臺灣橋頭地方法院民事-CTDV,112,執事聲,104,20240105,1

臺灣橋頭地方法院民事裁定
112年度執事聲字第104號
異 議 人 邱天佑
上列異議人因拍賣抵押物強制執行事件，對於本院司法事務官於民國112年11月13日所為112年度司執字第28226號民事裁定聲明異議，本院裁定如下：
主 文
異議駁回。
理 由

一、按當事人對於司法事務官處理事件所為之終局處分，得於處分送達後10日之不變期間內，以書狀向司法事務官提出異議。

但支付命令經異議者，除有第518條所定或其他不合法之情形，由司法事務官駁回外，仍適用第519條規定；

司法事務官認前項異議有理由時，應另為適當之處分；

認異議為無理由者，應送請法院裁定之；

法院認第1項之異議為有理由時，應為適當之裁定；

認異議為無理由者，應以裁定駁回之，民事訴訟法第240條之4第1項至第3項定有明文。

查本件異議人不服本院司法事務官於民國112年11月13日以112年度司執字第28226號駁回聲明異議裁定（下稱原裁定），並於收受該裁定後10日內提出異議，經司法事務官認其異議無理由而送請本院裁定，核與前揭規定相符，先予敘明。

二、本件異議意旨略以：債務人李品緻早於109年8月19日前，已與本件拍賣標的物（詳如拍賣公告所載）高雄市○○區○○段00地號土地及其上348號、391號建號建物（建物門牌：高雄市○○區○○○街000號14樓，下稱系爭不動產）之原所有權人就買賣契約之價款、交易條件等重要事項達成合意，又斯時適逢債務人知悉異議人邱天佑有租屋需求在即。

債務人遂即以所有權人身份在將系爭不動產出租與異議人（下稱系爭租賃契約），並於契約中先載明以109年8月15日起算審閱期間5日，惟雙方約定之租賃期間仍係在債務人依法取得系爭不動產所有權之後，租賃事實亦確實存在。

因異議人每月均係以現金繳付租金予債務人，尚難以提出何種書面文件以茲證明。

異議人亦曾表示同意遵守系爭不動產大廈規約，此有租賃（或使用）契約書及切結書可據，異議人本於系爭租賃契約而合法占有系爭建物。

原裁定認事用法有諸多不當，爰提起本件異議求為廢棄原裁定等語。

三、次按當事人或利害關係人，對於執行法院強制執行之命令，或對於執行法官、書記官、執達員實施強制執行之方法，強制執行時應遵守之程序，或其他侵害利益之情事，得於強制執行程序終結前，為聲請或聲明異議。

但強制執行不因而停止，強制執行法第12條第1項定有明文。

按執行法院對於強制執行事件，認有調查之必要時，得命債權人查報，或依職權調查之，強制執行法第19條第1項定有明文。

是強制執行程序進行中，關於強制執行程序涉及之實體上事項，執行法院於得調查認定之範圍內，仍得於該程序中自為判斷（最高法院94年度台抗字第649號號裁判要旨參照）。

而執行名義之客觀範圍，關係強制執行之法定要件，為強執執行程序應行調查事項，執行法院應依職權為形式上調查事實及必要之證據。

惟執行法院為非訟法院，無權調查審認當事人實體上權利義務之爭執（最高法院80年度台抗字第198號裁判要旨參照）。

故在強制執行程序中，如涉及私權之爭執，而其權益關係未盡明確時，應由當事人另依民事訴訟程序謀求救濟，要非強制執行法第12條第1項聲明異議所能解決。

四、按點交之執行，係與因債權人之聲請而開始之查封拍賣程序分開，而構成另一執行程序。

蓋於不動產點交之程序，係指不動產點交予拍定人後，其點交程序始為終結，可知拍賣程序與拍定人聲請點交程序，為不同之分開之強制執行程序，拍定人聲請法院點交拍賣之不動產，既屬另一強制執行程序之開始，自仍應適用強制執行法之規定，准許債務人於強制執行程序終結（即不動產點交予拍定人）前為聲請或聲明異議。

查系爭不動產迄未進行點交予拍定人之程序，有執行法院112年11月10日函附於系爭執行卷可稽，依上說明，點交之程序尚未終結，異議人得對點交之執行程序聲明異議，但無理由，詳如下述：㈠系爭租賃契約無法從形式上判斷為真實⒈依系爭租賃契約記載：「契約審閱權：…於民國109年8月15日經承租人攜回審閱5日……甲方李品緻為所有權人…」。

惟依系爭不動產之建物謄本所載，債務人係因109年8月19日買賣關係，於109年9月1日登記為所有人，系爭租賃契約訂定顯早於債務人與原所有權人之買賣契約，且109年8月20日債務人尚未非房屋所有權人即與異議人簽訂租賃契約，已不符交易常態，難認為真實，業經原裁定理由詳述在案。

又系爭租賃契約契約第23條記載「附件：建物所有權狀影本或....」，然債務人當時既尚未取得所有權，又何來所有權狀影本，顯然與實情不符。

再者，系爭租賃契約載109年8月20日簽訂，其內「立契約書人」欄，債務人戶籍地址已填為上址，卻未另填載通訊地址，已不合理，又債務人於109年9月1日登記為所有權人後，同年月11日始將戶籍遷入上址，有債務人戶籍謄本在卷可考。

則債務人又如何在109年8月20日簽訂系爭租賃契約時，以上址為戶籍地址？基此，系爭租賃契約是否確有簽訂？又是否確於109年8月20日所簽訂，均非無疑。

⒉又系爭租賃租約第一條租賃標的載明「租賃住宅：全部」，使用時間：全日」，則若債務人確有將系爭不動產出租異議人之意，合理推斷債務人取得所有權後，應無居住在系爭不動產之意，且執行法院於112年11月10日現場履勘時，異議人並稱債務人並未居住於上址等語，而餐桌上卻有陽信銀行寄給債務人之信件。

