臺灣橋頭地方法院民事-CTDV,110,重訴,125,20230927,1

臺灣橋頭地方法院民事判決
110年度重訴字第125號
原 告 洪李雪江即洪英二之承受訴訟人

洪春花即洪英二之承受訴訟人


洪鳳明即洪英二之承受訴訟人

洪明泰即洪英二之承受訴訟人

洪震堂
洪國泉

洪聖凱

上 一 人
訴訟代理人 阮淑敏
原 告 洪元璋

洪志明

共 同
訴訟代理人 何曜男律師
徐鼎盛律師
被 告 公業主洪天耒

法定代理人 洪仲禎
訴訟代理人 謝育錚律師
上列當事人間所有權移轉登記事件，本院於民國112年9月13日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應將高雄市○○區○○段000地號土地依附表二所示之登記名義人及登記權利範圍辦理所有權移轉登記。

訴訟費用由被告負擔。

事實及理由

壹、程序部分：按當事人喪失訴訟能力或法定代理人死亡或其代理權消滅者，訴訟程序在有法定代理人或取得訴訟能力之本人承受其訴訟以前當然停止；

第168條至第172條及前條所定之承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明，民事訴訟法第170條、第175條第1項分別定有明文。

本件起訴時，被告之法定代理人原為洪志正，嗣於民國110年11月18日因改選變更為洪仲禎，被告並於111年3月31日具狀聲明承受訴訟（見本院卷第139頁），核與上開規定相符，應予准許。

另原告洪英二於訴訟進行中之111年8月28日死亡，其繼承人為洪李雪江、洪春花、洪鳳明、洪明泰，業據原告提出洪英二除戶謄本、繼承人戶籍謄本及繼承系統表為證（見本院卷第329至331頁、第343至347頁），復經前開洪英二之繼承人於111年9月15日具狀聲明承受訴訟（見本院卷第323頁），亦與首開規定相符，同應准許。

貳、實體部分

一、原告主張：㈠被告公業主洪天耒前委託益國地政士事務所處理其名下財產及辦理登記事宜，包含出售被告所有坐落高雄市○○區○○段000地號土地（面積9,345.93平方公尺，權利範圍全部，下稱系爭土地）。

經益國地政士事務所居間，被告將系爭土地以買賣總價新臺幣（下同）6,300,000元出售予訴外人任登壽、洪政典、余世陽等3人（下稱任登壽等3人），惟因公業土地應先通知被告之派下員是否行使優先購買權，雙方乃於103年9月29日簽定土地預定買賣契約書（下稱甲契約），並經公證。

嗣經益國地政士事務所將系爭土地出售乙事通知被告之派下員後，共有原告洪英二、洪震堂、洪國泉、洪聖凱、洪元璋、洪志明及訴外人洪甲意、洪政典等8人（下合稱洪英二等8人）表示行使優先購買權，被告及被告委託之益國地政士事務所乃於104年3月21日與洪英二等8人簽訂土地買賣契約書（下稱乙契約），約定買賣總價6,300,000元，各派下員承購比例及約定登記之人詳如附表一所示，各人並按承購比例分三期給付買賣價金。

其中第一期款經洪英二等8人於簽約時按契約所載比例支付，第二期款經益國地政士事務所於104年5月8日發函通知洪英二等8人按約定比例加計土地增值稅與印花稅繳款後，均已支付。

㈡惟因原買受人任登壽等3人否認洪英二等8人有優先購買權，而對被告另案提起所有權移轉登記之訴，兩造乃議定先退還洪英二等8人已繳納之土地增值稅與印花稅，且待被告與任登壽等3人之訴訟終結後，再為後續履約。

詎料，被告與任登壽等3人之另案歷經三審法院均以被告與任登壽等3人之契約已因派下員洪英二等8人行使優先購買權解除，而對任登壽等3人為敗訴判決確定後，被告竟拒絕履行與洪英二等8人間之乙契約，爰依乙契約之約定請求被告移轉系爭土地所有權登記等語，並聲明：被告應將系爭土地依附表二所示之登記名義人及登記權利範圍辦理所有權移轉登記。

二、被告則以：被告前管理人洪仲興以被告名義將系爭土地出售任登壽等3人，而於103年9月29日簽訂之甲契約，及將系爭土地出售予洪英二等8人，而於104年3月21日簽訂之乙契約，均因未經派下員召開大會進行特別決議，與路竹區公所檢送之「祭祀公業法人高雄市洪天耒章程」（下稱系爭章程）第9條第5項、第21條第2項第2款規定不符，至於「公業主洪天耒管理暨組織規約」（下稱系爭規約），僅係就被告之管理委員會運作進行規範，如規定與系爭章程不符，應以系爭章程為主，是系爭規約第13條之規定，僅係授權管理人在派下員大會決議處分特定標的物後處理後續事宜，而非概括授權管理人可不經全體派下員同意或不須召開派下員大會即逕行決定出售特定財產。

