臺灣橋頭地方法院民事-CTDV,112,訴,389,20240809,2

臺灣橋頭地方法院民事判決
112年度訴字第389號
原      告 
即反訴被告  蔡淑月 
            蔡淑美 
            蔡淑鴻 
            蔡銘恩 
共      同
訴訟代理人  顏福松律師
            鄭智元律師
被      告 
即反訴原告  黃炳輝 
            黃葉不 
共      同
訴訟代理人  黃泰翔律師
            蕭意霖律師
被      告  林益田即益田汽車商行
上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國113年7月18日言詞辯論終結，判決如下：
主      文

一、被告甲○○應將坐落高雄市○○區○○段000地號土地上如附圖一所示編號530⑵部分（面積278.15平方公尺）之建物拆除，將該部分土地騰空返還原告及其他共有人全體。

二、被告林益田即益田汽車商行應清空前項建物並自該建物遷出。

三、被告甲○○、乙○○應分別給付原告丙○○、丁○○、戊○○、庚○○各新臺幣23,775元、23,520元，及均自民國112年3月23日起至清償日止，按年息5%計算之利息；

並自112年3月23日起至騰空返還第1項所示土地之日止，分別按月給付原告丙○○、丁○○、戊○○、庚○○各新臺幣396元、392元。

四、原告其餘之訴駁回。

五、本訴訴訟費用由被告負擔十分之七，餘由原告負擔。

六、本判決第1、2項於原告以新臺幣150萬元供擔保後，得假執行；

但被告甲○○、林益田即益田汽車商行如以新臺幣4,394,770元為原告預供擔保，得免為假執行。

七、本判決第3項前段於原告丙○○、丁○○、戊○○、庚○○各以新臺幣8,000元、8,000元分別為被告甲○○、乙○○供擔保後，得假執行；

但被告甲○○、乙○○各以新臺幣23,775元、23,520元分別為原告丙○○、丁○○、戊○○、庚○○預供擔保，得免為假執行。

八、本判決第3項後段於各期到期後，原告丙○○、丁○○、戊○○、庚○○各以新臺幣150元分別為被告甲○○、乙○○供擔保後，得假執行；

但被告甲○○、乙○○如各期分別以新臺幣396元、392元各為原告丙○○、丁○○、戊○○、庚○○預供擔保，得免為假執行。

九、原告其餘假執行之聲請駁回。

十、反訴原告與反訴被告共有如附表一所示之土地，應合併分割如附表二所示，並按附表四所示之補償方式及金額為補償。

十一、反訴訴訟費用由反訴原告與反訴被告按附表一所示之應有部分比例負擔。

事實及理由甲、程序事項：

一、被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴。

反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起。

反訴，非與本訴得行同種之訴訟程序者，不得提起，民事訴訟法第259條、第260條第1、2項分別定有明文。

又民事訴訟法第260條第1項後段所稱之「相牽連」者，係指反訴標的之法律關係與本訴標的之法律關係間，或反訴標的之法律關係與作為本訴防禦方法所主張之法律關係間，兩者在法律上或事實上關係密切，審判資料有共通性或牽連性者而言。

舉凡本訴標的法律關係或作為防禦方法所主張之法律關係，與反訴標的之法律關係同一，或當事人兩造所主張之權利，由同一法律關係發生，或為本訴標的之法律關係發生之原因，與反訴標的之法律關係發生之原因，其主要部分相同，方可認為兩者間有牽連關係（最高法院91年度台抗字第440號、98年度台抗字第1005號裁定意旨參照）。

本件原告起訴主張被告甲○○、乙○○（下合稱甲○○等2人）以如附圖一所示編號530⑵、面積278.15平方公尺之鐵皮建物無權占有其與甲○○等2人共有之高雄市○○區○○段000地號土地（下稱系爭530地號土地），請求拆屋還地及給付相當於租金之不當得利，並請求被告林益田即益田汽車商行清空並遷出上開建物。

甲○○等2人於言詞辯論終結前，起訴請求合併分割系爭530地號土地及同屬原告及甲○○等2人共有之同段532地號土地（下稱系爭532地號土地，與系爭530地號土地合稱系爭土地）。

經核反訴標的之法律關係與作為本訴防禦方法所主張之法律關係間，在法律上及事實上關係密切，審判資料有共通性，應認本反訴間相互牽連，且反訴非專屬他法院管轄，並得與本訴行同種訴訟程序，故被告提起反訴，於法並無不合，應予准許。

