臺灣橋頭地方法院民事-CTDV,112,訴,391,20240329,1

臺灣橋頭地方法院民事判決
112年度訴字第391號
原 告 陳忍
被 告 興皇建設有限公司

法定代理人 李佩玲
訴訟代理人 黃宥維律師
黃如流律師
上列當事人間請求確認通行權存在事件，本院於民國113年3月14日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原告之訴駁回。

訴訟費用由原告負擔。

事實及理由

一、原告主張：伊所有坐落高雄市○○區○○段0000地號土地（下稱系爭土地）係建地，遭被告興建出售之建物包圍，無法與公路相通，形成袋地，須經由鄰地即被告所有同段1118-17地號土地（下稱1118-17地號土地），始得與公路相連。

1118-17地號土地現為空地，面積130.67平方公尺，寬約8公尺呈長方形，與吉祥街4巷道路相連，伊欲於系爭土地上興建房屋出售，依建築法第42條規定，建築基地與建築線應相連接，亦即系爭土地須與道路相連或可連通道路，因系爭土地為袋地，故伊只能經由1118-17地號土地對外通行，方能取得建築執照。

再依建築技術規則建築設計施工編第2條第4款規定，基地內以私設通路為進出道路之建築物總樓地板面積在1,000平方公尺以上者，通路寬度須為6公尺，是伊須通行1118-17地號土地上如附圖一所示A部分範圍之土地，以連接公路，並可規劃建築線，此一通行方式係對兩造土地最經濟及實用之方案。

另被告所有1118-17地號土地依民國112年1月之公告現值為每平方公尺新臺幣（下同）16,000元，被告卻要求伊以400萬元購買1118-17地號土地，否則不讓伊通行，並故意在1118-17地號土地上以鐵欄圍籬並堆置廢棄物，致伊無法通行進入系爭土地等語，爰依民法第787條規定，求為判決：㈠確認原告所有系爭土地就被告所有1118-17地號土地如附圖一所示A部分土地（寬度6公尺，面積91.95平方公尺）有通行權存在。

㈡被告於前項通行權範圍內應容忍原告通行，不得設置障礙物或有任何妨礙、阻撓原告通行之行為，並應將其上障礙物移除或拆除。

二、被告則以：系爭土地得經由原告所有坐落高雄市○○區○○段0000地號土地(下稱1130地號土地)及財政部國有財產署管理之國有高雄市○○段00地號土地(下稱53地號土地)連接旗南一路，上開土地雖有大排水溝通過，但旗南一路旁之53地號土地上已有一部分架設水泥平台，原告只需在該水泥平台後方懸空處及1130地號土地上鋪設道路即可連接系爭土地，原告以此方式通行至旗南一路所用土地範圍，與通行1118-17地號土地上A部分土地之範圍，並無多大差異。

1118-17地號土地係建地、1130及53地號土地係水溝用地，土地價值差異極大，原告主張通行1118-17地號土地屬損害最小之通行方案等語，應無足採。

兩造曾就1118-17地號土地以買賣價金400萬元成立買賣契約之預約，原告本得與被告訂立買賣契約取得1118-17地號土地所有權以為通行，原告嗣後反悔，提起本件確認通行權之訴，要求伊以公告現值出賣1118-17地號土地，其就1118-17地號土地應無確認通行權之必要，其請求欠缺權利保護之必要，且其須對1118-17地號土地主張通行權，係因原告自己毀約之任意行為所造成，有違誠信原則。

倘認原告有通行1118-17地號土地之必要，其通行範圍足敷一般車輛通行即足，實務案例以留設3公尺以下寬度之通路為原則，原告請求保留4公尺或6公尺寬度之道路供其通行，亦無足採等語資為抗辯。

並聲明：原告之訴駁回。

三、本院於113年3月14日言詞辯論期日協同兩造彙整不爭執及爭執事項如下(本院卷第333至339頁)：㈠不爭執事項：⒈系爭土地為原告所有，使用分區為住宅區，該土地為袋地，非經連接周圍其他人所有之土地，不能對外通行。

