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臺灣橋頭地方法院民事裁定
112年度執事聲更一字第1號
異 議 人 蘇郁喬
相 對 人 高雄市路竹區農會
法定代理人 王和雄
上列當事人間強制執行聲明異議事件，異議人對於民國111年8月15日本院民事執行處司法事務官所為109年度司執字第61511號裁定聲明異議，前經本院以111年度執事聲字第73號裁定駁回，異議人不服提起抗告，經臺灣高等法院高雄分院以111年度抗字第379號裁定駁回，異議人不服提起再抗告，經最高法院112年度台抗字第222號裁定廢棄臺灣高等法院高雄分院前開裁定並發回更為裁定，嗣由該法院以112年度抗更一字第3號廢棄原裁定並發回本院更為裁定，本院裁定如下：
主 文
原裁定關於駁回異議人蘇郁喬聲明異議部分廢棄。
理 由
一、按司法事務官處理事件所為之處分，與法院所為者有同一之效力。
當事人對於司法事務官處理事件所為之終局處分，得於處分送達後10日之不變期間內，以書狀向司法事務官提出異議。
司法事務官認前項異議有理由時，應另為適當之處分；
認異議為無理由者，應送請法院裁定之。
法院認第1項之異議為有理由時，應為適當之裁定；
認異議為無理由者，應以裁定駁回之，民事訴訟法第240條之3、第240條之4第1項前段、第2項及第3項分別定有明文，此規定並為強制執行法第30條之1所準用。
查本院民事執行處司法事務官（下稱執行法院）於民國111年8月15日所為109年度司執字第61511號裁定（下稱原裁定）於111年3月21日寄存送達於異議人，並於同年月31日發生送達效力，異議人於同年月31日對原裁定聲明異議，執行法院認其異議無理由而送請本院裁定，經核與上開規定相符，先予敘明。
二、異議意旨略以：相對人高雄市路竹區農會聲請拍賣債務人葉慶華所有如附表一、二所示10筆土地（下合稱系爭土地），經原法院以109年度司執字第61511號清償債務強制執行事件受理（下稱系爭執行事件），並委由臺灣金融資產服務股份有限公司（下稱金服公司）進行拍賣，其第1至第3次拍賣與特別變賣程序均採「分別標價、合併拍賣」，於特別變賣程序之減價拍賣時乃為分標拍賣，經異議人蘇郁喬於110年10月20日拍定附表一所示土地。
惟執行法院竟於同年11月11日以附表一編號3所示土地價格誤載及地上果樹未予查估而撤銷拍定（下稱系爭處分），然系爭處分顯有錯誤，爰依法聲明異議，請求廢棄原裁定等語（未繫屬本院部分，不予論述）。
三、按當事人或利害關係人，對於執行法院強制執行之命令，或對於執行法官、書記官、執達員實施強制執行之方法，強制執行時應遵守之程序，或其他侵害利益之情事，得於強制執行程序終結前，為聲請或聲明異議。
拍賣不動產，應由執行法院先期公告。
前項公告，應載明不動產之所在地、種類、實際狀況、占有使用情形、調查所得之海砂屋、輻射屋、地震受創、嚴重漏水、火災受損、建物內有非自然死亡或其他足以影響交易之特殊情事及其應記明之事項，強制執行法第12條第1項前段、第81條第1項、第2項第1款分別定有明文。
而上開第81條項規範意旨在充分揭露資訊使應買人知悉，以利其決定是否應買或願出之價額，俾確保應買人之機會均等。
又所謂「及其應記明之事項」，係指該條第2項各款例示規定外，一般交易上認為重要，足以左右應買意願，若不予記載，易生紛爭，甚至影響拍賣效力者而言。
倘拍賣公告已列明拍賣不動產之相關交易資訊，足供應買人決定是否應買或願出之價額，無生紛爭之虞，自不宜輕易撤銷拍定，以免影響拍賣之正當性及實效性（最高法院112年度台抗字第222號裁定可參）。
四、經查，相對人於系爭執行事件聲請拍賣債務人葉慶華所有系爭土地，金服公司對之進行第1至3次拍賣、特別變賣程序，均以10筆土地合併拍賣、分別出價為拍賣條件，惟無人應買。
嗣經債權人聲請減價拍賣，並陳明附表一編號3之土地經鑑價僅新臺幣（下同）21萬4,180元，一拍價格定為230萬元超出鑑價金額10倍以上，特拍最低價格請准定為20萬元，並分為二標拍賣，以利拍賣順利等語。