二、被告林益田即益田汽車商行經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。

乙、實體事項：

壹、本訴部分

一、原告主張：原告及甲○○等2人為系爭530地號土地之共有人，應有部分如附表一所示。

詎甲○○等2人未經全體共有人同意，以其所有如附圖一所示編號530⑵之未保存登記門牌號碼高雄市○○區○○街00○0號建物無權占有系爭530地號土地（占用面積278.15平方公尺，下稱系爭建物），並出租予林益田即益田汽車商行作為「益田汽車保養廠」之營業處所，甲○○等2人為間接占有人、林益田即益田汽車商行為直接占有人，原告自得依民法第767條第1項前段、中段及第821條等規定，請求甲○○等2人拆除系爭建物，將占用部分之土地騰空返還於原告及全體共有人，及請求林益田即益田汽車商行清空系爭建物並遷出。

又甲○○等2人無權占有系爭530地號土地，就超過其權利範圍而為使用收益部分，即屬不當得利，依系爭530地號土地起訴時申報地價每平方公尺新臺幣（下同）2,720元、按年息10%及甲○○等2人之權利範圍計算，甲○○、乙○○應分別給付原告未逾請求權時效即5年期間相當於租金之不當得利各23,775元、23,520元，並應自起訴狀繕本送達翌日起至騰空返還系爭530地號土地之日止，分別按月給付原告各396元、392元。

為此，爰依前揭規定及繼承之法律關係，提起本件訴訟等語。

並聲明：㈠甲○○等2人應將系爭建物拆除，將占用部分之土地騰空返還原告及其他全體共有人。

㈡林益田即益田汽車商行應清空系爭建物並自該建物遷出。

㈢甲○○、乙○○應分別給付原告各23,775元、23,520元，並均自民事起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。

㈣甲○○、乙○○應自民事起訴狀繕本送達翌日起，至將第一項占用之土地騰空返還原告及其他全體共有人時止，按月給付原告各396、392元。

㈤願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告之答辯：㈠被告甲○○等2人均辯以：原告之母己○○前與甲○○等2人共有系爭土地，為利土地開發利用，且雙方權利範圍均各為2分之1，乃約由己○○使用系爭532地號土地，甲○○等2人則使用系爭530地號土地，即就系爭土地訂有分管契約。

甲○○等2人嗣即基於分管契約，於81年間出租系爭建物於林益田即益田汽車商行迄今逾30年；

己○○則亦基於分管契約將系爭532地號土地作農耕使用，原告戊○○更於104年6、7月間代理己○○將系爭532地號土地出租於訴外人許永霖耕作，則原告嗣於000年00月間因繼承取得系爭土地所有權而繼受其母與甲○○等2人間之分管契約，就系爭土地均非無權占有。

惟如認雙方無分管協議而應給付原告相當於租金之不當得利，惟原告亦未經全體共有人同意，擅自占用系爭532地號土地之全部為耕作使用，應給付甲○○等2人未逾請求權時效即5年期間相當於租金之不當得利各106,740元，且應於系爭532地號土地排除占有前，按月給付甲○○等2人各1,779元，並以之與原告之上開不當得利債權主張抵銷。

縱認甲○○等2人無主張抵銷之餘地，惟原告以年息10%計算相當於不當得利之租金，亦屬過高，應以2%計算為允當等語。

並聲明：⒈原告之訴駁回。

⒉如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

㈡被告林益田即益田汽車商行未於言詞辯論期日到場，惟於勘驗期日到場辯以：我大約從85年間向甲○○等2人承租系爭建物，租金每月1萬元，如果我不租了，該保養廠即約由出租人處分等語。

三、兩造不爭執事項（含本訴及反訴部分）：㈠系爭土地原為原告之母己○○（110年10月24日死亡）與甲○○等2人共有，原告於111年10月27日以繼承為原因登記為所有權人，與甲○○等2人共有系爭土地，應有部分如附表一所示。

㈡甲○○於系爭530號土地興建鋼骨架覆蓋鐵皮平房即系爭建物，自81年起出租於林益田經營汽車保養場，外觀懸掛「益田汽車保養廠」招牌，並登記為「益田汽車商行」之營利事業場所，租金每月1萬元。

系爭建物自94年1月起課房屋稅，納稅義務人為甲○○，持分1/1。

㈢戊○○於104年6、7月間，將系爭532號土地及附近同段547-2、548、549-2地號土地全部出租於許永霖耕作使用，租金每年12,500元。

㈣系爭530、532號土地中間相隔同段531地號土地，南側均臨同段546地號土地，531、546地號土地現況均為人車通行使用之道路，分經編定為○○巷、○○街。

㈤原告與甲○○等2人就系爭土地無不分割之約定，系爭土地亦無因使用目的不能分割之情形。

四、本訴爭點：㈠系爭土地有無分管契約（約由原告使用系爭532地號土地、甲○○等2人使用系爭530地號土地）？㈡原告請求甲○○等2人拆除系爭建物，將占用部分土地返還原告及全體共有人，有無理由？㈢原告請求林益田即益田汽車商行將系爭建物清空並遷出，有無理由？㈣原告請求甲○○等2人給付相當於租金之不當得利，有無理由？如有理由，數額以若干為當？㈤甲○○等2人行使抵銷抗辯有無理由？如有理由，抵銷數額若干？