⒉系爭土地周圍之相鄰土地，除原告所有之1130地號土地、被告所有之1118-17地號土地（面積130.67平方公尺；

使用分區為住○區○○○○○○○○○00地號土地（使用分區部分為水溝用地、部分為農業區，管理機關為財政部國有財產署）外，其餘土地均已興建房屋（同區頭林段52地號土地上雖無興建房屋，但該土地周遭均為房屋或大排水溝，無法由52地號土地連接公路）。

⒊1118-17地號土地之南側與系爭土地相連。

1118-17地號土地之東、西兩側鄰地均有興建建物，其北側連接吉祥街4巷道路。

被告於1118-17地號土地南側與系爭土地相鄰處架設如附圖一所示a-b間藍線所示之鐵圍籬，另於1118-17地號土地北側與吉祥街4巷道路相鄰處架設圍籬，被告並未於該土地上堆置任何物品。

⒋53地號土地上之西側臨旗南一路，53地號土地上之西側偏北邊之土地上有如附圖二所示之平台，該平台以南及以東之53地號土地上均為大型排水溝，該平台以南大排水溝寬度約8.5公尺，該平台與1130地號土地之間為大型排水溝，並無相連接可供通行之地面。

⒌兩造於112年1月16日成立預約(下稱系爭預約)，合意約定原告以總價400萬元向被告買入1118-17地號土地，及於同年月00日下午2時簽訂買賣契約，原告已向被告預付50萬元訂金，兩造並於112年1月16日簽署土地買賣定金收據（下稱系爭收據，審訴卷第71頁），其後原告未依上開預約與被告簽訂1118-17地號土地之買賣契約。

㈡爭執事項：原告主張對於被告所有之1118-17地號土地有通行權存在，有無理由？如有，原告通行1118-17地號土地之必要範圍及方法為何？

四、得心證之理由：㈠按袋地通行權紛爭事件，基於程序選擇權，原告可提起確認之訴、形成之訴及給付之訴。

倘通行權人係訴請法院對特定之處所及方法確認其有無通行權限時，因係就特定處所及方法有無通行權爭議之事件，此類型之訴訟事件乃確認訴訟性質，法院審理之訴訟標的及範圍應受其聲明拘束（最高法院110年度台上字第2771號判決意旨參照）。

查兩造因原告就被告所有1118-17地號土地之特定範圍之土地有無通行權限發生爭執，原告聲明請求確認其就1118-17地號土地上如附圖一所示A部分土地有通行權存在，及被告應容忍原告通行，不得設置障礙物或有任何妨礙、阻撓原告通行之行為，並應將其上障礙物移除或拆除。

經本院闡明後，原告陳明其係就1118-17地號土地上A部分土地有無通行權提起確認之訴，如上開通行方式不可採，法院無須斟酌其他通行方式等語（本院卷第45、47、119頁），故本件審理之訴訟標的及範圍，依前說明，應受原告聲明之拘束，合先敘明。

㈡原告主張對於被告所有之1118-17地號土地有通行權存在，有無理由？如有，原告通行1118-17地號土地之必要範圍及方法為何？⒈按土地因與公路無適宜之聯絡，致不能為通常使用時，除因土地所有人之任意行為所生者外，土地所有人得通行周圍地以至公路。

前項情形，有通行權人應於通行必要之範圍內，擇其周圍地損害最少之處所及方法為之。

民法第787條第1項、第2項前段定有明文。

此即所謂袋地通行權，其性質為因法律規定所生袋地所有人所有權內容之擴張，周圍地所有人所有權內容之限制，雖為周圍地之物上負擔，然周圍地所有人並無犧牲自己重大財產利益，以實現袋地所有人最大經濟利益之義務(最高法院110年度台上字第3005號判決意旨參照)。

另按民法第787條規定之袋地通行權，規範目的在使袋地發揮經濟效用，以達物盡其用之社會整體利益，擴張通行權人之土地所有權，令周圍地所有人負容忍之義務，二者間須符合比例原則(最高法院111年度台上字第1331號、109年度台上字第1947號判決意旨參照)。

換言之，鄰地通行權，既係為充分土地之利用，使相鄰之土地所有權，得於法定範圍內為最低限度之擴張與限縮，其主要目的自非專為調和個人所有之利害關係，更有促進物盡其用之社會整體利益之功能。

