臺灣橋頭地方法院民事-CTDV,112,訴,373,20240131,1

臺灣橋頭地方法院民事判決
112年度訴字第373號
原 告 陳俊雄
訴訟代理人 謝凱傑律師
楊聖文律師
被 告 王秋桂
訴訟代理人 戴榮聖律師

上列當事人間返還價金等事件，本院於民國113年1月10日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣貳拾陸萬元，及自民國一百一十二年三月十六日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔百分之六十，餘由被告負擔。
本判決第一項得假執行。
但被告如以新臺幣貳拾陸萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由

一、原告起訴主張：原告經由貴族地產股份有限公司鳳山分公司即永慶不動產鳳山文山建國加盟店，與被告於民國（下同）111年2月23日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約），原告以總價新臺幣（下同）1,050萬元向被告購買坐落於高雄市○○區○○段000000地號土地1筆，及其上同段208建號房屋1棟（門牌號碼：高雄市○○區○○路○○巷0弄0號，下稱系爭房屋），並於同年4月21日完成所有權移轉登記。

詎料，原告於同年7月15日接獲鄰地所有權人黃登輝告知系爭房屋無權占用其同段152-55地號土地，占用面積約35.48平方公尺（占用部分面積經複丈後實際為30平方公尺，並分割新編為152-58地號土地，下稱系爭土地）。

原告得知後，委請律師發函通知仲介協同被告與鄰地所有權人黃登輝聯繫，將上開占用土地部分取得並登記於原告名下，卻未得被告妥善處置。

嗣後鄰地所有權人黃登輝於同年9月19日向本院聲請調解，請求原告拆屋還地並給付相當於租金之不當得利。

兩造於簽訂系爭契約時，契約中第9條第1項載明：「乙方擔保本買賣標的物產權清楚，並無一物數賣、被他人占用或占用他人土地或其他糾葛等情事」，然被告卻從未告知系爭房屋有無權占用鄰地之情形，甚至於「標的物現況說明書」上關於「是否有占用他人土地之情形」欄位，被告亦勾選「 否」，致原告信任上開資訊為真而與被告簽訂系爭契約，致第三人出面主張權利。

原告所受領之系爭房屋所有權並非完整，且有隨時遭第三人訴請拆屋還地，而需承受額外土地使用對價之法律上風險，應同時構成物之瑕疵及權利瑕疵。

據此，爰依民法第359條及179條規定，主張減少上開瑕疵部分之買賣價金或損害賠償75萬元，請求法院擇一判決。

原告請求75萬元之計算方式，乃是以原告購買高雄市○○區○○段000000地號土地及系爭房屋之總面積（計算式：99平方公尺＋83.27平方公尺＝182.27平方公尺）及總價金1,050萬元，換算占用鄰地土地面積35.48平方公尺之價值為2,043,891元（計算式：1,050萬÷182.27平方公尺× 35.48平方公尺＝2,043,891元），原告僅以其中75萬元為請求。

聲明：㈠被告應給付原告新臺幣75萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。

㈡訴訟費用由被告負擔。

㈢原告願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告則以：被告不爭執兩造有簽訂系爭契約，然被告對於系爭房屋有越界之情形完全不知情，系爭房屋自民國68年即已建築完成，被告持有以來也未有任何人通知有越界之情形，被告於出賣系爭房屋時，主觀上認為系爭房屋並無任何占用他人土地之情形。系爭房屋有無越界占用鄰地只是原告的主張，迄今也看不出原告受有何損害。當時被告就是以謄本所標示之土地及建物來出售房地給原告，被告對於原告依瑕疵擔保責任主張返還75萬元之買賣價金，認為並無理由。因原告所主張之75萬元之損害賠償或是減少價金，究竟是如何計算而得出？原告亦未有任何之客觀計算方式與交代，故被告就原告之所有主張皆認為無理由，且依民事訴訟法之規定，原告既主張對己利之事實，則應負全部之舉證責任，否則應不予准許等語置辯，並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

三、兩造不爭執事項：㈠兩造於111年2月23日簽訂系爭契約，由原告以總價1,050萬元向被告購買坐落於高雄市○○區○○段000000地號土地及其上同段208建號建物即門牌號碼：高雄市○○區○○路○○巷0弄0號，並於同年4月21日完成所有權移轉登記。

㈡原告於同年7月15日接獲鄰地152-55地號土地所有權人黃登輝書面告知系爭房屋無權占用其土地。

㈢系爭房屋越界建築占用之土地部分，已於112年2月4日自152-55地號單獨分割為152-58地號。

㈣被告於112年3月14日向鄰地152-55地號土地所有權人黃登輝購買152-58地號土地並登記完畢。

㈤系爭契約中第9條第1項：「乙方擔保本買賣標的物產權清楚，並無一物數賣、被他人占用或占用他人土地或其他糾葛等情事，如有上述任何情事，除本契約內另有約定外，應由乙方於甲方支付完稅款以前清理完畢，否則 視為違約；

若甲方因此受有損害，乙方應負完全賠償責任。」

㈥被告於「標的物現況說明書（成屋）」上關於「是否有占用他人土地之情形」欄位勾選「否」。

四、本院之判斷：㈠按民法第349條、第354條第1項前段規定：出賣人應擔保第三人就買賣之標的物，對買受人不得主張任何權利、物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。