五、本院之判斷：㈠原告依民法第767條第1項前段、中段及第821條規定，請求甲○○拆除系爭建物，將占用部分土地騰空返還原告及其他共有人全體，及請求林益田即益田汽車商行將系爭建物清空並遷出，為有理由，逾此範圍即屬無據：⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。

對於妨害其所有權者，得請求除去之；

各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。

但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之，民法第767條第1項前、中段及第821條分別定有明文。

次按共有物除契約另有訂定外，由共有人共同管理之，修正前民法第820條第1項定有明文。

現行民法第820條第1項亦規定共有物管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。

但其應有部分合計逾3分之2者，其人數不予計算。

是未經共有人協議分管之共有物，共有人對共有物之特定部分占用收益，須依上開規定，徵得他共有人同意。

如未經他共有人同意而就共有物之全部或一部任意占用收益，他共有人得本於所有權除去妨害或請求向全體共有人返還占用部分（最高法院85年度台上字第1950號判決意旨參照）。

又當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段亦有明文。

以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任。

被告應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之，如不能證明，則應認原告之請求為有理由（最高法院72年度台上字第1552號、85年度台上字第1120號判決意旨參照）。

所謂正當權源，係指依法律規定或契約關係，物之所有權人有提供或容忍占有使用之義務而言。

⒉經查，原告於111年10月27日以繼承為原因，登記為系爭530地號土地所有權人（權利範圍各229400分之28675），有該土地登記公務用謄本、地籍異動索引在卷可參（本院112年度審訴字第128號卷《下稱審訴卷》第43至49頁）。

又系爭530地號土地上有如附圖一所示編號530⑵、面積278.15平方公尺之系爭建物，為「益田汽車保養廠」之營業處所，屋前為鋪設水泥之停車空間，經林益田即益田汽車商行架設對開式活動鐵門並鋪設鐵門軌道，非營業時間會將鐵門拉上並上鎖；

系爭建物東、西、北側均砌築水泥磚牆，水泥地（含磚牆部分）占用如附圖一所示編號530⑴、面積217.08平方公尺之土地（即如附圖1-1所示編號530⑴、面積495.23平方公尺之土地均屬益田汽車保養廠之使用範圍），此經本院會同兩造及高雄市政府地政局岡山地政事務所（下稱岡山地政）人員勘驗現場屬實，有勘驗筆錄、現況略圖、現場照片及現況測量成果圖在卷可參（審訴卷第61頁；

本院112年度訴字第389號卷《下稱訴字卷》一第139至155、181、255頁）。

又系爭建物雖自94年1月始起課房屋稅，有高雄市稅捐稽徴處岡山分處112年3月22日高市稽岡房字第1128555773號函暨所附房屋平面圖及稅籍證明書存卷可佐（審訴卷第119至123頁），然甲○○等2人自承系爭建物係甲○○起造，並自81年起即出租於林益田即益田汽車商行作為營業處所（訴字卷一第285頁），林益田即益田汽車商行則陳稱其係向甲○○等2人承租等語（訴字卷一第142頁），並有益田汽車商行公示登記資料、商業登記抄本可參（審訴卷第69、93頁），原告主張甲○○以系爭建物占用系爭530地號土地如附圖一所示編號530⑵部分一情，堪以認定。

原告雖以系爭建物面積約略占系爭530地號土地之一半，與甲○○等2人合計之應有部分相當，認甲○○應有獲得乙○○之同意興建系爭建物甚或乙○○亦有參與興建，且以甲○○等2人均為23年次，系爭建物應為該二人婚姻關係存續中建築完成，依民法第1017條第1項應推定為婚後財產而為甲○○等2人共有。

惟乙○○係於90年4月2日始以配偶贈與為原因，登記為系爭530地號土地之共有人（參審訴卷第43、47頁土地登記公務用謄本、地籍異動索引），而系爭建物早於81年間即已建築完成並提供益田汽車商行作為營業處所，顯無需取得斯時尚非土地所有權人乙○○之同意始能建築，原告復未舉證證明乙○○亦有出資起造，而民法第1017條第1項僅具推定效力，倘系爭建物係甲○○等2人共同出資起造而屬其共有之財產，應無僅登記甲○○為納稅義務人且記載持分為全部之理。

原告主張系爭建物亦為乙○○所有而與甲○○同負拆除之義務，並無理由。

⒊甲○○等2人雖主張業與原告之父執輩訂立分管契約，其係基於分管協議而自81年起興建系爭建物占用系爭530地號土地而非無權占有，為原告所否認，自應由甲○○等2人就此有利事實舉證證明之。

