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臺灣橋頭地方法院民事判決
111年度重訴字第7號
原 告 施鳳梧
訴訟代理人 蔡進清律師
被 告 劉心傳
訴訟代理人 謝育錚律師
被 告 曾秋婷
李昭瑩即李啓勝之繼承人
李姿慧即李啓勝之繼承人
兼前列二人
共 同
訴訟代理人 李杜芳靜即李啓勝之繼承人
被 告 李宗憲即李啓勝之繼承人
上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國113年8月1日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告與被告劉心傳共有坐落高雄市○○區○○段000地號土地，分歸被告劉心傳取得。
被告劉心傳應補償原告新臺幣123萬2,675元。
原告與被告劉心傳共有門牌號碼高雄市○○區○○里○○街00巷0號未保存登記建物，分歸被告劉心傳取得。
被告劉心傳應補償原告新臺幣24萬4,490元。
原告與被告劉心傳共有坐落高雄市○○區○○段000○000○000地號土地，准予依附圖一及附表二所示方式合併分割。
兩造共有坐落高雄市○○區○○段000○000○000○000○000地號土地，准予依附圖一及附表二所示方式合併分割。
訴訟費用由兩造按附表一所示訴訟費用負擔欄之比例負擔。
事實及理由
壹、程序部分：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但訴訟標的對於數人必須合一確定時，追加其原非當事人之人為當事人者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第5款分別定有明文。
經查，坐落高雄市○○區○○段000地號土地（下稱970地號土地）原共有人李啓勝於民國110年9月26日死亡，其全體繼承人為李杜芳靜、李昭瑩、李姿慧及李宗憲，上開4人均未聲明拋棄繼承，並就李啓勝所遺之970地號土地於110年12月20日辦畢繼承登記等情，有繼承系統表、除戶謄本、全體繼承人戶籍謄本家事事件（繼承事件）公告查詢結果、土地登記第三類謄本在卷可稽（審訴卷第203頁至第209頁、重訴卷第137頁至第139頁），原告具狀追加李杜芳靜、李昭瑩、李姿慧及李宗憲為被告（審訴卷第199頁至第200頁），於法並無不合，應予准許。
二、本件被告曾秋婷、李杜芳靜、李昭瑩、李姿慧及李宗憲均經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體部分：
一、原告主張：970地號土地為兩造所共有，坐落高雄市湖内區海山段491、964、965、966、968、969、980、981地號等8筆土地（下分別稱491、964、965、966、968、969、980、981地號土地，與970地號土地合稱系爭土地）及門牌號碼高雄市○○區○○里○○街00巷0號未辦保存登記建物（下稱系爭建物）則為原告與被告劉心傳共有，兩造應有部分各如附表一所示。
其中491地號土地之使用分區為鄉村區，使用地類別為乙種建築用地；
964、965、966、968、969、970、980、981地號土地（下合稱系爭養殖用地）之使用分區均為一般農業區，使用地類別均為養殖用地。
而系爭建物性質上無法獨立分割使用，現為被告劉心傳占有使用中，而491地號土地為無門牌號碼之老舊房屋之建築基地一部份，土地面積不大，地形崎嶇，是如就系爭建物及491地號土地為原物分割，無法發揮其經濟利用價值，故主張491地號土地及系爭建物變價分割。
又系爭養殖用地，目前均未使用，如為合併分割使各自取得更完整、面積更大、更利於使用之土地，對全體共有人均屬有利，故主張分割方案如高雄市○○地○○路○地○○○○○路○地○○000○00○0○路○○○○00000號複丈成果圖（蔡進清律師方案）（下稱附圖一）及附表二所示。
兩造間就系爭建物與系爭土地，並未訂定分割契約，亦無不能分割之協議，復無因物之使用目的不能分割之情事，然因兩造無法達成分割協議，爰依民法第823條、第824條規定提起本訴等語，並聲明：㈠原告與被告劉心傳共有之491地號土地，請准予變價分割，所得價金按原告與被告劉心傳之應有部分比例分配。
㈡原告與被告劉心傳共有之系爭建物，請准予變價分割，所得價金按原告與被告劉心傳之應有部分比例分配。
㈢原告與被告劉心傳共有之964、965、966地號土地准予合併分割如附圖一及附表二所示。
㈣兩造共有之968、969、970、980、981地號土地准予合併分割如附圖一及附表二所示。
二、被告則以：㈠被告劉心傳：不同意將491地號土地及系爭建物變價分割，491地號土地係先人遺留之祖產，目前遭他人占用中，而被告劉心傳居住在附近，系爭建物現為被告劉心傳一家5口居住使用，原告及其家人早已搬離此處10餘年，且未再與被告劉心傳共同支付房屋稅，故主張應將491地號土地及系爭建物分歸被告劉心傳單獨所有，被告劉心傳願依德美不動產估價報告金額補償原告。