因此，使土地所有人通行鄰地，與鄰地所有權人因此所受損害相權衡，如對社會整體利益反而有損者，自不應准許袋地所有人通行鄰地。

⒉復按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的；

行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法，民法第148條第1項、第2項定有明文。

又權利之行使，是否以損害他人為主要目的，應就權利人因權利行使所能取得之利益，與他人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之。

倘其權利之行使，自己所得利益極少而他人及國家社會所受之損失甚大者，非不得視為以損害他人為主要目的，此乃權利社會化之基本內涵所必然之解釋(最高法院71年台上字第737號裁判意旨參照)。

⒊查原告所有之系爭土地及被告所有1118-17地號土地之使用分區均為住宅區，已如前述，是兩造各自所有之土地均可供為建築之用，且原告自承其就系爭土地之用途係與他人合建1棟7層樓之建物，供自住及出售之用等語（本院卷第269頁），是可知原告欲通行被告之1118-17地號土地，不僅為個人通行之用，亦包含興建房屋出售獲利。

另查，兩造於112年1月16日成立系爭預約，合意約定由原告以總價400萬元向被告買入1118-17地號土地，並約定於同年月00日下午2 時簽訂買賣契約，原告已向被告預付50萬元訂金，兩造並於112年1月16日簽署系爭收據，其後原告未依上開預約與被告簽訂1118-17地號土地之買賣契約等情，有被告提出之系爭收據為證(審訴卷第71頁)，復為兩造所不爭執，是原告若依系爭預約，與被告締結買賣契約取得1118-17地號土地所有權，其即得本於1118-17地號土地所有權人之地位對該土地為通行、使用及收益，而無須以對被告確認通行權之方式，使1118-17地號土地之所有權權能遭限縮。

⒋尤其，1118-17地號土地面積130.67平方公尺，使用分區為住宅區，原可供建築之用，原告主張通行其上如附圖一所示之A部分土地面積91.95平方公尺，已占該土地總面積70.36％，且被告就該土地其餘可任意使用面積僅餘38.72平方公尺，再以附圖一之比例尺1/500換算，1118-17地號土地扣除A部分土地後，其臨吉祥街4巷道路之土地面寬僅約2.2公尺，已不足高雄市畸零地使用自治條例第4條第3款所定最小建築基地規模（指基地寬度至少3公尺，深度至少5公尺，面積至少20平方公尺以上），而屬畸零地，是若許原告通行1118-17地號土地上A部分土地將致該土地喪失建築使用之功能，且剩餘之土地，地形狹長，亦難為有效之利用。

⒌另按有通行權人於必要時，得開設道路。

但對於通行地因此所受之損害，應支付償金。

前項情形，如致通行地損害過鉅者，通行地所有人得請求有通行權人以相當之價額購買通行地及因此形成之畸零地，其價額由當事人協議定之；

不能協議者，得請求法院以判決定之，民法第788條定有明文。

上開條文第2項規定於98年1月23 日增設，其立法目的為土地所有人行使其通行權，開設道路，如致通行地損害過鉅者，應許通行地所有人得請求有通行權人以相當之價額購買其土地，俾求公平並維持不動產相鄰關係之和諧。

是若土地所有權人通行鄰地，造成鄰地損害過鉅時，鄰地所有權人依上揭規定，本得請求有通行權人以相當之價額購買通行地及因此形成之畸零地，以及鄰地所有權人得請求通行權人購買通行地之全部範圍。

查原告自陳其通行A部分土地係作為指定建築線之用，該A部分土地要作為道路等語(本院卷第251、253頁)，是以，原告通行A部分土地係為開設道路之用，而兩造既已於112年1月16日成立系爭預約，倘原告依系爭預約履行與被告訂立買賣契約之義務，將可避免1118-17地號土地因遭原告通行一部分土地即A部分土地，而致損害過鉅之情形，是原告提起本件訴訟請求確認就A部分土地有通行權，顯違誠信原則，且有權利濫用之情形。

⒍原告另主張1118-17地號土地依112年1月之公告現值每平方公尺16,000元計算，其價值為2,090,720元，被告要求其以400萬元買入上開土地，否則不讓其通行，並故意於兩地相鄰處架設圍籬及堆置廢棄物，致其無法進入系爭土地，其因不知有袋地通行權存在，可訴請法院確認通行權，因而受騙陷於錯誤，而為不自由之意思表示，其已向被告撤銷系爭預約之意思表示等語，經核原告上開主張，未見被告有何對原告施以詐術之行為，原告主張受被告詐欺而與被告就1118-17地號土地成立系爭預約，自屬無據。