惟甲○○等2人先稱其等係與「原告之父」約定分管，嗣原告繼承其「父」之權利並基於分管契約將系爭532地號土地出租他人作為農耕使用（訴字卷一第45頁），然系爭土地之所有權人均為己○○即原告之母，有地籍異動索引可稽（審訴卷第47至49頁；

訴字卷一第99至100頁），且此亦非屬日常家務而得由夫妻互為代理，則甲○○等2人與非土地所有權人約定分管，復未舉證證明代理之效力及於己○○，其前開所辯已非無疑。

甲○○等2人雖以其自81年間即以系爭建物占用系爭530地號土地迄今逾30年，系爭532地號土地亦自斯時起即已作農耕使用，即雙方已分別就系爭土地各為使用收益均無異議，認有默示分管契約存在。

惟系爭530地號土地早於81年間即存在系爭建物，以該土地面積591.10平方公尺，系爭建物於00年0月間起課房屋稅之登記面積即達於243.20平方公尺，且經林益田架設活動式對開鐵門、圍牆而為排他性之占用，屬汽車保養廠之營業範圍面積高達495.23平方公尺，僅餘系爭建物後方面積95.87平方公尺之空地無人占用，實難期其他土地共有人得就該部分土地為使用收益，自無從以系爭530地號土地占用之現況，推論雙方自81年間即有默示分管協議。

甲○○等2人另以系爭532地號土地於104年以前係出租於訴外人蔡郭芳作為農耕使用，蔡郭芳死亡後方由許永霖接續承租作為農耕使用云云，惟原告否認於104年6、7月間出租許永霖以前另有出租他人，而依甲○○等2人所提出之系爭532地號土地98年、101年、103年、112年之Google街景圖、000年0月間之照片顯示作為農耕使用均為98年以後（訴字卷一第75、76、219至223頁），且無從認定104年6、7月以前係出租於他人耕作，戊○○則係自104年6、7月間將系爭532地號土地出租於許永霖，業提出許永霖之請款收據一紙為憑（訴字卷一第113頁），甲○○等2人亦不爭執上情（訴字卷一第285頁），是倘雙方已分別就系爭土地有利用計畫而訂立分管契約，應無遲至17年後（即98年間）始就系爭532地號土地自任耕作或出租他人而為使用收益之理，即無從以系爭土地之占有使用狀況，推論雙方就系爭土地有分管協議一情。

⒋再對於物有事實上管領之力者為占有人；

承租人基於租賃關係對於租賃物為占有者，出租人為間接占有人，此觀民法第940條、第941條之規定自明，出租人係經由承租人維持其對物之事實上管領之力，仍係現在占有人，同法第767條規定所有人對於無權占有其所有物者得請求返還之，所稱占有不惟指直接占有，即間接占有亦包括在內（最高法院82年度台上字第1178號判決意旨參照）。

查甲○○等2人並無將系爭530地號土地出租予林益田即益田汽車商行之權限，業如前述，故林益田即益田汽車商行雖與甲○○等2人間立有租賃契約，仍僅具有債權之相對效力，尚不得對於非契約當事人之原告主張為有權占有，是依上開規定及判決意旨，原告本於民法第767條第1項前段之所有物返還請求權，請求將系爭建物坐落之系爭530地號土地無權出租予林益田即益田汽車商行之間接占有人返還所占用之部分予原告及其他共有人全體，於法自屬有據。

⒌又房屋不能脫離土地而獨立存在，使用房屋必須使用該房屋之基地，故占有基地者，係房屋所有人，而非使用人。

倘房屋所有人無權占有該房屋之基地，基地所有人本於土地所有權之作用，於排除地上房屋所有人之侵害時，自得一併請求亦妨害其所有權之使用該房屋第三人自房屋中遷出（最高法院102年度台上字第232號判決意旨參照）。

查甲○○等2人無權出租系爭530地號土地予林益田即益田汽車商行，致系爭建物亦屬無權占有，依上開判決意旨，原告自得依民法第767條第1項中段之妨害排除請求權，請求系爭建物之使用人林益田即益田汽車商行清空並遷出系爭建物。

㈡原告依民法第179條前段，請求甲○○、乙○○各給付23,775元、23,520元，及按月給付396元、392元至拆除系爭建物返還系爭530地號土地時止，為有理由： ⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。

民法第179條定有明文。

又占有他人之物，因影響他人對該物之使用收益，自係侵害他人所有權之利益歸屬。

而占有人因對占有物有事實上之管領力，故占有本身於法律上縱不認為係權利，然亦可被認為係一種利益，故占有人因占有他人之物，當然可認為其已獲取占有之利益，至於占有人實際上從事何用途，則均非所問。