至於系爭養殖用地部分則主張分割如路竹地政112年12月1日路土法字第48000號複丈成果圖（謝育錚律師方案）（下稱附圖二）所示，被告劉心傳目前實際有在從事養殖魚塭工作，此方案可便利個人從事養殖魚塭，至被告劉心傳分配附圖二編號E1上雖有被告曾秋婷之建物，惟被告劉心傳同意讓被告曾秋婷無償繼續維持現況使用，不會要求其拆除，其餘部分則可讓被告劉心傳放置養殖漁業所需器具，便利對於土地之使用等語。
㈡被告曾秋婷：被告曾秋婷有房屋坐落於鄰地即同區段944地號土地上，該944地號土地為伊所有，故希望分得之位置可以直接通往該944地號土地，又本人所有建物亦坐落於附圖一編號E位置上，請准依原告所提分割方案判決等語。
㈢李杜芳靜、李昭瑩、李姿慧、李宗憲：與家人商量之後表示意見等語。
三、本院之判斷㈠按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。
但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限；
共有物之分割，依共有人協議之方法行之。
分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求為裁判分割，民法第823條第1項、第824條第1項、第2項分別定有明文。
查系爭土地為兩造共有，系爭建物為原告與被告劉心傳共有，491地號土地使用分區為鄉村區，使用地類別為乙種建築區，系爭養殖用地使用分區為一般農業區，使用地類別為養殖用地，應有部分如附表一所示等情，有房屋稅籍證明書、系爭土地登記謄本為證（審重訴卷第65頁至第66頁、重訴卷第313頁至第321頁），而系爭土地坐落都市計畫外，491地號土地領有（72）高縣建局建管字第20448號使用執照，應受「建築基地法定空地分割辦法」之分割限制。
系爭養殖用地則無領得使用執照紀錄、查無農舍登記資料，又養殖用地非屬農業發展條例第3條所稱之耕地，故無受前開條例第16條土地分割限制，其中964、965、966地號土地地界相連、使用性質相同，得辦理合併，968、969、970、980、981地號土地地界相連、使用性質相同，得辦理合併等情，分據路竹地政、高雄市政府工務局、都市發展局、農業局函復在卷（審重訴卷第153頁、第165頁至第166頁、第195頁至第196頁、第237頁至238頁）；
再兩造間復查無不分割之特約，系爭土地亦無因物之使用目的不能分割情形，因兩造無法達成分割協議，是原告本於共有人之資格，訴請裁判分割系爭土地及系爭建物，於法自屬有據，合先敘明。
㈡次按分割之方法不能協議決定，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：一、以原物分配於各共有人。
但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。
二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；
或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人；
以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之；
以原物為分配時，因共有人之利益或其他必要情形，得就共有物之一部分仍維持共有；
共有人相同之數不動產，除法令另有規定外，共有人得請求合併分割。
共有人部分相同之相鄰數不動產，各該不動產均具應有部分之共有人，經各不動產應有部分過半數共有人之同意，得適用前項規定，請求合併分割，民法第824條第2項至第6項定有明文。
準此，共有物分割之方法，須先就原物分配，如發見共有人中有不能按其應有部分受分配者，亦得以金錢補償之。
於原物分配有困難時，始得予以變賣，以價金分配於各共有人。
又分割共有物之方法，法院固有自由裁量之權，不受共有人主張之拘束，但仍應斟酌當事人之聲明、共有人之利益輕重，共有物之性質及其使用狀況等，公平裁量。
若共有人對共有物在感情上或生活上有密不可分之依存關係而法院未予斟酌考量，則法院所定之分割方法，即難謂適當而符合公平原則（最高法院104年度台上字第726號判決意旨參照）。
㈢經查，491地號土地上目前遭他人之地上物占用，而系爭建物坐落於被告劉心傳自有土地上，僅有一樓大門單一出入口，無其他通路，目前為被告劉心傳居住、使用等節，有勘驗筆錄可參（重訴卷第85頁），且為兩造所不爭執，堪以認定。
本院審酌系爭建物為被告劉心傳居住使用，不宜原物分割予原告及被告劉心傳共同使用，且被告劉心傳有意取得原告就491地號土地及系爭建物之應有部分並以金錢補償原告，參酌上開房地經變價分割，原告得以分受者乃上開房地之金錢價值，則以原物分割而將上開房地全部分歸被告劉心傳一人取得，並按市價補償原告，原告就上開房地所得利益，當與變價分割無異，故本院認被告劉心傳主張由其取得491地號土地及系爭建物，並以金錢補償原告，應為可採。
而就491地號土地及系爭建物之價值暨互為找補之金額，經本院囑託兩造同意之德美不動產估價師事務所鑑定，由不動產估價師針對勘估標的進行產權、一般因素、區域因素、個別因素、不動產市場現況、最有效使用分析，以及估價師專業意見分析，就491地號土地採用比較法及土地開發分析法進行評估，就系爭建物採用成本法評估建物成本價格，而得出被告劉心傳就491地號土地應補償原告之金額為123萬2,675元、就系爭建物應補償原告之金額為24萬4,490元等節，有該所估價案號DMN0000000號估價報告書可佐（外放卷），應屬可採。