然債務人在簽訂日已載上址為戶籍地址，又未另填載通訊地址，且辦理所有權登記時，所登記之住所亦為上址，又112年11月10日執行法院現場履勘時，現場有債務人之信件，此有債務人戶籍謄本、系爭房地登記謄本及執行筆錄在卷可稽。

基此，債務人如未實際居住上址，何以如此？顯然債務人取得系爭不動產所有權當下，有實際居住於系爭不動產之意，又如何可能將系爭不動產以「全日、全部」之方式出租予異議人，足證系爭租賃契約難信為真實。

⒊系爭不動產拍定後，異議人於112年10月16日具狀聲明異議，債務人經執行法院按上址通知，於同年10月24日陳報入帳聲請書及112年112年11月17日向本院提出民事陳報狀，並請執行法院儘速核發剩餘案款，所載住址均為上址，可證債務人確實住於上址，並可收受執行法院按上址所為之各項通知。

然執行法院查封後，迭經通知債務人現場查封、詢價及拍賣期日，均按同址合法送達，有各項通知送達回執在卷可參，而債務人均未提及有出租之情事。

然系爭不動產有無出租，會影響底價核定、拍賣條件及應買人之應買意願及出價，亦會影響剩餘款發還債務人之數額，與債務人權益息息相關，債務人卻從未提及，即使異議人已具狀聲明異議，債務人具狀為上開陳報時，仍毫未提及出租之情，顯與常理不符，益徵系爭租賃契約難信為真實。

⒋又異議人經執行法院命提出繳納租金之證明，逾期未能提出，為異議人所不爭執。

異議人固辯稱以現金交付租金，難以提出憑證等語，然系爭租賃契約內「房租收/付款明細」欄，卻載有債務人收取押金及首月（109年9月1日至同年月30日）租金之簽收記錄，如異議人有持續繳納租金，應有後續債務人在系爭租賃契約「房租收/付款明細」欄之簽收記錄可稽，足證如系爭租賃契約屬實，異議人並無不能提出交付租金之書面證明之情。

又異議人雖提出租賃（或使用）契約書及切結書，但其上所載出租人部分，有多處塗改之情，所載樓層亦有經塗改跡象，亦難信為真實。

㈡系爭租賃契約無法證明異議人於查封前即已占有系爭不動產⒈強制執行法第99條第1項規定。

強制執行程序中關於不動產之拍賣點交，如所拍賣之不動產為第三人所占有，除該第三人係為債務人而占有，或於實施查封後始行占有，應受點交命令之拘束者外，即非強制執行程序中所稱之債務人，執行法院尚難依強制執行法第99條規定，強行點交該物與買受人或債權人（最高法院72年度台抗字第337號裁定意旨參照）。

故第三人為自己占有，於查封時已占有拍賣標的，執行法院於拍定後始不為點交。

執行法院係於112年6月16日現場查封系爭不動產，有查封筆錄在卷可考。

而依系爭租賃契約之記載，異議人僅繳付押金及首月（109年9月1日至同年月30日）租金予出租人，其後即無繳付租金之書面記錄可稽，亦為異議人所不爭執，異議人又無不能提出之情，業如上述，則系爭租賃契約縱屬實，但於查封時契約效力是否仍存續中？異議人是否仍占有系爭房地，誠有疑義。

⒉出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態，民法第423條定有明文，是於查封時縱有租賃契約關係，但如出租人於查封時並未交付租賃物予承租人占有，執行法院仍得點交。

綜觀系爭租賃契約全文，並未載明債務人何時將系爭不動產交付異議人占有。

又執行法院112年6月16日至現場查封，並於系爭不動產之建物大門張貼查封公告，公告事項第㈡項記載：「第三人占用查封之不動產者，應於公告後十日內，以書狀檢附有關證明文件，向本院陳明。」

，有查封公告範本及現場執行照片可考。

查異議人查封時未在場，又逾期未陳報有占用系爭不動產之情，且遲至系爭不動產112年9月12日拍定並經拍定人聲請點交後，歷經四月，始於同年10月16日具狀聲明異議，均為異議人所不爭執，則異議人於執行法院查封時，是否已占有系爭不動產，洵有疑義。

㈢係爭租賃契約是否真實及異議人是否於查封時即已占有系爭不動產，既無從認定，則執行法院依拍定人聲請點交系爭不動產，洵無違法之處。

又強制執行程序貴在迅速，故執行法院應依職權為形式上調查事實及必要之證據。

惟執行法院為非訟法院，無權調查審認當事人實體上權利義務之爭執。

故而在強制執行程序中，如涉及私權之爭執，而其權益關係未盡明確時，應由當事人另依民事訴訟程序謀求救濟，本院亦僅就現有卷證為形式上認定，不作實體權利關係之認定，從而異議人聲請傳喚證人到庭即無必要，應予駁回，併此敘明。

㈣從而，原裁定以前揭理由駁回異議人之異議，經核於法均無不合。

異議意旨仍執陳詞，指摘原裁定不當，求予廢棄，為無理由，應予駁回。

五、依強制執行法第30條之1、民事訴訟法第240條之4第3項後段，裁定如主文。

中 華 民 國 113 年 1 月 5 日
民事第一庭 法 官 簡祥紋
以上正本係照原本作成。
如對本裁定抗告須於裁定送達後10日內向本院提出抗告狀，並繳納裁判費新臺幣1,000元。
中 華 民 國 112 年 12 月 28 日
書記官 謝群育