又依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其條件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準（最高法院61年台上字第1695號判決先例要旨參照）。

是請求無權占有人返還占有土地所得之利益，應以無權占有人可能獲得相當於租金之數額為計算標準。

經查，系爭建物無合法權源占用系爭530地號土地，係屬無法律上原因受有使用土地之利益，致原告受有損害，又依其利益之性質（即占有土地之利益）不能返還，依前揭說明，原告請求甲○○等2人因無權占用系爭530地號土地所受相當於租金之不當得利，自屬有據。

⒉經查，系爭建物占用系爭530地號土地，該土地坐落於高雄市○○區，使用分區為住宅區，有高雄市政府都市發展局（下稱都發局）函復可參（訴字卷一第173頁），而系爭建物係自81年間出租於林益田即益田汽車商行作為營業處所，每月租金1萬元等情，為原告及甲○○等2人所不爭執，該利益自應歸屬於系爭530地號土地之全體共有人。

而衡以系爭530地號土地坐落於高雄市○○區○○街與○○路○○巷路口，鄰近17號省道、公車紅72線、紅53梓官幹線副線「○○街口」站牌，附近有幼兒園、公園等生活設施，公共運輸條件、生活機能尚可，商業活動較不頻繁，有Google街景圖、正射影像圖及城鄉不動產估價師聯合事務所出具之鑑估報告書可參（審訴卷第29頁；

訴字卷一第169頁；

鑑估報告書第29頁），且經本院會同兩造勘驗現場明確，有勘驗筆錄可佐（訴字卷一第141至142頁），原告以系爭530地號土地111年1月申報地價（每平方公尺2,720元）按年息10%作為計算不當得利之標準，經計算結果甲○○等2人就系爭530地號土地所獲不當得利每月約3,153元（計算式：2720元/㎡×278.15㎡×10%÷12月×權利範圍1/2≒3153元），與本院以甲○○等2人所收租金每月1萬元按其應有部分比例合計2分之1計算之金額5,000元（計算式：10000元×權利範圍1/2＝5000元）相去不遠，爰以甲○○等2人所收取之租金數額作為計算不當得利之依據，較符實際。

又甲○○、乙○○就系爭530地號土地之權利範圍各57350分之14413、57350分之14262（合計2分之1），應認該二人所獲不當得利為每月5,000元，按14413：14262之比例計算，甲○○每月為2,513元【計算式：5000元×14413/28675≒2513元，元以下四捨五入（下同，均略之）】、乙○○每月則為2,487元（計算式：5000元×14262/28675≒2487元），依此計算甲○○、乙○○未逾請求權時效期間所獲不當得利各為150,780元（計算式：2513元×12月×5年＝150780元）、149,220元（計算式：2487元×12月×5年＝149220元），復按原告就系爭530地號土地之權利範圍各229400分之28675，即各4分之1比例計算，甲○○、乙○○各應按月給付原告628元（計算式：2513元÷4≒628元）、622元（計算式；

2487元÷4≒622元）及各應給付原告5年期間相當於租金之不當得利37,695元（計算式：150780元÷4＝37695元）、37,305元（計算式：149220元÷4＝37305元）。

原告此部分僅請求甲○○、乙○○各給付23,775元、23,520元及各按月給付原告396元、392元至拆除系爭建物返還系爭530地號土地時止，自屬有據。

㈢甲○○等2人主張以系爭532地號土地相當於不當得利之租金與原告對其等之不當得利債權主張抵銷，為有理由：⒈按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷。

但依債之性質不能抵銷或依當事人之特約不得抵銷者，不在此限；

抵銷，應以意思表示，向他方為之。

其相互間債之關係，溯及最初得為抵銷時，按照抵銷數額而消滅，民法第334條第1項、第335條第1項分別定有明文。

甲○○等2人抗辯縱認原告得請求相當於租金之不當得利，惟其亦得以對原告無權占有系爭532地號土地之不當得利債權與原告對其占有系爭530地號土地之不當得利債權相互抵銷等語，原告則不爭執其係無權占有上開土地，惟以甲○○等2人所計算相當於租金之不當得利數額過高等語為辯。

⒉查系爭土地未經原告與甲○○等2人約定分管或有默示分管契約存在，業經本院認定如前，又甲○○等2人係以112年7月3日民事答辯暨反訴狀行使抵銷抗辯（訴字卷一第47至49頁），且雙方不爭執戊○○係於104年6、7月間將系爭532地號土地及附近同段547-2、548、549-2地號土地以每年租金12,500元出租於許永霖，原告並主張自本件起訴後獲悉系爭532地號土地為與甲○○等2人共有之土地，即向許永霖表示不再出租之意，迄今亦未有使用該土地等情（訴字卷一第372至373頁；