至原告固主張上開鑑價結果補償金額過低等語，惟該報告書已詳載擇定估價方法及比較標的之理由，其所採取鑑定方法尚無明顯瑕疵可指，或有何違反技術法規或與經驗法則相違背之情事，原告未具體指摘鑑定結果有何違誤，其徒憑己見認鑑價結果補償金額過低，自非可採。
㈣次查，964、965、966地號土地西側臨產業道路，共有人均相同，使用性質相同，得辦理合併分割，而968、969、970、980、981地號土地共有人部分相同，且土地相鄰，使用性質相同，並經各不動產應有部分過半數共有人之同意，得辦理合併分割，而系爭養殖用地上坐落一整片魚塭，目前無人使用，南邊有私設道路，可通往西側產業道路及東側坐落同段912、940地號土地上道路等情，有前開路竹地政函覆可參，並經本院會同路竹地政人員履勘現場屬實，製有勘驗筆錄、現場照片及現況圖附卷可憑（重訴卷第85頁至第97頁、第119頁）。
本院審酌附圖一及附表二所示分割方法，經原告及被告曾秋婷同意，而未到庭被告未具狀提出反對之陳述或另行提出分割方案，又系爭養殖用地均為閒置之魚塭，日後重新整理後均可繼續做為魚塭使用，並無明顯不利於被告劉心傳之使用，至被告劉心傳雖主張附圖二之分割方案，然該方案中被告曾秋婷之建物坐落於被告劉心傳取得之土地上，被告劉心傳雖稱不會要求被告曾秋婷拆除等語，惟此承諾並無何法律效力，日後亦恐衍生其他拆屋還地糾紛，且被告曾秋婷亦不同意被告劉心傳所提之方案，是參酌共有人意願，並考量土地之使用現況、土地利用之經濟效益及鄰外道路情形，堪認系爭養殖用地按附圖一及附表二所示之方式分割，應屬適當。
又依上開方案分割，兩造分割後取得土地面積並無增減，且兩造均未聲請鑑價找補，故無鑑價找補必要，附此敘明。
四、綜上所述，原告依民法第823條、第824條等規定請求就系爭土地及系爭建物為裁判分割，為有理由，並審酌上開事項，認將491地號土地及系爭建物分歸被告劉心傳取得，並由被告劉心傳補償原告，而系爭養殖用地則以附圖一及附表二所示之方式分割為適當，爰判決如主文第1至4項所示。
五、末按因共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟，由敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命勝訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1定有明文。
又分割共有物之訴，兩造本可互換地位，由任一共有人起訴請求分割，均無不可，且性質上並無所謂何造勝訴或敗訴之問題，乃由法院斟酌各項情事並兼顧兩造之利益，以決定適當之分割方法，故本件訴訟費用之負擔，自以參酌兩造就系爭土地如附表一所示應有部分分擔較為公允，爰依職權酌定如主文第4項所示。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘陳述及攻擊防禦方法核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為有理由，判決如主文。
中 華 民 國 113 年 8 月 15 日
民事第二庭法 官 翁熒雪
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 8 月 19 日
書記官 方柔尹
附表一
附表二
編
號
共有人應有部分
訴訟費用
負擔比例
高雄市○○區○○段○地地號
高雄市○○
區○○里○
○街00 巷0
號房屋( 未
辦保存登記
建物)
970
964 965 966 968 969 980 981
491
施鳳梧
(原告)
3/9
1/2 1/2 1/2 1/2 1/2 1/2 1/2
1/2 1/2
49/100
劉心傳3/9
1/2 1/2 1/2 1/2 1/2 1/2 1/2
1/2 1/2
49/100
曾秋婷2/9
無
1/100
李杜芳
靜
1/36 無
1/400
李昭瑩1/36 無
1/400
李姿慧1/36 無
1/400
李宗憲1/36 無
1/400
編號
共有人
分配位置
共有狀態
劉心傳
附圖編號A、C
單獨所有
施鳳梧（原告）附圖編號B、D
單獨所有
附圖編號E
與曾秋婷、李杜芳
靜、李昭瑩、李姿
慧、李宗憲維持共
有，應有部分6/9
曾秋婷
與施鳳梧、李杜芳
靜、李昭瑩、李姿
慧、李宗憲維持共
有，應有部分2/9
李杜芳靜
與施鳳梧、曾秋婷、
李昭瑩、李姿慧、李
宗憲維持共有，應有
部分1/36
李昭瑩
與施鳳梧、曾秋婷、
李杜芳靜、李姿慧、
李宗憲維持共有，應
有部分1/36
李姿慧
與施鳳梧、曾秋婷、
李杜芳靜、李昭瑩、
李宗憲維持共有，應
有部分1/36
李宗憲
與施鳳梧、曾秋婷、
李杜芳靜、李昭瑩、
李姿慧維持共有，應
有部分1/36
(續上頁)
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