又土地公告現值往往與市場交易價值顯有差距，此為公知之事實，是原告主張系爭土地之買賣價金應以112年1月公告現值每平方公尺16,000元作為計算依據，亦即其價值為2,090,720元等語，殊無足採。

另原告自陳欲於系爭土地興建房屋出售，而有通行1118-17地號土地之必要等語(本院卷第26、269頁)，原告既欲於自有之土地上興建房屋出售獲利，衡情原告自當就建造成本、出售房地之收益金額等已有評估，則其就系爭土地附近之交易行情自當有所瞭解，則原告主張遭被告詐欺而以400萬元成立系爭預約等語，殊難採信。

另參酌兩造於112年1月16日成立系爭預約，1118-17地號土地鄰近之同段1118-16地號土地(面積9.87平方公尺)於111年9月28日交易之實價登錄之價格為每平方公尺27,000元(本院卷第323頁)，依此計算1118-17地號土地之價格為3,528,090元。

依上開實價登錄查詢資料可知，1118-17地號土地附近之土地交易行遠高於原告所主張之公告現值16,000元，且依1118-16地號土地每平方公尺單價27,000元，計算得出1118-17地號土地之價格為3,528,090元，與兩造間所成立系爭預約約定之買賣價金400萬元，差距不大。

況且，不動產市價或行情僅係提供作為買賣交易之參考，不動產買賣成交價格應視個案事實、買賣雙方議價、時機等種種因素而定，故不動產買賣價格本決定於買賣雙方個人認知及接受度，只要買賣雙方就標的物及買賣價金互相同意，即應認買賣契約成立，此為維護市場交易秩序之當然解釋，蓋相同不動產於不同人間議定交易價格，本難相同，是兩造就1118-17地號土地之買賣價金既合意為400萬元，並成立系爭預約，且兩造約定之買賣價金400萬元亦與附近土地之實價登錄交易價格，差距不大，則原告主張其受被告詐欺而成立系爭預約，核無足採。

⒎據上所述，兩造已成立系爭預約，合意約定原告以總價400萬元向被告買入1118-17地號土地，及於同年月00日下午2時簽訂買賣契約，則原告若依系爭預約與被告訂立買賣契約，於兩造依買賣契約履行後，原告即得取得1118-17地號土地所有權而為通行、占有、使用及收益，詎原告違反系爭預約，以系爭土地所有權人之身分起訴請求確認其對被告所有之1118-17土地有通行權，原告提起本件訴訟難謂無不違反誠信原則及禁止權利濫用原則之虞，已違反民法第148條規定，且若准予確認其就1118-17地號土地上如附圖一所示A部分土地有通行權存在，亦將造成該土地之損害甚鉅，是原告此部分確認之訴，為無理由。

原告請求確認就A部分土地有通行權存在，既屬無據，其請求被告於前項通行權範圍內應容忍原告通行，不得設置障礙物或有任何妨礙、阻撓原告通行之行為，並應將其上障礙物移除或拆除，亦無理由。

五、綜上所述，原告依民法第787條規定，請求確認原告所有系爭土地就被告所有1118-17地號土地如附圖一所示A部分土地（寬度6公尺，面積91.95平方公尺）有通行權存在，及被告於前項通行權範圍內應容忍原告通行，不得設置障礙物或有任何妨礙、阻撓原告通行之行為，並應將其上障礙物移除或拆除，違反誠信原則，且屬權利濫用，且原告主張之通行方式將造成1118-17地號土地損害甚鉅，不應准許。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經審酌後認均於判決結果不生影響，爰不逐一論敘。

七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。

中 華 民 國 113 年 3 月 29 日
民事第二庭法 官 許慧如
附圖一：高雄市政府地政局旗山地政事務所複丈日期112年9月23日(收件日期及文號：同日旗法土字第74500號)土地複丈成果圖乙份。
附圖二：高雄市政府地政局旗山地政事務所複丈日期112年8月9日(收件日期及文號：112年7月14日旗法土字第57100號)土地複丈成果圖乙份。
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 3 月 29 日
書記官 林榮志