訴字卷二第12頁），而甲○○等2人係自行將上開書狀繕本送達同設址於高雄市之原告共同訴訟代理人，應認原告係於112年7月5日收受該書狀，是甲○○等2人得請求相當於租金之不當得利期間回溯5年計算，應為107年7月4日至112年7月5日。

原告雖主張自112年起因未再出租系爭532地號土地而僅出租附近同段547-2、548、549-2地號土地故租金降為每年11,500元，以此主張系爭532地號土地之不當得利應以每年1,000元計算云云（訴字卷一第374頁），惟為甲○○等2人所否認，原告就此部分亦未提出租金給付證明以實其說，參以雙方均以系爭532地號土地申報地價2,720元為計算基準，原告係將該土地全部（面積314.02平方公尺）出租，復參酌原告所主張系爭530地號土地之條件應以年息10%計算為允當，應認鄰近之系爭532地號土地條件應屬相當，惟原告係將該土地出租作為農耕使用，縱僅按年息5%計算相當於租金之不當得利，則原告每年應給付甲○○等2人之不當得利亦各有10,677元（計算式：2720元/㎡×314.02㎡×權利範圍1/2×5%÷2人≒10677元），實難認倘原告僅出租系爭532地號土地每年可得租金僅1,000元，其此部分之主張，難以憑採。

衡以原告原主張104年6、7月間將系爭532地號土地出租許永霖每年收取租金12,500元（訴字卷一第185頁），其嗣主張該12,500元尚包括鄰近之上述3筆土地等情，固為甲○○等2人所不爭執（訴字卷二第12頁），然參以物價波動、近年來高雄市地產價格漲幅等情，應認其出租系爭532地號土地每年可獲租金為12,500元，較為合理。

是原告應給付甲○○等2人未逾請求權時效5年期間相當於租金之不當得利數額為31,250元（計算式：12500元/年×5年×權利範圍1/2＝31250元），其中甲○○為15,707元（計算式：31250元×14413/28675≒15707元）、乙○○為15,543元（計算式：31250元×14262/28675≒15543元），經以原告得請求甲○○、乙○○給付之系爭530地號土地未逾請求權時效之不當得利數額各150,780元、149,220元，與原告應返還甲○○、乙○○之系爭532地號土地之相當於租金之不當得利數額各15,707元、15,543元抵銷後，尚得請求甲○○、乙○○各給付33,768元【計算式：（150780元-15707元）÷4＝33768元】、33,419元【計算式：（149220元-15543元）÷4＝33419元】，惟原告僅請求甲○○、乙○○各給付23,775元、23,520元，並加計自起訴狀繕本送達之翌日即112年3月23日（參審訴卷第111、113頁送達證書）起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許。

甲○○等2人雖主張原告尚應按月分別給付其各1,779元至返還系爭532地號土地之日止，惟其等既不爭執系爭532地號土地自112年起已未有占有使用之事實（訴字卷二第12頁），其此部分主張，自屬無據。

六、綜上所述，原告依民法第767條第1項前段、中段及第821條規定，請求甲○○將系爭530地號土地上如附圖一所示編號530⑵、面積278.15平方公尺之系爭建物拆除，將占用部分土地騰空返還原告及其他全體共有人，及請求林益田即益田汽車商行清空並遷出系爭建物；

另依不當得利、繼承之法律關係，請求甲○○等2人各給付23,775元、23,520元，及自112年3月23日起至清償日止，按年息5%計算之利息，暨自112年3月23日起至騰空返還占用部分土地之日止，按月給付原告各396元、392元，為有理由，應予准許，逾此範圍，則無理由，應予駁回。

七、兩造均陳明願供擔保聲請宣告假執行及免為假執行，經核無不合，爰分別酌定相當之擔保金額，予以准許。

八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所用之證據，經本院審酌後，認與判決之結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。

九、據上論結，本件原告之訴一部為有理由，一部為無理由，判決如主文。

貳、反訴部分

一、反訴原告主張：反訴原告與反訴被告共有系爭土地，應有部分如附表一所示。

系爭土地依其使用目的並無不能分割之情形，共有人間亦無不能分割之約定，但不能以協議定分割之方法，致無法協議分割，為各共有人利益及促進土地利用，爰依共有物裁判分割之法律關係，提起本件訴訟，請求判准就系爭土地為裁判合併分割，分割方法如附表二所示（下稱甲案），並依附表四所示之補償方式及金額為補償等語。

並聲明：請求分割系爭土地如甲案，並按附表四所示之補償方式及金額為補償。

二、反訴被告則以：系爭土地應採如附圖二及附表三所示之方法分割（下稱乙案）較為公平，並依附表五所示之補償方式及金額為補償等語置辯。

並聲明：反訴原告之訴駁回。

三、反訴爭點：㈠系爭土地妥適分割方案為何？ ㈡系爭土地分割後應如何找補？

四、本院之判斷：㈠反訴原告請求合併分割系爭土地，為有理由：按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。