是洪仲興以被告名義簽立之前開買賣契約，均未得派下員全體同意，亦未經派下員大會特別決議，應屬無權代理，又未得全體派下員事後同意，對被告應不生效力，原告依乙契約請求被告移轉系爭土地所有權登記，自屬無據。

又被告雖有委任益國地政士事務所，但委任範圍僅及於辦理登記事宜，並非委任可任意處分被告之不動產，亦不影響前開買賣契約不得拘束被告之認定等語資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。

三、本件經法官會同兩造整理爭點，結果如下：㈠不爭執事項（本院採為判決之基礎）：⒈被告未依祭祀公業條例第21條規定登記為祭祀公業法人，另已於102年3月17日經派下員大會決議訂立如本院卷第21頁所示之規約。

⒉系爭土地登記於被告名下。

被告前管理人洪仲興曾以被告名義，經益國地政士事務所居間，將系爭土地以6,300,000元出售予訴外人任登壽等3人，並由被告名義會同益國地政士事務所於103年9月29日簽訂甲契約，且經公證。

⒊益國地政士事務所將出售系爭土地乙事通知被告之派下員，共有洪英二等8人表示行使優先購買權。

被告前管理人洪仲興即以被告名義，與上開8人及益國地政士事務所，於104 年3月21日簽訂乙契約，約定買賣總價為6,300,000元。

⒋嗣任登壽等3人否認洪英二等8人之優先購買權，遂對被告及益國地政士事務所提起所有權移轉登記訴訟，歷經三審法院均以被告與任登壽等3人間之甲契約已因洪英二等8人行使優先購買權而解除，而為任登壽等3人敗訴判決確定。

⒌被告部分派下員曾於98年12月5日與益國地政士事務所簽訂如原證1所示之委任契約書（下稱系爭委任契約）。

其後益國地政事務所於109年間對被告提起給付委任報酬訴訟，歷經二審法院均認前開委任契約雖僅部分派下員簽名，然被告於101年3月10日召開派下員大會，經派下員半數以上出席，出席人數全體同意而追認該委任契約，而對被告為敗訴判決確定。

㈡爭執事項：⒈甲、乙契約是否有效成立？得否拘束被告？⑴洪仲興得否依系爭規約約定取得不經派下員大會決議逕行處分系爭土地之權限？⑵系爭委任契約是否是否拘束被告？是否影響甲、乙契約之有效成立？⒉原告請求被告依乙契約約定之登記名義人及權利範圍辦理系爭土地之所有權移轉登記有無理由？

四、得心證之理由：㈠按公同共有人之權利義務，依其公同關係所由成立之法律、法律行為或習慣定之，民法第828條第1項定有明文。

又公同共有物之處分及其他之權利行使，除法律另有規定外，應得公同共有人全體之同意，同條第3項亦有明文。

揆之98年1月23日修正此條規定之立法理由，第3項所謂「法律另有規定」之意義，就法條適用順序而言，應先適用第1項，最後方得適用第3項所定應得公同共有人全體同意之方式。

次按，共有土地或建築改良物，其處分應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。

但其應有部分合計逾3分之2者，其人數不予計算，此為土地法第34條之1第1項所明定。

又共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購，同條第4項亦有明文。

前揭2項規定，於公同共有準用之，同條第5項明文之。

土地法此條規定，應屬民法第828條第3項所謂法律另有之規定，於適用之順序上，應在民法第828條第1項之後、第3項所定應得公同共有人全體同意之前。

而系爭土地登記在被告祭祀公業名下，為其全體派下員所公同共有，依前揭說明，系爭土地之處分，應依被告規約之規定為之，規約未規範者，應依土地法第34條之1規定為補充，最末始適用民法第828條第3項得公同共有人全體同意之規定。

㈡查被告未依祭祀公業條例第21條規定登記為祭祀公業法人，另已於102年3月17日經派下員大會決議訂立如本院卷第21頁所示之規約（即系爭規約）等情，為兩造所不爭執，堪信屬實。

而系爭規約第13條規定：「本公業財產之處分、變更、設定負擔、出租及其他有關法律上、事實上之處分及信託登記，授權管理人辦理並包括但不限於下列事項：⑴與第三人訂立買賣契約、收受價款、申報土地增值稅及辦理所有權移轉登記等一切有關事宜之權…」（見本院卷第21頁），且系爭規約中就祭祀公業財產之處分，亦未設有其他限制，足徵系爭規約就被告祭祀公業財產之處分應係授權由管理人為之，被告之管理人自得依系爭規約上開規定，就祭祀公業財產與他人訂立買賣契約，堪以認定。

從而，系爭規約既已授權被告之管理人有處分祭祀公業財產並與他人簽訂買賣契約之權利，則被告之前管理人洪仲興於系爭規約制定後之103年間，與任登壽等3人簽訂甲契約，及於104年間與洪英二等8人簽訂之乙契約，自均屬有權代理，甲、乙契約應均得拘束被告，被告抗辯不受甲、乙契約之拘束，應無理由。

