項定有明文。
又訴訟之結果，於第三人有法律上利害關係者，法院得於第一審或第二審言詞辯論終結前相當時期，將訴訟事件及進行程度以書面通知該第三人，民事訴訟法第67條之1第1項亦有明文。
查被告吳金得就系爭土地應有部分設定抵押權，本院已對抵押權人高雄市大樹區農會，業經本院為訴訟告知而未參加（重訴卷㈡第167頁），揆諸前揭規定，其僅得依民法第881條第1項、第2項或第899條第1項之規定行使權利，附此敘明。
五、綜上所述，原告請求就系爭土地為裁判分割，為有理由，應予准許。
至分割方法，經本院斟酌兩造之意見、利害關係，及系爭土地之性質、使用現狀、所提分割方案之優劣及公平性、相關法令限制等情，認系爭土地以如附圖一及附表二所示分割方法分配予各共有人，為公平適當，爰諭知如主文第1項所示。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認與判決結果不生影響，爰不逐一論列，附此敘明。
七、末按因共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟，由敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命勝訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1定有明文。
又分割共有物之訴，兩造本可互換地位，由任一共有人起訴請求分割，均無不可，且性質上並無所謂何造勝訴或敗訴之問題，乃由法院斟酌各項情事並兼顧兩造之利益，以決定適當之分割方法，故本件訴訟費用之負擔，自以參酌如附表一所示應有部分比例分擔較為公允，爰依職權酌定如主文第2項所示。
中 華 民 國 113 年 7 月 18 日
民事第一庭 法 官 簡祥紋
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 7 月 18 日
書記官 謝群育
附圖一：高雄市政府地政局鳳山地政事務所收件日期文號112年6月13日鳳土法字第168號複丈成果圖（即本院所採分割方案）。
附圖二：高雄市政府地政局鳳山地政事務所收件日期文號112年8月14日鳳土法字第250號複丈量成果圖。
附表一：不動產明細表
地 號 高雄市○○區○○段000地號土地 面積（㎡） 15791.59 使用分區 一般農業區農牧用地 共有人 應有部分 面積（㎡） 張嘉元 2/9 3509.242 吳金得 6/18 5263.863 陳靜美 8/18 7018.484
附表二（甲方案）：分割方案及找補金額表（參附圖一）
應付補償人 張嘉元 吳金得 分得編號 甲、丁 （分歸同一筆） 乙 分得面積 (平方公尺) 3,502.55 5,270.93 補償數額 (新臺幣) 82,648 454,074 應受補償人 分得編號 分得面積 (平方公尺) 受償數額 (新臺幣) 共有人間 應找補數額對應明細 陳靜美 丙 7,018.11 536,722 82,648 454,074
附表三（乙方案）：分割方案及找補金額表（參附圖二）
應付補償人 陳靜美 分得編號 丙、丁（分歸同一筆） 分得面積 (平方公尺) 7,920.59 補償數額 (新臺幣) 3,933,877 應受補償人 分得編號 分得面積 (平方公尺) 受償數額 (新臺幣) 共有人間應找補數額對應明細 張嘉元 甲 3,570.55 679,454 679,454 吳金得 乙 4,300.45 3,254,423 3,254,423
還沒人留言.. 成為第一個留言者