但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限；

又共有人相同之數不動產，除法令另有規定外，共有人得請求合併分割。

民法第823條第1項、第824條第5項分別定有明文。

查系爭土地之共有情形及應有部分如附表一所示，雖系爭土地不相鄰，然共有人同為反訴原告與反訴被告，是依上開規定，共有人均得請求合併分割。

再系爭土地無分割之限制，且查無申請建築執照之記載，無建築基地法定空地分割辦法之適用，分經岡山地政、高雄市政府工務局函復在卷（訴字卷一第253、257頁）。

反訴原告主張共有人就系爭土地無不分割之約定，依系爭土地之使用目的，亦無不能分割之情形，惟就分割之方法未能為一致之協議等情，為反訴被告所不爭執，其提起本件訴訟，請求裁判合併分割系爭土地，自屬有據。

㈡關於系爭土地應如何分割及分割方法，茲論述如下：⒈按分割之方法不能協議決定，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：一、以原物分配於各共有人。

但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。

二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；

或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人；

以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之；

以原物為分配時，因共有人之利益或其他必要情形，得就共有物之一部分仍維持共有，民法第824條第2項、第3項、第4項定有明文。

又請求分割共有物之訴，應由法院依民法第824條命為適當之分配，不受任何共有人主張之拘束。

另共有物分割之方法，應由法院斟酌當事人之聲明、各共有人之意願、利害關係、共有物之性質、利用價值、使用現況、分割後之經濟效用及全體共有人之利益等情事而決之，始能謂公平適當之分配。

⒉經查，系爭二筆土地位於高雄市○○區○○段，均屬都市計畫住宅區土地，有都發局函復可參（訴字卷一第173頁）；

系爭530、532地號土地面積各591.10平方公尺、314.02平方公尺，均略呈長方形狀，系爭530地號土地經甲○○興建如附圖一編號530⑵所示之系爭建物，該建物所占用之土地並經甲○○等2人出租於林益田即益田汽車商行作為「益田汽車保養廠」之營業處所，營業範圍如附圖1-1編號530⑴所示，面積495.23平方公尺（系爭建物本體部分為278.15平方公尺、水泥地及圍牆部分為217.08平方公尺），至位於系爭建物屋後如附圖1-1所示編號530、面積95.87平方公尺之土地則為無人占用之空地；

系爭532地號土地現為雜草叢生之空地，無人占有使用。

又系爭二筆土地間隔同段531地號土地（位於系爭530地號土地之西側、系爭532地號土地之東側），而系爭土地南側均臨同段546地號土地，上述531、546地號土地均為道路用地（分經編定為○○巷、○○街），屬都市計畫內已開闢完成之計畫道路，寬度分別為10、11公尺，有正射影像圖、鑑估報告書可參（審訴卷第41頁；

鑑估報告書第20頁），且經本院會同兩造履勘現場明確及囑託岡山地政人員測量屬實，有勘驗筆錄、現況略圖、現場照片及如附圖一、1-1所示之現況測量成果圖等存卷可佐（訴字卷一第139至155、181、255頁），上開事實堪以認定。

⒊反訴原告主張採甲案分割，由反訴原告取得系爭530地號土地全部，並按應有部分各2分之1比例保持共有；

反訴被告則取得系爭532地號土地全部，並按應有部分各4分之1比例保持共有，符合系爭530地號土地現由反訴原告間接占有之現況；

雖系爭建物業經本院認定為無權占有而判命甲○○應予拆除，然此分割方法維持系爭土地既有面積，不論容積率、建蔽率及可建築之房屋樓高、大小及棟數規劃均較諸將系爭二筆土地各分割為一半之乙案為優，有利土地整體使用及土地效益之發揮，相較於反訴被告執著於共有人間之形式上公平（即就系爭二筆土地各取得符合應有部分之面積）而將土地從中一分為二，且主張分割後願將其取得如附圖二所示暫編地號530部分出租於反訴原告等語（訴字卷一第200頁），顯無利用土地之規劃，不無僅為共享租金利益而維持系爭530地號土地由甲○○等2人占有使用之考量；

再如採乙案分割，分割後各筆土地固均與既有道路相鄰而得聯外通行，然其中暫編地號532、532⑴土地深度各為8.4公尺、8公尺（參鑑估報告書第50頁），不符合高雄市畸零地使用自治條例第4條附表一正面路寬超過7公尺至15公尺最小寬度3.5公尺、最小深度14公尺之要求，日後應難規劃建築使用。