此分別為權利瑕疵、物之瑕疵責任之明文，二者之區別標準在於該瑕疵係存乎物或權利之上，而所謂物之瑕疵係指買賣之物具有滅失或減少其價值之瑕疵、具有滅失或減少其通常效用之瑕疵、具有滅失或減少契約預定之效用或欠約所保證之品質。

權利瑕疵，則包括權利根本不存在、權利為他人所有、權利有他項物權負擔、權利有債權負擔等態樣，亦即，買受人無法取得買賣標的物之所有權，或該標的物上存有其他物權或債權負擔而影響其權利完整性，均構成權利瑕疵。

本件原告向被告購買系爭房屋，被告應擔保原告取得該房地所有權且無任何足以減少其價值或通常效用之瑕疵，原告亦信賴該房全部坐落於152-33地號土地上而有合法使用基地之權源。

被告於「標的物現況說明書（成屋）」上關於「是否有占用他人土地之情形」欄位勾選「否」，今既證實系爭房屋部分屬越界建築，占用他人土地，顯見原告所受領之系爭房屋所有權已非完整，鄰地所有人得依民法請求拆除、支付償金或價購土地，雖非買賣標的物所有權全部遭剝奪，但系爭房屋存有依法拆除義務或需另支付相當代價始可合法使用基地之負擔，自應構成減少物之價值或通常效用之瑕疵，此為鄰地所有人行使或可能行使權利所生之結果，故系爭增建部分越界建築即應屬物之瑕疵之範疇無誤。

㈡原告主張系爭房屋越界占用鄰地152-55地號土地等節，亦提出鄰地所有人黃登輝之111年7月15日書面通知、111年9月19日民事聲請調解狀及土地謄本、地籍圖謄本、複丈成果圖、系爭房屋外觀照片為證（雄院審訴卷第35至48頁），系爭房屋亦經高雄市○○地○○○○於000○0○00○○○○○○○○○鄰地000000地號土地之事實。

原告雖主張系爭房屋越界占用鄰地面積為35.48平方公尺，惟系爭土地經實地測量後分割產生新地號為152-58地號，並由被告於112年3月14日向黃登輝購買並登記完畢（本院卷第35頁），依土地謄本面積為30平方公尺，此有土地登記簿謄本可證，故系爭房屋占用鄰地之實際面積應為30平方公尺。

㈢被告固抗辯:出售前不知道系爭房屋有越界建築，是原告起訴後，被告去查明後才知道，所以被告也跟原地主購買越界的土地。

原告購買30坪的土地，但實際上使用40坪的土地，原告實際上是獲得利益云云。

惟原告提出鄰地所有權人黃登輝曾於111年7月15日書面告知原告系爭房屋無權占用其土地，並向法院具狀聲請調解拆屋還地，實已減少系爭房屋之通常效用並減損其經濟價值。

雖被告也已向鄰地地主購買越界的土地，亦難以確保原告就越界部分之建物所有權未來不受他人主張權利之影響，亦無得免其所應負物之瑕疵擔保責任。

㈣原告於112年10月24日提出系爭房屋越界位置圖、地籍圖、系爭房屋現場照片、系爭土地實價登錄查詢結果（本院卷第45至51頁），可見系爭房屋越界部分為正面之牆垣及鐵門部分，占用面積為30平方公尺，而152-33地號土地面積為99平方公尺，系爭房屋面積為83.27平方公尺，則越界建築部分屬系爭房屋整體建築之一部分，拆除越界部分損及系爭房屋之經濟價值甚鉅，客觀上顯難以補正，原告依系爭買賣契約請求減少價金，核屬有據。

㈤按買賣因物有瑕疵，而出賣人依民法第354條至358條規定，應負擔保之責者，買受人得請求減少其價金，民法第359條後段定有明文。

原告請求返還價金之計算方式，乃是以總價金1,050萬元除以考潭段152-33地號土地及系爭房屋之總面積，換算占用鄰地即系爭土地之價值，然為被告所爭執。

而被告未提出購入系爭土地之實際金額，故本院參酌高雄市政府地政局仁武地政事務所112年11月22日高市地仁價字第1270839900號函覆系爭土地之交易總價為26萬元，認本件被告其所應負瑕疵擔保之責任，即應以其未取得系爭土地所需額外負擔之金額26萬元為適當。

㈥綜上所述，被告出賣予原告之系爭房屋，其建物既有越界占用鄰地之瑕疵存在，且該物之瑕疵於系爭契約成立時即已存在，復為原告於締約時所不知，是原告依系爭契約第9條第1項約定、民法第354條、第359條之規定，請求被告減少價金26萬並返還之及自起訴狀繕本送達翌日即112年3月16日起至清償日止，按年息5％計算之利息為有理由，應予准許，逾此部分之請求為無理由，應予駁回。

五、本判決第一項所命給付之金額，未逾50萬元，援依民事訴訟法第389條第1項第5款，依職權宣告假執行。

並酌定相當擔保金額，命被告可預供擔保免為假執行。

據上論結，依民事訴訟法第79條，判決如主文。

中 華 民 國 113 年 1 月 31 日
民事第三庭 法 官 朱玲瑤
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 1 月 31 日
書記官 邱秋珍