㈢被告雖抗辯依系爭章程規定祭祀公業財產之處分應經派下員大會特別決議云云，惟依被告102年派下員大會會議紀錄提案三之記載可知，系爭章程係因辦理更名為祭祀公業法人時，依法應訂定章程，故擬定系爭章程提請審議，顯見系爭章程係為被告更名為祭祀公業法人時之用，此觀系爭章程名稱亦係「祭祀公業法人高雄市洪天耒章程」亦可查知，而被告尚未經登記為祭祀公業法人既為兩造所不爭執，自無適用登記為法人後所用之系爭章程之理，而仍應適用系爭規約之規定，被告此部分抗辯，顯有誤會。

又系爭章程既尚無適用之餘地，則解釋系爭規約時，應亦無從考量系爭章程之規定。

甚且，系爭規約既係於同次派下員大會所制定，如系爭規約與系爭章程規定不同時，更應係有意區別而為不同規定，自難認系爭規約之解釋應參考系爭章程之規定，被告此部分抗辯，亦無理由。

另甲、乙契約業經本院認定得拘束被告，系爭委任契約無論是否得拘束被告，均不影響前開認定，則關於系爭委任契約是否是否拘束被告此一爭點，即無贅述之必要，併此敘明㈣又依乙契約第4條第2項約定，甲方（按即洪英二等8人）給付第一期款時，乙方（按即被告）應將印鑑證明、土地所有權狀正本及過戶有關書類文件加蓋印鑑章交付丙方（按即益國地政士事務所），並於塗銷限制登記後，辦理所有權移轉登記相關事宜（見審重訴卷第81頁），足徵於原告給付第一期款，且系爭土地已塗銷限制登記後，被告即應負有辦理所有權移轉登記之義務，而本件系爭土地上原有之限制登記業經塗銷，任登壽等3人所為假處分亦經塗銷等節，有系爭土地登記謄本在卷可參（見本院卷第445頁），依上開約定，被告即應負有移轉系爭土地所有權登記予原告之義務。

又依乙契約第4條第5項之約定，原告得指定登記名義人（見審重訴卷第81頁），再觀諸被告委任之益國地政士事務所寄發原告之繳款通知書及附件（見審重訴卷第109至111頁），均有登記名義人之記載，可知原告確已如該繳款通知書記載指定登記名義人，則原告請求被告將系爭土地移轉登記為如附表二所示之人所有，應屬有據。

至原告雖尚未繳納第三期款及土地增值稅，惟依乙契約第3條第1項之約定，第三期款本係於所有權移轉登記後始有繳納之義務（見審重訴卷第81頁），土地增值稅則依乙契約第5條約定，雖應由原告負擔，惟此與被告辦理所有權登記間並無對待給付關係，至未依法繳納土地增值稅前，因受土地稅法之限制而無法實際辦理所有權移轉登記，則屬原告應自行承擔之問題，惟不因而影響原告得請求被告移轉登記之權利。

五、綜上所述，洪仲興得依系爭規約約定取得不經派下員大會決議逕行處分系爭土地之權限，故甲、乙契約均得拘束被告，原告自得依乙契約請求被告約定移轉系爭土地所有權予原告。

從而，原告依乙契約之約定請求將系爭土地依附表二所示之登記名義人及登記權利範圍辦理所有權移轉登記，為有理由，應予准許。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據，經審酌後於本件判決結果無影響，爰不逐一論述，附此敘明。

參、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

中 華 民 國 112 年 9 月 27 日
民事第二庭 法 官 蕭承信
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。

中 華 民 國 112 年 9 月 27 日
書記官 林慧雯
附表一：
編號 買受人（原告） 承購比例 登記名義人 登記權利範圍 1 洪甲意 16.3％ 任期豐 163/1000 2 洪英二 16.3％ 洪明泰 163/1000 3 洪震堂 6.5％ 洪震堂 65/1000 4 洪國泉 4.5％ 阮淑敏 45/1000 5 洪聖凱 6.5％ 洪聖凱 65/1000 6 洪元璋 6.5％ 洪元璋 65/1000 7 洪政典 21.7％ 洪肇懇 217/2000 洪義勝 217/2000 8 洪志明 21.7％ 蘇峯哲 217/4000 蘇琳凱 217/4000 蔡慧潔 217/2000 合計 100％ 附表二：
編號 買受人（原告） 承購比例 登記名義人 登記權利範圍 1 洪英二 16.3％ 洪明泰 163/1000 2 洪震堂 6.5％ 洪震堂 65/1000 3 洪國泉 4.5％ 阮淑敏 45/1000 4 洪聖凱 6.5％ 洪聖凱 65/1000 5 洪元璋 6.5％ 洪元璋 65/1000 6 洪志明 21.7％ 蘇峯哲 217/4000 蘇琳凱 217/4000 蔡慧潔 217/2000 合計 62％ 620/1000