反訴被告雖再主張由其分得系爭532地號土地，地形較為狹長不利開發，未評估日後漲跌空間等情而對反訴被告並非公允。

然土地漲跌取決於多項市場因素，漲跌程度本難預見，系爭土地既經反訴原告訴請分割，其價值之判斷基準自應以言詞辯論終結時為準，無從預慮將來系爭土地漲跌情形，自非本院採擇分割方案應予斟酌之因素。

綜合上情以觀，爰認以反訴原告主張之甲案分割，較為妥適。

㈢至採甲案分割後，各筆土地之價值暨互為找補之金額，經本院囑託兩造合意選定之城鄉不動產估價師聯合事務所鑑定，由不動產估價師依比較法、土地開發分析法評估系爭土地之價值，並評估系爭土地產權、一般因素、區域因素、個別因素、不動產市場現況及依最有效使用情況，估定系爭土地合併分割後各共有人之分配價值，據以計算各共有人應補償及受補償金額如附表四所示（參鑑估報告書第39至56頁），為兩造所不爭執（訴字卷二第12頁），應認可採。

從而，本院斟酌共有人之意願、利害關係、共有物之性質、利用價值、使用現況、分割後之經濟效用及公平性等情事，認系爭土地以如附表二所示之分割方法，並依附表四所示之補償方式及金額為補償，應屬適當，且符合公平原則。

五、綜上所述，反訴原告請求就系爭土地為裁判合併分割，為有理由，應予准許。

至分割方法，經本院斟酌兩造之意見、利害關係，及系爭土地之性質、使用現狀、所提分割方案之優劣及公平性、相關法令限制等情，認系爭土地以如附表二所示分割方法分配予各共有人，並依附表四所示之補償方式及金額為補償，為公平適當，爰諭知如主文第10項所示。

六、末按因共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟，由敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命勝訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1定有明文。

又分割共有物之訴，兩造本可互換地位，由任一共有人起訴請求分割，均無不可，且性質上並無所謂何造勝訴或敗訴之問題，乃由法院斟酌各項情事並兼顧兩造之利益，以決定適當之分割方法，故本件訴訟費用之負擔，自以參酌如附表一所示應有部分比例分擔較為公允，爰依職權酌定如主文第11項所示。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認與判決結果不生影響，爰不逐一論列，附此敘明。

八、據上論結，本件反訴原告之訴為有理由，判決如主文。

中 華 民 國 113 年 8 月 9 日
                  民事第三庭    法 官 楊捷羽
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 8 月 9 日
                                書記官 黃盈菁
附圖一：高雄市政府地政局岡山地政事務所收件日期文號112年8月4日岡土法字第378號現況測量成果圖【區分系爭建物本體及周邊水泥地（含圍牆）之範圍】。
附圖1-1：高雄市政府地政局岡山地政事務所收件日期文號112年8月4日岡土法字第378號現況測量成果圖【未區分系爭建物本體及周邊水泥地（含圍牆）之範圍】。
附圖二：高雄市政府地政局岡山地政事務所收件日期文號113年3月27日岡土法字第129號土地複丈成果圖（即分割方案乙案）。
附表一：土地明細表
地號
高雄市○○區
○○段530地號
高雄市○○區
○○段532地號
合計面積
使用分區
住宅區
住宅區
面積
（㎡）
591.10
314.02

905.12
共有人
應有部分
面積
應有部分
面積
應有部分
面積合計
甲○○
14413/00000
000.00
00000/00000
00.92
227.47
乙○○
14262/00000
000
00000/00000
00.1
225.09
庚○○
28675/000000
00.00
00000/000000
00.25
113.14
附表二：反訴原告分割方案（即甲案）
附表三：反訴被告分割方案（即乙案，參附圖二）
丙○○
28675/000000
00.00

00000/000000
00.25
113.14
戊○○
28675/000000
00.00
00000/000000
00.25
113.14
丁○○
28675/000000
00.00
00000/000000
00.25
113.14
地號
面積（㎡）
共有人
所有狀態
530
591.10
甲○○
按應有部分各
1/2比例保持共
有
乙○○
532
314.02
丙○○
按應有部分各
1/4比例保持共
有
丁○○
戊○○
庚○○
暫編地號
面積（㎡）
共有人
所有狀態
530
295.55
丙○○
按應有部分各
1/4比例保持共
有
丁○○
戊○○
庚○○
530⑴
295.55
甲○○
按應有部分各
1/2比例保持共
有
乙○○
532
157.01
丙○○
按應有部分各
1/4比例保持共
丁○○
(續上頁)
附表四：反訴原告主張採甲案之補償方式及金額（參鑑估報告書第9頁）

附表五：反訴被告主張採乙案之補償方式及金額（參鑑估報告書第9頁）
 

有
戊○○
庚○○
532⑴
157.01
甲○○
按應有部分各
1/2比例保持共
有
乙○○
(續上頁)