金服公司隨後於減價拍賣公告所列拍賣條件，乃將系爭土地分列為標別1（即附表一所示6筆）、標別2（即附表二所示4筆），並將標別1編號3（即附表一編號3所示450-2地號）土地最低拍賣價格定為20萬元，且於110年9月27日函知債權人及債務人，屆時於同年10月20日拍賣期日，由異議人拍定標別1之土地等情，業經本院查閱系爭執行事件卷宗無訛（見金服公司卷第251、265、291至294、299、305、349頁）。
五、執行法院嗣以拍賣條件錯誤為由而為系爭處分，惟未敘明拍賣條件有何內容之錯誤，其後函知乃因附表一編號3所示450-2地號土地有價格誤載及土地上果樹未查估之情（見系爭執行事件卷第371至374頁、第487至488頁），然稽諸執行法院於109年12月24日至現場查封系爭土地時，其筆錄已載明449-1、450-4、450-1、450-2、450-3、451-2、451-1地號土地上為道路、雜樹，且依不動產估價報告書記載：450-2地號土地鑑價金額為21萬4,180元，並附有系爭土地為聯絡道路及其上有樹木之現況照片，而該鑑價資料亦早由執行法院於110年1月15日函知債權人及債務人（見系爭執行事件卷第205至206、115、123、125、207至209、213頁）；
另減價拍賣公告於備註欄復載明449-1、450-4、450-1、450-2、450-3、451-2、451-1地號土地上為道路、雜樹等語（見金服公司卷第312至313頁）。
準此，拍賣公告揭露之資訊與查封筆錄、鑑價資料並無不符之情形，即難認拍賣條件有價格誤載及果樹未查估因而影響應買人應買或願出價額之情，應無生紛爭之虞；
且拍賣底價僅係該次拍賣之最低價格，拍賣程序以競標方式購買並由最高價者得標，未限制應買人應買之最高價格，拍賣標的若具有高於拍賣底價之市價，應買人衡情自會願出高價投標，理應不會影響債務人及債權人之權益。
則依上開說明，自不宜輕易撤銷拍定，以免影響拍賣之正當性及實效性。
原裁定未慮及此即為系爭處分，並將異議人之聲明異議駁回，尚有未洽。
六、從而，異議意旨指摘原裁定不當，求予廢棄，為有理由，爰由本院廢棄原裁定關於異議人部分，並由執行法院另為適法之處理。
七、據上論結，本件異議為有理由，依強制執行法第30條之1、民事訴訟法第240條之4第3項前段規定，裁定如主文。
中 華 民 國 113 年 1 月 12 日
民事第一庭 法 官 饒佩妮
正本係照原本作成。
如不服本裁定，應於裁定送達後10日內向本院提出抗告狀表明抗告理由（須按他造人數附繕本），並繳納抗告費新臺幣壹仟元。
中 華 民 國 113 年 1 月 15 日
書記官 史萱萱
附表一： 編號 土 地 坐 落 面 積 權 利 範 圍 拍定金額 (新臺幣/元) 縣 市 鄉鎮市區 段 小段 地號 平方公尺 1 高雄市 田寮區 牛稠埔 一 451-13 95 全 部 備 考 山坡地保育區，農牧用地 2 高雄市 田寮區 牛稠埔 450-1 2692 全 部 備 考 山坡地保育區，農牧用地 3 高雄市 田寮區 牛稠埔 450-2 354 全 部 備 考 山坡地保育區 4 高雄市 田寮區 牛稠埔 一 451 911 全 部 備 考 山坡地保育區，農牧用地 5 高雄市 田寮區 牛稠埔 一 451-1 9247 全 部 備 考 山坡地保育區，農牧用地 6 高雄市 田寮區 牛稠埔 一 451-2 160 100之50 備 考 山坡地保育區，農牧用地
附表二： 編號 土 地 坐 落 面 積 權 利 範 圍 拍定金額 (新臺幣/元) 縣 市 鄉鎮市區 段 小段 地號 平方公尺 1 高雄市 田寮區 牛稠埔 449-1 13918 900分之700 備 考 山坡地保育區，農牧用地 2 高雄市 田寮區 牛稠埔 一 450-3 626 全 部 備 考 山坡地保育區，農牧用地 3 高雄市 田寮區 牛稠埔 一 450-4 71032 90000分之4584 備 考 山坡地保育區，林業用地 4 高雄市 田寮區 牛稠埔 一 451-11 3678 全 部 備 考 山坡地保育區，農牧用地
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